Chủ đầu tư khi bán nhà chưa hình thành có phải có ngân hàng bảo lãnh?

Chủ đầu tư khi bán nhà chưa hình thành có phải có ngân hàng bảo lãnh không?

Tôi dự định mua nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể là chung cư. Cho tôi hỏi là khi mua nhà chưng cư này thì có bắt buộc có một ngân hàng đứng ra bảo lãnh không? Vì rủi ro là rất cao, nhờ tư vấn, cảm ơn!

Trả lời:

Căn cứ Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

- Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

- Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

- Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

- Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

- Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

=> Như vậy, căn cứ quy định trên thì khi bạn mua nhà chung cư chưa hình thành thì bắt buộc phải có một ngân hàng đứng ra bảo lãnh cho chủ đầu tư. Do đó, nếu chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà theo tiến độ thì bên bảo lãnh là ngân hàng phải có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản khác theo hợp đồng.

Bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có xác nhận của chủ đầu tư không?

Một cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, nay nhà ở đó chưa hình thành mà muốn bán cho một cá nhân khác thì việc mua bán đó phải có sự đồng ý của chủ đầu tư không? Mong sớm nhận phản hồi.   

Trả lời:

Tại Khoản 1 Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2014 có quy định:

Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

=> Như vậy, theo quy định trên thì khi cá nhân đã thực hiện mua nhà ở hình thành trong tương lai nay chuyển nhượng cho cá nhân khác thì phải có xác nhận của bên chủ đầu tư trong hợp đồng chuyển nhượng của các bên bạn nhé.

Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án BĐS có bắt buộc phải là công ty kinh doanh BĐS không?

Hiện nay có một chủ đầu tư đang rao bán dự án bất động sản của họ. Hiện tại công ty tôi cũng đang có khoản tiền nhàn rỗi nên cũng muốn mua lại dự án này để đầu tư, công ty tôi chưa được cấp phép kinh doanh bất động sản. Vậy công ty tôi có được nhận chuyển nhượng dự án bất động sản trên được không?

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản.

Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư dự án đó đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng được quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Trong đó, tại Khoản 3 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định như sau:

"Điều 49. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

...

3. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án."

Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Như vậy: Đối với trường hợp mà bạn cung cấp thì công ty của bạn chưa được cấp phép kinh doanh bất động sản. Do đó, không được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư.

Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề mà bạn đang thắc mắc.

Trân trọng!