Bản án 167/2018/DS-ST ngày 06/09/2018 về tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN C, TỈNH AN GIANG

BẢN ÁN 167/2018/DS-ST  NGÀY  06/09/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CẦM CỐ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRng ngày 06 tháng 9 năm 2018 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện C xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 168/2017/TLST-DS ngày 02 tháng 10 năm 2017 về việc “Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm số: 133/2018/QĐXXST–DS ngày 25 tháng 7 năm 2018, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Ngô Minh H, sinh năm 1976 (có mặt).

Địa chỉ cư trú: Tổ 05, ấp Bình Châu, xã B, huyện C, tỉnh An Giang.

- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị L, sinh năm 1958 (vắng mặt).

Địa chỉ cư trú: Tổ 07, ấp Bình Điền, xã BP, huyện C, tỉnh An Giang.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Ông Trần Văn R, sinh năm 1961 (vắng mặt).

- Anh Trần Văn P, sinh năm 1987 (vắng mặt).

Cùng địa chỉ cư trú: Tổ 07, ấp Bình Điền, xã BP, huyện C, tỉnh An Giang.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện đề ngày 02/6/2017 và các lần hòa giải, xét xử, nguyên đơn ông Ngô Minh H trình bày:

Nguyên vào ngày 06 tháng 12 năm 2013, ông có nhận cố đất nông nghiệp của bà Nguyễn Thị L diện tích 03 công tầm cắt, với giá là 80.000.000đồng/03 công tầm cắt, thời hạn cố là 02 năm từ ngày 06/12/2013 đến ngày 06/12/2015 âm lịch, nếu hết hạn cố đất mà bà L không có tiền chuộc lại đất thì ông tiếp tục canh tác cho đến khi bà L có tiền chuộc lại đất (việc cầm cố đất có lập thành hợp đồng cố đất có anh Trần Văn P con bà L cùng ký tên), đất tọa lạc tại tổ 09, ấp Bình Châu, xã B, huyện C, tỉnh An Giang. Ông đã giao đủ tiền cho bà L, bà L thỏa thuận với ông là ông cho bà L thuê lại đất đã cố, thỏa thuận giá thuê là 3.000.000 đồng/công/năm. Bà L có trả tiền thuê đất cho ông được 02 năm (năm 2013, 2014) là 18.000.000 đồng, các năm sau bà L không trả tiền thuê đất nữa.

Sau đó, bà L chuyển nhượng sang tên 03 công đất tầm cắt đất này cho người khác. Do gia đình bà L với gia đình ông là hàng xóm thân tình nên từ khi ông ký hợp đồng cầm cố đất nông nghiệp với bà L, ông không nhận đất, không nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông không biết thực tế diện tích đất theo giấy chứng nhận là bao nhiêu vì chưa từng thấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà L.

Nay ông yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa ông với bà Nguyễn Thị L và anh P ký ngày 13/12/2013 âm lịch. Yêu cầu bà Nguyễn Thị L, ông Trần Văn R và anh Trần Văn P cùng có nghĩa vụ trả cho ông số tiền cố đất 80.000.000 đồng và tiền thuê đất 02 năm (năm 2016 và năm 2017) là 18.000.000 đồng.

Ngày 22/6/2018 ông Ngô Minh H có đơn xin rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu đòi tiền thuê đất.

Bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt không lý do toàn bộ quá trình giải quyết vụ án nên Tòa án không ghi nhận được ý kiến của các đương sự này.

Tại phiên tòa nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu hủy hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và yêu cầu bà L, ông R và anh P phải liên đới trả cho ông số tiền 80.000.000 đồng. Rút lại yêu cầu đòi 18.000.000 đồng tiền thuê đất.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến:

Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký đã thực hiện đúng, đầy đủ quyền và nghĩa vụ theo luật định. Nguyên đơn chấp hành đúng quy định pháp luật tại Điều 48, 49, 51, 70 và 71 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Đối với bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Tòa án đã triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng vẫn vắng mặt không lý do, xem như từ bỏ quyền của mình, nên Tòa án căn cứ khoản 1 Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 xét xử vắng mặt các đương sự này là phù hợp quy định pháp luật.

