Bản án 207/2019/DS-PT ngày 17/07/2019 về tranh chấp hợp đồng dân sự đặt cọc

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TIỀN GIANG

BẢN ÁN 207/2019/DS-PT NGÀY 17/07/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG DÂN SỰ ĐẶT CỌC

Trong các ngày 10 và 17 tháng 7 năm 2019 tại Trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 153/2019/TLPT-DS ngày 27 tháng 5 năm 2019 về việc tranh chấp “Hợp đồng dân sự đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 35/2019/DS-ST ngày 22/03/2019 của Toà án nhân dân thị xã G, tỉnh Tiền Giang bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 199/2019/QĐPT-DS ngày 30 tháng 5 năm 2019 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Chị Lê Phạm Minh T, sinh năm 1984;

Địa chỉ: Nguyễn Thái H, khu phố 3, Phường M, thị xã G, tỉnh Tiền Giang;

Đại diện theo ủy quyền: Anh Phạm Duy M1, sinh năm 1976; (Theo hợp đồng ủy quyền số 000911 ngày 13/9/2018) (có mặt).

Địa chỉ: Nguyễn H1, Khu phố M, Phường H2, thị xã G, tỉnh Tiền Giang.

- Bị đơn: Anh Dương Minh H3, sinh năm 1975; (có mặt).

Địa chỉ: Thủ Khoa H4, Khu phố B, Phường H2, thị xã G, tỉnh Tiền Giang;

Đại diện theo ủy quyền: Anh Tăng C, sinh năm 1979; (Theo giấy ủy quyền ngày 18/6/2019) (có mặt).

Địa chỉ: Lê Văn S, Phường M4, Quận B1, Thành phố Hồ Chí Minh;

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Chị Tăng Bội N (N1), sinh năm 1981; (xin vắng mặt).

Địa chỉ: Thủ Khoa H4, Khu phố B, Phường H2, thị xã G, tỉnh Tiền Giang;

2. Anh Nguyễn Thế B2, sinh năm 1985; (xin vắng mặt).

Địa chỉ: Nguyễn Thái H, Khu phố B, Phường M, thị xã G, tỉnh Tiền Giang.

* Người kháng cáo: Đại diện ủy quyền của nguyên đơn – anh Phạm Duy M1.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo án sơ thẩm, * Nguyên đơn – chị Lê Phạm Minh T và đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn – anh Phạm Duy M1 trình bày:

Do biết anh H3 có nhu cầu bán nhà và đất tại số Thủ Khoa H4, Khu phố B, Phường H2, thị xã G, tỉnh Tiền Giang nên chị T có đến gặp anh H3 để thương lượng việc mua bán nhà đất, anh H3 có dẫn chị T xem toàn bộ khuôn viên nhà đất của anh và cho biết diện tích đất của anh theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là 159,5m2 tuy nhiên thực tế thì diện tích đất anh H3 đang sử dụng có tăng so với giấy được cấp nên anh H3 có trao đổi với chị T là anh sẽ làm thủ tục đo đạc lại diện tích đất của anh và làm thủ tục tăng diện tích sau đó anh sẽ chuyển nhượng cho chị T toàn bộ diện tích đất thực tế anh đang sử dụng và chị T đã đồng ý với giao kết này của anh H3.

Để đảm bảo thực hiện hợp đồng chuyển nhượng ngày 27/6/2018 chị T và anh H3 đến Văn phòng công chứng P để tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc theo thỏa thuận, chị T đặt cọc cho anh H3 số tiền là 300.000.000 đồng và giá trị chuyển nhượng toàn bộ nhà đất của anh H3 là 2.650.000.000 đồng. Theo thỏa thuận thì anh H3 có nghĩa vụ đo đạc lại toàn bộ thửa đất và điều chỉnh diện tích tăng và sẽ tiến hành lập thủ tục chuyển nhượng theo diện tích đo thực tế đối với thửa đất số 133, tờ bản đồ số 13, diện tích 159,5m2 loại đất ở đô thị, được Ủy ban nhân dân thị xã G cấp ngày 11/5/2011. Theo hợp đồng đặt cọc có quy định nếu anh H3 không tiếp tục việc chuyển nhượng nhà đất theo thỏa thuận thì anh H3 phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương ứng tiền đặt cọc.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, anh H3 tiến hành ký hợp đồng đo đạc với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã G và qua đo đạc xác định diện tích đất anh H3 tăng so với giấy đất anh H3 được cấp là 11,7m2, không biết lý do gì anh H3 trao đổi với chị T là chỉ bán theo diện tích giấy anh được cấp chứ không bán phần diện tích đất tăng, chị T không đồng ý vì hợp đồng đặt cọc đã giao kết rõ, anh H3 thông báo không chuyển nhượng nhà đất cho chị T. Chị T đã nhiều lần thương lượng và yêu cầu anh H3 thực hiện theo đúng thỏa thuận đặt cọc nhưng anh H3 không đồng ý và hiện nay anh H3 đã treo bảng bán nhà cho người khác. Nay chị T yêu cầu anh H3 có nghĩa vụ trả lại cho chị T số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng và khoản tiền tương ứng số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng, tổng cộng là 600.000.000 đồng, yêu cầu trả ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

