Có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang bị kê biên không?
Vào tháng 08/2015 tôi có mua 1 miếng đất của ông A với giá 250 triệu đồng. Đã ký tên đầy đủ 2 bên trên hợp đồng mua bán tại Phòng công chứng và đã được chứng thực xong tôi. Do khách ông A đang vay Ngân hàng 200 triệu nên khi ký hợp đồng mua bán 2 bên tại Ngân hàng. Đại diện phòng công chứng có người trực tiếp xem 2 bên ký xong thì tôi trả tiền vào Ngân hàng và Ngân hàng trả tài sản thì bên Phòng công chứng mang đi trình ký xác thực xong thì tôi trả thêm 40triệu nữa cho ông A, còn lại 10tr tôi hẹn đến khi chuyển nhượng sang tên tôi xong thì trừ phần thuế ra còn lại tôi sẽ trả đủ. Trên HĐ mua bán vẫn thể hiện đúng số tiền mua bán. Nhưng đến khi tôi mang giấy đất đi đến Văn phòng đăng ký QSDĐ làm thủ tục chuyển nhượng thì bị chặn lại và báo cho tôi là đất bị kê biên theo bản án trước đó. Tôi được cung cấp thông báo V/v cưỡng chế kê biên của ông A. Sau đó tôi vận động ông A trả tiền cho tôi nhưng ông A cứ hứa cho qua việc, đến nay là hơn 1 năm ông A vẫn không trả tôi. Trước đó tôi có cho ông A ký giấy nợ vì để cho tôi sau này nhưng thời gian ký giấy nợ tôi cố tình lập là ngày lại trước thời điểm có thông báo kê biên. Cho tôi hỏi đơn vị là tôi nên làm gì, xử lý thế nào để không mất quyền lợi của tôi? Mong nhận được tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật. Chân thành cảm ơn!
Thứ nhất, về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất".
Do đó, trong trường hợp này, do mảnh đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì mảnh đất sẽ không được phép chuyển nhượng.
Thứ hai, về hiệu lực pháp lý của hợp đồng mua bán.
Khi đó, giao dịch dân sự của bạn và ông A sẽ vô hiệu theo quy định tại điều 128 Bộ Luật dân sự 2005:
"Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội
Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng".
Cụ thể trong trường hợp này, giao dịch dân sự đã bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
Khi giao dịch vô hiệu sẽ phát sinh những hậu quả pháp lý theo quy định tại điều 137 Bộ luật dân sự 2005:
"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".
Thứ ba, về nghĩa vụ bồi thường thiệt hại
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì người có lỗi phải bồi thường thiệt hại theo quy định tại khoản 2, Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 như đã nói ở trên, theo những gì mà bạn trình bày thì người có lỗi trực tiếp dẫn đến hợp đồng mua bán đất vô hiệu là ông A. Vì người này biết rõ đất của mình đang bị đảm bảo kê biên thi hành án nhưng vẫn thực hiện chuyển nhượng cho bạn nên sẽ là người có nghĩa vụ bồi thường khi thiệt hại xảy ra.
Vì vậy, theo các quy định pháp luật nói trên bạn hoàn toàn có thể đòi lại số tiền đã đưa cho ông A và yêu cầu bồi thường khi ông A bồi thường cho bạn một khoản tiền.
Trên đây là tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về nhận chuyển nhượng đất đang kê biên. Bạn nên tham khảo chi tiết Luật đất đai 2013 để nắm rõ quy định này.
Trân trọng!
