Bản án 19/2020/DS-ST ngày 17/07/2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN GÒ DẦU, TỈNH TÂY NINH

BẢN ÁN 19/2020/DS-ST NGÀY 17/07/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 17 tháng 7 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Gò Dầu xét xử công khai sơ thẩm vụ án thụ lý số 382/2019/TLST-DS ngày 10 tháng 12 năm 2019, về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đua vụ án ra xét xử số 26/2020/QĐXXST-DS ngày 17 tháng 6 năm 2020, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Anh: Đặng Minh Thiên S, sinh năm: 1980 và chị Nguyễn Thị Thanh T, sinh năm: 1982. Cùng địa chỉ: khu phố N, thị trấn G, huyện D, tỉnh Tây Ninh “Có mặt”.

- Bị đơn: Ông Nguyễn Văn S, sinh năm: 1963 và bà Nguyễn Thị N, sinh năm: 1960. Cùng địa chỉ: Tổ 29, ấp T, xã T, huyện G, tỉnh Tây Ninh “Có mặt”.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ngân hàng N. Địa chỉ: số 02, đường L, phường T, quận B, Thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo ủy quyền thường xuyên: Ông Huỳnh Thành C - Chức vụ Giám đốc - Chi nhánh huyện G.

Người đại diện theo ủy quyền lại: Ông Châu Quốc B, sinh năm: 1994. Chức vụ: Trưởng phòng Kế hoạch Kinh doanh - Chi nhánh huyện G, tỉnh Tây Ninh “Vắng mặt”.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn anh Đặng Minh Thiên S trình bày. Vợ chồng anh và vợ chồng ông S, bà N trước đây không quen biết nhau, do anh cần mua đất, vợ chồng ông S cần bán đất và có người giới thiệu nên mới biết nhau. Vào ngày 14-4-2019, vợ chồng anh và vợ chồng ông S có ký hợp đồng đặt cọc. Theo đó, vợ chồng anh đặt cọc cho vợ chồng ông S số tiền 20.000.000 đồng, để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có ngang 7 mét, dài 37 mét với giá là 226.000.000 đồng, đất thuộc 01 phần thửa số 149 tờ bản đồ số 28 tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện G, tỉnh Tây Ninh, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông S và bà N đứng tên, được Ủy ban nhân dân huyện G cấp ngày 20-01-2015, số CH01186, diện tích được cấp là 622,3 m².

Hai bên thỏa thuận, số tiền còn lại khi nào ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì vợ chồng anh trả đủ cho vợ chồng ông S.

Đến ngày 16-4-2019, vợ chồng anh trả cho vợ chồng ông S số tiền 103.000.000 đồng, vợ chồng ông S lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng ra để hai bên làm thủ tục chuyển nhượng. Cùng ngày vợ chồng ông S giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh.

Khi tiến hành các thủ tục sang tên, vợ chồng anh mới biết theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên thì chiều dài đất chỉ có 20,6 mét, phần còn lại là 16,4 mét (trong 37 mét chiều dài) thuộc thửa đất số 130, tờ bản đồ số 28, loại đất lúa, nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 001785(CN) được Ủy ban nhân dân huyện G cấp ngày 20-01-2015 cho vợ chồng ông S đứng tên, với diện được cấp là 2779,8 m², giấy này vợ chồng ông S đang thế chấp tại Ngân hàng N (sau đây gọi tắt là Ngân hàng) để vay số tiền 80.000.000 đồng. Đồng thời, Văn phòng đăng ký đất đai - Chi nhánh G thông báo toàn bộ diện tích 259 m² (7 m x 37 m) đất vợ chồng anh nhận chuyển nhượng từ vợ chồng ông S không đủ điều kiện để tách thửa. Tháng 6-2019, vợ chồng anh khởi kiện vợ chồng ông S đến Tòa án nhân dân huyện Gò Dầu yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc. Đồng thời, yêu cầu vợ chồng ông S có nghĩa vụ trả lại cho vợ chồng anh số tiền 123.000.000 đồng.

Trong quá trình Toà án giải quyết vụ án, vợ chồng anh có liên hệ đến Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Tây Ninh - Chi nhánh G và Phòng Kinh tế và Hạ tầng huyện G để yêu cầu tách thửa, Phòng Kinh tế và Hạ tầng trả lời bằng lời nói là có thể tách thửa được nên vợ chồng anh rút đơn khởi kiện và Tòa án đình chỉ giải quyết vụ án vào ngày 24-9-2019. Đồng thời, ngày 22-9-2019 vợ chồng anh giao thêm cho vợ chồng ông S số tiền 20.000.000 đồng, hai bên dự định sẽ tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng.