* Bị đơn anh Dương Minh H3 trình bày:

Anh và chị T có trao đổi sẽ tiến hành chuyển nhượng thửa đất số 133, tờ bản đồ số 13, diện tích 159,5m2, loại đất ở đô thị tại Khu phố B, Phường H2, thị xã G, tỉnh Tiền Giang, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất do anh H3 đứng tên, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00274 do Ủy ban nhân dân thị xã G cấp ngày 11/5/2011. Theo đó, anh và chị T thống nhất lập hợp đồng đặt cọc hứa chuyển nhượng (gọi tắt là hợp đồng đặt cọc) được Văn phòng công chứng P công chứng số 002969 ngày 27/6/2018, số tiền đặt cọc là 300.000.000đồng trên tổng giá trị chuyển nhượng là 2.650.000.000đồng. Tuy nhiên khi chưa kịp thực hiện hợp đồng đặt cọc thì chị T đã khởi kiện anh. Chị T là người vi phạm hợp đồng chứ không phải anh. Vì:

+ Về nội dung hợp đồng đặt cọc không có bất kỳ điều khoản nào xác định thời gian cụ thể khi nào anh phải cung cấp kết quả đo đạc lại toàn bộ thửa đất số 133. Như vậy chị T khởi kiện anh là không đúng.

+ Theo Điều 2 Hợp đồng đặt cọc có nêu: “Bên nhận đặt cọc tiến hành lập thủ tục đo đạc lại toàn bộ thửa đất và điều chỉnh diện tích tăng…”; nay anh đã tiến hành hợp đồng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã G đo đạc lại toàn bộ thửa đất số 133, kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất số 133 có diện tích 165,6m2, tăng 6,1m2 so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận số CH00274 do Ủy ban nhân dân thị xã G cấp ngày 11/5/2011 cho anh. Với kết quả đo đạc này, lẽ ra anh sẽ tiếp tục làm thủ tục điều chỉnh diện tích tăng để tiến hành xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị T nhưng chị Tđã đơn phương chấm dứt hợp đồng bằng cách khởi kiện như vậy chị T là người vi phạm hợp đồng đặt cọc nên sẽ bị mất số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng.

Ngày 09/10/2018 anh H3 khởi kiện phản tố yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 27/6/2018 giữa anh và chị T, chị T là người vi phạm hợp đồng đặt cọc nên sẽ bị mất số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Anh Nguyễn Thế B2 trình bày: Anh là chồng chị T. Ngày 27/6/2018, vợ anh và anh H3 đến Văn phòng công chứng P ký hợp đồng đặt cọc về việc hứa chuyển nhượng nhà và đất của anh H3, để đảm bảo cho việc chuyển nhượng này vợ anh đặt cọc cho anh H3 số tiền 300.000.000đồng, tiền này là tiền chung của vợ chồng anh. Nay anh H3 không bán đất nữa thì anh thống nhất với yêu cầu khởi kiện của vợ anh, đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc và anh H3 có nghĩa vụ trả lại cho vợ anh số tiền đặt cọc 300.000.000đồng và khoản tiền tương ứng số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng, tổng cộng là 600.000.000đồng, yêu cầu trả ngay khi án có hiệu lực pháp luật. Đối với yêu cầu phản tố của anh H3, anh đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc, đối với số tiền 300.000.000đồng anh H3 không đồng ý trả lại thì anh không đồng ý vì vợ anh không có lỗi dẫn đến việc hủy hợp đồng đặt cọc mà lỗi hoàn toàn do anh H3.

