Bản án 21/2018/DS-ST ngày 29/08/2018 về tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂNHUYỆN CHÂU THÀNH A, TỈNH HẬU GIANG

BẢN ÁN 21/2018/DS-ST NGÀY 29/08/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CẦM CỐ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong ngày 29 tháng 8 năm 2018, tại trụ sở Toà án nhân dân huyện Châu Thành A, tỉnh Hậu Giang công khai xét xử sơ thẩm vụ án thụ lý số: 54/2018/TLST-DS ngày 09 tháng 5 năm 2018 về việc Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 139/2018/QĐXXST-DS ngày 13 tháng 8 năm 2018 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Phạm Văn H; địa chỉ: Ấp N, xã Nh, huyện C, tỉnh H. Có mặt

- Bị đơn: Ông Nguyễn Văn H, địa chỉ: Ấp N, xã Nh, huyện C, tỉnh H. Có mặt

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Bà Trần Thùy D; Địa chỉ: Ấp N, xã Nh, huyện C, tỉnh H. (vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và quá trình tố tụng tại Tòa án, nguyên đơn ông Phạm Văn H trình bày: Vào ngày 03/6/2002 ông Nguyễn Văn H có cố cho ông 2,5 công tầm 3 mét đất ruộng với giá 25 chỉ vàng 24K, phần đất tọa lạc tại Ấp N, xã Nh, huyện C, tỉnh H, thỏa thuận thời hạn chuộc đất là 03 năm, việc thỏa thuận cố đất có làm giấy viết tay. Sau đó cũng phần đất này ông cho ông H thuê lại với giá mỗi mùa đông xuân là 1000kg lúa (giá lúa khô mùa đông xuân), hai năm đầu ông Hết thực hiện đúng như thỏa thuận. Nhưng đến mùa lúa năm 2015, ông H trả số tiền mướn đất là một nữa, còn thiếu lại 2.000.000đồng; từ vụ lúa năm 2016 đến vụ lúa đông xuân năm 2018 ông H không trả tiền thuê đất cho ông, cụ thể:

1. Vụ lúa đông xuân năm 2015: còn thiếu 2.000.000đồng;

2. Vụ lúa đông xuân năm 2016: 1000kg x 4,500đồng/kg = 4.500.000đồng;

3. Vụ lúa đông xuân năm 2017: 1000kg x 4000đồng/kg = 4.000.000đồng;

4. Vụ lúa đông xuân năm 2018: 1000kg x 6000đồng/kg = 6.000.000đồng;

Tổng tiền thuê đất ông H nợ ông là 16.500.000đồng.

Ông và vợ đã nhiều lần yêu cầu ông H trả tiền thuê đất và vàng cố đất nhưng ông H không thanh toán và hiện tại phần đất ông H cố cho ông, ông H đã cho người khác canh tác. Nay ông yêu cầu hủy hợp đồng cầm cố đất quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa ông và ông Nguyễn Văn H được lập ngày 03/6/2002, yêu cầu ông H trả lại ông số tiền 16.500.000 đồng tiền thuê đất, tuy nhiên do ông H khó khăn nên ông chỉ yêu cầu ông H trả 5.000.000đồng tiền thuê đất và 25 chỉ vàng 24K vàng cố đất, không yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với hợp đồng cố đất và hợp đồng thuê đất khi hợp đồng vô hiệu.

- Bị đơn ông Nguyễn Văn H trình bày: Nguồn gốc đất là của ba ông là Nguyễn Văn Chính (đã chết năm 1986) cho ông. Năm 2002 do khó khăn, nên ông có cố 2,5 công đất ruộng tầm lớn tương đương 4.000m2 đất cho ông Hoàng, giá cố mỗi công tầm lớn là 10 chỉ vàng 24k, tổng vàng cố là 25 chỉ vàng 24k, đất tọa lạc tọa lạc tại ấp Nhơn Thuận 1A, xã Nhơn Nghĩa A, huyện Châu Thành A, tỉnh Hậu Giang, thỏa thuận thời hạn chuộc đất là 03 năm, việc thỏa thuận cố đất và thuê đất có làm giấy viết tay. Sau khi cố, ông có thỏa thuận thuê lại phần đất này để tiếp tục canh tác sử dụng, giá thuê một năm là 1000kg lúa, ông đã trả tiền thuê đất mỗi năm từ năm 2002 đến năm nào thì ông không nhớ, mà có trả đầy đủ tiền thuê đất cho ông H, do nay ông H hay kêu người này người kia để cho thuê đất làm, không có ai làm 2-3 năm nên ông mới quay lại sử dụng từ năm 2016 đến nay.

