Quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua nhà ở tương lai
Tôi có mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai. Thời gian gần đây tôi gặp khó khăn về tài chính nên có chậm trễ thanh toán. Phía chủ đầu tư yêu cầu thanh lý và phạt vi phạm hợp đồng 20%. Cho tôi hỏi việc phạt như vậy là đúng hay sai theo pháp luật hiện hành? Và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng Thương mại hay Giao dịch dân sự vậy? Nếu có tranh chấp thì áp dụng luật nào để giải quyết? Mong nhận được tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật. Chân thành cảm ơn!
Điều 1 Luật Thương mại 2005 quy định phạm vi điều chỉnh như sau: Hoạt động không nhằm mục đích sinh lợi của một bên trong giao dịch với thương nhân thực hiện trên lãnh thổ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam trong trường hợp bên thực hiện hoạt động không nhằm mục đích sinh lợi đó chọn áp dụng Luật này.
Theo quy định trên, hoạt động thương mại là hoạt động giữa hai bên thương nhân với nhau và có mục đích sinh lợi. Theo như bạn trình bày, bạn mua căn hộ hình thành trong tương lai, đây không phải là hợp đồng thương mại, chỉ là hợp đồng dân sự do đó sẽ không áp dụng Luật thương mại 2005 để giải quyết tranh chấp.
Điều 422 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về thực hiện hợp đồng dân sự có thỏa thuận phạt vi phạm như sau:
"1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận.
3. Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại; nếu không có thoả thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.
Trong trường hợp các bên không có thoả thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm.”
Đối chiếu theo quy định trên vào trường hợp của bạn, bạn mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai. Thời gian gần đây bạn gặp khó khăn về tài chính nên có chậm trễ thanh toán. Phía chủ đầu tư yêu cầu thanh lý và phạt vi phạm hợp đồng 20%. Việc phạt vi phạm hợp đồng chỉ áp dụng đối với trường hợp hai bên đã thỏa thuận điều khoản phạt trong hợp đồng mua bán. Nếu giữa bạn và chủ đầu tư không quy định điều khoản phạt vi phạm trong hợp đồng thì chủ đầu tư không có quyền phạt bạn 20%.
Trên đây là tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua nhà ở tương lai. Bạn nên tham khảo chi tiết Luật Thương mại 2005 để nắm rõ quy định này.
Trân trọng!
