Bản án 121/2020/DS-PT ngày 30/12/2020 về tranh chấp hợp đồng cầm cố và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẠC LIÊU

BẢN ÁN 121/2020/DS-PT NGÀY 30/12/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CẦM CỐ VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 30 tháng 12 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 110/2020/TLPT-DS ngày 02 tháng 11 năm 2020 về tranh chấp hợp đồng cầm cố và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 34/2020/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bạc Liêu bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 111/2020/QĐ-PT ngày 16 tháng 11 năm 2020, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn:

1. Bà Điền Thị N, sinh năm 1981 (có mặt) 2. Ông Nguyễn Tấn L, sinh năm 1982 (vắng mặt) Cùng địa chỉ: Ấp N, xã N, huyện H, tỉnh Bạc Liêu.

- Bị đơn:

1. Ông Nguyễn Văn H, sinh năm 1970 (vắng mặt) 2. Bà Nguyễn Thị N, sinh năm 1970 (vắng mặt) Cùng địa chỉ: Ấp N, xã N, huyện H, tỉnh Bạc Liêu.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ồng Trần Thanh L, sinh năm 1977 (có mặt) 2. Bà Võ Thị L, sinh năm 1978 (có mặt) Cùng địa chỉ: Ấp C, xã L, huyện H, tỉnh Bạc Liêu.

- Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Điền Thị N, sinh năm 1981.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và các lời khai tại Tòa án, nguyên đơn bà Điền Thị N và ông Nguyễn Tấn L thống nhất trình bày: Vào ngày 22/4/2018 (âm lịch) ông bà có nhận thế chấp của ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị N căn nhà gắn liền với đất diện tích ngang 08m x dài 22m, tại ấp N, xã N, huyện H, tỉnh Bạc Liêu, với số tiền 140.000.000 đồng, thời hạn cố là 03 năm. Sau khi nhận thế chấp, ông bà cho ông H, bà N thuê lại với giá 3.500.000 đồng/tháng. Việc thế chấp và thuê nhà này hai bên có làm giấy tay hiện ông bà đang giữ giấy. Ông H, bà N trả tiền thuê nhà được 4 tháng thì không trả nữa. Nay ông bà yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp nhà giữa ông bà với ông H, bà N và buộc ông H, bà N trả số tiền 140.000.000 đồng và yêu cầu tính lãi suất phát sinh. Đến ngày 14/7/2020, ông bà có đơn xin rút một phần yêu cầu khởi kiện về phần lãi suất; đồng thời ngày 31/7/2020 ông bà có đơn yêu cầu bổ sung là hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông L, bà L với ông H, bà N có mục đích trốn tránh nghĩa vụ.

Đồng bị đơn ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị N thống nhất trình bày:

Ông bà thừa nhận có cố nhà gắn liền với đất cho bà N, ông L với số tiền 140.000.000 đồng, thời hạn cố là 03 năm. Sau khi nhận cố nhà và đất thì ông bà thuê lại với giá 3.500.000 đồng/tháng, ông bà có trả được 04 tháng tiền thuê nhà. Bà N, ông L yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp nhà và trả cho ông L, bà N số tiền 140.000.000 đồng thì ông bà đồng ý.

Vào ngày 17/3/2020 ông bà có chuyển nhượng nhà và đất nêu trên cho vợ chồng ông Trần Thanh L và bà Võ Thị L với giá 500.000.000 đồng. Hai bên đã làm thủ tục chuyển nhượng xong, ông bà đã nhận đủ tiền và đã giao nhà đất cho vợ chồng ông L, bà L xong. Nay ông L, bà N yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên thì ông bà không đồng ý, ông bà yêu cầu được tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông bà với vợ chồng ông L, bà L.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Thanh L và bà Võ Thị L thống nhất trình bày: Vào ngày 17/3/2020 ông bà có nhận chuyển nhượng nhà và đất của vợ chồng ông H, bà N tại ấp N, xã N, huyện H, tỉnh Bạc Liêu với giá 500.000.000 đồng. Hai bên có làm hợp đồng được công chứng chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã N và ông bà đã đóng thuế và đăng ký tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện H làm thủ tục sang tên thì bà N ngăn cản nên đến nay chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay bà N, ông L yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông bà với ông H, bà N thì ông bà không đồng ý. Ông L, bà L có ý kiến hủy hợp đồng cầm cố nhà đất giữa bà N, ông L với ông H, bà N và có đơn yêu cầu độc lập được tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông H, bà N.

