Mua đất đang thế chấp tại ngân hàng rủi ro thế nào?
Tôi có mua mảnh đất thổ cư cách đây mấy năm. Tuy nhiên chưa được tách sổ, vì sổ chủ đất còn nằm trong Ngân hàng nay ngân hàng siết nợ đất? Vậy tôi phải làm thế nào? Xin tư vấn giúp tôi, cảm ơn ban biên tập rất nhiều.
ngocdongtran***@gmail.com
Thứ nhất, việc bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng
Căn cứ Khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản thế chấp thì trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo quy định tại Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản thì bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Như vậy, đối với mảnh đất đã mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng thì gia đình bạn và bên bán mảnh đất thực hiện việc mua bán này.
Thứ hai, các thủ tục cần làm liên quan đến mua bán đất đang thế chấp ngân hàng
Gia đình bạn và người chủ mảnh cùng với ngân hàng lập một thỏa thuận ba bên liên quan đến việc thanh toán tiền mua đất giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng, thỏa thuận được lập phải công chứng. Theo thỏa thuận này, gia đình bạn sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua nhà vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp.
Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp mảnh đất và đưa sổ cho bên mua.
Sau đó, bạn làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế cấp huyện nơi có bất động sản.
Thứ ba, việc mua bán đất/nhà ở đang thế chấp tại ngân hàng tồn tại rất nhiều rủi ro. Việc người bán không có khả năng trả nợ ngân hàng dẫn đến trường hợp ngân hàng siết nợ đối với tài sản đó thì người mua xem như mất trắng. Bởi vì không có căn cứ và tài liệu hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, sử dụng đối với mảnh đất đó. Do đó, khi mua bán đất/nhà ở là tài sản thế chấp bạn phải thực hiện theo trình tự như phân tích ở trên.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn thắc mắc.
Trân trọng!