Nay ông H yêu cầu ông trả 25 chỉ vàng 24k vàng cố đất ông đồng ý trả, nhưng do hiện nay khó khăn, ông không có vàng để trả cho ông H nên đề nghị ông H tiếp tục lấy đất của ông để canh tác sử dụng khi nào ông có vàng sẽ chuộc lại đất. Đối với tiền thuê đất, ông còn thiếu tiền thuê đất nhưng không nhiều, nay ông khó khăn ông yêu cầu ông H cho ông trả tiền thuê đất số tiền 5.000.000đồng, không yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với hợp đồng cố đất và hợp đồng thuê đất khi hợp đồng vô hiệu.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thùy D trình bày: Nguồn vàng nhận cầm cố quyền sử dụng đất của ông H là của vợ chồng bà. Bà thống nhất với ý kiến của ông H, không bổ sung gì thêm.

Tại phiên tòa:

Nguyên đơn ông Phạm Văn H vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, không bổ sung gì thêm.

Bị đơn ông Nguyễn Văn H vẫn giữ nguyên ý kiến trình bày, không bổ sung gì thêm.

* Kiểm sát viên phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án: Về thủ tục tố tụng: Xác định việc thụ lý, hòa giải, thu thập chứng cứ cũng như thủ tục tố tụng tại phiên tòa của Thẩm phán, Hội đồng xét xử là đúng quy định pháp luật, đảm bảo được quyền và lợi ích của đương sự.

Về tố tụng: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thùy D đã có đơn xin xét xử vắng mặt, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng Điều 227, Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự tiến hành xét xử vắng mặt đối với bà D.

Về nội dung vụ án: đề nghị Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 131, Điều 136, Điều 146 Bộ luật dân sự năm 1995; Điều 73, Điều 74, Điều 75, Điều 76, Điều 77, Điều 78 Luật đất đai năm 1993; Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phạm Văn H.

Tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất lập ngày 03/6/2002 giữa ông Phạm Văn H và ông Nguyễn Văn H là vô hiệu. Buộc ông Nguyễn Văn H có nghĩa vụ trả cho ông Phạm Văn H và bà Trần Thùy D 25 chỉ vàng 24k (vàng cố đất).

Tuyên bố hợp đồng thuê quyền sử dụng đất lập ngày 03/6/2002 giữa ông Phạm Văn H và ông Nguyễn Văn H là vô hiệu. Ghi nhận sự tự nguyện của ông Nguyễn Văn H có trách nhiệm trả cho ông Phạm Văn H và bà Trần Thùy D 5.000.000đồng (tiền thuê đất).

Về án phí dân sự sơ thẩm: ông Nguyễn Văn H phải chịu theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thẩm quyền và quan hệ pháp luật: vào ngày 03/6/2002, giữa ông Phạm Văn H và ông Nguyễn Văn H có thỏa thuận giao kết hợp đồng dân sự về cầm cố quyền sử dụng và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, diện tích 2,5 công tầm lớn (khoảng 4000m2) đất ruộng, tọa lạc tại ấp N, xã Nh, huyện C, tỉnh H. Nhưng từ năm 2015 đến nay ông H không trả tiền thuê đất, cũng không trả vàng cố đất cho ông H, nên ông H khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và hủy hợp đồng thuê quyền sử dụng đất lập ngày 03/6/2002 với ông Nguyễn Văn H, yêu cầu ông H trả 25 chỉ vàng 24k vàng cố đất, trả 5.000.000đồng tiền thuê đất, không yêu cầu bồi thường thiệt do hợp đồng vô hiệu. Xét đây là vụ án tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

[2] Về tố tụng: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thùy D đã có đơn xin xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử áp dụng Điều 227, Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 tiến hành xét xử vắng mặt đối với bà Dung.

Xét thấy, việc ông H nhận cầm cố đất của ông H, nhưng thực tế ông H không nhận đất, ông H không giao đất, ông H không quản lý canh tác đất mà cho ông H thuê lại đất để canh tác. Do không có việc giao nhận đất, đương sự cũng không yêu cầu xem xét thẩm định đo đạc tại chỗ do đó không cần tiến hành thủ tục đo đạc thẩm định tại chỗ đối với phần đất cầm cố và đất thuê trên.

