Quyết định GĐT về hủy kết quả bán đấu giá tài sản số 243/2024/DS-GĐT

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

QUYẾT ĐỊNH GĐT 243/2024/DS-GĐT NGÀY 10/09/2024 VỀ HỦY KẾT QUẢ BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN

Ngày 10 tháng 09 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về “Hủy kết quả bán đấu giá tài sản” giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Kim L.

Địa chỉ: 113 khu phố Mỹ Kim 2 – H25 khu A – Trung tâm đô thị mới Nam Thành phố, phường TP, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Bị đơn: Công ty Cổ phần đấu giá VTP.

Địa chỉ: Số 14 đường NĐC, phường ĐK, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Ngân hàng NN và PT; địa chỉ: xxx-xxx ABCD TQB, Phường N, Quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

3.2. Bà Nguyễn Thị Thanh H1; địa chỉ: 25/5 XT, phường TĐ, thành phố TĐ, Thành phố Hồ Chí Minh.

3.3. Công ty Cổ phần KPH; địa chỉ: 29 HP2, phường TP, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

3.4. Công ty TNHH Phát triển PMH; địa chỉ: Lầu 10, tòa nhà L, 801 NVL, phường TP, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

3.5. Phòng Công chứng B, Thành phố Hồ Chí Minh; địa chỉ: 388 NVL, Phường MH, Quận S, Thành phố Hồ Chí Minh.

3.6. Công ty TNHH Khách sạn CY; địa chỉ: 26 HP2, phường TP, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

3.7. Ông Vũ Ngọc H2; địa chỉ: 26 HP2, phường TP, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

3.8. Ông Trần Công T; địa chỉ: 26 HP2, phường TP, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Kim L trình bày yêu cầu khởi kiện như sau:

Ngày 26/10/2010, Công ty Cổ phần KPH (sau đây viết là Công ty KPH) và Ngân hàng NN và PT - Chi nhánh 8 (sau đây viết là Ngân hàng) ký hợp đồng tín dụng số 1702LAV20100xxxx, để Công ty KPH vay số tiền 36.000.000.000 đồng. Bà L đã thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai, diện tích 148m² tại lô đất số R3-61 khu phố HP2, phường TP, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh để đảm bảo khoản vay 12.000.000.000 đồng của Công ty KPH.

Ngày 25/6/2014, Ngân hàng ủy quyền cho Công ty Cổ phần đấu giá VTP (sau đây viết là Công ty VTP) tổ chức bán đấu giá tài sản thế chấp của bà L. Theo biên bản bán đấu giá tài sản số 23-02/BB-BĐG ngày 25/6/2014; hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 23/2014/HĐMBTS ngày 25/6/2014 thì bà Nguyễn Thị Thanh H1 là người mua trúng tài sản đấu giá với giá 14.010.000.000 đồng. Bà L cho rằng Công ty VTP đã tổ chức bán đấu giá tài sản thế chấp của bà là trái pháp luật vì: Bà chưa có nghĩa vụ trả nợ thay cho Công ty KPH và theo nội dung hợp đồng tín dụng thì Ngân hàng phải khởi kiện để giải quyết tranh chấp, sau đó căn cứ bản án hoặc quyết định của Tòa án để thi hành; Khi tổ chức bán đấu giá tài sản thì tài sản bán đấu giá chưa đủ điều kiện để giao dịch, bà không ủy quyền để Công ty VTP bán đấu giá tài sản thế chấp. Bà không nhận được thông báo về thời gian, địa điểm phiên bán đấu giá tài sản, Ngân hàng và Công ty VTP tự ý giảm giá tài sản khi chưa tổ chức bán đấu giá và không được bà ủy quyền; Phòng Công chứng B, Thành phố Hồ Chí Minh công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá ngày 21/8/2014 là sai vì khi Công ty VTP tổ chức bán đấu giá tài sản thì tài sản bán đấu giá đã bị tạm dừng chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng từ ngày 07/7/2014 theo quyết định số 175/QĐ-THA ngày 07/7/2014 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận B.

Bà L khởi kiện yêu cầu tuyên hủy hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 23/2014/HĐMBTS ngày 25/6/2014; hủy biên bản bán đấu giá tài sản số 23- 02/BB-BĐG ngày 25/6/2014.

