Quyết định GĐT 48/2022/DS-GĐT về tranh chấp hợp đồng thuê nhà (xem dịch Covid là sự kiện bất khả kháng)

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG

QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 48/2022/DS-GĐT NGÀY 09/09/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

Ngày 09 tháng 9 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về việc“ Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”, giữa:

1. Nguyên đơn: bà Nguyễn Thị Ngọc D, sinh năm 1958; Địa chỉ: Số H, phường C, thành phố H, tỉnh Quảng Nam.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: ông Vũ Minh T, sinh năm 1977; địa chỉ: Số T, thành phố T, tỉnh Quảng Nam.

2. Bị đơn: bà Phạm Yến H, sinh năm 1977; Địa chỉ: Số T, quận T, thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: bà Nguyễn Thị Hồng T, sinh năm 1977; địa chỉ: K, phường S, thành phố H, tỉnh Quảng Nam.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Từ đầu tháng 02/2020, thông qua môi giới bất động sản, bà Nguyễn Thị Ngọc D đã thỏa thuận với bà Phạm Yến H về việc thuê căn nhà số K đường P, phường S, thành phố H để mở cơ sở đào tạo và kinh doanh, nhằm tạo việc làm cho người mù và khiếm thị. Ngày 24/3/2020, hai bên tiến hành ký kết hợp đồng thuê nhà và nguyên đơn đã thanh toán đầy đủ, đúng hạn cho bị đơn số tiền thuê nhà 03 năm đầu là 2.460.000.000 đồng vào ngày 24/3/2020. Nguyên đơn cũng đã đầu tư trang thiết bị, mua sắm nhiều tài sản cho hoạt động kinh doanh, chuẩn bị nhân sự và hoàn thành các thủ tục pháp lý để cơ sở đi vào hoạt động. Tuy nhiên, đại dịch Covid-19 bùng phát, từ ngày 27/3/2020 đến ngày 08/5/2020 cơ sở kinh doanh tại số K P không thể hoạt động được do các quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh Quảng Nam về phòng, chống dịch Covid-19. Ngày 08/5/2020, cơ sở kinh doanh tại số K P được phép hoạt động trở lại nhưng trên thực tế cơ sở cũng không thể hoạt động được vì dịch bệnh. Tiếp đến, trong các tháng 10, 11 và 12/2020, H liên tục xảy ra mưa bão, lụt lội nghiêm trọng, nhà số K P cũng bị ảnh hưởng lớn, có thời điểm nước ngập ở cơ sở sâu gần 1m, gây hư hỏng đồ đạc của cơ sở nên cơ sở không thể hoạt động được trong các tháng này. Do đó, nguyên đơn có trao đổi, đàm phán điều chỉnh hợp đồng thuê nhà với chủ nhà, nhưng giữa hai bên không đạt được thoả thuận. Ngày 11/02/2021, nguyên đơn đã trao đổi trực tiếp với bà H về việc chấm dứt hợp đồng và ngày 26/02/2021 đã chính thức gửi văn bản thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà kể từ ngày 01/3/2021. Như vậy, thời điểm bắt đầu tính tiền thuê nhà là ngày 08/5/2020 (theo Quyết định số 1244/QĐ-UBND ngày 8/5/2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam), đến ngày 29/7/2020 là thời điểm tiếp theo các cơ sở kinh doanh dịch vụ tại thành phố H phải tạm dừng hoạt động (theo Quyết định số 2014/QĐ- UBND ngày 28/7/2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam), việc tạm dừng lần này kéo dài đến ngày 05/9/2020 (theo Quyết định số 2456/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam). Thời điểm tiếp theo tính tiền thuê nhà là từ ngày 06/9/2020 đến ngày 01/3/2021 (ngày nguyên đơn thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà như trong Thông báo đã gửi cho bà Phạm Yến H ngày 24/02/2021). Thời gian không tính tiền thuê nhà theo Điều 7 của hợp đồng thuê nhà ngày 24/3/2020: đợt 1: từ ngày 01/4/2020 đến ngày 08/5/2020; đợt 2: từ ngày 29/7/2020 đến ngày 05/9/2020. Như vậy, tổng số tiền thuê nhà thực tế tính đến ngày 01/3/2021 là: 8,5 tháng x 65.000.000 đồng/tháng = 552.500.000 đồng. Số tiền còn lại bà H phải trả cho nguyên đơn sau khi trừ đi số tiền thuê nhà thực tế: 2.460.000.000 đồng - 552.500.000 đồng = 1.907.500.000 đồng. Tại Thông báo ngày 27/02/2021, bà D đã thống nhất trích trong số tiền trên ra 840.000.000 đồng, được xem như là số tiền đang tranh chấp mà bà Phạm Yến H tạm giữ để đợi phán quyết của Tòa án. Vì vậy, số tiền thuê nhà bà Phạm Yến H phải trả cho nguyên đơn trong vòng 07 ngày kể từ ngày 01/3/2021 là 1.067.500.000 đồng. Tuy nhiên đến nay, bà Phạm Yến H không hoàn trả lại cho nguyên đơn số tiền này. Đối với số tiền 840.000.000 đồng thì căn cứ khoản 3 Điều 6 hợp đồng thuê nhà ngày 24/3/2020, bà D yêu cầu bà H phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền này do hợp đồng thuê nhà bị chấm dứt trước hạn vì các lý do không do lỗi chủ quan của bên thuê như quy định tại khoản 3 Điều 6 Hợp đồng thuê nhà. Do vậy, bà D khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết :

