Hướng dẫn về việc phát hành bảo lãnh của NHTM đối với chủ đầu tư khi chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn tự có của mình để đầu tư dự án
Nhiều dự án bất động sản đã phải dùng dự án làm tài sản bảo đảm vay vốn ngân hàng để triển khai, nếu chủ đầu tư lại dùng dự án làm tài sản bảo đảm trong bảo lãnh thì tài sản đó được thế chấp đến 2 lần, gây khó khăn cho ngân hàng. Quy định phải có bảo lãnh sẽ dẫn đến khó khăn khi tuân thủ quy định về giới hạn cấp tín dụng đối với một khách hàng nếu dự án cùng được một ngân hàng cho vay và bảo lãnh vì hầu hết các dự án bất động sản đều có giá trị lớn. Do đó, đề nghị NHNN xem xét phân định hai trường hợp như sau:
- Quy định việc phát hành bảo lãnh chỉ áp dụng trong trường hợp chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn tự có của mình để phát triển dự án.
- Trường hợp dự án đã được ngân hàng cho vay thì việc bảo đảm hoàn thành nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với người mua có thể được cấp dưới dạng thư cam kết.
Đề xuất trên không phù hợp với quy định của Luật kinh doanh bất động sản vì Luật không quy định việc phát hành bảo lãnh của NHTM đối với chủ đầu tư khi chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn tự có của mình để đầu tư dự án.
Theo quy định về giao dịch bảo đảm thì một tài sản có thể được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ dân sự, do đó, chủ đầu tư có thể thỏa thuận với ngân hàng cho vay và ngân hàng bảo lãnh về việc sử dụng dự án làm tài sản bảo đảm để vay vốn và được bảo lãnh, đảm bảo phù hợp với các quy định hiện hành về giao dịch bảo đảm (Điều 5 Nghị định 163 ngày 29/12/2006, Khoản 1 Điều 324 Bộ Luật dân sự, Điều 10 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 và các VB liên quan khác). Theo Điều 10 Thông tư 01 nêu trên, trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp dự án để vay vốn/bảo lãnh ngân hàng thì trước khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà, chủ đầu tư phải đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký để rút bớt tài sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong tương lai để bán các căn hộ.
Điều 17 Thông tư 07 cũng quy định các TCTD thỏa thuận với các bên có liên quan về việc áp dụng biện pháp bảo đảm hoặc không áp dụng biện pháp bảo đảm đối với nghĩa vụ hoàn trả số tiền trả thay khi phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Do đó, yêu cầu về tài sản bảo đảm đối với chủ đầu tư do NHTM và chủ đầu tư thỏa thuận, tùy thuộc vào mức độ tín nhiệm của chủ đầu tư, hiệu quả dự án,…Quy định này phù hợp với quy định tại Luật kinh doanh bất động sản (khoản 2 Điều 56 ), quy định của Luật các TCTD (Điều 7 về quyền tự chủ hoạt động và Điều 94 về xét duyệt cấp tín dụng, kiểm tra sử dụng tiền vay). Việc xử lý tài sản bảo đảm sẽ thực hiện theo quy định pháp luật hiện hành về giao dịch bảo đảm.
Trường hợp dự án bất động sản có giá trị lớn, vượt tỷ lệ 15% vốn tự có của NHTM thì NHTM tuân thủ Điều 128 Luật Các TCTD và các văn bản hướng dẫn có liên quan của NHNN về giới hạn cấp tín dụng đối với một khách hàng.
