Đã có Thông tư 32 quy định các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận thị trường, cách tiếp cận chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập?

Đã có Thông tư 32 quy định các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận thị trường, cách tiếp cận chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập?

Ngày 16/05/2024 Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Thông tư 32/2024/TT-BTC ban hành các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập.

Căn cứ tại Điều 4 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận về chi phí được ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định cách tiếp cận từ chi phí được áp dụng khi thuộc một trong các trường hợp như sau:

- Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập.

- Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo.

- So sánh, đối chiếu với các cách tiếp cận thẩm định giá khác.

Đã có Thông tư 32 quy định chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí? (Hình từ Internet)

Phương pháp chi phí thay thế dựa trên cơ sở nào?

Căn cứ tại Điều 5 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận về chi phí được ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định phương pháp chi phí thay thế như sau:

Phương pháp chi phí thay thế xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Công thức của phương pháp chi phí thay thế như sau:

Giá trị ước tính của tài sản thẩm định giá = Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư) - Tổng giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá (không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của tài sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí thay thế

Phương pháp chi phí tái tạo dựa trên cơ sở nào?

Căn cứ tại Điều 6 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận về chi phí được ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định phương pháp chi phí tái tạo như sau:

Phương pháp chi phí tái tạo xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Công thức của phương pháp chi phí tái tạo như sau:

Giá trị ước tính của tài sản thẩm định giá = Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư) - Tổng giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá

Cần lưu ý gì đối với thành phần của chi phí tái tạo, chi phí thay thế khi xác định?

Căn cứ tại Điều 8 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận về chi phí được ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định lưu ý thành phần của chi phí tái tạo, chi phí thay thế như sau:

- Một số thành phần của chi phí tái tạo, chi phí thay thế cần được xem xét, phân tích trong quá trình thẩm định giá gồm: chi phí vật liệu, máy thiết bị, chi phí nghiên cứu, thử nghiệm, nhân công, vận chuyển, thiết kế, chi phí tư vấn, chi phí quản lý, chi phí tài chính trong thời gian sản xuất, thi công xây dựng, thuế không hoàn lại, chi phí lắp đặt, chạy thử, lợi nhuận nhà thầu, lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật và chi phí khác theo quy định của pháp luật.

- Việc xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế phải gắn với cơ sở giá trị thẩm định giá và các giả thiết kèm theo của cuộc thẩm định giá.

- Khi xác định chi phí tái tạo nhưng không thể tìm được vật liệu, máy thiết bị giống hệt với vật liệu, máy thiết bị được sử dụng để tạo ra tài sản thẩm định giá thì có thể cân nhắc áp dụng loại vật liệu, máy thiết bị tương tự.

- Khi xác định chi phí thay thế phải xác định tài sản thay thế trên cơ sở hiểu biết về các chức năng và công dụng của tài sản thẩm định giá, từ đó xác định chi phí để tạo ra hoặc có được tài sản thay thế.

- Chi phí thay thế, chi phí tái tạo được xác định trên cơ sở thu thập, phân tích thông tin thị trường tại thời điểm thẩm định giá trừ trường hợp pháp luật quy định việc xác định chi phí thực hiện theo định mức chi phí, đơn giá, suất vốn đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Lợi nhuận của nhà sản xuất được xác định như thế nào trong chi phí tái tạo, chi phí thay thế?

Căn cứ tại Điều 9 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận về chi phí được ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định lợi nhuận của nhà sản xuất được xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế như sau:

- Xác định tỷ lệ bình quân của lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp trên tổng của giá vốn hàng bán, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và chi phí tài chính trong tối thiểu 03 năm gần nhất tính đến thời điểm thẩm định giá của ít nhất 03 doanh nghiệp có sản xuất kinh doanh tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá hoặc tài sản thay thế trên thị trường. Các số liệu phải được lấy từ báo cáo tài chính đã được kiểm toán của các doanh nghiệp;

- Lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư trong chi phí tái tạo, chi phí thay thế được tính bằng tỷ lệ bình quân được xác định tại điểm a khoản này nhân (x) chi phí tái tạo, chi phí thay thế chưa bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư.

Trường hợp không xác định theo cách thức xác định tỷ lệ bình quân của lợi nhuận trước thuế thu nhập, lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư trong chi phí tái tạo, chi phí thay thế thì sử dụng định mức do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (nếu có).

Lưu ý: Thông tư 32/2024/TT-BTC do Bộ trưởng Bộ tài chính ban hành có hiệu lực kể từ 01/7/2024.