Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất không đủ diện tích tách thửa hay không?

Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất không đủ diện tích tách thửa hay không?

Chào Luật sư, mình muốn hỏi về trường hợp đất không đủ diện tích tách thửa có được chuyển nhượng không? Rất mong nhận được phản hồi!

Trả lời:

Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

...

Theo Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Như vậy, hiện không có quy định cấm việc chuyển nhượng đất không đủ diện tích tách thửa, tuy nhiên căn cứ quy định trên có thể thấy đối với đất không đủ diện tích tách thửa thì không thể thực hiện thủ tục cấp sổ, sang tên được nên cũng đồng nghĩa với việc không đủ diện tích tách thửa thì không chuyển nhượng một cách hợp pháp được.

Muốn hợp thửa, đất có phải cùng mục đích sử dụng không?

Tôi có một mảnh đất nông nghiệp trồng lúa đã lâu, vừa rồi tôi mới mua hai sào ruộng gần sát bên đám ruộng nhà tôi, đám đất này cũng có sổ đỏ riêng rồi, tôi muốn sáp nhập hai đám ruộng lại thành một sổ đỏ thôi có được không mong anh chị tư vấn?

Trả lời:

Căn cứ pháp lý:

- Luật đất đai 2013;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai;

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính;

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về hồ sơ giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo Khoản 1 Điều 3 Luật đất đai 2013, thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.

Theo đó, căn cứ Điểm 2.1 Khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định:

- Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được Nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, các thửa đất liền kề hợp thửa tạo thành thửa đất mới thì các thửa đất đó phải có cùng mục đích sử dụng. Trường hợp các thửa đất liền kề không cùng mục đích sử dụng mà muốn hợp thửa thì phải chuyển mục đích sử dụng đất về cùng một loại đất.

Căn cứ quy định của pháp luật trường hợp này vì hai mảnh đất của bạn đều có chung mục đích sử dụng là đất trồng lúa do vậy bạn hoàn toàn có thể thực hiện thủ tục hợp thửa theo quy định của pháp luật.

Có được công chứng văn bản chia tài sản chung khi diện tích đất không đủ tách thửa không?

Vợ chồng em làm thỏa thuận chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân. Công chứng viên có được chứng nhận văn bản chia tài sản chung của bọn em khi diện tích đất không đủ để tách thửa không?

Trả lời:

Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai thì:

Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Như vậy, thỏa thuận chia tài sản chung của vợ chồng mà mảnh đất sau khi chia không đủ diện tích để tách thửa thì công chứng viên không được thực hiện việc công chứng. 

Trân trọng!