Bị đơn Công ty VTP trình bày:

Ngày 07/5/2013, Công ty VTP và Ngân hàng ký hợp đồng số 23/2013/HĐBĐG để Công ty VTP bán đấu giá tài sản là giá trị quyền sử dụng đất và giá trị công trình hình thành trong tương lai, diện tích 148m² tại lô đất số R3-61 khu phố HP2, phường TP, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh, giá khởi điểm 16.170.000.000 đồng. Vì không có khách hàng đăng ký tham gia mua hồ sơ đấu giá nên ngày 12/7/2013 và ngày 13/5/2014, Công ty VTP và Ngân hàng ký phụ lục số 01, 02 hạ giá khởi điểm tài sản bán đấu giá xuống còn 14.000.000.000 đồng. Ngày 13/6/2014, ông Nguyễn Thanh Y và bà Nguyễn Thị Thanh H1 mua hồ sơ tham gia mua tài sản đấu giá. Ngày 25/6/2014 phiên bán đấu giá tài sản đã tổ chức thành công, người mua được tài sản là bà Nguyễn Thị Thanh H1 theo hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 23/2014/HĐMBTS; biên bản bán đấu giá tài sản số 23-02/BB-BĐG cùng ngày 25/6/2014.

Việc Ngân hàng ký và Công ty VTP ký hợp đồng bán đấu giá tài sản để Công ty VTP bán đấu giá tài sản thế chấp của bà L là phù hợp quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo. Theo biên bản làm việc ngày 06/4/2012 với Ngân hàng, bà L đã đồng ý giao tài sản thế chấp để Ngân hàng bán đấu giá công khai. Bà L cho rằng không ủy quyền cho Ngân hàng xử lý tài sản thế chấp là không đúng theo thỏa thuận trong biên bản làm việc ngày 06/4/2012.

Công ty VTP tiến hành các thủ tục tổ chức phiên đấu giá trước ngày 25/6/2014; tổ chức thành công phiên đấu giá tài sản vào ngày 25/6/2014. Là trước thời điểm Chi cục Thi hành án dân sự Quận B ban hành quyết định số 175/QĐ-THA ngày 07/7/2014. Đồng thời, pháp luật không quy định cơ quan tiến hành bán đấu giá phải thông báo cho chủ sở hữu tài sản mà chỉ cần thông báo cho người có tài sản bán đấu giá. Về điều kiện giao dịch của tài sản bán đấu giá, tài sản đảm bảo có thể là tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm. Việc phát mãi tài sản thế chấp là phù hợp với quy định tại Điều 56 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính Phủ về đấu giá tài sản.

Quá trình bán đấu giá tài sản là hoàn toàn đúng quy trình, đúng quy định của pháp luật đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu của bà L.

Tại phiên tòa sơ thẩm, Công ty VTP yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện và đề nghị Tòa án đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà L do đã hết thời hiệu.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

Ngân hàng NN và PT: Thống nhất với trình bày của nguyên đơn về việc ký hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp tài sản. Quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng, Công ty KPH vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Ngày 06/4/2012, bà L ký biên bản giao tài sản thế chấp để Ngân hàng bán đấu giá công khai để thu hồi nợ, và cam kết đến ngày 02/5/2012 bà sẽ thanh toán ít nhất số tiền 05 tỷ đồng, nếu không biên bản giao tài sản thế chấp để Ngân hàng bán đấu giá công khai phát sinh hiệu lực, Ngân hàng sẽ toàn quyền xử lý tài sản.

Thống nhất với trình bày của Công ty VTP về việc ký kết hợp đồng bán đấu giá tài sản, các phụ lục số 01, 02 để giảo giá tài sản thế chấp và quá trình bán đấu giá tài sản của Công ty VTP.

Ngày 25/9/2014, Ngân hàng, Công ty VTP và bà Nguyễn Thị Thanh H1 đến để giao nhận tài sản đấu giá thì bà L chống đối, không giao tài sản cho người trúng đấu giá. Tính đến ngày 25/6/2014, Công ty KPH còn nợ Ngân hàng số tiền 18.506.500.000 đồng; đến ngày 16/9/2014, số nợ là 18.866.166.667 đồng, trong khi số tiền bán tài sản thế chấp của bà L là 14.010.000.000 đồng và tính đến ngày 04/10/2019, Công ty KPH còn nợ Ngân hàng tổng số tiền gốc và lãi là 27.577.833.333 đồng. Đề nghị Tòa án không tiến hành hòa giải, do trước đây bà L đã khởi kiện, sau đó Tòa án đình chỉ do bà L vắng mặt. Đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà L, bà L có trách nhiệm giao tài sản cho người mua trúng đấu giá tài sản là bà H1.

Tại phiên tòa sơ thẩm, Ngân hàng yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện và đề nghị Tòa án đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà L do đã hết thời hiệu.

