HƯỚNG DẪN

THỰC HIỆN CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT SAU KHI HOÀN THÀNH CÔNG TÁC ĐO ĐẠC, LẬP BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH

Trong thời gian qua, công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) đã được triển khai trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên, tuy nhiên qua đánh giá công tác cấp đổi giấy chứng nhận kết quả chỉ đạt 20-30%. vẫn còn 70 - 80% số thửa đất chưa được cấp đổi giấy chứng nhận. Sở Tài nguyên và Môi trường đã tăng cường nhân lực hỗ trợ cấp huyện thực hiện cấp đổi giấy chứng nhận những tiến độ cấp đổi giấy chứng nhận vẫn còn chậm, lượng hồ sơ đăng ký cấp đổi giấy chứng nhận ở một số địa phương còn tồn đọng nhiều. Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng trên là do thủ tục cấp Giấy chứng nhận ở một số địa phương còn gặp vướng mắc, khó khăn, phức tạp dẫn đến vượt quá thời gian quy định làm chậm tiến độ theo kế hoạch đã đề ra.

Theo quy định tại Quyết định số 12/2011/QĐ-UBND ngày 15/03/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên, hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận gồm có:

- Đơn đề nghị cấp đổi GCN (theo mẫu số 02/ĐK-GCN tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).

- Danh sách các thửa đất nông nghiệp đề nghị cấp chung một GCN, nếu người sử dụng đất có yêu cầu (theo mẫu số 05/ĐK-GCN tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT).

- Bản sao GCN đã cấp.

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Thời gian thực hiện thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận không quá 23 ngày làm việc.

Để việc cấp đổi giấy chứng nhận được nhanh gọn và thực hiện cải cách thủ tục hành chính, nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp đổi giấy chứng nhận nhằm xây dựng hệ thống quản lý đất đai có nề nếp, ổn định, hiện đại, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội, bảo đảm công bằng, minh bạch trong các quan hệ về sử dụng đất đai và sở hữu tải sản gắn liền với đất. Khi thực hiện triển khai đồng bộ việc đăng ký cấp đổi Giấy chứng nhận đối với các xã, phường, thị trấn (dưới đây gọi chung là xã) đồng loạt cho tất cả các thửa đất, Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện cấp đổi giấy chứng nhận như sau:

1. Đối với trường hợp thửa đất không có biến động so với các loại bản đồ đã sử dụng cấp giấy chứng nhận:

- Căn cứ BĐĐC và biểu thống kê diện tích, loại đất, chủ sử dụng (Biểu 13a của Quy phạm thành lập BĐĐC) đã được bàn giao sau khi đo đạc, cán bộ chuyên môn trực tiếp hướng dẫn người sử dụng đất nhận đúng, nhận đủ các thửa đất của mình trên BĐĐC, kê khai ký nhận đơn và danh sách các thửa đất nông nghiệp đề nghị cấp chung một GCN (nếu có).

- UBND cấp xã xác nhận hồ sơ, chuyển hồ sơ đủ điều kiện cấp đổi GCN đến Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện.

- Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện thẩm tra, xác nhận hồ sơ; in GCN cấp đổi chuyển đến Phòng Tải nguyên và Môi trường để trình UBND huyện quyết định thu hồi GCN đã cấp và cấp đổi GCN; thông báo đến UBND cấp xã để báo cho các chủ sử dụng đất, thu hồi GCN đã cấp và trao GCN cấp đổi.

2. Đối với trường hợp thửa đất có biến động:

Cán bộ chuyên môn thực hiện các công việc sau

- Hướng dẫn người sử dụng đất nhận đúng, nhận đủ các thửa đất của mình trên BĐĐC, kê khai ký nhận đơn và danh sách các thửa đất nông nghiệp đề nghị cấp chung một GCN (nếu có).

- Đối chiếu các thửa đất trên bản đồ và các tài liệu đã sử dụng để cấp GCN với BĐĐC để xác định các trường hợp biến động cụ thể.

- Phối hợp với cán bộ địa chính xã, trưởng xóm và chủ sử dụng đất tiến hành kiểm tra thực địa, xác minh rõ tình trạng và nguyên nhân biến động, lập biên bản kiểm tra hiện trạng thửa đất có biến động làm cơ sở cho việc xem xét xử lý hồ sơ.

