Bản án 22/2017/DSST ngày 24/08/2017 về tranh chấp hợp đồng dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngày 24 tháng 8 năm 2017, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện H xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 66/2016/TLST- DS ngày 19 tháng 7 năm 2016 về “Tranh chấp về hợp đồng dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyếtđịnh đưa vụ án ra xét xử số: 27/2017/QĐST-DS ngày 06 tháng 7 năm 2017 và Quyết định hoãn phiên tòa số 15/2017/QĐST-DS ngày 25 tháng 7 năm 2017 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Trần Thị B, sinh năm 1944.

Địa chỉ: Số 138 Đào Văn Thử, ấp C, xã Tân An H, huyện Y, Thành phố HồChí Minh; có mặt.

2. Bị đơn: Công ty cổ phần đầu tư X (tên gọi cũ: Công ty TNHH Đầu tư X).

Địa chỉ trụ sở chính: D14/391A Trịnh Quang Nghị, xã P, huyện C, thành phố Hồ Chí Minh.

- Người đại diện theo pháp luật: Bà Nguyễn Thị Thanh V, sinh ngày 15-12- 1961. Chức danh: Tổng giám đốc.

Địa chỉ: 290A Bùi Đình Túy, Phường F, quận Th, thành phố Hồ Chí Minh;

vắng mặt.

NHẬN THẤY

Theo đơn khởi kiện ngày 15 tháng 7 năm 2016 của nguyên đơn- Bà TrầnThị B trình bày:

Vào ngày 15-01-2003, bà B có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và hệ thống hạ tầng cơ sở với Công ty TNHH đầu tư X, do ông Tôn Thế Khánh, chức vụ Giám đốc làm đại diện. Nội dung của hợp đồng được thể hiện như sau:

Điều I: Bên A (Công ty TNHH đầu tư X) đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bằng văn kiện này cho bên B (bà B) lô đất tọa lạc trong khu quy hoạchxây dựng thuộc Khu nhà ở và công viên ven hồ, thành phố Mặt Trời, j, tỉnh Tây Ninh.

1). Đặc điểm nền nhà:

- Số nền đất: C85;

- Diện tích: 4,5 m x 16 m = 72 m2;

- Loại nhà: Nhà liên kế.

2). Mục đích chuyển nhượng:

- Để bên B (bà B) xây dựng nhà ở: 1 trệt + 02 lầu + sân thượng.

3). Giá chuyển nhượng: 72 m2 x 150 USD/m2 = 10.800 USD.

Tương đương: 166.514.400 đồng.

4). Giá chuyển nhượng trên bao gồm:

Tất cả các chi phí, các lệ phí thuộc nghĩa vụ bên A phải nộp cho các cơ quan Nhà nước cho đến khi bên A có giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (Bằng đỏ). Tất cả các chi phí, lệ phí nếu có trong suốt quá trình bên A lập thủ tục xin các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên B (Bằng đỏ).

Chi phí xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật bao gồm:

+ Hệ thống thoát nước mưa và nước bẩn.

+ Đường giao thông nội bộ tráng nhựa.

+ Hệ thống cấp nước sạch tiêu dùng theo tiêu chuẩn của Nhà nước quy định.

+ Hệ thống cấp điện sinh hoạt và điện chiếu sáng công cộng.

+ Hệ thống hầm cống cáp quang điện thoại.

Tất cả hệ thống hạ tầng kỹ thuật này đều dẫn đến chân tường rào nền nhà ghi

5) Giá chuyển nhượng trên không bao gồm:

- Lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất do bên B phải nộp theo quy định.

- Chi phí, lệ phí, lệ phí xin cấp giấy phép xây dựng, biên bản hoàn công cho riêng bên B.

- Các loại chi phí lắp đặt điện kế, thủy lượng kế, điện thoại. Các loại chi phínày do bên B thanh toán cho các cơ quan lắp đặt.

