Khi nào được rao bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Chắc hẳn điều ngán ngẫm nhất của các nhà đầu tư bất động sản chính là dự án đã hoàn thành nhưng không có "ma nào thèm ngó". Điển hình là chung cư Thuận Kiều, đã xây dựng xong được gần 20 năm, gồm ba tòa nhà với 648 căn hộ nhưng đến nay chỉ có vài chục người sinh sống. Việc các chung cư không có người ở tồn tại gây thiệt hại nặng nề về kinh tế: nhà đầu tư không thu hồi được vốn, mất một khoản lớn chi phí cơ hội vì các dự án tiềm năng khác không có đất để triển khai,... Vì lẽ đó, việc cho phép kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nhằm giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, quy định này giảm rủi ro cho nhà đầu tư nhưng lại tăng rủi ro cho người mua nhà. Thực tế cho thấy, trong tổng số các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì có khoảng 15 - 20% doanh nghiệp thiếu vốn, thiếu chuyên nghiệp, thiếu hiểu biết về pháp luật, làm ăn chụp giật gây hoang mang cho thị trường. Một số nhà đầu tư, sau khi đã thu tiền của người mua nhà nhưng không hoàn thành đúng tiến độ, không giao nhà, hoặc không xây dựng đúng như bản vẽ gây thiệt hại cho người mua nhà.

Mới đây, dự án Viva Riverside đã rao bán trên các trang web chính thức của Vietconreal và nhiều sàn môi giới khác khi chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

Để được rao bán bất động sản hình thành trong tương lai, pháp luật quy định chủ đầu tư phải đảm bảo một số điều kiện cụ thể. Nội dung này được Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê quyệt;
• Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng;
• Giấy tờ nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Ví dụ, đối với các chung cư nằm xa lộ giới, chủ đầu tư cần xây dựng đường lưu thông từ lộ giới đến chung cư trước.
• Đối với chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng.

Ngoài ra, để đảm bảo thu hồi vốn nếu chủ đầu tư không hoàn thành đúng tiến độ dư án, không bàn giao nhà như đã cam kết, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh do ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố.

Việc thanh toán trong bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp thep phải phù hợp với tiến độ của dự án nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Lưu ý, nếu chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho khách hàng thì chủ đầu không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; phần còn lại thanh toán sau khi đã có Giấy.

>> XEM BẢN TIẾNG ANH CỦA BÀI VIẾT NÀY TẠI ĐÂY