Tổng cộng vợ chồng anh đã giao cho vợ chồng ông S số tiền là 143.000.000 đồng (trong đó có 20.000.000 đồng tiền đặt cọc, phần còn lại 123.000.000 đồng là trả trước tiền đất).

Sau khi anh rút đơn khởi kiện, Phòng Kinh tế và Hạ tầng có văn bản trả lời là không thể tách thửa được. Tuy nhiên, ông S và bà N không đồng ý trả tiền lại cho vợ chồng anh, đất thì vợ chồng ông S vẫn đang sử dụng chưa giao cho vợ chồng anh. Từ đó, vợ chồng anh khởi kiện lại vợ chồng ông S cho đến nay.

Nay anh yêu cầu vợ chồng ông S có nghĩa vụ trả cho vợ chồng anh số tiền 143.000.000 đồng. Đồng thời, xác định thiệt hại là chênh lệch giá đất lúc Hội đồng định giá tài sản định là 350.000.000 đồng với giá mà hai bên chuyển nhượng là 226.000.000 đồng. Nên, thiệt hại là 124.000.000 đồng. Theo anh, phần lỗi của vợ chồng anh là 20%, tương đương số tiền 24.800.000 đồng và lỗi của vợ chồng ông Sửa là 80%, tương đương số tiền 99.200.000 đồng. Như vậy, tổng cộng 02 khoản tiền vợ chồng ông S có nghĩa vụ trả cho vợ chồng anh là 143.000.000 đồng + 99.200.000 đồng = 242.200.000 đồng.

Vợ chồng anh có nghĩa vụ trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông S sau khi vợ chồng ông S trả đủ tiền cho vợ chồng anh.

Trường hợp Tòa án không chấp nhận yêu cầu của vợ chồng anh và cho tiếp tục thực hiện hợp đồng thì anh không có ý kiến.

Nguyên đơn chị Nguyễn Thị Thanh T trình bày: Thống nhất với lời trình bày và yêu cầu của chồng chị là anh Đặng Minh Thiên S.

Bị đơn ông Nguyễn Văn S trình bày: Vợ chồng ông có ký các thỏa thuận về chuyển quyền sử dụng đất với vợ chồng anh S; đồng thời, đã nhận tổng cộng số tiền là 143.000.000 đồng từ vợ chồng anh S. Hiện vợ chồng anh S đang giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông với thửa đất số 149, tất cả như lời anh S trình bày là đúng

Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm 06 thửa, trong đó có thửa đất số 130, tờ bản đồ số 28, nằm trong 01 phần diện tích đất ông chuyển nhượng cho vợ chồng anh S, vợ chồng ông được Ủy ban nhân dân huyện G cấp ngày 20-01-2015, số CH 001785(CN), diện được cấp là 2779,8 m². Ngày 18-4- 2019, vợ chồng ông thế chấp Ngân hàng để vay số tiền 60.000.000 đồng. Sau khi đáo hạn, ngày 27-5-2020 vợ chồng ông tiếp tục thế chấp Ngân hàng và vay lại số tiền 80.000.000 đồng với thời hạn là 36 tháng cho đến nay.

Ông yêu cầu hai bên tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu không tách thửa được, vợ chồng ông yêu cầu 02 bên tạm thời chờ có quy định của Nhà Nước cho tách thửa thì hai bên tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng. Khi nào tách thửa được thì ông mới yêu cầu bên anh S trả số tiền còn lại là 83.000.000 đồng, lúc đó vợ chồng ông sẽ giao đất cho vợ chồng anh S vì hiện tại phần đất này do vợ chồng ông đang quản lý, sử dụng.

Trường hợp Tòa án không chấp nhận yêu cầu của vợ chồng ông và tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì vợ chồng ông không đồng ý trả cho vợ chồng anh s số tiền 143.000.000 đồng, cũng không đồng ý bồi thường thiệt hại 99.200.000 đồng như yêu cầu của vợ chồng anh S vì vợ chồng ông không còn tiền để trả.

Đại diện Ngân hàng N trình bày: Ông Nguyễn Văn S và bà Nguyễn Thị N hiện đang vay tại Ngân hàng số tiền 80.000.000 đồng, theo hợp đồng tín dụng số 570-LAV-202002725 ngày 27-5-2020. Tài sản đảm bảo nợ vay là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 001785(CN) được Ủy ban nhân dân huyện G cấp ngày 20-01-2015 cho vợ chồng ông S đứng tên, diện tích được cấp là 2779,8 m². Nay Ngân hàng không có ý kiến và yêu cầu gì đối với việc tranh chấp nói trên; yêu cầu Toà án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật và bảo đảm quyền lợi của Ngân hàng đối với tài sản thế chấp.

