Mua nhà chung cư sau 50 năm có phải trả lại nhà? Chủ sở hữu nhà chung cư có quyền gì khi chung cư hết niên hạn sử dụng?

Mua nhà chung cư đang xây dựng có bắt buộc phải có sổ hồng không?

Vợ chồng tôi đang có ý định mua lại nhà chung cư của bạn tôi, căn nhà vì đang trong quá trình xây dựng nên bạn tôi cũng chưa được cấp sổ hồng. Vậy Ban biên tập cho tôi hỏi. Theo quy định hiện hành thì nếu mua nhà chung cư đang trong quá trình xây dựng có bắt buộc phải có sổ hồng không?

Trả lời:

Tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch có ghi nhận:

- Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: Trong đó có.

+ Mua bán, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

Và tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định, về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, như sau:

- Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Căn cứ các quy định trên thì, nếu mua bán nhà chung cư đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thiện, bên bán vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu vẫn có quyền chuyển nhượng căn nhà đó, việc chuyển nhượng phải được lập thành văn bản có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng và nên được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng.

Ban biên tập phản hồi thông tin đến bạn

Mua nhà chung cư sau 50 năm có phải trả lại nhà?

Mua nhà chung cư để ở trên sổ hồng ghi thời hạn là 50 năm, thì sau 50 năm có phải trả lại nhà không ạ? Nếu được ở tiếp thì phải đóng thêm tiền gì không ạ?
Em xin cảm ơn.

Trả lời:

Khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định:

Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:

a) Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật này;

b) Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều này.

Như vậy, trường hợp chung cư hết hạn sau năm 50 năm thì chủ sở hữu cần làm đơn gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm định nếu còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo giấy kiểm định, nếu hư hỏng thì cải tạo.

Chủ sở hữu nhà chung cư có quyền gì khi chung cư hết niên hạn sử dụng?

Theo như tôi biết thì nhà chung cư có thời hạn sử dụng nhất định. Vậy Ban tư vấn cho tôi hỏi chủ sở hữu nhà chung cư có quyền gì khi chung cư hết niên hạn sử dụng? Mong sớm nhận được phản hồi từ Ban tư vấn. Chân thành cảm ơn!

Minh Hân - han*****@gmail.com

Trả lời: 

Theo quy định tại Điều 116 Luật Nhà ở 2014 thì chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được bố trí tái định cư:

- Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại Điều 36 của Luật này;

- Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.

Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt; nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên;

- Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng;

- Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định tại khoản này, người được bố trí tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

- Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.

Như vậy, chủ sở hữu nhà chung cư hết niên hạn sẽ được bố trí tái định cư và được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nhà ở được bố trí tái định cư phải có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.

Mong rằng những tư vấn của chúng tôi sẽ giúp giải đáp được những vướng mắc của bạn.