Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa công chứng, chứng thực
Nhà em có 1 hợp đồng bán đất, vì không có tranh chấp và tin tưởng nên chỉ làm hợp đồng viết tay, chưa công chứng ở xã. Tuy nhiên, có một số người hàng xóm làm chứng. Hiện khu đất đó có tin đồn là phải giải tỏa nên bên mua đòi hủy bỏ và đòi lại tiền cọc. Xin cho em hỏi vấn đề này xử lý sẽ như thế nào khi bên mua hủy hợp đồng?
Do câu hỏi của bạn còn nhiều điểm chưa rõ ràng nên chúng tôi sẽ nêu một số vấn đề cần lưu ý dưới đây:
Thứ nhất, xét về mặt hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nhà bạn: Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định chung tại Điều 689 Bộ luật Dân sự: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 127 Luật Đất đai cũng nêu rõ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nhà bạn là chưa thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật dẫn đến hợp đồng có khả năng bị vô hiệu.
Thứ hai, xét về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nhà bạn. Điều 106 Luật Đất đai quy định điều kiện là:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy nếu quyền sử dụng đất của nhà bạn đáp ứng được những điều kiện trên thì mới được chuyển nhượng. Do câu hỏi của bạn không thấy nói đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên có thể đặt ra hai trường hợp:
- Trường hợp thửa đất nhà bạn không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Nhà bạn chưa được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nên đương nhiên việc chuyển nhượng của hai bên cũng không đúng quy định của pháp luật.
- Trường hợp thửa đất nhà bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện theo Điều 106 Luật Đất đai thì nhà bạn vẫn phải tiến hành thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật.
Thứ ba, xét đến trường hợp khu đất đó bị giải tỏa. Nếu thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thuộc diện quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi cua cơ quan có thẩm quyền thì vẫn được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu nhà bạn chưa thấy có quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền đối với thửa đất đó thì vẫn có quyền làm thủ tục theo đúng quy định của pháp luật. Nếu nhà bạn đã có quyết định bị thu hồi thì không được chuyển nhượng nữa.
Trên đây là một số vấn đề mà bạn cần lưu ý để xem xét cụ thể với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà mình. Nếu bên nhận chuyển nhượng (bên mua) đang muốn hủy hợp đồng thì các bên trước hết cùng nhau thương lượng để giải quyết vụ việc trên. Trường hợp các bên đồng ý hủy hợp đồng thì phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận tức là nhà bạn phải trả lại tiền, bên mua phải trả lại đất…. Nếu không thương lượng được thì một trong các bên có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để giải quyết.