Điều II:

1) Phương thức thanh toán: Bên B thanh toán 3 đợt vào tài khoản của bên A tại Ngân hàng TMCP Phát triển Nhà hoặc tiền mặt tại Văn phòng Công ty số 3/1A Lương Định Của, phường K, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh. Tỷ giá được quyđổi từng thời điểm thanh toán theo tỷ giá của ngân hàng ngoại thương. a) Đợt 1: Thanh toán 50% (đặt cọc): Ngay khi ký hợp đồng này.

b) Đợt 2: Thanh toán 40%: Khi bên A giao đất và biên bản cắm mốc cho bênB với cơ sở hạ tầng kỹ thuật đầy đủ tiện ghi ở Điều I, mục 4 của hợp đồng này.

c) Đợt 3: Thanh toán 10%: Khi bên A giao được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở mang tên bên B (Bằng đỏ) cho bên B.

2) Thời gian giao đất:

a) Bên A giao cột mốc và biên bản cắm mốc có đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật ghi trên trong thời hạn kể từ ngày ký hợp đồng đến ngày 30-6-2003.b) Bàn giao mốc cho bên B để xây dựng, khi bên B đã thanh toán tiền đợt 2 cho bên A.

Ngoài ra, hai bên còn thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của hai bên tham gia ký kết hợp đồng. Trong đó, bên A cam kết giao nền đất đã làm xong hạ tầng cơ sở theo quy hoạch đã được duyệt cho bên B (như ghi trên hợp đồng), trong thời gian kể từ khi thu tiền đợt 1 của bên B đến ngày 30-6-2003. Nếu quá hạn thì bên A phải trả lãi 0,85% /tháng cho bên B trong thời gian quá hạn (tiền phạt này được khấu trừ vào lần thanh toán đợt 2 trong hợp đồng này). Bên B thanh toán cho bên A đúng thời hạn ghi trên hợp đồng. Nếu quá hạn ngày (tính theo ngày phát giấy báo của bên A với thông báo bằng điện thoại nếu bên B có điện thoại), thì bên A có quyềnphạt bên B lãi suất 1,25%/tháng kể từ ngày quá hạn đến khi thanh toán.

Quá trình thực hiện hợp đồng, bà B đã thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng cụ thể như sau:

- Ngày 15-01-2003, bà B đã trả 50% của hợp đồng là: 83.257.200 đồng;

- Ngày 07-01-2004, bà B trả tiền đợt 2, 40% của hợp đồng là: 67.655.520 đồng.

Tổng cộng: 150.912.720 đồng.

Sau khi ký kết hợp đồng và đã trả tiền cho Công ty TNHH X cho đến nay thì Công ty TNHH X không thực hiện nghĩa vụ như hai bên đã ký kết, cụ thể xây dựng cơ sở hạ tầng, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên B (bà B).

Vì vậy, bà B yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữabà Trần Thị B và Công ty TNHH X, nay là Công ty cổ phần đầu tư X, số 07/HĐ- MBN/2003 ngày 15-01-2003 và yêu cầu hoàn trả lại tiền đã nộp, yêu cầu bồithường thiệt hại hợp đồng cụ thể như sau:

- Trả lại tiền đã nhận: 150.912.720 đồng;

- Bồi thường thiệt hại hợp đồng cụ thể:

+ 83.257.200 đồng x 9 %/năm x 14 năm 07 tháng 09 ngày (tính từ ngày 15-01-2003 đến ngày 24-8-2017) = 104.462.403 đồng;

+ 67.655.520 đồng x 9 %/năm x 14 năm 07 tháng 09 ngày (tính từ ngày 07-01-2004 đến ngày 24-8-2017) = 82.945.666 đồng.

Tổng cộng: 338.320.789 đồng.

Ngoài ra bà B không còn yêu cầu hay trình bày gì thêm.

Đối với Công ty TNHH X, nay là Công ty cổ phần đầu tư X là bị đơn đã được Tòa án tống đạt, niêm yết giấy triệu tập hợp lệ nhưng không cung cấp bản tự khai và không tham gia giải quyết vụ án.