2. Chị Tăng Bội N trình bày:

Vào khoảng năm 2015, chị và anh Dương Minh H3 có thỏa thuận đổi đất với nhau, do đất của anh H3 giáp ranh với đất của chị và có phần đuôi chuột kéo dài ra phía sau anh H3 cho rằng anh không sử dụng nên anh H3 đổi phần đất này cho chị, chị đổi cho anh H3 phần đất của chị cho vuông vứt đất của anh H3, hai bên chỉ thỏa thuận đổi miệng không làm giấy tờ và cũng không đo đạc diện tích cụ thể, nếu sau này có chuyển tên thì phải nhờ địa chính đến đo đạc cụ thể diện tích đất hai bên chị mới đồng ý ký chuyển đổi đất, không có tiền đền bù gì. Từ khi đổi đất đến nay phần đất kéo dài ra phía sau của anh H3 chị quản lý sử dụng và chị đã xây dựng bức tường chắn ngang phần đất của anh H3. Đến khoảng tháng 7 năm 2018, anh H3 bán đất cho chị T, có đo đạc lại diện tích đất đổi cho chị T, có đo đạc lại diện tích đất đổi giữa chị và anh H3, đến khoảng tháng 8 năm 2018 anh H3 có mời chị đến Văn phòng công chứng để ký chuyển tên phần đất hai bên đã hoán đổi nhau, chị thấy diện tích đất của anh H3 đổi cho chị theo đo đạc chỉ có 6,5m2, còn phần đất của chị đổi cho anh H3 diện tích 17,2m2, do diện tích đất có sự chênh lệch nhiều nên chị không đồng ý chuyển đổi đất với anh H3, không đồng ý để anh H3 lấy đất của chị bán cho chị T. Việc thỏa thuận mua bán giữa chị T và anh H3 chị không biết và cũng không có ý kiến gì.

* Bản án số 35/2019/DS-ST ngày 22 tháng 3 năm 2019 của Tòa án nhân dân thị xã G, tỉnh Tiền Giang căn cứ Điều 328, Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 26, Điều 92, khoản 1 Điều 227 và khoản 1 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 26, Khoản 4 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của chị Lê Phạm Minh T.

Buộc anh Dương Minh H3 có nghĩa vụ trả cho chị Lê Phạm Minh T số tiền đặt cọc là 300.000.000đồng (Ba trăm triệu đồng).

Thời gian thực hiện ngay khi án có hiệu lực pháp luật. Chấp nhận yêu cầu phản tố của anh Dương Minh H3.

Ghi nhận sự thỏa thuận của chị Lê Phạm Minh T và anh Dương Minh H3 thống nhất hủy hợp đồng đặt cọc hứa chuyển nhượng ngày 27/6/2018 giữa chị Lê Phạm Minh T và anh Dương Minh H3.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất các các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo theo quy định.

* Ngày 01/4/2019, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử theo hướng buộc anh H3 trả cho chị T số tiền 300.000.000đồng tiền nhận cọc và 300.000.000đồng tiền phạt cọc, tổng cộng là 600.000.000đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn thay đổi yêu cầu kháng cáo giảm tiền phạt cọc còn 150.000.000 đồng. Bị đơn không đồng ý theo yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn. Các bên đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

* Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang phát biểu quan điểm:

- Về thủ tục tố tụng: Kể từ khi thụ lý vụ án đến nay, những người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Về nội dung: Án sơ thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở, vì hai bên đều có lỗi dẫn đến không thực hiện hợp đồng. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn kháng cáo nhưng không cung cấp thêm chứng cứ gì mới chứng minh. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên án sơ thẩm.

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa; nghe ý kiến của Kiểm sát viên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Tại phiên tòa phúc thẩm, chị N, anh B2 có đơn xin xét xử vắng mặt, căn cứ quy định tại Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự. Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt chị N, anh B2.

[2] Nguyên đơn chỉ kháng cáo về tiền phạt cọc, các phần khác bản án không có kháng cáo, kháng nghị đã phát sinh hiệu lực pháp luật.

[3] Xét nội dung kháng cáo của nguyên đơn, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Chị T và anh H3 thỏa thuận sau khi ký hợp đồng đặt cọc ngày 27/6/2018, anh H3 sẽ tiến hành lập thủ tục đo đạc lại toàn bộ thửa đất và điều chỉnh diện tích tăng, khi hoàn thành thủ tục đo đạc hai bên sẽ tiến hành lập thủ tục chuyển nhượng toàn bộ thửa đất theo đo đạc thực tế. Đến ngày 25/7/2018, anh H3 đã tiến hành đo đạc lại phần đất hoán đổi giữa anh H3 và chị Tăng Bội N. Theo biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 15/11/2018 thể hiện hiện trạng thực tế anh H3 đang quản lý, sử dụng ở hướng Đông chị N xây bức tường chắn ngang phần đất kéo dài ra phía sau của anh H3 và ở phía Nam phần đất chị N cũng xây dựng một bức tường để ngăn giữa phần đất của anh H3 và chị N. Hiện trạng đất vuông không có phần diện tích đất kéo dài ra phía sau theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Anh H3, chị N đã sử dụng, quản lý phần đất nhận đổi cho nhau từ năm 2015 đến nay. Chị N xây dựng hai bức tường chắn ngang, sử dụng phần đất hoán đổi đất, anh H3 không có ý kiến phản đối, thể hiện hai bên đã thống nhất ranh đất giữa anh và chị N. Việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giũa chị T với anh H3 không thực hiện được là do đo đạc diện tích hoán đổi của chị N nhiều hơn diện tích hoán đổi với anh H3, nên chị N không đồng ý hoán đổi.