Bà Nguyễn Thị Thanh H1 (có yêu cầu độc lập): Bà là người mua trúng tài sản đấu giá là tài sản là giá trị quyền sử dụng đất và giá trị công trình hình thành trong tương lai, diện tích 148m² tại lô đất số R3-61 khu phố HP2, phường TP, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh tại buổi bán đấu giá công khai ngày 25/6/2014 của Công ty VTP dưới sự chứng kiến của Ngân hàng, Phòng Công chứng B và Sở Tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh nhưng bà chưa nhận được tài sản đấu giá. Bà đã nhiều lần yêu cầu Công ty VTP và Ngân hàng phải bàn giao tài sản cho bà nhưng các bên liên quan không thực hiện.

Bà yêu cầu Tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện về hợp đồng để đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà L; yêu cầu bà L di chuyển tất cả các cá nhân, tổ chức đang kinh doanh ra khỏi lô đất số R3-61 khu phố HP2, phường TP, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh, giao tài sản cho bà.

Công ty KPH: Thống nhất ý kiến bà L trình bày và không có ý kiến nào khác.

Công ty TNHH Phát triển PMH: Không có ý kiến về yêu cầu khởi kiện của bà L.

Phòng Công chứng B, Thành phố Hồ Chí Minh: Việc chứng nhận hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 23/2014/HĐMBTS ngày 25/6/2014, số công chứng 16804, quyền số 88/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 24/8/2014 phù hợp với trình tự, thủ tục luật định, theo yêu cầu và các giấy tờ do các bên tham gia hợp đồng, giao dịch xuất trình.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 128/2021/DS-ST ngày 21/5/2021, Tòa án nhân dân Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh quyết định (tóm tắt):

1. Đình chỉ giải quyết yêu cầu của bà Nguyễn Thị Kim L về yêu cầu hủy hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 23/2014/HĐMBTS ngày 25/6/2014 và yêu cầu hủy biên bản bán đấu giá tài sản số 23-02/BB-BĐG ngày 25/6/2014 do đã hết thời hiệu khởi kiện.

2. Chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Thị Thanh H1 buộc bà Nguyễn Thị Kim L di chuyển tất cả các cá nhân, tổ chức đang kinh doanh ra khỏi lô đất số R3-61 khu phố HP2, phường TP, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh để giao cho bà Nguyễn Thị Thanh H1 tài sản bán đấu giá là giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình hình thành trong tương lai...”.

(Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và tuyên quyền kháng cáo của đương sự).

Ngày 19/4/2021, bà Nguyễn Thị Kim L, Công ty Cổ phần KPH có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 557/2022/DS-PT ngày 12/9/2022, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định (tóm tắt):

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Thị Kim L, Công ty Cổ phần KPH.

Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

(Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng, quyền và nghĩa vụ của các bên đương sự trong giai đoạn thi hành án).

Ngày 29/9/2022, bà Nguyễn Thị Kim L có đơn đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm.

Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 89/QĐ-VC3-DS ngày 19/4/2023, Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị bản án phúc thẩm nêu trên, đề nghị Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm, hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 557/2022/DS-PT ngày 12/9/2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 128/2021/DS-ST ngày 21/5/2021 của Tòa án nhân dân Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa hôm nay, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1]. Theo hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai số 289/HĐTC ngày 05/10/2010 được Phòng Công chứng B, Thành phố Hồ Chí Minh công chứng cùng ngày và được đăng ký giao dịch bảo đảm số 6539 ngày 11/11/2010 tại Ủy ban nhân dân Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh, bà L cam kết dùng tài sản hình thành trong tương lai thuộc quyền sử dụng, sở hữu của của mình là quyền sử dụng đất diện tích 148m², loại đất làm nhà ở, thời hạn sử dụng lâu dài và tài sản gắn liền với đất là nhà phố cấu trúc một trệt, một lửng, ba lầu và tầng áp mái tại lô đất số R3-61 khu phố HP2, phường TP, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh để thế chấp bảo lãnh cho khoản vay của Công ty KPH.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng, Công ty KPH không thanh toán nợ đến hạn là vi phạm nghĩa vụ trả tiền vay, tiền lãi theo hợp đồng tín dụng các bên đã ký nên phát sinh trách nhiệm của người bảo lãnh. Theo hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai số 289/HĐTC ngày 05/10/2010 thì trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày đến ngày trả nợ của Công ty KPH, bà L phải chủ động phối hợp với Ngân hàng để bán tài sản thu hồi nợ. Quá thời hạn thì Ngân hàng có quyền bán tài sản thế chấp để thu hồi nợ mà không cần có ý kiến của bà L và Công ty KPH. Ngày 10/11/2011, bà L có “Giấy cam kết” nếu không trả nợ đúng hạn sẽ đồng ý để Ngân hàng phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Tại Biên bản giao tài sản thế chấp cho Ngân hàng bán đấu giá tài sản công khai ngày 06/4/2012, bà L đã đồng ý giao tài sản thế chấp để Ngân hàng bán thu hồi nợ vay. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định trách nhiệm của người bảo lãnh đã phát sinh và không chấp nhận ý kiến của bà L về việc bà không ủy quyền để Ngân hàng xử lý tài sản thế chấp là có căn cứ.