Phát biểu của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa:

+ Về tố tụng: Thẩm phán thụ lý vụ án, thu thập chứng cứ, chuẩn bị xét xử và quyết định đưa vụ án ra xét xử đều đảm bảo đúng quy định về thời hạn, nội dung, thẩm quyền của Bộ luật Tố tụng dân sự; Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa thực hiện đúng trình tự, thủ tục đối với phiên tòa dân sự. Nguyên đơn thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình, chấp hành tốt nội quy phiên tòa. Bị đơn - Công ty TNHH X, nay là Công ty cổ phần đầu tư X đã được triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng vắng mặt không có lý do, không chấp hành pháp luật.

+ Về nội dung: Áp dụng Điều 121; Điều 127; Điều 134; Điều 137; Điều 401;Điều 410; Điều 697; Điều 698 và Điều 699 của Bộ luật dân sự (năm 2005); Điều127; Điều 142, Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503 của Bộ luật Dân sự (năm 2015); Điều 188 và Khoản 1 Điều 203 của Luật Đất đai (năm 2013).

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị B về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trần Thị B và Công ty cổ phần đầu tư X. Buộc Công ty cổ phần đầu tư X có nghĩa vụ trả lại tiền cho bà B và bồi thường thiệt hại hợp đồng theo hình thức tính lãi suất 9%/năm, tính từ ngày nhận tiền đến ngày xét xử.

Về án phí: Công ty cổ phần đầu tư X phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm và tiền chi phí xem xét thẩm định, định giá tài sản theo pháp luật quy định.

+ Về yêu cầu khắc phục vi phạm: không có.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, xét thấy:

[1] Về tố tụng: Công ty cổ phần đầu tư X do Bà Nguyễn Thị Thanh V là người đại diện theo pháp luật. Tại thời điểm xét xử, Công ty cổ phần đầu tư X có kế hoạch sáp nhập vào Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư V tại Thành phố Hồ Chí Minh. Nhưng Công ty cổ phần đầu tư X chưa được các cơ quan chức năng tại tỉnh Tây Ninh cho phép, do chưa thực hiện nghĩa vụ thuế. Do đó, Công ty cổ phần đầu tư X do Bà Nguyễn Thị Thanh V là người đại diện theo pháp luật phải chịu trách nhiệm dân sự theo pháp luật quy định. Quá trình thụ lý, tống đạt và đưa vụ án ra xétxử, Công ty cổ phần đầu tư X không cung cấp chứng cứ, không tham gia giải quyết vụ án, tuy vắng mặt nhưng Tòa án đã tiến hành đúng và đầy đủ thủ tục để bảo đảm cho việc xét xử vắng mặt theo quy định tại Điều 227 và Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung vụ án:

Ngày 15-01-2003, bà Trần Thị B và Công ty cổ phần đầu tư X có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số: 07/HĐ-MBN/2003 và có lập biên bản giao mặt bằng đất (Mốc) không ghi ngày, tháng, năm 2004, về việc nhận chuyển nhượng lô đất số: C85; diện tích: 76,5 m2; mục đích sử dụng: Thổ cư; Thửa đất số:314; tờ bản đồ số: 57; thời hạn sử dụng: Lâu dài. Địa chỉ thửa đất tại Khu nhà ở & Công viên ven hồ - khu kinh tế j, tỉnh Tây Ninh. Trị giá của lô đất là: 166.514.400 đồng, bà B đã nộp lần thứ nhất vào ngày 15-01-2003 là: 83.257.200 đồng, tương đương với 50% giá trị hợp đồng; nộp lần thứ hai vào ngày 07-01-2004 là:67.655.520 đồng, tương đương với 40% giá trị hợp đồng. Số tiền còn lại 10% hai bên thỏa thuận bên mua sẽ giao đủ khi bên bán giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, do chờ đợi Công ty cổ phần đầu tư X quá lâu nhưng khônggiao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà B đã nhiều lần yêu cầu Công ty cổ phần đầu tư X giải quyết, nhưng Công ty cổ phần đầu tư X không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà B. Do đó, bà B yêu cầu hủy hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất số 07/HĐ-MBN/2003 giữa bà B và Công ty cổ phần đầu tư X. Đồng thời, yêu cầu Công ty cổ phần đầu tư X phải trả lại cho bà B số tiền đã nhận là: 150.912.720 đồng và bồi thường thiệt hại hợp đồng bằng hình thức tính lãi9 %, tính từ ngày 15-01-2003 của số tiền: 83.257.200 đồng và ngày 07-01-2004của số tiền: 67.655.520 đồng đến ngày xét xử vụ án.

