Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà hoặc diện tích nhà dùng vào việc ở, sinh hoạt hàng ngày của con người. Nhà ở khác với nhà dùng vào mục đích khác như làm văn phòng, trụ sở cơ quan, kho chứa, cửa hàng, cửa hiệu… Nhưng, khi mua bán nhà ở để dùng vào mục đích khác cũng phải tuân theo các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở.

Nhà ở có thể được hiểu là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ dùng cho con người sinh hoạt, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, ranh giới về không gian. Trường hợp nhà ở có khuôn viên thì diện tích khuôn viên cũng thuộc đối tượng mua bán – một vật theo nghĩa rộng.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán đang hiện hữu. Nhưng trên thực tế, giao dịch về nhà ở vẫn được tiến hành ngay tại thời điểm ngôi nhà chưa được xác lập quyền sở hữu là đối tượng của hợp đồng mua bán (hợp đồng mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai), đây là trường hợp mua bán nhà ở trong khu chung cư.

Dù nhà ở đang tồn tại hiện hữu hoặc được hình thành trong tương lai cũng phải đáp ứng các điều kiện sau đây mới là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở:

Thứ nhất, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán phải được xác định cụ thể. Như trên đã phân tích, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà bao gồm cả nhà và diện tích đất gắn liền với ngôi nhà và chúng cần phải được chỉ rõ trong hợp đồng mua bán.

Thứ hai, nhà phải có giấy tờ, hồ sơ hợp lệ chứng tỏ quyền sở hữu hợp pháp của bên bán nhà. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng do Bộ xây dựng phát hành và được sử dụng thống nhất trong cả nước. Đó chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu của các chủ thể và các chủ sở hữu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật.

– Không bị tranh chấp về quyền sở hữu đối với diện tích nhà đem bán.

– Không bị cấm lưu thông dân sự.

– Nếu nhà thuộc sở hữu chung theo phần hoặc hợp nhất phải tuân theo quy chế pháp lý riêng đối với loại nhà thuộc sở hữu của nhiều người.