Về nội dung vụ án:

Tòa án đã tiến hành mở phiên họp tiếp cận và công khai các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và nguyên đơn có đơn yêu cầu Tòa án hỗ trợ giao nộp chứng cứ, Tòa án đã hỗ trợ giao tờ cố đất cho bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nhưng các đương sự không có ý kiến phản bác hoặc phản tố lại đối với yêu cầu và chứng cứ mà nguyên đơn cung cấp là thuộc tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Chứng cứ có trong vụ án là tờ cố đất nông nghiệp, theo đó, bà Nguyễn Thị L có cố đất cho ông H 03 công tầm cắt, tọa lạc tại tổ 09, ấp Bình Châu, xã B, huyện C, tỉnh An Giang, với giá 80.000.000 đồng. Sau khi cố đất ông H đã giao 80.000.000 đồng cho bà L và các bên thỏa thuận ông H cho bà L thuê lại với giá 3.000.000 đồng/công/năm, nhưng bà L chỉ trả được tiền thuê đất năm 2013, 2014, các năm sau bà L không trả. Đồng thời, ông H cho biết diện tích đất cố bà L đã chuyển nhượng lại cho người khác ông không rõ là ai. Xét thấy, giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất không được Nhà nước quy định tại Điều 166, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 về quyền của người có quyền sử dụng đất, nên giao dịch cầm cố của ông H và bà L là vô hiệu, do hợp đồng cầm cố đất vô hiệu ngay từ khi xác lập nên hợp đồng thuê đất cũng bị vô hiệu, ông H yêu cầu hủy hợp đồng cầm cố đất nông nghiệp giữa ông và bà L là có căn cứ. Theo quy định của pháp luật về xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu là buộc các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của anh H tuyên bố hợp đồng cầm cố vô hiệu, buộc bà L phải trả cho ông H số tiền 80.000.000 đồng. Việc cố đất có sự đồng ý của anh P là con, còn ông R là chồng của bà L, giao dịch của bà L với ông H là trong thời kỳ hôn nhân, nên ông H yêu cầu ông R, anh P cùng chịu trách nhiệm liên đới với bà L trả lại cho ông H 80.000.000 đồng là có căn cứ đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận. Do ông H rút lại yêu cầu đòi số tiền cho thuê đất 18.000.000 đồng nên đề nghị Hội đồng xét xử đình chỉ đối với yêu cầu này.

Về án phí dân sự: Đề nghị các đương sự phải chịu án phí theo quy định.

Tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án: Sổ hộ khẩu, Chứng minh nhân dân của ông H, Hợp đồng cố đất nông nghiệp ngày 06/12/2013 âm lịch.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa và các quy định của pháp luật, Hội đồng xét xử nhận định:

 [1] Về thủ tục tố tụng:

 [1.1] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Căn cứ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện tranh chấp của các đương sự là hợp đồng dân sự - cầm cố quyền sử dụng đất; bị đơn có địa chỉ thường trú tại địa bàn huyện C, nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện C tại khoản 3 Điều 26, đi m a khoản 1 Điều 35, đi m a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với bị đơn bà L, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông R, anh P Tòa án đã tống đạt hợp lệ thông báo thụ lý, thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải, quyết định đưa vụ án ra xét xử và các văn bản tố tụng khác nhưng các đương sự vẫn vắng mặt không lý do, xem như các đương sự tự bỏ quyền tham gia tố tụng của mình nên Tòa án tiến hành xét xử vụ án vắng mặt các đương sự theo quy định tại khoản 2 Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Tại phiên tòa và trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn rút lại yêu cầu đòi tiền thuê đất 18.000.000 đồng. Xét thấy, việc rút yêu cầu đòi tiền thuê đất là tự nguyện và có lợi cho bị đơn, nên Hội đồng xét xử căn cứ Điều 217 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đòi bị đơn tiền thuê đất.

 [1.2] Về thu thập chứng cứ:

Bị đơn bà L, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông R và anh P, Tòa án đã tống đạt thông báo thụ lý vụ án có thể hiện rõ nội dung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là hủy hợp đồng cầm cố ngày 06/12/2013, buộc bà Lệ, ông R, anh P phải liên đới chịu trách nhiệm trả cho ông số tiền 80.000.000 đồng. Tòa án đã chuyển giao hợp đồng cầm cố đất nông nghiệp cho bị đơn, người liên quan nhưng các đương sự này khi nhận được chứng cứ của nguyên đơn cung cấp mà không có ý kiến phản bác hay phản tố lại đối với yêu cầu khởi kiện và chứng cứ của nguyên đơn là thuộc trường hợp những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh. Căn cứ tại khoản 2 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: “Một bên đương sự thừa nhận hoặc không phản đối những tình tiết, sự kiện, tài liệu, văn bản, kết luận của cơ quan chuyên môn mà bên đương sự kia đưa ra thì bên đương sự đó không phải chứng minh”. Do đó, Tòa án chấp nhận chứng cứ mà nguyên đơn cung cấp là chứng cứ để giải quyết vụ án.

Ngay từ thời điểm xác lập hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn thì chỉ có nguyên đơn giao tiền cho bị đơn, còn bị đơn chưa giao đất cho nguyên đơn canh tác nên Tòa án không tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ đối với đối tượng của hợp đồng. Do các bên không chuyển giao đối tượng hợp đồng (đất) nên Tòa án không đưa người nhận chuyển nhượng đất vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Nếu đương sự có tranh chấp thì tranh chấp thành vụ kiện khác.