[3] Tại biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản ngày 15-6-2017 của Hội đồng định giá huyện H có kết quả như sau:

Phần đất tranh chấp diện tích: 72 m2 (ngang 4,5 m, dài 16 m). Đất lô C, sốC85, Đường số 28, Khu nhà ở Công viên Ven hồ khu thương mại và đô thị j – Tây Ninh, thuộc ấp W, xã Z, huyện H, tỉnh Tây Ninh. Phần đất có tứ cận:

- Đông giáp: Đường nội bộ dài 4,5 m.

- Tây giáp: Đường nội bộ dài 4,5 m.

- Nam giáp: Thửa đất C86 dài 16 m.

- Bắc giáp: Thửa C34 dài 16 m.

Phần đất trị giá: 44.640.000 đồng.

[4] Xét thấy, việc giao dịch dân sự nêu trên là có thật, các bên đương có kýtên, đóng dấu của Công ty TNHH X. Quá trình giải quyết vụ án, Công ty cổ phần đầu tư X không  cung cấp chứng cứ và không tham gia giải quyết vụ án.

Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 07/HĐ-MBN/2003 ngày 15-01-2003 giữa bà B và Công ty cổ phần đầu tư X là chưa tuân thủ theo đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật, nên hợp đồng bị vô hiệu. Do hợp đồng bị vô hiệu nên các bên đương sự hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.

[5] Xét về lỗi của các bên đương sự, thấy rằng: Tại thời điểm giao dịch, Công ty cổ phần đầu tư X không được cơ quan chức năng giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai quy định, nhưng vẫn đứng ra thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho bà B. Đã thu tiền của bà B đến 90% trị giá của hợp đồng, đến nay vẫn chưa giao giấy chứng nhận quyền sử dụngđất cho bà B. Đây là lỗi hoàn toàn thuộc về Công ty cổ phần đầu tư X. Do đó, có đủ căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị B. Buộc Công ty cổ phần đầu tư X hoàn trả lại cho bà B số tiền: 150.912.720 đồng và bồi thường thiệt hại hợp đồng.

Về căn cứ bồi thường thiệt hại hợp đồng, tính từ ngày Công ty cổ phần đầu tư X nhận tiền cho đến nay, nhưng không thực hiện theo thỏa thuận của hợp đồngvà Công ty cổ phần đầu tư X đã vi phạm tại Điều V hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 07/HĐ-MBN/2003 ngày 15-01-2003 giữa bà B và Công ty cổ phần đầu tư X thì Công ty cổ phần đầu tư X phải chịu bồi thường theo mức lãi0,85%/tháng. Tuy nhiên, bà B có yêu cầu bồi thường theo mức lãi 0,75 %/thángthấp hơn mức thỏa thuận là 0,85%/tháng, nên yêu cầu của bà B được chấp nhận.

- Về căn cứ mức bồi thường theo lãi suất 9%/năm được tính như sau:

+ 83.257.200 đồng x 9 %/năm x 14 năm 07 tháng 09 ngày (tính từ ngày 15-01-2003 đến ngày 24-8-2017) = 104.462.403 đồng.

+ 67.655.520 đồng x 9 %/năm x 13 năm 07 tháng 14 ngày (tính từ ngày 07-01-2004 đến ngày 24-8-2017) = 82.945.666 đồng.