Tại Công văn số 80/VPĐKĐĐ ngày 09-6-2020 của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Tây Ninh - Chi nhánh G thể hiện: Trước đây và hiện tại thửa đất 130 và 149 nói trên không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Gò Dầu tham gia phiên tòa phát biểu:

Về tố tụng: Từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thu ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng tuân thủ đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận 01 phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký ngày 14-4-2019 giữa anh S và chị Th với ông S và bà N. Đồng thời giải, quyết hậu quả của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo hướng hai bên có lỗi ngang nhau.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

[1.1] Người đại diện theo ủy quyền của Ngân hàng N có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt. Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử trong trường hợp vắng mặt đương sự là phù hợp với Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[1.2] Khi thụ lý vụ án Tòa án xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Trong quá trình giải quyết vụ án thể hiện: Vợ chồng anh S vừa trả tiền đặt cọc, vừa trả tiền giá trị quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông S. Tức dù ký kết hợp đồng đặt cọc nhưng hai bên đã thực hiện giao dịch đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, Tòa án xác định lại quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là phù hợp với khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự và Điều 500 của Bộ luật Dân sự.

[2] Về nội dung vụ án:

[2.1] Tòa án có tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ, tuy nhiên, do ông S ngăn cản nên không thực hiện được việc thẩm định. Qua thu thập bản vẽ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng ông S cũng như qua quan sát hiện trạng khu đất thể hiện: Phần đất anh S nhận chuyển nhượng từ vợ chồng ông S thuộc các thửa số 130 và 149 tờ bản đồ số 28 tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện G, theo 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do vợ chồng ông S đứng tên như lời trình bày của anh S, trong đó, 01 giấy có thửa sô 149 do anh S đang giữ, đối với giấy có thửa số 130 vợ chồng ông S đang thế chấp tại Ngân hàng. Giá đất 50.000 đồng/mét ngang x 7 mét = 350.000.000 đồng. Trên thửa đất 149 có 01 chuồng bò không còn giá trị.

[2.2] Xét yêu cầu của anh S và chị T về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký ngày 14-4-2019, giữa vợ chồng anh S với vợ chồng ông S vô hiệu, thấy rằng:

[2.2.1] Về hình thức của hợp đồng: Các bên không tuân thủ đúng hình thức khi ký kết hợp đồng, cụ thể là hợp đồng không được công chứng chứng thực theo theo quy định tại các điều 119 và 502 của Bộ luật Dân sự.

[2.2.2] Về nội dung của hợp đồng: Các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đó có 01 phần diện tích thuộc thửa đất số 130 đang thế chấp tại Ngân hàng; đồng thời, không đủ điều kiện để tách thửa là vi phạm khoản 8 Điều 320 của Bộ luật Dân sự và Điều 188 của Luật Đất đai.

Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh S và chị T, tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký ngày 14-4-2019 giữa vợ chồng anh S với vợ chồng ông S (do vi phạm về cả hình thức lẫn nội dung của hợp đồng) là có căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 119, các điều 122 và 129 của Bộ luật Dân sự.

[3] Về hậu quả của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu: Căn cứ Điều 131 của Bộ luật Dân sự:

[3.1] Buộc vợ chồng ông S có nghĩa vụ trả cho vợ chồng anh S số tiền 143.000.000 đồng. Vợ chồng anh S chưa nhận đất nên không phải trả lại đất cho vợ chồng ông S. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH01186, do ông S và bà N đứng tên, được Ủy ban nhân dân huyện G cấp ngày 20-01-2015, do anh S và chị T đang giữ nên anh S và chị T có nghĩa vụ trả lại cho vợ chồng ông S. Điều kiện anh S yêu cầu là khi nào vợ chồng ông S trả đủ tiền thì vợ chồng anh S trả giấy đất là không có căn cứ nên Hội đồng xét xử không chấp nhận.

[3.2] Xác định lỗi: Hai bên ký hết hợp đồng không tuân thủ về hình thức; khi đất đang thế chấp Ngân hàng; không xem xét có đủ các điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng, tức có tách thửa được không. Vì vậy, Hội đồng xét xử xác định lỗi là 5/5 chia đều cho mỗi bên.

