Trả lại tiền cọc như thế nào?

Kính gửi các luật sư! Tôi là bên bán, có 1 vấn đề cần được tư vấn.   Tôi xin tóm lượt như sau: Vào ngày 4/06/2012 tôi có làm 1 giấy biên nhận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng nội dung không ghi rõ chi tiết mà chỉ đơn giản là có nhận tiền cọc của bên mua là 20.000.000đ, và thỏa thuận bằng miệng là bên mua sẽ lo phần giấy tờ, công chứng. Nhưng khi đến văn phòng công chứng thì không tiến hành được việc ký HĐ vì diện tích đất của tôi không đủ để tách sổ theo quy định hiện hành. Sau đó cả 2 bên thượng lượng lại và bên mua yêu cầu là chỉ cần làm giấy tờ có mộc đỏ, và xác nhận của chính quyền địa phương là được. Tôi đi lo làm thủ tục để có được xác nhận của chính quyền địa phương như bên mua yêu cầu (địa phương đồng ý xác nhận với hình thức là thỏa thuận mua bán chưa không phải là HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất) bên mua không đồng ý và yêu cầu là chỉ cần làm giấy tay mua bán có 2 bên ký là được và đòi giảm giá đất thấp hơn giá thỏa thuận ban đầu 40.000.000đ, tôi chỉ đồng ý giảm 10.000.000đ. Bên mua về bàn bạc lại và gọi điện cho tôi kì kèo giá cả thêm nữa nhưng không đi đến sự thống nhất và bên mua đòi lại tiền cọc.   Hỏi: 1./ Tôi có phải trả lại tiền cọc cho bên mua? nếu trả thì sẽ trả lại toàn bộ hay bao nhiêu phần trăm?   2./Khi lo làm thủ tục để được xác nhận của chính quyền địa phương tôi phải tốn 1 khoản tiền là 5.000.000đ. Vậy tôi có yêu cầu bên mua trả lại phần tiền này cho tôi được không? 3./ Tôi không có ý chiếm phần tiền cọc và cũng có thể trả lại nhưng yêu cầu bên mua làm biên nhận nhận cọc lại và nêu rõ lý do tại sao nhận cọc có được không?. Rất mong được sự tư vấn, tôi xin chân thành cảm ơn.