Đất nông nghiệp có được chuyển đổi lên đất ở?
Kính gửi Ban biên tập. Gia đình tôi có mảnh đất ruộng trên địa bàn xã Tân Thới Nhì, huyện Hóc Môn, cụ thể như sau: Diện tích: 6556m2 Mục đích sử dụng: 2L Thời hạn sử dụng: Đã được gia hạn 50 năm kể từ năm 2019 Quy hoạch: thuộc đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu dân cư đô thị Tân Thới Nhì và Khu dân cư đô thị Tân Hiệp thuộc huyện Hóc Môn (theo QĐ số: 4762/QĐ-UBND ngày ngày 24 tháng 09 năm 2015 của UBND TP.HMC). Khu đất được quy hoạch nằm trong khu: Cơ cấu sử dụng đất đơn vị 3 : III/7 - Thuộc Đất Nhóm nhà ở XD mới. Cho tôi hỏi các nội dung: Tôi có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ “2L” sang đất thổ cư không, thời gian bao lâu và phí (tất cả phí) là bao nhiêu cho cả khu đất. Tôi có được chuyển nhượng cho người khác không? Tôi chân thành cảm ơn!
Căn cứ Quyết định 499QĐ/ĐC năm 1995 của Tổng cục địa chính đã hết hiệu lực quy định về đất 2L là đất trồng lúa 02 vụ hay gọi là đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật hiện hành.
Như vậy yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của bạn từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ được điều chỉnh bởi các quy định sau:
Căn cứ vào Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 có quy định cá biệt về trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của đất trồng lúa là “chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối”
Căn cứ vào quy định tại Khoản 1 Điều 134 Luật đất đai 2013 có quy định: “Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp…”
Do vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp sẽ được cho vào diện hạn chế. Việc hạn chế này được Nhà nước kiểm soát để xem xét thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại đoạn 2 Khoản 2 Điều 44 Luật đất đai 2013 : “Trong trường hợp cần thiết, Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổ chức kiểm tra, khảo sát thực địa các khu vực dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng”
Thêm vào đó, tại Khoản 1 Điều 52 Luật đất đai 2013 có quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là "kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt"
Vì thế, việc chuyển mục đích đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp phải cần có quy hoạch sử dụng đất mà đã có kế hoạch sử dụng đất buộc chuyển đổi thì mới được chuyển đổi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước.
Căn cứ theo Quyết định 4762/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy chủ trương của UBND cho phép thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở. Vậy nên, bạn cần liên hện với cơ quan có thẩm quyền nhằm xác minh và thực hiện thủ tục chuyển đổi.
Về việc xác định các khoản phí, bạn có thể tìm hiểu cụ thể theo trường hợp của mình tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất ở, nếu không có quy định nào khác thì bạn có thể chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
Trên đây là nội dung tư vấn
