Bản án về yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu số 39/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

BẢN ÁN 39/2022/DS-PT NGÀY 11/07/2022 VỀ YÊU CẦU TUYÊN BỐ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC VÔ HIỆU

Ngày 11 tháng 7 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 20/2022/TLPT-DS ngày 20 tháng 4 năm 2022 về “Yêu cầu tuyên bố Hợp đồng đặt cọc vô hiệu”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 07/2022/DSST ngày 09 tháng 3 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 44/2022/QĐ-PT ngày 12/5/2022 và Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số: 72/2022/QĐ-PT ngày 31/5/2022 và Quyết định tạm ngừng phiên tòa số: 73A ngày 14/6/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Trần D, sinh năm: 1957. Địa chỉ: Số 36/2/4 đường P, quận H, thành phố Đ.

- Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trần Văn H, sinh năm 1963; địa chỉ: Số 919 đường N, quận S, thành phố Đ. (theo văn bản ủy quyền ngày 09/12/2020). Có mặt.

- Bị đơn: Ông Nguyễn T, sinh năm: 1961. Địa chỉ: Số 48 đường B 2, phường H, quận C, thành phố Đ. Có mặt.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

+ Bà Phan Thị H, sinh năm: 1965. Địa chỉ: Số 36/2/4 đường P, quận H, thành phố Đ. (Có đơn xin xét xử vắng mặt).

+ Bà Trần Thị B, sinh năm: 1960. Địa chỉ: 218 đường H, thành phố Đ. Có mặt.

- Người kháng cáo: Ông Nguyễn T là bị đơn trong vụ án.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Nguyên đơn là ông Trần D và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày: Vợ chồng ông D, bà H kết hôn vào năm 1994, trong quá trình chung sống đã tạo dựng được 3 thửa đất và để một mình bà Phan Thị H đứng tên gồm: Thửa đất số 419, tờ bản đồ số 17 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 8613/QĐ-UB của UBND huyện Hòa Vang cấp ngày 29/7/2003 và thửa đất số 436, 437, tờ bản đồ số 17 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 5988/QĐ-UB của UBND huyện Hòa Vang cấp ngày 14/7/2004 đều cùng địa chỉ xã Hòa Ninh, huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng. Vào ngày 10/02/2019, ông Nguyễn T và bà Trần Thị B vào nhà ông D, bà H ở tỉnh Bình Dương để mua lại 3 thửa đất trên với giá 500.000.000 đồng và đã đặt cọc trước 150.000.000 đồng, chỉ giao dịch với vợ ông là bà Phan Thị H, ông D hoàn toàn không biết nội dung giao dịch giữa bà H và ông T về việc lập hợp đồng đặt cọc này. Hợp đồng đặt cọc do ông T là người chủ động viết, soạn thảo hợp đồng đặt cọc, bà H ký tên gồm 02 bản, 01 bản ông T ngồi viết tại chỗ có nội dung và 01 bản còn lại ông T lấy lý do về gấp sợ trễ nên không kịp viết nội dung trong hợp đồng, chỉ ký khống, để về ông T viết sau. Nhưng khi về ông T vẫn viết nội dung như hợp đồng trước tuy phần tiền đặt cọc thì ông T ghi 170.000.000 đồng thay vì phải ghi 150.000.000 đồng. Đây là nguyên nhân tồn tại 02 hợp đồng đặt cọc cùng ngày cùng một nội dung như nhau, chỉ khác số tiền đặt cọc ông T ghi thêm 20.000.000 đồng của hợp đồng ông Nguyễn T lưu giữ. Lỗi bất cẩn này do bà H vì quá tin tưởng ông T và đã để ông T viết thêm 20.000.000 đồng trong hợp đồng đặt cọc ngày 10/02/2019 mà ông Nguyễn T đã nộp chứng cứ này cho Tòa án. Tuy nhiên, ông Trần D đề nghị Tòa án xem xét và giải quyết vụ án trên hợp đồng của ông Nguyễn T cung cấp. Việc giao dịch giữa vợ ông Trần D và ông Nguyễn T là hoàn toàn trái pháp luật bởi lẽ đây là tài sản chung hợp nhất của vợ chồng ông D, bà H nhưng vợ ông D giao dịch với ông T mà ông D không được biết và không đồng ý là trái với quy định của pháp luật. Vì vậy, ông D yêu cầu Tòa án tuyên bố hai Hợp đồng đặt cọc này vô hiệu. Bà Phan Thị H có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ông Nguyễn T số tiền đã đặt cọc 170.000.000 đồng.