 [2] Về nội dung vụ án:

Vào ngày 06/12/2013, âm lịch bà Nguyễn Thị L và con là Trần Văn P có ký hợp đồng cầm cố diện tích đất 03 công tầm cắt, tọa lạc tổ 09, ấp Bình Châu, xã B, huyện C, tỉnh An Giang cho ông Ngô Minh H, với giá 80.000.000 đồng, thời hạn cố đất là 02 năm từ ngày 06/12/2013 đến 06/12/2015 âm lịch, hết thời hạn cố đất mà bà L không chuộc lại đất thì ông H được tiếp tục canh tác. Tuy nhiên, khi giao tiền xong ông H không nhận đất canh tác mà cho bà L thuê đất canh tác với giá 3.000.000 đồng/công/năm. Năm 2013, 2014 bà L trả tiền thuê được 18.000.000 đồng, những năm tiếp theo bà L không trả tiền thuê đất. Đồng thời, đến hết thời hạn cố đất bà L không chuộc lại đất, không trả tiền thuê đất và mang diện tích đất nêu trên chuyển nhượng lại cho người khác.

Nay ông H khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa ông với bà L, anh P, yêu cầu bà L phải trả lại cho ông số tiền cố đất 80.000.000 đồng và tiền cho thuê đất 18.000.000 đồng. Tuy nhiên, tại phiên tòa ông H rút yêu cầu đòi số tiền thuê đất 18.000.000 đồng. Xét thấy việc nguyên đơn rút một phần yêu cầu là tự nguyện nên Hội đồng xét xử đình chỉ đối với yêu cầu này.

Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về yêu cầu hủy hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất, Hội đồng xét xử nhận định giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất giữa ông Ngô Minh H và bà Nguyễn Thị L tuy được xác lập trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận, nhưng theo quy định tại Điều 166, 167 của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật về đất đai không quy định người sử dụng đất có quyền cầm cố quyền sử dụng đất, do đó, hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa các đương sự nêu trên là vô hiệu ngay từ khi xác lập, nên nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng cầm cố là có căn cứ. hi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận được quy định tại Điều 131 của Bộ luật dân sự 2015. Do ông H không nhận đất canh tác, chỉ có bà L, anh P nhận 80.000.000 đồng nên chỉ buộc bà L, anh P phải trả cho ông H 80.000.000 đồng. Đồng thời giao dịch của bà L trong thời kỳ hôn nhân, ông R nhận các thông báo của Tòa án, biết vụ việc nhưng không phản đối, nên ông H yêu cầu bà L, ông R, anh P cùng liên đới chịu trách nhiệm trả ông số tiền cố đất là có căn cứ theo quy định pháp luật tại Điều 27, Điều 37 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, Hội đồng xét xử chấp nhận theo đề nghị của vị đại diện

Viện kiểm sát là tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa ông H với bà L, anh P là vô hiệu; buộc bà L, ông R, anh P cùng liên đới chịu trách nhiệm trả cho ông H số tiền 80.000.000 đồng.

Đình chỉ yêu cầu của ông H đối với bà L, ông R, ông P đòi tiền thuê đất 18.000.000 đồng.

 [3] Về án phí dân sự sơ thẩm:

Do yêu cầu được chấp nhận và nguyên đơn rút lại phần yêu cầu đối với tiền thuê đất 18.000.000 đồng nên nguyên đơn được nhận lại toàn bộ tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phải chịu án phí theo quy định pháp luật trên số tiền buộc trả cho nguyên đơn.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 200, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 122, 127, 131 của Bộ luật Dân sự 2015;

Căn cứ Điều 166, Điều 167 Luật đất đai năm 2013;

Căn cứ Điều 27, Điều 37 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014;

Căn cứ khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

Xử:

1. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện đòi tiền thuê đất 18.000.000 đồng của ông Ngô Minh H đối với bà Nguyễn Thị L, ông Trần Văn R, anh Trần Văn P.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Minh H đối với bà Nguyễn Thị L, ông Trần Văn R, anh Trần Văn P về yêu cầu hủy hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và đòi lại tiền cố đất.

- Tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa ông Ngô Minh H với bà Nguyễn Thị L, anh Trần Văn P vô hiệu.

- Buộc bà Nguyễn Thị L, ông Trần Văn R, anh Trần Văn P phải liên đới chịu trách nhiệm trả cho ông Ngô Minh H 80.000.000 đồng. từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Nguyễn Thị L, ông Trần Văn R, anh Trần Văn P phải chịu liên đới chịu 4.000.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Ngô Minh H được nhận lại 2.450.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu số: 0017268 ngày 02 tháng 10 năm 2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C.

3. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Các đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết hợp lệ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cư ng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.