1. Tuyên Hợp đồng thuê nhà đã ký ngày 24/3/2020 giữa bà Nguyễn Thị Ngọc D và bà Phạm Yến H chấm dứt hiệu lực từ ngày 01/3/2021 do bà D được quyền chấm dứt trước thời hạn hợp đồng.

2. Buộc bà H hoàn trả cho bà D số tiền là 1.907.500.000 đồng.

3. Buộc bà H bồi thường toàn bộ thiệt hại đối với các tài sản mà bà D đầu tư bị hư hỏng hoặc giảm giá trị, chi phí thuê nhà do cơ sở không hoạt động được; thiệt hại tạm tính là 552.000.000 đồng.

Ngày 19/7/2021, bà Nguyễn Thị Ngọc D gửi đơn khởi kiện sửa đổi, bổ sung, yêu cầu Toà án giải quyết:

1. Tuyên Hợp đồng thuê nhà đã ký ngày 24/3/2020 giữa bà Nguyễn Thị Ngọc D và bà Phạm Yến H chấm dứt hiệu lực từ ngày 01/3/2021, do đại dịch Covid-19 là sự kiện bất khả kháng. Việc bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng, đề nghị Tòa xem xét bên thuê nhà được miễn trừ theo khoản 2 Điều 351 Bộ luật dân sự.

2. Buộc bà H hoàn trả cho bà D số tiền là 1.907.500.000 đồng.

- Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Những yêu cầu của bà Nguyễn Thị Ngọc D là hoàn toàn không hợp lý và cũng không có cơ sở pháp lý. Phía bị đơn không đồng ý việc yêu cầu tuyên bố Hợp đồng thuê nhà ký kết ngày 24/3/2020 giữa bà Nguyễn Thị Ngọc D và bà Phạm Yến H chấm dứt hiệu lực từ ngày 01/3/2021, do đại dịch Covid-19 là sự kiện bất khả kháng. Bởi vì, hợp đồng thuê nhà được các bên ký kết ngày 24/3/2020, thời điểm này đã xảy ra một đợt dịch Covid-19 tại nhiều quốc gia trên thế giới; trong nước, nhiều địa phương, trong đó có thành phố H cũng trải qua một đợt dịch Covid-19, bên thuê nhà đã biết được tình hình dịch bệnh xảy ra. Vì vậy, nội dung được ký kết trong hợp đồng là phù hợp với điều kiện dịch bệnh như giá thuê, thời gian thuê, phương thức thanh toán. Trong điều kiện đó, khi ký kết hợp đồng thuê nhà, bà D đã đề nghị thời hạn thuê là 05 năm, thay vì 03 năm như đề xuất của bên cho thuê là bà Phạm Yến H; giá thuê chỉ bằng một nửa giá trước khi dịch bệnh xảy ra. Để đảm bảo quyền lợi của mình phòng khi tình hình kinh tế phát triển, mọi hoạt động trở lại bình thường, bà D yêu cầu trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng, không bên nào được đơn phương chấm dứt hợp đồng, nếu chấm dứt hợp đồng thì phải chịu phạt 840.000.000 đồng. Rõ ràng, bên thuê đã tranh thủ thời gian dịch bệnh để được thuê nhà với giá tốt và ràng buộc không được đơn phương chấm dứt hợp đồng trong suốt thời gian thuê, để bên cho thuê không được chấm dứt hợp đồng, cho dù tình hình dịch bệnh được kiểm soát, giá thuê tại địa phương có nhiều thay đổi. Nay, bà D yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là do ý chí chủ quan của bà D, chứ không phải do đại dịch Covid-19 là sự kiện bất khả kháng nên bà D phải bồi thường hợp đồng số tiền 840.000.000 đồng theo như thỏa thuận. Do đây không phải là sự kiện bất khả kháng nên bị đơn không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn về việc miễn trừ bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng theo khoản 2 Điều 351 Bộ luật dân sự. Đối với yêu cầu buộc bà H hoàn trả cho bà D số tiền 1.907.500.000 đồng kể từ khi bà D có văn bản đề nghị chấm dứt Hợp đồng thuê nhà, bà D vẫn tiếp tục sử dụng căn nhà, không chịu bàn giao căn nhà cho bà H. Rõ ràng, bà D vẫn có nhu cầu sử dụng căn nhà, đến ngày 16/7/2021, bà D mới bàn giao nhà cho bà H nên tiền thuê nhà phải tính đến ngày 16/7/2021. Sau khi trừ đi khoảng thời gian dịch bệnh không cho phép hoạt động trên địa bàn thành phố H (theo đề xuất của bà D) thì thời gian sử dụng tài sản thuê là 13 tháng. Số tiền thuê nhà bà D phải trả cho bà H là: 13 tháng x 65.000.000 đồng/tháng = 845.000.000 đồng. Bà H chỉ chấp nhận hoàn trả cho bà D số tiền còn lại sau khi đã trừ đi tiền thuê nhà 845.000.000 đồng và số tiền phạt 840.000.000 đồng do đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn; tổng cộng là 1.685.000.000 đồng. Như vậy, số tiền bà H chấp nhận hoàn trả lại cho bà D là: 2.460.000.000 đồng - 1.685.000.000 đồng = 775.000.000 đồng.