Từ nội dung nêu trên, tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 34/2020/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bạc Liêu đã tuyên xử:

1. Đình chỉ một phần đơn khởi kiện của bà Điền Thị N và ông Nguyễn Tấn L về phần lãi suất.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Điền Thị N về việc hủy hợp đồng cầm cố nhà và đất giữa bà Điền Thị N và ông Nguyễn Tấn L với ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị N vào ngày 22/4/2018 âm lịch.

Tuyên bố hợp đồng cầm cố, thuê quyền sử dụng đất giữa bà Điền Thị N và ông Nguyễn Tấn L với ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị N vào ngày 22/4/2018 âm lịch là giao dịch dân sự vô hiệu.

Buộc ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị N có nghĩa vụ liên đới trả lại số tiền 140.000.000 đồng cho bà Điền Thị N và ông Nguyễn Tấn L.

3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Điền Thị N và ông Nguyễn Tấn L về yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị N với ông Trần Thanh L và bà Võ Thị L vào ngày 17/3/2020.

4. Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Trần Thanh L và bà Võ Thị L về yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị N vào ngày 17/3/2020.

Ông Trần Thanh L và bà Võ Thị L tiếp tục, quản lý sử dụng phần đất có vị trí, hiện trạng như sau:

Hướng Đông giáp đất đường bê tông, cạnh dài 5,63m + 2,64m. Hướng Tây giáp phần đất ông Phạm Văn O, cạnh dài 8,19m. Hướng Nam giáp phần đất ông Phạm Văn O, cạnh dài 21,12m. Hướng Bắc giáp phần đất ông Phạm Văn O, cạnh dài 20,74m.

Nằm trong thửa số 90, tờ bản đồ số 37, diện tích 171,9m2 do ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị N đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên đất có 01 căn nhà ngang 08m, dài 22m. Kết cấu móng đóng cừ tràm, khung sườn cột bê tông cốt thép, vách xây gạch 10 có tô, cao 1,2m + lưới B40, nền láng xi măng, mái lá, tol kẻm đỡ mái gỗ địa phương cốt thép. Trong nhà có 02 phòng 3,2m x 2,5m, xây gạch 10, có tô, nền lát gạch men, 01 nhà vệ sinh trong nhà, có hầm tự hoại, 01 đồng hồ nước và 02 cây bàn.

Các bên có quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền tiếp tục hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 01/10/2020, nguyên đơn bà Điền Thị N kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà N thay đổi yêu cầu kháng cáo, bà N kháng cáo chỉ yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H, bà N với ông L, bà L.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bạc Liêu phát biểu ý kiến:

Về thủ tục tố tụng: Thông qua kiểm sát việc giải quyết vụ án từ khi thụ lý vụ án đến trước khi Hội đồng xét xử vào phòng nghị án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký và các đương sự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, chấp nhận kháng cáo của bà Điền Thị N, sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 34/2020/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bạc Liêu.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Sau khi nghiên cứu toàn bộ các tài liệu chứng cứ có lưu trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, nghe ý kiến tranh luận của các đương sự và ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bạc Liêu, sau khi thảo luận, nghị án, Hội đồng xét xử nhận định:

[2] Đơn kháng cáo của bà Điền Thị N nộp trong hạn luật định và nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đúng quy định tại Điều 273 và Điều 276 của Bộ luật Tố tụng dân sự, được chấp nhận xét xử theo thủ tục phúc thẩm. Tại phiên tòa, nguyên đơn ông Nguyễn Tấn L vắng mặt nhưng có văn bản ủy quyền cho bà Điền Thị N có mặt; bị đơn ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị N đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng đều vắng mặt và không rõ lý do. Căn cứ khoản 2 và khoản 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án.

