Mua đất chưa tách thửa có được không?
Tôi muốn mua 1 miếng đất khoảng 500m2, nhưng hiện tại người bán nói chưa tách thửa được vì chưa có đường đi theo quy định nhà nước. Vậy tôi muốn mua thi phải làm sao. Nếu mua theo hình thức hợp đồng nhận cọc có được không? Nếu được thì hồ sơ gồm những gì? Mong nhận được tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật. Chân thành cảm ơn!
Việc mua đất chưa tách thửa có rất nhiều rủi ro vì khi chưa tách thửa sẽ không tiến hành được thủ tục sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngay, mà phải đợi khi tách thửa mới có thể tiến hành thủ tục này. Trường hợp của bạn, mảnh đất bạn muốn mua lại chưa thể tách thửa được do chưa có đường đi theo quy định, do vậy, nếu mua thì sẽ có rất nhiều rủi ro, Nếu không tách thửa được thì cơ quan quản lý đất đai sẽ không thể kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, do vậy sẽ không tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn được, mặt khác người bán đất cho bạn cũng có thể trốn tránh, không tiến hành tách thửa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn.
Để đảm bảo chắc chắn hơn việc bạn có thể mua được mảnh đất này, bạn cũng có thể làm hợp đồng đặt cọc với chủ sử dụng đât. Hợp đồng đặt cọc được quy định cụ thể trong Bộ Luật Dân sự 2005.
“Điều 358. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”
Với ưu điểm là dễ thực hiện, vừa bảo đảm cho giao kết vừa có thể bảo đảm cho thực hiện hợp đồng và vừa có chức năng thanh toán, biện pháp đặt cọc được sử dụng khá phổ biến trong các giao dịch dân sự đặc biệt là đảm bảo cho giao kết hợp đồng. Tuy nhiên việc hợp đồng đặt cọc sẽ không đảm bảo được chắc chắn việc bạn có mua được mảnh đất đó hay không, mà chỉ đảm bảo khả năng cao hơn vì ràng buộc trách nhiệm của chủ sử dụng đất, nếu không thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất khi mảnh đất được tách thửa thì sẽ chịu phạt cọc.
Trên đây là tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về trường hợp mua đất chưa tách thửa. Bạn nên tham khảo chi tiết Bộ Luật Dân sự 2005 để nắm rõ quy định này.
Trân trọng!
