Quyết định tái thẩm về tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản số 09/2025/DS-TT

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

QUYẾT ĐỊNH TÁI THẨM 09/2025/DS-TT NGÀY 16/01/2025 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Ngày 16 tháng 01 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh mở phiên tòa tái thẩm xét xử vụ án dân sự về “Tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản”, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Phạm Thị L, sinh năm 1982.

Địa chỉ: Số * đường PG, Phường *, quận BT, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Bị đơn: Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Bất động sản XĐ Long An.

Địa chỉ: Ấp *, xã MH, huyện HD, tỉnh Long An.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị L (bà L) như sau:

Ngày 03/8/2018, bà L ký kết Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả góp dự án chỉnh trang khu dân cư XĐ MH số 01/B3-41/HTCT2 với Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Bất động sản XĐ Long An (Công ty XĐ Long An); nội dung bà L nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 90m², vị trí khu B3, lô số 41, loại đất ONT, tọa lạc tại xã MH, huyện HD, tỉnh Long An, giá chuyển nhượng là 756.000.000 đồng. Bà L đã thanh toán cho Công ty XĐ Long An số tiền 529.200.000 đồng. Do Công ty XĐ Long An vi phạm hợp đồng, không có đất giao nên bà L yêu cầu hủy Hợp đồng 01/B3- 41/HTCT2 ngày 03/8/2018 và yêu cầu Công ty XĐ Long An trả lại cho bà số tiền 529.200.000 đồng và tiền lãi phạt là 100.000.000 đồng.

Bị đơn là Công ty XĐ Long An trình bày:

Thừa nhận lời trình bày của bà L (về việc Công ty XĐ Long An ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà L) là đúng, thừa nhận số tiền bà L đã thanh toán cho Công ty XĐ Long An là 529.200.000 đồng. Công ty XĐ Long An đồng ý trả lại tiền gốc và tiền lãi phạt cho bà L, như sau:

Đợt 1: ngày 20/8/2020 số tiền 314.600.000 đồng;

Đợt 2: ngày 20/9/2020 số tiền 314.600.000 đồng.

Tại Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 100/2020/QĐST-DS ngày 28/7/2020, Tòa án nhân dân huyện HD, tỉnh Long An quyết định:

Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự: hủy hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả góp dự án chỉnh trang khu dân cư XĐ – xã MH số 01/B3-41/HTCT2 ngày 03/8/2018 giữa bà Phạm Thị L và Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Bất động sản XĐ Long An. Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Bất động sản XĐ Long An đồng ý trả cho bà Phạm Thị L số tiền 629.200.000 đồng. Thanh toán đợt 1 số tiền 314.600.000 đồng vào ngày 20/8/2020; đợt 2 số tiền 314.600.000 đồng vào ngày 20/9/2020.

Ngoài những vấn đề nêu trên, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, về việc thi hành án.

Sau khi quyết định sơ thẩm có hiệu lực pháp luật, vào ngày 12/12/2022 và ngày 03/08/2023, Cơ quan Cảnh sát điều tra - Công an tỉnh Long An ra văn bản (số 1775 ngày 12/12/2022 và số 1545 ngày 03/08/2023), kiến nghị xem xét lại quyết định sơ thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm.

Tại văn bản số 53/BC-TA ngày 19/09/2023, Tòa án nhân dân huyện HD, tỉnh Long An đề nghị xem xét lại quyết định sơ thẩm nêu trên theo thủ tục tái thẩm.

Tại quyết định số 41/2024/KN-DS ngày 29/08/2024, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 100/2020/QĐST-DS ngày 28/7/2020 của Tòa án nhân dân huyện HD, tỉnh Long An theo thủ tục tái thẩm; đề nghị Ủy ban Thẩm phán -Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh hủy quyết định sơ thẩm và giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện HD, tỉnh Long An giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

Tại phiên tòa tái thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Ngày 28/07/2020, Tòa án nhân dân huyện HD, tỉnh Long An giải quyết công nhận sự thỏa thuận của các đương sự giữa nguyên đơn là bà Phạm Thị L và bị đơn là Công ty TNHH MTV Bất động sản XĐ Long An tại Quyết định số 100/2020/QĐST-DS; nội dung thỏa thuận: Công ty XĐ Long An đồng ý trả cho bà Phạm Thị L số tiền số tiền 629.200.000 đồng (thanh toán đợt 1 số tiền 314.600.000 đồng vào ngày 20/8/2020 và đợt 2 số tiền 314.600.000 đồng vào ngày 20/9/2020). Quyết định sơ thẩm đã có hiệu lực pháp luật.