- Bị đơn là ông Nguyễn T và người đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn T trình bày: Nguyên trước đây bà H có bán cho ông Nguyễn T 02 lô đất trồng cây lâu năm (thuê 50 năm) thuộc xã Hòa Ninh, huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng. Ông T đã đặt cọc tiền cho vợ chồng bà Phan Thị H 3 lần. Lần 1, ông D chồng bà H nhận 30.000.000 đồng; lần 2, ông D nhận 100.000.000 đồng và lần 3 bà H nhận 40.000.000 đồng. Lần 1: Ông D nhận tiền tại quán cafe Ben Ben gần đường Hoàng Văn Thái, phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng 30.000.000 đồng;

Lần 2: Ông D nhận tiền tại quán cafe gần bến xe liên tỉnh Đà Nẵng 100.000.000 đồng; Lần 3: Bà H nhận tiền tại nhà ở tỉnh Bình Dương 40.000.000 đồng. Ông D cho rằng hoàn toàn không biết đến việc ông T mua hai lô đất trên điều này rất ư là tráo trở và phi đạo đức. Việc ông D yêu cầu Tòa án tuyên bố hai Hợp đồng đặt cọc này vô hiệu. Bà Phan Thị H có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ông T số tiền đã đặt cọc 170.000.000 đồng, ông T không đồng ý và yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Phan Thị H trình bày: Nguyên vợ chồng bà H, ông D có 2 lô đất với 2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau khi đã cắt còn lại ước tính là 8000m2 và bà H một mình đứng ra giao dịch bán cho bà B và để con bà B đứng tên với giá 500.000.000 đồng có ông Nguyễn T làm chứng. Bà B đặt cọc trước cho bà H với số tiền là 100.000.000 đồng và bà B hứa thời gian 2 tháng khi bà B nhận tiền công trình sẽ thanh toán dứt điểm, mọi thủ tục giấy tờ do bên mua tự lo và bên bán hỗ trợ về mặt thủ tục pháp lý. Vì tin tưởng chỗ thân quen với bà B nên 2 bên thỏa thuận miệng với những nội dung trên mà không ghi giấy tờ. Bà H chỉ ghi tờ giấy nhận tiền cọc mà thôi. Do bà H đi làm ăn xa trong tỉnh Bình Dương không có điều kiện để ra vào thường xuyên nên bà H đã ra phường Hải Châu 1, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng để làm giấy ủy quyền cho ông Nguyễn T để làm giấy tờ giúp bà Bê. Sau một thời gian quá lâu khoảng 6 tháng, bà B vẫn không thực hiện được việc làm thủ tục thanh toán như đã thỏa thuận và bà H đã nhiều lần điện thoại nhưng bà B, ông T đều không nghe máy và không có thiện chí hợp tác trong khi bà H lặn lội từ Bình Dương ra Đà Nẵng. Sau đó, bà B đã sang nhượng cho ông T mua lại số đất trên vì bà B không có đủ điều kiện để thanh toán số tiền còn lại. Ngày 10/02/2019, bà B và ông T đã vào nhà bà H ở tỉnh Bình Dương để làm hợp đồng. Ông T có đưa tiếp cho bà H số tiền là 50.000.000 đồng. Vậy tổng cộng 2 lần bà H nhận cọc của bà B và ông T là 150.000.000 đồng và ông T đã làm hợp đồng đặt cọc ngày 10/2/2019 (Hợp đồng này bà H ký tên gồm 02 bản, 01 bản ông T ngồi viết tại chỗ có nội dung và 01 bản còn lại ông T lý do về gấp sợ trễ, nên không kịp viết nội dung để về ông T viết sau, nhưng khi về ông T vẫn viết nội dung như hợp đồng trước tuy nhiên phần tiền đặt cọc thì ông T viết số tiền là 170.000.000 đồng thay vì 150.000.000 đồng. Do đó, đây là nguyên nhân tồn tại 02 hợp đồng đặt cọc cùng ngày cùng một nội dung như nhau, chỉ khác số tiền đặt cọc ông T ghi thêm 20.000.000 đồng của hợp đồng ông Nguyễn T lưu giữ.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị B trình bày: Bà B là người chứng kiến việc mua bán giữa bà Phan Thị H và ông Nguyễn T về thửa đất số 419, tờ bản đồ số 17; thửa đất số 436, tờ bản đồ số 17 và thửa đất số 437, tờ bản đồ số 17 như các bên đã trình bày. Theo bà, ông T đã đặt cọc tiền cho vợ chồng bà H 3 lần. Lần 1, ông D chồng bà H nhận 30.000.000 đồng tại quán cafe Ben Ben gần đường Hoàng Văn Thái, phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng; lần 2, ông D nhận 100.000.000 đồng tại quán cafe gần bến xe liên tỉnh Đà Nẵng và lần 3, bà H nhận 40.000.000 đồng tại nhà bà H ở huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương như ông T trình bày. Vì vậy, việc ông D yêu cầu Tòa án tuyên bố 2 hợp đồng đặt cọc giữa bà H và ông T vô hiệu và bà H có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ông T số tiền đã đặt cọc 170.000.000 đồng. Bà B yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết theo quy định pháp luật.