Ủy ban nhân dân cấp xã xem xét, xác nhận về tình trạng biến động ranh giới thửa đất

2.1. Biến động về vị trí công trình nhà ở trên đất:

Trường hợp công trình nhà ở hiện nay thay đổi vị trí so với trước đây nhưng vẫn nằm trong ranh giới thửa đất ở có vườn, ao gắn liền đã được cấp GCN thì được làm thủ tục cấp đổi GCN.

2.2. Biến động về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất.

Sau khi đo vẽ BĐĐC các thửa đất đều có sự thay đổi về kích thước, diện tích so với bản đồ cũ đã cấp GCN. Diện tích thửa đất theo kết quả đo đạc địa chính đảm bảo yêu cầu kỹ thuật của quy phạm sẽ có sự chênh lệch với diện tích đã cấp GCN theo các loại bản đồ cũ hoặc số liệu tự kê khai. Tùy từng trường hợp cụ thể giải quyết như sau:

- Trường hợp diện tích đo đạc địa chính ít hơn so với diện tích đã cấp GCN: Cấp đổi GCN theo diện tích của BĐĐC.

- Trường hợp diện tích đo đạc địa chính lớn hơn so với diện tích đã cấp GCN:

+ Nếu ranh giới thửa đất hiện nay không thay đổi so với thời điểm cấp GCN trước đây và không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề thì cấp đổi GCN theo diện tích của BĐĐC.

+ Nếu ranh giới thửa đất hiện nay có sự thay đổi so với thời điểm cấp GCN trước đây mà diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy chứng nhận đã cấp, được UBND cấp xã xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang, nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó và đất dược sử dụng ổn định, không có tranh chấp thì cấp đổi GCN theo diện tích của BĐĐC. Đồng thời xác định diện tích theo từng lý do biến động để yêu cầu chủ sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với phần diện tích chênh lệch theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận lý do thay đổi, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp hay không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết của địa phương.

+ Nếu ranh giới thửa đất hiện nay có thay đổi so với thời điểm cấp GCN trước đây, được UBND cấp xã xác nhận diện tích nhiều hơn là do lấn chiếm thì chưa cấp đổi GCN mà phải xử lý theo quy định của pháp luật.

2.3. Biến động về mục đích sử dụng đất.

Trường hợp chủ sử dụng đất tự ý chuyển mục đích từ đất sản xuất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp (đất ở, đất sản xuất kinh doanh, ...) chưa có quyết định của cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì không cấp đổi GCN. Yêu cầu chủ sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định thì mới cấp GCN.

2.4. Biến động về chủ sử dụng đất:

- Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa làm thủ tục theo quy định thì giải quyết như sau:

+ Chuyển nhượng trước ngày 01/7/2004: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận, giấy tờ về việc mua bán giữa các bên liên quan. UBND cấp xã có trách nhiệm xác định thời điểm sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng.

+ Chuyển nhượng ngày 01/7/2004 đến nay: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký biến động, hợp đồng chuyển nhượng có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp bố mẹ chia tách đất cho con:

+ Chia tách trước ngày 01/7/2004: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận, văn bản chia tách đất và giấy tờ chứng minh quan hệ huyết thống và có xác nhận của UBND cấp xã về thời điểm sử dụng đất khi chia tách.

+ Chia tách từ ngày 01/7/2004 đến nay: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký biến động, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và giấy tờ chứng minh quan hệ huyết thống có xác nhận của UBND cấp xã.

3. Trường hợp GCN đã cấp theo số liệu tự kê khai.

Sau khi chủ sử dụng đất kê khai nộp hồ sơ cấp đổi theo quy định, cán bộ chuyên môn phối hợp với cán bộ địa chính xã, trưởng xóm và chủ sử dụng đất tiến hành kiểm tra tại thực địa, lập biên bản xác định hiện trạng thửa đất theo kết quả đo vẽ BĐĐC. Đối với đất ở cấp theo diện tích ghi trên GCN đã cấp, các loại đất khác cấp theo hiện trạng sử dụng được đo vẽ thể hiện trên BĐĐC theo quy định.