- Tại bản án dân sự sơ thẩm số 81/2021/DS-ST ngày 29/9/2021, Tòa án nhân dân thành phố H, tỉnh Quảng Nam đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm g khoản 1 Điều 40 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; các Điều 117, 119, 351, 404, 472 và 482 của Bộ luật dân sự năm 2015; điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 6 Điều 15 và Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Ngọc D với bị đơn bà Phạm Yến H về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”.

Tuyên chấm dứt Hợp đồng thuê nhà đã ký ngày 24/3/2020 giữa bà Nguyễn Thị Ngọc D và bà Phạm Yến H đối với căn nhà số 61 Phan Bội Châu, phường S, thành phố H, tỉnh Quảng Nam.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Ngọc D về việc hợp đồng chấm dứt do đại dịch Covid-19 là sự kiện bất khả kháng để miễn trừ bồi thường thiệt hại theo quy định tại khoản 2 Điều 351 của Bộ luật dân sự.

3. Bà Phạm Yến H phải hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Ngọc D số tiền 775.000.000 đồng (Bảy trăm bảy mươi lăm triệu đồng).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

- Ngày 05/10/2021, nguyên đơn bà Nguyễn Thị Ngọc D kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm chỉ chấp nhận thời gian thuê nhà là 8,5 tháng và không buộc nguyên đơn bồi thường cho bị đơn số tiền 840.000.000 đồng vì sự kiện bất khả kháng.

- Tại bản án dân sự phúc thẩm số 07/2022/DS-PT ngày 24/02/2022, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam đã quyết định:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Ngọc D, sửa bản án dân sự sơ thẩm số 81/2021/DS-ST ngày 29/9/2021 của Tòa án nhân dân thành phố H, tỉnh Quảng Nam.

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm b khoản 1 Điều 38, điểm g khoản 1 Điều 40 của Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 117, 119, 401, 420, 422, 472 và 482 của Bộ luật dân sự; các Điều 117, 119, 121, 122 và 131 Luật nhà ở; các Điều 12, 14, 26 và 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Ngọc D đối với bị đơn bà Phạm Yến H về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”.

Hợp đồng thuê nhà đã ký kết ngày 24/3/2020 giữa bà Nguyễn Thị Ngọc D và bà Phạm Yến H đối với ngôi nhà số K đường P, phường S, thành phố H, tỉnh Quảng Nam chấm dứt kể từ ngày 16/7/2021.

Buộc bà Phạm Yến H phải hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị Ngọc D số tiền 1.771.000.000 đồng (Một tỷ bảy trăm bảy mươi mốt triệu đồng).

Ngoài ra, bản án phúc thẩm còn quyết định về phần án phí, lãi suất thi hành án.

Ngày 29/3/2022, bà Phạm Yến H có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.

Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 54/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 25/7/2022, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 07/2022/DS-PT ngày 24/02/2022 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam; đề nghị Ủy ban Thẩm phán Toà án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm, sửa một phần bản án phúc thẩm, buộc bà H trả cho bà D 729.000.000 đồng và sửa phần án phí cho phù hợp.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng chấp nhận quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

1. Theo bản án phúc thẩm thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà, thời gian nguyên đơn phải trả tiền thuê nhà cho bị đơn là 10 tháng 18 ngày và số tiền thuê nhà nguyên đơn phải trả cho bị đơn là 689.000.000 đồng. Các nội dung trên tại quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 54/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 25/7/2022 của Viện Trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng cho rằng Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết đúng pháp luật, không có kháng nghị; Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng thấy có cơ sở nên không xem xét.