[3] Xét kháng cáo của bà Điền Thị N yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H, bà N với ông L, bà L, Hội đồng xét xử, XÉT THẤY Các đương sự thừa nhận vào ngày 22/4/2018 (âm lịch) bà N, ông L có nhận cầm cố nhà gắn liền với đất của ông H, bà N tọa lạc tại ấp N, xã N, huyện H, tỉnh Bạc Liêu do ông H, bà N đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhà đất này cũng là nhà đất ông L, bà L đã nhận chuyển nhượng của ông H, bà N vào ngày 17/03/2020. Đây là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa ông L, bà L với ông H, bà N vào ngày 17/03/2020, mặc dù hợp đồng được lập đúng mẫu và có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã N, nhưng tại thời điểm chứng thực hợp đồng chuyển nhượng này bà N, ông L không hay biết, sau đó bà N, ông L đã khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện H và Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện H đã hoàn trả hồ sơ cho ông H, bà N với lý do nhà đất đang tranh chấp. Như vậy, việc chuyển nhượng nhà đất giữa ông L, bà L với ông H, bà N chưa hoàn thành do chưa thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của Luật đất đai.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông L, bà L xác định tại thời điểm chuyển nhượng nhà đất của ông H, bà N thì không biết ông H, bà N đã cầm cố nhà đất này cho bà N, ông L. Tuy nhiên, ông L, bà L xác định khi ông bà giao tiền chuyển nhượng nhà đất cho ông H, bà N thì bà N có ngăn cản và yêu cầu ông bà không được chuyển nhượng do nhà đất này ông H, bà N đã cầm cố cho bà N, nhưng ông bà vẫn tiếp tục chuyển nhượng và đã trả đủ tiền chuyển nhượng cho ông H, bà N, hiện nay nhà đất tranh chấp ông bà đang quản lý. Điều đó cho thấy tại thời điểm ông L, bà L nhận chuyển nhượng nhà đất của ông H, bà N thì nhà đất này đang có tranh chấp với bà N, ông L, nhưng ông L, bà L vẫn chuyển nhượng.

Mặc dù, hợp đồng cầm cố nhà đất giữa bà N, ông L với ông H, bà N bị vô hiệu tại thời điểm xác lập; nhưng ông H, bà N chuyển nhượng nhà đất cho ông L, bà L mà không thanh toán số tiền 140.000.000 đồng cho bà N, ông L là trốn tránh nghĩa vụ trả tiền cho bà N, ông L. Trong khi đó, chính quyền địa phương xác nhận hiện nay ông H, bà N đã bỏ địa phương đi và không còn tài sản nào khác ngoài nhà đất đang tranh chấp. Như đã phân tích trên, để đảm bảo quyền lợi của các đương sự, có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bà N, vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa ông L, bà L với ông H, bà N vào ngày 17/03/2020. Hợp đồng vô hiệu các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường, theo đó ông L, bà L hoàn trả nhà đất cho ông H, bà N và ông H, bà N hoàn trả số tiền 500.000.000 đồng cho ông L, bà L.

Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm, bà N với ông L, bà L đều thống nhất xác định giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương hiện nay đối với nhà đất đang tranh chấp là 500.000.000 đồng, giá nhà đất ông L, bà L nhận chuyển nhượng của ông H, bà N là đúng với giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương hiện nay, do đó khi vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng thì chưa phát sinh hậu quả của hợp đồng; theo đó ông L, bà L hoàn trả nhà đất cho ông H, bà N và ông H, bà N hoàn trả số tiền 500.000.000 đồng cho ông L, bà L; ông L, bà L không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng nếu hợp đồng vô hiệu, nên Hội đồng xét xử không xem xét, giải quyết.

[4] Các phần khác của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị được giữ nguyên và đã có hiệu lực pháp luật.

[5] Từ những phân tích trên, có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bà Điền Thị N; chấp nhận ý kiến đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa, sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 34/2020/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bạc Liêu.

[6] Án phí dân sự phúc thẩm, bà Điền Thị N không phải chịu.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Điền Thị N. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 34/2020/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bạc Liêu.

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 và khoản 2 Điều 147, khoản 2 Điều 157, các Điều 158, 227, 228, 244, 262 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; các Điều 122, 131, 502 và Điều 503 của Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 167 và Điều 188 của Luật đất đai năm 2013; Điều 27 của Luật hôn nhân và gia đình năm 2014; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; tuyên xử:

1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của bà Điền Thị N và ông Nguyễn Tấn L về phần lãi suất.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Điền Thị N và ông Nguyễn Tấn L.