Với nội dung nói trên, Bản án dân sự sơ thẩm số: 07/2022/DSST ngày 09 tháng 3 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng đã xử và quyết định:

Căn cứ: Điều 26, 35, 39, 147, 271, 272 và 273 Bộ luật tố tụng dân sự; Các Điều 117,122, 131, 207, 213, 218, 328 và 407 của Bộ luật Dân sự; Các Điều 26, 29, 33 và 34 của Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần D, tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa bà Phan Thị H và ông Nguyễn T vô hiệu.

2. Buộc bà Phan Thị H trả lại cho ông Nguyễn T số tiền 170.000.000 đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 248 Bộ luật Dân sự.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Nguyễn T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng.

- Bà Phan Thị H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 8.500.000 đồng.

- Hoàn trả lại cho ông Trần D 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo biên lai thu số 08539 ngày 01 tháng 12 năm 2020 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng.

Ngoài ra án sơ thẩm còn thông báo quyền kháng cáo cho các đương sự biết theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 23/3/2022, ông Nguyễn T kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét thực tế ông Trần D đã 2 lần nhận với số tiền 130.000.000 đồng và ông đề nghị vợ chồng ông D, bà H tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên toà, sau khi đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến, sau khi thảo luận và nghị án, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Tại phiên tòa phúc thẩm, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Phan Thị H có đơn xin xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án theo quy định tại Điều 296 của Bộ luật Tố tụng Dân sự. Ngoài ra, tại phiên tòa phúc thẩm, ông Trịnh Quang Sơn được ông Nguyễn T ủy quyền tham gia tố tụng. Tuy nhiên, ông Nguyễn T đã chấm dứt ủy quyền đối với ông Trịnh Quang Sơn và đề nghị được tự mình tham gia, xét thấy là phù hợp với quy định của pháp luật nên chấp nhận.