[6] Về án phí: Căn cứ theo qui định tại khoản 1 Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự và Điều 27 Pháp lệnh số: 10/2009/PL-UBTVQH ngày 27 tháng 02 năm 2009 của Quốc hội khoá X về án phí, lệ phí Tòa án;

Công ty cổ phần đầu tư X phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không giá ngạch và tiền án phí của số tiền338.320.789 đồng; tiền chi phí thu thập chứng cứ, định giá tài sản theo pháp luật quy định.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng Điều 73; Khoản 1 Điều 147 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự (năm 2011); Điều 27 Pháp lệnh số: 10/2009/PL-UBTVQH ngày 27 tháng 02 năm 2009 của Quốc hội khoá X về án phí, lệ phí Tòa án;

Áp dụng Điều 121; Điều 127; Điều 134; Điều 137; Điều 401; Điều 410; Điều697; Điều 698 và Điều 699 của Bộ luật dân sự (năm 2005); Điều 122; Điều 131, Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503 của Bộ luật Dân sự (năm 2015);Áp dụng Điều 188 và Khoản 1 Điều 203 của Luật Đất đai (năm 2013).

Tuyên xử:

1.1 Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 07/HĐ-MBN/2003 ngày 15-01-2003 giữa bà Trần Thị B và Công ty cổ phần đầu tư X. Phần đất có diện tích: 72 m2 (ngang 4,5 m, dài 16 m). Địa chỉ thửa đất: Đất lô C, số C85, Đường số 28, Khu nhà ở Công viên Ven hồ khu thương mại và đô thị j – Tây Ninh, thuộc ấp W, xã Z, huyện H, tỉnh Tây Ninh.

Phần đất có tứ cận:

- Đông giáp: Đường nội bộ dài 4,5 m.

- Tây giáp: Đường nội bộ dài 4,5 m.

- Nam giáp: Thửa đất C86 dài 16 m.

- Bắc giáp: Thửa C34 dài 16 m.

Trị giá: 44.640.000 (bốn mươi bốn triệu sáu trăm bốn mươi ngàn) đồng.1.2 Buộc Công ty cổ phần đầu tư X trả lại cho bà Trần Thị B số tiền đã nhận:150.912.720 đồng và bồi thường thiệt hại bằng hình thức tính lãi từng lần nhận chođến ngày xét xử. Cụ thể là:

+ Lần 1: 83.257.200 đồng x 9 %/năm x 14 năm 07 tháng 09 ngày (tính từngày 15-01-2003 đến ngày 24-8-2017) = 104.462.403 đồng.

+ Lần 2: 67.655.520 đồng x 9 %/năm x 13 năm 07 tháng 14 ngày (tính từngày 07-01-2004 đến ngày 24-8-2017) = 82.945.666 đồng.

Tổng cộng: 338.320.789 (ba trăm ba mươi tám triệu ba trăm hai mươi ngànbảy trăm tám mươi chín) đồng.

Kể từ ngày bà Trần Thị B có đơn yêu cầu thi hành án, nếu Công ty cổ phần đầu tư X không chịu trả số tiền nêu trên, thì hàng tháng Công ty cổ phần đầu tư Xcòn phải trả cho bà Trần Thị B số tiền lãi đối với số tiền chậm trả theo quy định tạikhoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

2. Về án phí:

Công ty cổ phần đầu tư X phải chịu 17.116.000 (mười bảy triệu một trăm mười sáu ngàn) đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Bà Trần Thị B không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm; hoàn trả lại chobà Trần Thị B 8.200.000 (tám triệu hai trăm ngàn) đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số: 0020313 ngày 19 tháng 7 năm 2016 của Chi cục thi hành án huyện H, tỉnh Tây Ninh.

Bà Trần Thị B không phải chịu tiền xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản. Buộc Công ty cổ phần đầu tư X phải trả lại cho bà Trần Thị B 1.200.000 (một triệu hai trăm ngàn) đồng tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản do bà B đã nộp tạm ứng.

3. Về quyền kháng cáo đối với bản án: Các đương sự được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đối với người vắng mặt đượcquyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết hợp lệ theo Bộ luật Tố tụng dân sự quy định.