Cầm cố đất có hợp pháp

Luật Đất đai 2013 quy định quyền chung của người sử dụng đất như sau,

Điều 105 quy định: Quyền chung của người sử dụng đất

• Người sử dụng đất có các quyền chung sau đây:
• Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
• Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
• Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;
• Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;
• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Điều 106 Quy định: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (việc thực hiện các quyền này phải đúng theo quy định của Luật Đất đai và các quy định khác của pháp luật).

So với Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi bổ sung) có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 tới đây, thì hai nhóm quyền quy định cho người sử dụng đất cũng có sự thay đổi, cụ thể: Nhóm quyền chung được quy định tại Điều 166, theo đó người sử dụng đất có 7 quyền; Nhóm quyền cụ thể  được quy định tại Điều 167 theo đó người sử dụng đất có 8 quyền, cụ thể được quy định như sau:

Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
• Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
• Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

So với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 quy định nhóm quyền chung cho người sử dụng đất nhiều hơn 1 quyền đó là quyền “Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

Điều 167 quy đinh: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (việc thực hiện các quyền này phải đúng theo quy định của Luật Đất đai và các quy định khác của pháp luật).

So với Luật đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 quy định nhóm quyền cụ thể cho người sử dụng đất lại ít hơn 2 quyền, cụ thể trong đó có 1 quyền là do sắp xếp chuyển từ quyền “Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” từ nhóm quyền cụ thể sang nhóm quyền chung và nhóm quyền cụ thể của Luật sửa đổi năm 2013 bị giảm bớt 1 quyền so với Luật Đất đai năm 2003 đó là quyền “Bảo lãnh”, như vậy quyền bảo lãnh trong Luật Đất đai năm 2003 không được quy định trong Luật Đất đai năm 2013.

Có thể thấy, cả 2 văn bản Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013, không có điều luật nào quy định cho phép người sử dụng đất có quyền “cầm cố quyền sử dụng đất”. Mà đất đai trong các văn bản pháp luật luôn là đối tượng đặc biệt cần được điều chỉnh riêng, vì khác với các loại tài sản thông thường, Luật Hiến Pháp 2013 và Luật Đất đai 2013 nêu ra nguyên tắc "Đất đai là tài sản toàn dân do đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý".  
Dến đến, hầu hết các giấy tờ, hợp đồng, giao dịch thông thường liên quan đến đất đai phải "xin phép" hoặc được công chứng. Nhìn chung nguyên tắc "được phép làm những gì pháp luật không cấm" khó có thể áp dụng đối với tài sản là quyền sử dụng đất. Do đó, các giao dịch dân sự liên quan đến cầm cố đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đem ra cơ quan hành chính sẽ không được công nhận và có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật khi có tranh chấp.

>> XEM BẢN TIẾNG ANH CỦA BÀI VIẾT NÀY TẠI ĐÂY