Điều kiện để quỹ đầu tư bất động sản được đầu tư vào bất động sản

Điều kiện để quỹ đầu tư bất động sản được đầu tư vào bất động sản (Hình từ Internet)

Về vấn đề này, LawNet giải đáp như sau:

1. Quy định chung về quỹ đầu tư bất động sản

Quỹ đầu tư bất động sản không được thực hiện các hoạt động xây dựng, triển khai và phát triển dự án bất động sản.

Phát triển dự án bất động sản bao gồm một hoặc một số các hoạt động sau:

- Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu thực hiện các dự án bất động sản;

- Đề xuất dự án với cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư xây dựng để kinh doanh;

- Triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình xây dựng và nhà ở theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, bao gồm các công việc như thiết kế chi tiết; đấu thầu và chọn thầu xây dựng; tổ chức thực hiện và giám sát hoạt động xây dựng... theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

(Điều 50 Thông tư 98/2020/TT-BTC)

2. Điều kiện để quỹ đầu tư bất động sản được đầu tư vào bất động sản

Theo khoản 4 Điều 51 Thông tư 98/2020/TT-BTC, quỹ đầu tư bất động sản được đầu tư vào bất động sản đáp ứng các điều kiện sau:

- Là bất động sản được phép đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Cụ thể tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định bao gồm:

+  Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

+  Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

+ Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

+ Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Bất động sản đầu tư phải ở Việt Nam với mục đích cho thuê hoặc để khai thác nhằm mục đích thu lợi tức ổn định.

Loại bất động sản đầu tư phải phù hợp với chính sách và mục tiêu đầu tư quy định tại Điều lệ quỹ và Bản cáo bạch;

- Là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp bất động sản đang trong quá trình xây dựng, chỉ được đầu tư khi bảo đảm đáp ứng các điều kiện sau:

+ Không phải là đất chưa có công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đất đai;

+ Dự án xây dựng đã được thực hiện đúng tiến độ tính đến thời điểm quỹ tham gia góp vốn;

+ Đã có hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng, bảo đảm bất động sản có thể bán được hoặc có thể sử dụng, cho thuê ngay sau khi hoàn tất;

+ Tổng giá trị các hạng mục bất động sản đang trong quá trình xây dựng không được vượt quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ.

3. Quy định về cơ cấu danh mục đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản

Cơ cấu danh mục đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản phải đáp ứng các quy định tại khoản 4 Điều 51 Thông tư 98/2020/TT-BTC, cụ thể như sau:

- Đầu tư tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng của quỹ vào các bất động sản ở Việt Nam với mục đích cho thuê hoặc khai thác để thu lợi tức ổn định theo quy định tại mục 2; chứng khoán của tổ chức phát hành là tổ chức kinh doanh bất động sản có doanh thu từ việc sở hữu và kinh doanh bất động sản tối thiểu là 65% tổng doanh thu tính trên báo cáo tài chính năm gần nhất (sau đây gọi là tổ chức kinh doanh bất động sản).

Trường hợp chỉ đầu tư vào chứng khoán của tổ chức kinh doanh bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản phải đầu tư vào chứng khoán của ít nhất 03 tổ chức phát hành;

- Không đầu tư quá 35% giá trị tài sản ròng của quỹ vào các tài sản quy định tại điểm a khoản 2 Điều 51 Thông tư 98/2020/TT-BTC, không tính phần đầu tư vào chứng khoán của tổ chức kinh doanh bất động sản.

Việc đầu tư vào các tài sản này phải bảo đảm các giới hạn sau:

+ Không đầu tư vào quá 10% tổng số chứng khoán đang lưu hành của một tổ chức phát hành, tổng số chứng chỉ quỹ đang lưu hành của một quỹ đại chúng do công ty khác quản lý, trừ công cụ nợ của Chính phủ;

+ Không đầu tư quá 5% tổng giá trị tài sản của quỹ vào chứng khoán và các tài sản (nếu có) quy định tại điểm a, b khoản 2 Điều 24 Thông tư 98/2020/TT-BTC của một tổ chức phát hành, chứng chỉ quỹ của một quỹ đại chúng do công ty khác quản lý, trừ công cụ nợ của Chính phủ;

+ Không đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ vào chứng khoán phát hành bởi các công ty trong cùng một nhóm công ty có quan hệ sở hữu với nhau thuộc các trường hợp sau đây: công ty mẹ, công ty con; các công ty sở hữu trên 35% cổ phần, phần vốn góp của nhau; nhóm công ty con có cùng một công ty mẹ;

+ Không đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ vào các chứng chỉ quỹ đại chúng, cổ phiếu công ty đầu tư chứng khoán đại chúng;

+ Không đầu tư quá 5% tổng giá trị tài sản của quỹ vào tài sản quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 24 Thông tư 98/2020/TT-BTC.

- Không đầu tư vào chứng chỉ của chính quỹ đó;

- Hoạt động vay, cho vay, giao dịch mua bán lại, giao dịch ký quỹ, bán khống của quỹ thực hiện theo quy định tại Điều 25 Thông tư 98/2020/TT-BTC.