Đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm có được chuyển nhượng không?

Đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm có được chuyển nhượng không? (Hình ảnh từ Internet)

Khi nào thì được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm?

Theo khoản 3 Điều 120 Luật Đất đai 2024 thì nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm trong các trường hợp sau đây:

- Các trường hợp không thuộc trường hợp sau:

+ Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng;

+ Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.

- Thuộc các trường hợp trên nhưng có nhu cầu trả tiền thuê đất hằng năm.

- Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ khi đơn vị sự nghiệp công lập có nhu cầu.

Đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm có được chuyển nhượng không? 

Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024 quy định cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024. 

Như vậy, Điều 46 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền và nghĩa vụ của cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm không quy định về quyền được chuyển nhượng đất thuê. Thay vào đó, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm chỉ được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

Tóm lại khi đã thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì không được chuyển nhượng trực tiếp, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có thể chuyển qua hình thức thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê (theo điểm b khoản 1 Điều 33 Luật Đất đai 2024)

Lưu ý rằng tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại chỉ khi thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của pháp luật (theo khoản 1 Điều 30 Luật Đất đai 2024)

Nếu không được chuyển nhượng trực tiếp thì có được bán lại hợp đồng thuê không?

Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024 quy định cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024. 

Ngoài ra khoản 37 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như đã phân tích ở trên, khi đã thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp. Thay vào đó, tổ chức, cá nhân, đơn vị sự nghiệp có thể bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật.

Tóm lại, nếu đã thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm mà không được chuyển nhượng trực tiếp thì được bán lại hợp đồng thuê. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại theo mục đích đã được xác định; được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật (điểm b khoản 2 Điều 37; điểm c khoản 1 Điều 34; điểm b khoản 2 Điều 37; điểm d khoản 2 Điều 41 Luật Đất đai 2024).