[3] Về nội dung giải quyết vụ án:

[3.1] Xét hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất: Vào ngày 03/6/2002, giữa ông Phạm Văn H và ông Nguyễn Văn H có thỏa thuận giao kết hợp đồng dân sự về cầm cố quyền sử dụng đất với 2,5 công đất ruộng tầm lớn (khoảng 4000m2), giá thỏa thuận 25 chỉ vàng 24k, thời hạn cố là 3 năm kể từ ngày 03/6/2002 đến 03/6/2005, có viết giấy tay “Giấy cố đất ruộng ngày 03/6/2002”, đất tọa lạc tại ấp N, xã Nh, huyện C, tỉnh H. Sau khi nhận cố đất, thì ông H cho ông H thuê đất lại để canh tác. Nhưng từ năm 2015 đến nay ông H không trả tiền thuê đất, cũng không trả vàng cố đất. Xét thấy, thời hạn cố đất theo thỏa thuận trên đến năm 03/6/2005 là đã hết thời hạn cố, nhưng đến nay ông H không thực hiện nghĩa vụ trả vàng cố đất theo thời hạn đã thỏa thuận, do ông H vi phạm hợp đồng nên ông H khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất là có cơ sở.

Tuy nhiên, hợp đồng được giao kết giữa ông H và ông H có nội dung trái với quy định của Luật đất đai năm năm 1993 và Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm 2005. Cụ thể ông H và ông H đã vi phạm Điều 3 Luật đất đai năm 1993, Điều 106 Luật đất đai năm 2003 quy định về quyền của người sử dụng đất: Luật quy định cụ thể bao gồm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn và quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất mà không quy định về quyền cầm cố quyền sử dụng đất. Đồng thời, tại Điều 330 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về hình thức cầm cố đối với động sản, không quy định hình thức cầm cố đối với bất động sản. Tại Điều 5 Luật đất đai quy định: Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Do đó, hợp đồng cầm cố giữa ông H và ông H là vô hiệu theo Điều 130, Điều 131, Điều 136 Bộ luật dân sự năm 1995, Điều 122, Điều 127, Điều 128 Bộ luật dân sự năm 2005. Do đó ông H yêu cầu hủy hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất đối với ôngH là có căn cứ chấp nhận.

Căn cứ Điều 146 Bộ luật dân sự năm 1995, Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005, Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: Hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Cụ thể, ông H phải có nghĩa vụ trả cho ông H số vàng cố đất là 25 chỉ vàng 24k. Ông H không có nhận đất cố từ ông H để quản lý canh tác, mà cho ông H thuê lại và tiếp tục canh tác sử dụng nên ông H không phải có nghĩa vụ trả phần đất đã nhận cố.

Về yêu cầu bồi thường thiệt hại: Mặc dù, xét về lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là do ông Nguyễn Văn H không thực hiện nghĩa vụ trả vàng cố đất. Tuy nhiên, cả ông H và ông H đều không có yêu cầu bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu nên Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét giải quyết.

[3.2] Xét hợp đồng thuê quyền sử dụng đất:

Sau khi cố đất cho ông H, cùng ngày ông H thuê lại phần đất này để tiếp tục canh tác đất thể hiện tại Giấy cho mướn đất ruộng viết tay lập ngày 03/6/2002, trong đó nội dung thể hiện “ông Phạm Văn H đồng ý cho Nguyễn Văn H mướn đất, thời hạn 3 năm, giá 1,7 tấn chuyển về đến nhà”. 

Về hình thức hợp đồng thuê đất: Tại thời điểm giao kết hợp đồng thuê đất lập ngày 03/6/2002, mặc dù hợp đồng được lập thành văn bản nhưng chỉ là giấy viết tay, không lập theo mẫu quy định và không được công chứng chứng thực hợp pháp, không thực hiện đăng ký cho thuê tại cơ quan có thẩm quyền nên hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa ông H và ông H là vi phạm về hình thức theo quy định tại điều 476, Điều 714, Điều 716 Bộ luật dân sự năm 1995, Điều 401, khoản 1 Điều 705 Bộ luật dân sự năm 2005, Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015.

Về nội dung hợp đồng và nghĩa vụ thanh toán: Thời hạn thỏa thuận thuê đất là 03 năm từ ngày 03/6/2002 đến ngày 03/6/2005, đến nay đã quá thời hạn theo thỏa thuận, ông H vẫn không trả đất, quá trình thuê đất từ năm 2016 đến nay không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất, đồng thời tự ý chuyển từ đất ruộng lên bờ thành đất vườn nhưng không thông báo cho bên ông H là vi phạm hợp đồng. Hơn nữa, từ việc thực hiện hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa ông H và ông H là trái quy định của pháp luật dẫn đến việc thực hiện hợp đồng thuê quyền sử dụng đất sau đó của ông H không phải là chủ sở hữu chính thức đối với phần đất trên, thực hiện việc cho thuê quyền sử dụng đất cũng là trái quy định.

Do đó, xét về hình thức và nội dung hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Văn H và ông Nguyễn Văn H lập ngày 03/6/2002 là vô hiệu. Nên nguyên đơn ông H yêu cầu hủy hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa ông H và ông H lập ngày 03/6/2002 là có cơ sở chấp nhận.

