Khi ký kết hợp đồng mua, bán nhà ở, bên mua và bên bán ngoài việc đưa ra thỏa thuận theo ý chí của mỗi bên như quyền, nghĩa vụ, hình thức thanh toán,... thì cũng cần phải tìm hiểu một số vấn đề liên quan mà pháp luật có quy định.
Về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng:
Trước khi tham gia ký kết hợp đồng, các bên phải các định được chủ thể mà mình ký kết là người như thế nào? Có năng lực hành vi dân sự ra sao? Bộ luật dân sự 2005 quy định về năng lực dân sự của cá nhân như sau:
Trường hợp, bên bán có nhiều người cùng sở hữu chung hợp nhất (sở hữu chung vợ chồng, sở hữu chung của các đồng thừa kế, sở hữu chung của các thành viên trong hộ gia đình…) thì khi bán phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu. Nếu trong giấy tờ sở hữu chỉ đứng tên vợ hoặc chồng để tránh rủi rõ nên kiểm tra có đúng là tài sản riêng của vợ hoặc chồng không.
Mua nhà sử dụng vào mục đích gì?
Thông thường đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà hoặc diện tích nhà dùng vào việc ở. Trường hợp nhà ở có khuôn viên thì diện tích khuôn viên cũng thuộc đối tượng mua bán. Thực tế, nhiều trường hợp các bên trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở không có mục đích dùng vào việc ở mà sử dụng vào mục đích khác như làm văn phòng, mua nhà làm trụ sở giao dịch của pháp nhân… Điều 455 Bộ luật dân sự 2005 có quy định: Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì việc mua nhà sử dụng vào mục đích khác không phải là mua nhà ở cũng được thực hiện theo quy định của hợp đồng mua bán nhà ở.
Hiện trạng, nguồn gốc của nhà
Theo quy định của pháp luật, nhà ở thuộc đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở phải đang tồn tại, đang xây dựng.
Trong trường hợp phát sinh các giao dịch về mua bán đối với loại nhà ở hình thành trong tương lai, tức là nhà đang trong giai đoạn thi công, hoàn thành như chung cư, nhà theo dự án thì phải đảm bảo tính pháp lý của loại hình giao dịch này. Thực tế việc mua bán nhà hình thành trong tương lai thường gặp rủi ro. Do đó phải thật cân nhắc về loại hình giao dịch này. Người mua phải có thông tin chính xác về dự án nhà đang xây cũng như chủ đầu tư dự án phải có thông báo về việc bán các căn hộ trên bản vẽ thiết kế với các chi tiết về diện tích, vật liệu xây dựng, các thiết bị có liên quan đến ngôi nhà xho người mua biết.
Để có cái nhìn thực tế hơn, tránh rủi ro thì người mua phải trực tiếp đến địa điểm của căn nhà để xem hiện trạng của nó, phải xác định nguồn gốc nhà ở thuộc sở hữu của ai, quá trình chuyển dịch quyền sở hữu như thế nào, nhà đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chưa? Việc xác định rõ nguồn gốc nhà ở, tình trạng pháp lý của nhà ở là điều kiện giúp giao kết hợp đồng đúng quy định của pháp luật và tránh được những tranh chấp phát sinh sau này.
Ngoài ra, cũng cần lưu ý nhà ở là đối tượng mua bán có bị đem thế chấp hoặc kê biên để đảm bảo việc thực hiện một hoặc các nghĩa vụ dân sự hay trách nhiệm hình sự khác không.
Trường hợp nhà ở có nguồn gốc thừa kế cần tìm hiểu có đúng nhà ở thuộc sở hữu của người đã chết không, những ai có công duy trì, làm tăng giá trị nhà ở, những người thừa kế hợp pháp đối với nhà ở, ý chí của các đồng thừa kế đối với việc chuyển nhượng.
Trường hợp nhà ở có nguồn gốc được tặng cho hoặc được hưởng thừa kế di chúc, cần kiểm tra người được tặng cho, người được hưởng thừa kế theo di chúc có bị ràng buộc bởi điều kiện gì không, đặc biệt phải kiểm tra xem đó là tặng cho, di chúc cho sở hữu hay chỉ cho quản lý, sử dụng để thờ cúng. Nếu không cho sở hữu thì không nên mua.luật sư tphcm
Nhiều trường hợp do điều kiện kinh tế có hạn, khách hàng phải mua nhà mà chủ đã từng bán cho nhiều người, mỗi người chỉ mua một phần diện tích nhà. Trong trường hợp này phải xem xét diện tích mua có phần nào chồng lên diện tích của các hộ khác không, có bị hạn chế điều kiện gì không, có bị phụ thuộc vào hợp đồng của người mua trước không…
Hợp đồng ký kết, giấy tờ chứng minh rõ ràng, chi tiết
Một điều quan trọng nữa là người mua và người bán phải cung cấp các giấy tờ có liên quan đến giao dịch mua bán nhà một cách rõ ràng, chi tiết. Cần kiểm tra các giấy tờ hợp lệ hay không hợp lệ về nhà ở khi tham gia giao dịch như:
Địa chỉ: | 19 Nguyễn Gia Thiều, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP Hồ Chí Minh |
Điện thoại: | (028) 7302 2286 |
E-mail: | info@lawnet.vn |