4. Trường hợp GCN đã cấp sai vị trí thửa đất, sai mục đích sử dụng đất so với thực tế.

Trường hợp GCN đã cấp sai vị trí thửa đất trên thực địa, sai mục đích sử dụng đất, cơ quan Tài nguyên và Môi trường kiểm tra xác minh, nếu xác định nguyên nhân do sai sót thông tin trong quá trình viết GCN và chủ sử dụng đất được UBND cấp xã xác nhận vẫn sử dụng ổn định, không có tranh chấp thì báo cáo UBND cùng cấp quyết định thu hồi GCN đã cấp, cấp lại GCN theo BĐĐC.

5. Về công tác thẩm tra hồ sơ của cấp huyện.

Trong quá trình kiểm tra, xác nhận đơn đăng ký của Ủy ban nhân dân cấp xã, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện cử cán bộ để hướng dẫn cấp xã thực hiện, đồng thời thẩm tra hồ sơ và chuẩn bị ý kiến xác nhận của Văn phòng đăng ký cấp huyện

- Sau khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký do UBND xã chuyển đến, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện các công việc sau đây:

+ Kiểm tra toàn bộ hồ sơ đăng ký của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư do UBND xã chuyển đến về mức độ đầy đủ của tài liệu, sự thống nhất nội dung giữa các tài liệu của hồ sơ; nội dung xác nhận của UBND xã;

+ Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước về tài sản gắn liền với đất nếu cần thiết theo quy định tại Quyết định số 12/2011/QĐ-UBND ngày 15/03/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên.

+ Xác nhận vào đơn đăng ký đối cấp đổi giấy chứng nhận, theo đúng quy định của pháp luật đất đai;

+ Trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận mà người sử dụng đất đang thế chấp, tín chấp giấy chứng nhận tại tổ chức tín dụng thì thẩm tra, xác nhận giấy chứng nhận đang thế chấp, tín chấp vào đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận, đồng thời sao bản lưu giấy chứng nhận đã cấp (nếu có) hoặc trích sao sổ địa chính để bổ sung hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận thay cho việc nộp bản chính giấy chứng nhận đã cấp; đồng thời gửi thông báo cho tổ chức tín dụng nhận thế chấp, tín chấp (đang giữ giấy chứng nhận) biết về các trường hợp đang làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận;

+ Dự thảo Tờ trình và quyết định kèm theo hồ sơ chuyển cơ quan Tài nguyên và Môi trường, hồ sơ gồm: trích lục thửa đất, Giấy chứng nhận, tờ trình về việc cấp đổi giấy chứng nhận và toàn bộ hồ sơ đáng ký do Ủy ban nhân dân cấp xã chuyển đến;

- Cơ quan Tài nguyên và môi trường kiểm tra hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký giấy chứng nhận;

+ Chuyển toàn bộ hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cùng cấp để làm thủ tục trao Giấy chứng nhận, cập nhật hồ sơ địa chính;

Đối với các trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, tự ý chuyển quyền sử dụng đất và thay đổi ranh giới sử dụng đất tại thực địa so với thời điểm cấp Giấy chứng nhận, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng ĐKQSD đất phối hợp với UBND cấp xã đề xuất hướng giải quyết từng trường hợp cụ thể kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

6. Giải pháp tổ chức thực hiện.

Công tác cấp GCN cho các hộ gia đình, cá nhân được triển khai đồng loạt ở các xã đã đo vẽ BĐĐC nên có khối lượng rất lớn, cần nhiều nhân lực chuyên môn để thực hiện việc kê khai lập hồ sơ, thẩm tra xét duyệt xác nhận hồ sơ. Do vậy cần triển khai một số giải pháp tổ chức thực hiện như sau:

- Với số lượng cán bộ hiện có của Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện nếu chưa đáp ứng được yêu cầu thì phải ký hợp đồng với các đơn vị tư vấn có đủ năng lực để thực hiện việc kê khai, lập hồ sơ cấp GCN.

- Thành lập Tổ cấp GCN chuyên trách (thành phần gồm có cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng ĐKQSDĐ) để tập trung cao nhất về nhân lực, thời gian và tiến hành đồng thời việc thẩm định giải quyết hồ sơ cấp GCN.

Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện phối hợp với UBND cấp xã thực hiện thẩm tra hồ sơ tại cơ sở để rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục ở cấp huyện./.