Căn cứ Điều 146 Bộ luật dân sự năm 1995, Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005, Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: Hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, cụ thể: Về phần đất, đất là của ông H cầm cố và thuê lại, hiện ông H đang là người trực tiếp quản lý sử dụng nên không phải có nghĩa vụ trả lại. Đối với tiền thuê đất, tại đơn khởi kiện ông H yêu cầu ông H trả tiền thuê đất từ 2016 đến nay là 16.500.000 đồng, quá trình hòa giải và tại phiên tòa ông H chỉ yêu cầu ông H trả tiền thuê đất 5.000.000đồng. Phía ông H đồng ý trả tiền thuê đất cho ông H số tiền 5.000.000đồng, đây là sự tự nguyện của các đương sự không trái quy định, đạo đức xã hội nên Hội đồng xét xử ghi nhận.

Về yêu cầu bồi thường thiệt hại: Mặc dù, xét về lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là do ông Nguyễn Văn H không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất. Tuy nhiên, cả ông H và ông H đều không có yêu cầu bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu nên Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét giải quyết.

Từ các phân tích trên có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phạm Văn H.

[4] Xét đề nghị của đại diện Viện kiểm sát là có cơ sở nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ Điều 47 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, khoản 2 Điều 26 Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

[5.1] Án phí đối với hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất: ông Nguyễn Văn H phải chịu là: 3.400.000đồng/1 chỉ vàng 24k x 25 chỉ vàng 24k x 5% = 4.250.000đồng,

[5.2] Án phí đối với hợp đồng thuê quyền sử dụng đất: [5.2.1] Ông Nguyễn Văn H phải chịu 150.000đồng. [5.2.2] Ông Phạm Văn H phải chịu 150.000đồng

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 47, Điều 147, Điều 157, Điều 158, Điều 227, Điều 228, Điều 271, Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 130, Điều 131, Điều 133, Điều 136, Điều 146, Điều 714, Điều 716 Bộ luật dân sự năm 1995; Điều 122, Điều 124, Điều 127, Điều 128, Điều 137, Điều 410, Điều 480, Điều 482, Điều 489, Điều 490, Điều 703, khoản 1 Điều 705, khoản1 Điều 707, Điều 709 Bộ  luật dân sự năm 2005; Điều 116, Điều 119, Điều 122, Điều 357, Điều 468, Điều 472, Điều 474, Điều 481, Điều 482, Điều 500, Điều 501, Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 1, Điều 73 Luật đất đai năm 1993, Điều 5, Điều 105, Điều 106, Điều 107, Điều 113 Luật đất đai năm 2003; Luật Đất đai năm 2013; khoản 2 Điều 26 Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

 Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phạm Văn H.

2. Tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất lập ngày 3/6/2002 giữa ông Phạm Văn H và ông Nguyễn Văn H là vô hiệu.

3. Buộc ông Nguyễn Văn H có nghĩa vụ trả cho ông Phạm Văn H và bà Trần Thùy D 25 chỉ vàng 24k (vàng cố đất).

4. Tuyên bố hợp đồng thuê quyền sử dụng đất lập ngày 3/6/2002 giữa ông Phạm Văn Hoàng và ông Nguyễn Văn Hết là vô hiệu.

5. Ghi nhận sự tự nguyện thỏa thuận giữa ông Phạm Văn H và ông Nguyễn Văn H. Ông Nguyễn Văn H tự nguyện cho ông Phạm Văn H và bà Trần Thùy D 5.000.000đồng (tiền thuê đất).

6. Kể từ ngày người có quyền yêu cầu thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người bị bị thi hành án chậm trả số tiền trên thì hàng tháng còn phải trả cho người có quyền yêu cầu thi hành án số tiền lãi chậm trả tương ứng với số tiền và thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, lãi suất được áp dụng theo quy định tại điều 357 và Điều 468 Bộ luật dân sự 2015.

7. Về án phí:

7.1. Án phí đối với hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất: ông Nguyễn Văn H phải chịu 4.250.000đồng.

7.2. Án phí đối với hợp đồng thuê quyền sử dụng đất:

7.2.1. Ông Nguyễn Văn H phải chịu 150.000đồng.

7.2.2. Ông Phạm Văn H phải chịu 150.000đồng, khấu trừ tiền tạm ứng án phí ông H đã nộp 2.538.000đồng theo biên lai thu số 0014716 ngày 09/5/2018 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Châu Thành A, tỉnh Hậu Giang. Ông H được nhận lại 2.388.000đồng.

8. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người   được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án dân sự được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

9. Các đương sự có mặt được quyền kháng cáo toàn bộ bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án 29/8/2018. Các đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết công khai tại trụ sở chính quyền địa phương.