Có những phương pháp định giá đất nào theo Luật Đất đai 2024?
Có những phương pháp định giá đất nào theo Luật Đất đai 2024?
Căn cứ khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất:
Điều 158. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất
[...]
5. Các phương pháp định giá đất bao gồm:
a) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;
[...]
Theo quy định trên, có 04 phương pháp định giá đất. Cụ thể như sau:
[1] Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá
[2] Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất
[3] Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
[4] Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường
Ngoài ra, Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Có những phương pháp định giá đất nào theo Luật Đất đai 2024? (Hình từ Internet)
Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp nào?
Căn cứ Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm
- Tính thuế sử dụng đất
- Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân
- Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân
- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng
- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân
- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê
Hội đồng thẩm định giá đất gồm những ai?
Căn cứ Điều 161 Luật Đất đai 2024 quy định Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm các đối tượng sau:
[1] Hội đồng thẩm định giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập bao gồm:
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc 01 Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng
- Thủ trưởng cơ quan tài chính cấp tỉnh làm Phó Chủ tịch Hội đồng
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã nơi có đất và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan.
Ngoài ra, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể mời đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất tham gia là thành viên Hội đồng.
[2] Hội đồng thẩm định giá đất do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập bao gồm:
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc 01 Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng
- Thủ trưởng cơ quan tài chính cấp huyện làm Phó Chủ tịch Hội đồng
- Lãnh đạo các phòng ban, tổ chức có liên quan
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Ngoài ra, Ủy ban nhân dân cấp huyện có thể mời đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất tham gia là thành viên Hội đồng.