[3.3] Xác định thiệt hại: về nguyên tắc thiệt hại là chênh lệch giá đất tại thời điểm giải quyết vụ án là 350.000.000 đồng với giá mà hai bên thỏa thuận khi chuyển nhượng là 226.000.000 đồng, tức thiệt hại là 124.000.000 đồng. Tuy nhiên, do hai bên chỉ giao nhận số tiền 143.000.000 đồng nên trong trường hợp này cần xác định thiệt hại là số tiền mà hai bên đã giao nhận nhân với thiệt hại thực tế và chia với giá mà hai bên đã thỏa thuận theo quy tắc tam xuất, cụ thể (143.000.000 đồng x 124.000.000 đồng)/226.000.000 đồng = 78.640.000 đồng.

Như nhận định trên thì lỗi của mỗi bên tương đương số tiền là 78.640.000 đồng/2 = 39.230.000 đồng. Như vậy, vợ chồng ông S có nghĩa vụ bồi thường cho vợ chồng anh S số tiền này.

[3.4] Tổng số tiền vợ chồng ông S có nghĩa vụ trả cho vợ chồng anh S là 143.000.000 đồng + 39.230.000 đồng = 182.230.000 đồng.

[4] Như vậy, khoản tiền Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu của vợ chồng anh S đối với vợ chồng ông S là 99.200.000 đồng - 39.320.000 đồng đồng = 59.970.000 đồng.

[5] Như những nhận định trên, toàn bộ đề xuất của vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Gò Dầu là có căn cứ nên Hội đồng xét xử cần ghi nhận.

[6] Về án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các điều 12, 26 và 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30-12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án: Buộc vợ chồng anh S phải chịu án phí trên số tiền yêu cầu bồi thường thiệt hại không được chấp nhận. Buộc ông S phải chịu 1/2 án phí đối với các khoản bao gồm: đối với yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng không được chấp nhận, số tiền phải trả lại và tiền bồi thường thiệt hại cho vợ chồng anh S. Bà N là người cao tuổi nên được miễn tiền án phí.

[7] Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Căn cứ Điều 149 Bộ luật Tố tụng dân sự: Buộc ông S và bà N phải chịu 1.500.000 đồng.

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ các điều 26, 147, 149 và 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các điều 119, 122, 129, 131, 320 và 502 của Bộ luật Dân sự; Điều 188 của Luật Đất đai; các điều 12, 26 và 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30-12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án

1. Chấp nhận 01 phần yêu cầu khởi kiện của anh Đặng Minh Thiên S và chị Nguyễn Thị Thanh T đối với ông Nguyễn Văn S và bà Nguyễn Thị N.

1.1 Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết ngày 14-4-2019 giữa anh Đặng Minh Thiên S và chị Nguyễn Thị Thanh T đối với ông Nguyễn Văn S và bà Nguyễn Thị N vô hiệu.

1.2. Buộc ông Nguyễn Văn S và bà Nguyễn Thị N có nghĩa vụ trả cho anh Đặng Minh Thiên S và chị Nguyễn Thị Thanh T số tiền 182.230.000 đồng (một trăm, tám mươi hai triệu, hai trăm ba mươi ngàn đồng).

1.3. Buộc anh Đặng Minh Thiên S và chị Nguyễn Thị Thanh T có nghĩa vụ trả ông Nguyễn Văn S và bà Nguyễn Thị N01 bản chính giấy nhận quyền sử dụng đất số CH01186, do ông S và bà N đứng tên, được Ủy ban nhân dân huyện G cấp ngày 20-01-2015.

1.4. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Đặng Minh Thiên S và chị Nguyễn Thị Thanh T đối với số tiền 59.970.000 đồng.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Buộc anh S và chị T phải chịu 2.998.500 đồng. Ghi nhận anh S và chị T đã nộp 6.055.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo 02 biên lai thu, bao gồm 3.575.000 đồng và 2.480.000 đồng, lần lượt theo các biên lai thu số 0009869 ngày 10-12-2019 và số 000427 ngày 02-6-2020 nên được khấu trừ. Hoàn trả anh S và chị T số tiền chênh lệch là 3.056.500 đồng. Buộc ông S phải chịu 4.706.000 đồng. Bà N được miễn tiền án phí.

3. Về chi phí thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Buộc ông S và bà N phải chịu 1.500.000 đồng. Ghi nhận anh S và chị T đã nộp tạm ứng số tiền 1.500.000 đồng nên anh S và chị T được hoàn trả số tiền 1.500.000 đồng (do ông S và bà N nộp).

Kể từ khi anh s và chị T có đơn yêu cầu thi hành án nếu ông S và bà N không thi hành, thì hàng tháng ông S và bà N còn phải trả cho chị T và anh S phần lãi suất chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

Đương sự có mặt có quyền kháng cáo lên Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Riêng đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.