[2]. Theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch bảo đảm thì tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch. Theo quy định tại khoản 4 Điều 2 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán đấu giá tài sản thì tài sản đấu giá là động sản, bất động sản, giấy tờ có giá và các quyền tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật.

Tại văn bản số 318-10-NH ngày 10/11/2010 và văn bản số 1043/PMH- PV.2014 Công ty PMH đã đồng ý cho bà L thế chấp hoặc chuyển nhượng tài sản thế chấp nếu Ngân hàng đồng ý, Công ty PMH không có ý kiến khi Ngân hàng xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Do đó, Ngân hàng xử lý tài sản thế chấp bằng phương án bán đấu giá tài sản thế chấp là đúng quy định.

[3]. Ngày 07/7/2014, Chi cục Thi hành án dân sự Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 175/QĐ-THA tạm dừng chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng lô đất số R3-61 khu phố HP2, phường TP, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. Ngày 20/8/2014, Chi cục Thi hành án dân sự Quận B ban hành Quyết định số 209/QĐ-THA chấm dứt việc tạm dừng chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng lô đất số R3-61 tại quyết định số 175/QĐ-THA nêu trên.

Ngày 25/6/2014, Công ty VTP tổ chức thành công phiên bán đấu giá tài sản; đơn vị tổ chức bán đấu giá, bên có thẩm quyền xử lý tài sản đấu giá và người mua đấu giá là bà Nguyễn Thị Thanh H1 đã ký Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 23/2014/HĐMBTS. Như vậy, thời điểm tổ chức bán đấu giá và ký hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá, tài sản bán đấu giá không bị cơ quan có thẩm quyền nào ra quyết định tạm dừng chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản bán đấu giá.

[4]. Sau khi Công ty VTP tổ chức bán đấu giá tài sản thế chấp của bà L tại Ngân hàng vào ngày 25/6/2014 thì ngày 16/7/2014, bà L khiếu nại kết quả bán đấu giá tài sản. Ngày 16/9/2014, bà L khởi kiện; ngày 04/4/2018, Tòa án nhân dân Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 144/2014/QĐDS-ST đình chỉ giải quyết vụ án do bà L vắng mặt dù được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai. Ngày 27/4/2018, bà L kháng cáo, tại Quyết định số 705/2018/QĐ-PT ngày 24/7/2018, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà L.

Như vậy, có căn cứ xác định thời điểm bà L biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm là ngày 16/9/2014. Bà L khởi kiện nhưng bà vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án dù đã được Tòa án triệu tập hợp lệ, trường hợp này được xem là bà đã từ bỏ quyền yêu cầu khởi kiện của mình. Đến ngày 25/9/2018, bà L mới lại khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là đã hết thời hiệu theo quy định tại Điều 429 Bộ luật dân sự năm 2015.

Trước khi mở phiên tòa sơ thẩm, ngày 20/5/2021, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thanh H1 có đơn yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện về hợp đồng, đề nghị Tòa án đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn do đã hết thời hiệu; tại phiên tòa sơ thẩm Công ty VTP, bà H1, Ngân hàng cùng yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện về hợp đồng và đề nghị Tòa án đình chỉ giải quyết yêu cầu khởi kiện của bà L do đã hết thời hiệu khởi kiện.

Do đã hết thời hiệu khởi kiện và có yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện, nên Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ khoản 2 Điều 184, điểm e khoản 1 Điều 217, khoản 2 Điều 219 Bộ luật Tố tụng dân sự đình chỉ giải quyết yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Kim L là có căn cứ, đúng pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 325; Điều 334; Điều 337 và Điều 343 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

1/ Không chấp nhận kháng nghị số 89/QĐ-VC3-DS ngày 19/4/2023 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Giữ nguyên Bản án dân sự phúc thẩm số 557/2022/DS-PT ngày 12/9/2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử vụ án “Hủy kết quả bán đấu giá” giữa nguyên đơn bà Nguyễn Thị Kim L với bị đơn Công ty Cổ phần đấu giá VTP cùng những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng NN và PT, Công ty Cổ phần KPH, Công ty TNHH Phát triển PMH, Công ty TNHH Khách sạn CY, Phòng Công chứng B, Thành phố Hồ Chí Minh và các ông, bà Nguyễn Thị Thanh H1, Vũ Ngọc H2, Trần Công T.

2/ Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết định.