Thuế với chuyển nhượng BĐS qua hợp đồng ủy quyền
Bà Trương Thị Hòa (Hải Phòng) mua nhà của ông Đặng Ngọc Tuấn và vợ là bà Vũ Thị Hiển. Vợ chồng ông Tuấn đi Mỹ sinh sống đã ủy quyền toàn phần cho em gái cùng mẹ khác cha là chị Bùi Kim Thu (hợp đồng ủy quyền có hiệu lực trong 2 năm) được toàn quyền bán nhà cho bà Hòa. Theo thỏa thuận giữa hai bên mua bán, bà Hòa sẽ làm thủ tục giấy tờ đăng ký biến động đất và cấp sổ hồng đứng tên bà Hòa. Tuy nhiên, sau khi nộp hồ sơ, Chi cục thuế Quận Ngô Quyền - Hải Phòng thông báo rằng bà Hòa phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2 lần vì hợp đồng ủy quyền giữa ông Tuấn - bà Thu là hợp đồng ủy quyền toàn phần. Bà Hòa hỏi, hợp đồng ủy quyền toàn quyền giữa ông Tuấn - bà Thu có phải đóng thuế thu nhập cá nhân (TNCN) không? Trong trường hợp này bà Hòa mua nhà của ông Tuấn thông qua bà Thu, thì bà có phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2 lần không?
Căn cứ Khoản 1 Điều 2 Luật Thuế TNCN số 04/2007/QH12 ngày 22/11/2007 quy định: “Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam”;
Tại Điều 4 Luật Thuế TNCN số 04/2007/QH12 quy định thu nhập được miễn thuế TNCN như sau:
“1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
...4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau...”;
Căn cứ Khoản 5 Điều 2 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính quy định các khoản thu nhập chịu thuế TNCN đối với: “Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất...”;
Theo hướng dẫn của Tổng cục Thuế tại Công văn số 1133/TCT-TNCN ngày 5/4/2011 về vướng mắc về thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS và Công văn số 3373/TCT-TNCN ngày 20/9/2011 về thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS thông qua hợp đồng ủy quyền.
Từ các căn cứ và hướng dẫn nêu trên, trường hợp ông Đặng Ngọc Tuấn (là chủ sử dụng, sở hữu toàn bộ thửa đất tại số 248, tờ bản đồ số LL-07 và nhà ở 2 tầng tại địa chỉ số 3 (cũ 2/3) ngõ 421 Lê Lợi, P.Lê Lợi, Q.Ngô Quyền, TP.Hải Phòng), ký hợp đồng ủy quyền cho bà Bùi Kim Thu được toàn quyền quản lý, sử dụng và giải quyết các tranh chấp phát sinh có liên quan đến thửa đất và nhà ở nêu trên, được quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho mượn, cầm cố, thế chấp, góp vốn hoặc thực hiện các giao dịch khác theo quy định của pháp luật với các điều kiện do Bà Thu quyết định; đồng thời ông Tuấn và bà Thu không có hồ sơ chứng minh được có mối quan hệ như các trường hợp nêu tại Khoản 1 và Khoản 4 Điều 4 Luật thuế TNCN thì thực chất đây là hoạt động mua, bán bất động sản.
Do đó khi thực hiện hợp đồng ủy quyền, ông Tuấn phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định (theo hợp đồng ủy quyền thì nghĩa vụ thuế này, bà Thu có nghĩa vụ kê khai, nộp thuế).
Khi bán bất động sản cho bà Hòa thì bà Thu phải kê khai, nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định.
Trường hợp bà Thu chưa thực hiện nghĩa vụ thuế TNCN khi thực hiện hợp đồng ủy quyền thì khi bán thửa đất và nhà ở nêu trên cho bà Hòa, bà Thu phải kê khai, nộp thuế TNCN cho cả hợp đồng ủy quyền trước đó. Trong thực tế khi giao dịch mua bán, bên có nghĩa vụ kê khai, nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thực hiện theo thỏa thuận cụ thể tại Hợp đồng mua bán giữa hai bên.