[3.1] Xét về lỗi của các bên về phạt cọc, Hội đồng xét xử xét thấy, khi đặt cọc chị T biết có phần đất anh H3 hoán đổi với chị N chưa được sang tên, nhưng chị T đồng ý đặt cọc chuyển nhượng. Đồng thời, khi đo đạc thực hiện thủ tục hoán đổi thì chị T không ấn định thời gian nhất định cho anh H3 để hoàn tất thủ tục hoán đổi để chuyển nhượng cho chị T, nhưng chị T đã khởi kiện nên chị T cũng có lỗi.

[3.2] Đối với anh H3, anh H3 là người chủ động việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị T. Anh H3 biết phần đất chưa hoàn tất thủ tục hoán đổi với chị T nhưng anh nhận cọc hứa chuyển nhượng cho chị T. Khi có việc tranh chấp việc hoán đổi giữa anh với chị N thì anh H3 không tích cực thỏa thuận với chị N để sang tên hoán đổi và chuyển nhượng cho chị T, nên anh H3 cũng có lỗi.

[3.3] Xét thấy, cả hai bên nguyên đơn và bị đơn đều có lỗi nhưng anh H3 có lỗi nhiều hơn, lỗi bên nguyên đơn ít hơn, nên mỗi bên phải chịu phần thiệt hại của mình. Tại phiên tòa, nguyên đơn thay đổi kháng cáo chỉ yêu cầu phạt cọc 150.000.000 đồng. Như đã phân tích trên, Hội đồng xét xử chỉ chấp nhận phạt cọc 100.000.000 đồng.

Từ những căn cứ trên, Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của chị T, sửa bản án sơ thẩm.

[4] Xét ý kiến của đại diện Viện kiểm sát là chưa phù hợp với Hội đồng xét xử nên không được chấp nhận.

[5] Về án phí: Chị T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm phần yêu cầu phạt cọc không được chấp nhận. Chị T không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Anh H3 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 328, Điều 418, Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015;

Căn cứ Điều 26, Điều 92, khoản 1 Điều 227, 296 và khoản 1 Điều 228, 269 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 26, Khoản 4 Điều 27, khoản 2 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của anh Phạm Duy M1.

Sửa bản án sơ thẩm số 35/2019/DS-ST ngày 22 tháng 3 năm 2019 của Toà án nhân dân thị xã G, tỉnh Tiền Giang.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của chị Lê Phạm Minh T.

Ghi nhận sự thỏa thuận của chị Lê Phạm Minh T và anh Dương Minh H3 thống nhất hủy hợp đồng đặt cọc hứa chuyển nhượng ngày 27/6/2018 giữa chị Lê Phạm Minh T và anh Dương Minh H3.

Buộc anh Dương Minh H3 có nghĩa vụ trả cho chị Lê Phạm Minh T số tiền đặt cọc và phạt cọc là 400.000.000đồng (Bốn trăm triệu đồng). Thời gian thực hiện khi án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất các các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về án phí:

- Anh Dương Minh H3 phải chịu 20.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng đã nộp theo biên lai thu số 42740 ngày 09/10/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã G, tỉnh Tiền Giang nên anh H3còn phải nộp tiếp 19.700.000đồng.

- Chị Lê Phạm Minh T phải chịu 2.500.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào số tiền 14.000.000đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 42694 ngày 07/9/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã G, tỉnh Tiền Giang, nên được hoàn lại 11.500.000 đồng.

- Chị T không phải chịu án phí phúc thẩm. Hoàn lại chị Tsố tiền 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, theo biên lai số 43059 ngày 02/4/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã G, tỉnh Tiền Giang.

* Các phần khác của bản án không có kháng cáo, kháng nghị đã phát sinh hiệu lực pháp luật.

Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

Án tuyên vào lúc 08 giờ 10 phút ngày 17/7/2019 có mặt chị T, anh H3.