2.1. Tuyên bố hợp đồng cầm cố, thuê quyền sử dụng đất giữa bà Điền Thị N và ông Nguyễn Tấn L với ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị N vào ngày 22/4/2018 (âm lịch) là giao dịch dân sự vô hiệu.

Buộc ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị N cùng có nghĩa vụ trả lại số tiền 140.000.000 đồng (một trăm bốn mươi triệu đồng) cho bà Điền Thị N và ông Nguyễn Tấn L.

2.2. Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị N với ông Trần Thanh L và bà Võ Thị L vào ngày 17/03/2020.

Buộc ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị N cùng có nghĩa vụ trả cho ông Trần Thanh L và bà Võ Thị L số tiền 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng).

Buộc ông Trần Thanh L và bà Võ Thị L cùng có nghĩa vụ giao trả ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị N diện tích đất 171,9m2, thuộc thửa số 09, tờ bản đồ số 37, đất tọa lạc tại ấp N, xã N, huyện H, tỉnh Bạc Liêu, do ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị N đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và 01 căn nhà gắn liền trên đất chiều ngang 08m, chiều dài 22m; kết cấu: Móng đóng cừ tràm, khung sườn cột bê tông cốt thép, vách xây gạch 10 có tô, cao 1,2m + lưới B40, nền láng xi măng, mái lá, tol kẻm đỡ mái gỗ địa phương cốt thép; trong nhà có 02 phòng 3,2m x 2,5m, xây gạch 10, có tô, nền lát gạch men, 01 nhà vệ sinh trong nhà, có hầm tự hoại, 01 đồng hồ nước và 02 cây bàn. Phần đất có vị trí và số đo như sau:

Hướng Đông giáp đất đường bê tông, cạnh dài 5,63m + 2,64m. Hướng Tây giáp phần đất ông Phạm Văn O, cạnh dài 8,19m.

Hướng Nam giáp phần đất ông Phạm Văn O, cạnh dài 21,12m. Hướng Bắc giáp phần đất ông Phạm Văn O, cạnh dài 20,74m.

3. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Trần Thanh L và bà Võ Thị L yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Thanh L và bà Võ Thị L với ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị N vào ngày 17/03/2020.

4. Về án phí:

4.1. Án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Nguyễn Tấn L và bà Điền Thị N không phải chịu. Ông Nguyễn Tấn L và bà Điền Thị N đã nộp tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm số tiền 300.000 đồng theo Biên lai thu số 0002995 ngày 27/03/2020 Chi cục Thi hành án dân sự huyện H, tỉnh Bạc Liêu được hoàn lại đủ. Bà Điền Thị N đã nộp tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm số tiền 300.000 đồng theo Biên lai thu số 0003193 ngày 31/7/2020 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện H, tỉnh Bạc Liêu được hoàn lại đủ.

Ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị N cùng phải nộp 600.000 đồng, nộp tại Chi cục thi hành án dân sự huyện H, tỉnh Bạc Liêu.

Ông Trần Thanh L và bà Võ Thị L cùng phải nộp 300.000 đồng. Ông Trần Thanh L và bà Võ Thị L đã nộp tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm số tiền 300.000 đồng theo Biên lai thu số 0003194 ngày 31/7/2020 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện H, tỉnh Bạc Liêu được chuyển thu án phí.

4.2. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Điền Thị N không phải chịu. Bà Điền Thị N đã nộp tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm số tiền 300.000 đồng theo Biên lai thu số 0003240 ngày 01/10/2020 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện H, tỉnh Bạc Liêu được hoàn lại đủ.

5. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tổng cộng là 1.824.000 đồng, ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị N phải chịu toàn bộ. Bà Điền Thị N đã nộp 3.000.000 đồng; buộc ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị N cùng phải nộp 1.824.000 đồng (một triệu, tám trăm hai mươi bốn nghìn đồng) tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện H, tỉnh Bạc Liêu để hoàn trả lại cho bà Điền Thị N và ông Nguyễn Tấn L. Bà Điền Thị N và ông Nguyễn Tấn L được nhận lại số tiền 1.176.000 đồng (một triệu, một trăm bảy mươi sáu nghìn đồng) tại Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bạc Liêu.

6. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.