2. Xét nội dung kháng nghị liên quan đến số tiền bồi thường thiệt hại 840.000.000 đồng thì thấy;

Mặc dù, tại thời điểm nguyên đơn và bị đơn ký kết Hợp đồng thuê nhà (ngày 24/3/2020), dịch bệnh Covid-19 đã xuất hiện tại Việt Nam vào cuối tháng 01 năm 2020. Tuy nhiên, thời điểm này các cơ quan, người có thẩm quyền chưa ban hành các quy định nghiêm ngặt về phòng, chống dịch. Sau đó, do tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp, lây lan nhanh trên diện rộng nên Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 15/CT-TTg ngày 27/3/2020 về quyết liệt thực hiện đợt cao điểm phòng, chống dịch Covid-19 (gọi tắt là Chỉ thị số 15-CT-TTg) và Chỉ thị số 16/CT-TTg ngày 31/3/2020 về thực hiện các biện pháp cấp bách phòng, chống dịch Covid-19 (gọi tắt là Chỉ thị số 16/CT-TTg). Trong đó có biện pháp cách ly toàn xã hội. Do tình hình dịch bệnh tại địa phương diễn biến phức tạp nên Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam và Ủy ban nhân dân thành phố H nhiều lần thực hiện cách ly xã hội theo Chỉ thị số 16/CT-TTg và giãn cách xã hội theo Chỉ thị số 15/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Tại thời điểm nguyên đơn có Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà (ngày 26/02/2021) thì Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam đã ban hành Công văn số 884/UBND-KGVX ngày 19/02/2021, có nội dung tiếp tục thực hiện nghiêm, linh hoạt Chị thị số 05/CT-TTG ngày 28/01/2021 của Thủ tướng Chính phủ về một số biện pháp cấp bách phòng, chống dịch Covid.

Tại thời điểm hai bên bàn giao nhà (ngày 16/7/2021), Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam vẫn chưa có văn bản cho phép các cơ sở làm đẹp, massage tại thành phố H được hoạt động trở lại theo Quyết định số 1177/QĐ-UBND ngày 04/5/2021 của UBND tỉnh Quảng Nam về việc tạm dừng một số hoạt động để phòng, chống dịch bệnh Covid-19 tại thành phố H (thời gian tạm dừng áp dụng từ 00 giờ 00 phút ngày 05/5/2021 đến khi có văn bản mới).

Như vậy, tại thời điểm các bên ký kết Hợp đồng thuê nhà ngày 24/3/2020, Thủ tướng Chính phủ chưa ban hành Chỉ thị số 15/CT-TTg và Chỉ thị số 16/CT- TTg nên nguyên đơn không lường trước được hết diễn biến phức tạp của dịch bệnh; điều này phù hợp với lời khai của bị đơn tại phiên tòa phúc thẩm: “khi ký kết Hợp đồng thuê nhà, nguyên đơn cho rằng dịch bệnh Covid-19 chỉ giống như dịch cúm mùa nên sẽ không ảnh hưởng gì đến việc ký hợp đồng” (BL 220). Đồng thời, ngoài trả tiền thuê nhà hàng tháng, nguyên đơn đã đầu tư rất nhiều về cơ sở vật chất, trang thiết bị để cơ sở kinh doanh được đi vào hoạt động; nhưng sau khi ký kết Hợp đồng thuê nhà, nguyên đơn liên tục bị tạm dừng hoạt động kinh doanh để phòng, chống dịch bệnh Covid-19 theo yêu cầu của chính quyền địa phương nên việc chấm dứt Hợp đồng thuê nhà giữa nguyên đơn và bị đơn không phải do lỗi chủ quan của nguyên đơn mà do yếu tố khách quan, đó là tình hình dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, không thể lường trước được.

Tại khoản 3 Điều 6 của Hợp đồng thuê nhà có thỏa thuận: “Trong thời gian thuê nhà, nếu Hợp đồng này bị chấm dứt trước hạn vì bất kỳ lý do nào không do lỗi chủ quan của Bên B thì Bên A sẽ hoàn trả cho Bên B khoản tiền thuê mà Bên B đã trả trước cho Bên A sau khi trừ đi số tiền thuê theo tỷ lệ thời gian thuê thực tế trong vòng 7 ngày kể từ ngày Bên B có văn bản gửi Bên A”. Do vậy, Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu của bị đơn về việc buộc nguyên đơn bồi thường số tiền 840.000.000 đồng là có căn cứ; do đó, không chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 54/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 25/7/2022 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 337, khoản 1 Điều 343 và Điều 349 của Bộ luật tố tụng dân sự;

1. Không chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 54/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 25/7/2022 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng và giữ nguyên Bản án dân sự phúc thẩm số 07/2022/DS- PT ngày 24/02/2022 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam.

2. Bản án dân sự phúc thẩm số 07/2022/DS-PT ngày 24/02/2022 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam tiếp tục được thi hành.

3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng giám đốc thẩm ra quyết định.