[2] Theo báo cáo số 550/BC-CCTHADS ngày 01/08/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện HD, tỉnh Long An, đến thời điểm hiện tại, Công ty XĐ Long An không có tài sản để bảo đảm thi hành án; trách nhiệm của Công ty XĐ Long An còn phải thi hành án (theo đơn yêu cầu thi hành án, đang thụ lý) tổng số tiền là 6.902.454.500 đồng.

[3] Tại văn bản số 1545/VPCQCSĐT ngày 03/8/2023, Cơ quan Cảnh sát điều tra – Công an tỉnh Long An xác định: tất cả các cá nhân ký hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Công ty XĐ Long An để mua các lô đất nền trong dự án chỉnh trang khu dân cư XĐ “đều là người bị hại” trong vụ án hình sự “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” mà Cơ quan Cảnh sát điều tra – Công an tỉnh Long An đang khởi tố, điều tra thể hiện tại các văn bản sau: Quyết định khởi tố vụ án hình sự số 22/QĐ-VPCQCSĐT ngày 01/12/2020, Bản kết luận điều tra vụ án hình sự đề nghị truy tố số 89/KLĐT-VPCQCSĐT ngày 23/12/2022, Bản kết luận điều tra bổ sung vụ án hình sự số 22/KLĐT- VPCQCSĐT ngày 20/4/2023, Bản kết luận điều tra bổ sung vụ án hình sự số 60/KLĐT-VPCQCSĐT ngày 18/8/2023 của Cơ quan Cảnh sát điều tra – Công an tỉnh Long An. Vụ án xảy ra tại dự án chỉnh trang khu dân cư XĐ, xã MH, do bị can Nguyễn Thị Cẩm H và bị can Nguyễn Phú T (T là chồng của H) thực hiện hành vi, thể hiện nội dung sau:

Nguyễn Thị Cẩm H có hành vi giả chữ ký giám đốc của Công ty XĐ Long An để ký tên trên hồ sơ đăng ký thành lập Công ty XĐ Long An, hồ sơ xin chủ trương dự án XĐ và hồ sơ ủy quyền cho Nguyễn Phú T làm chủ tài khoản ngân hàng của Công ty XĐ Long An; giả chữ ký giám đốc của Công ty XĐ Long An để ký tên trên hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền trong dự án XĐ với người dân (thể hiện qua kết quả giám định chữ ký, chữ viết và lời khai của Nguyễn Thị Cẩm H). Từ khi thành lập đến nay, Công ty XĐ Long An không có đất và tài sản khác. Với thủ đoạn gian dối như trên thì Nguyễn Thị Cẩm H đã ký bán 248 lô đất nền trong dự án XĐ cho 184 khách hàng (người dân), để chiếm đoạt tổng số tiền là 121.670.296.875 đồng. Sau khi thực hiện hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tiền mua đất của người dân (trước khi H bị khởi tố bị can), H chỉ đạo T rút hết số tiền này trong tài khoản của Công ty XĐ Long An và H có hành vi trốn tránh cơ quan chức năng.

[4] Xét thấy, trong quá trình giải quyết vụ án dân sự, Tòa án nhân dân huyện HD đã không biết được hành vi vi phạm pháp luật hình sự của các bị can Nguyễn Thị Cẩm H, Nguyễn Phú T, nên đã giải quyết công nhận sự thỏa thuận của các đương sự là không đúng. Như vậy, tình tiết mà Cơ quan Cảnh sát điều tra – Công an tỉnh Long An cung cấp cho Tòa án, là tình tiết mới được phát hiện có thể làm thay đổi cơ bản nội dung bản án, quyết định sơ thẩm đã có hiệu lực pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 351; Điều 352; Điều 355; Điều 356 và Điều 357của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

1. Chấp nhận Quyết định kháng nghị tái thẩm số 41/2024/KN-DS ngày 29/8/2024 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Hủy Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 100/2020/QĐST-DS ngày 28/7/2020 của Tòa án nhân dân huyện HD, tỉnh Long An giải quyết về vụ án “Tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản” giữa nguyên đơn là bà Phạm Thị L; bị đơn là Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Bất động sản XĐ Long An. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện HD, tỉnh Long An giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

3. Quyết định tái thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết định./.