[2] Xét kháng cáo của ông Nguyễn T thì thấy: Mặc dù tồn tại 2 hợp đồng đặt cọc cùng nội dung, cùng ngày nhưng khác nhau về số tiền đặt cọc và thỏa thuận về diện tích đất. Đối với hợp đồng đặt cọc do ông Trần D cung cấp số tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng, đồng thời có nội dung „’Sau khi chia đất các hộ còn lại bao nhiêu thì làm thủ tục bấy nhiêu’’ nhưng đối với hợp đồng đặt cọc do ông T cung cấp thì số tiền đặt cọc là 170.000.000 đồng và thỏa thuận chuyển nhượng cả 3 thửa: Thửa đất 419, tờ bản đồ số 17, diện tích 9.786m2; thửa đất 436, 437, tờ bản đồ số 17 tại xã Hòa Ninh, huyện Hòa Vang, diện tích 11.060m2, 750m2. Theo nguyên đơn thống nhất số tiền đặt cọc là 170.000.000 đồng, bị đơn xác nhận’’Sau khi chia đất các hộ còn lại bao nhiêu thì làm thủ tục bấy nhiêu’’. HĐXX phúc thẩm xét thấy: Căn cứ Công văn số: 2063/CNHV ngày 05/7/2022 của Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh huyện Hòa Vang cung cấp thì đối với 03 thửa đất số: 419, 436, 437 cùng tờ bản đồ số 17 được xác định cấp cho hộ gia đình. Theo ông D chồng bà H cho rằng ông không biết, còn ông T cho rằng ông có đưa cho ông D 130.000.000 đồng, có bà Trần Thị B làm chứng. Tuy nhiên, việc bà B là người quen biết với ông T và cũng là người nhượng quyền chuyển nhượng làm chứng cho ông Tlà thiếu khách quan. Căn cứ vào hợp đồng đặt cọc thể hiện không có ông D giao kết hợp đồng, đồng thời ông T cũng không xuất trình được giấy tờ nhận cọc từ ông D. Bà H tự định đoạt trong khối tài sản chung hợp nhất của vợ chồng mà chưa có sự đồng ý của ông D là không đảm bảo các quy định của pháp luật về quyền tài sản chung của vợ chồng như cấp sơ thẩm nhận định là hoàn toàn đúng pháp luật và từ đó nhận định 2 hợp đồng đặt cọc vô hiệu, buộc bà H trả lại cho ông T170.000.000 đồng là có căn cứ. Mặt khác, việc 02 hợp đồng bị vô hiệu cũng cần nhận định do tồn tại 2 hợp đồng đặt cọc mà trong đó có 01 hợp đồng đặt cọc thỏa thuận mua 03 thửa đất, còn 01 hợp đồng đặt cọc thỏa thuận mua diện tích đất còn lại sau khi cắt đất nhưng lại không xác định diện tích đất cụ thể, không rõ ràng, ghi chung chung dẫn đến các bên tranh chấp. Theo bà H ước tính 03 thửa đất sau khi cắt chỉ còn lại 8.000m2 đất. Nhưng theo ông T thì cho rằng tổng 03 thửa đất 21.596m2 sau khi trừ 3.200m2 còn lại 18.396m2 là diện tích ông được chuyển nhượng. Thực tế qua xem xét hiện trạng, thửa đất 419 có diện tích 9.786m2, đã chuyển nhượng hết 6.003m2, còn lại 3.783m2. Thửa đất số 436 có diện tích 11.060m2, đã chuyển nhượng 400m2, còn lại 10.660m2; thửa 437 có diện tích 750m2, đã chuyển nhượng 600m2, còn lại 150m2. Như vậy, 3 thửa đất còn lại là 14.593 m2. Việc ông T cho rằng có thỏa thuận với bà H diện tích đất sau khi trừ đi diện tích đất đã chuyển nhượng là 3.200m2 nhưng không T không cung cấp được chứng cứ chứng minh nên không xác định chính xác diện tích đất còn lại được chuyển nhượng. Ngoài ra, trong 2 hợp đồng đặt cọc, các bên thỏa thuận khi nào làm xong thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hai bên mới làm thủ tục công chứng. Xét thấy ông T có đơn yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng sau ngày Tòa án cấp sơ thẩm quyết định đưa vụ án ra xét xử và đã được cấp sơ thẩm nhận định không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông T là đúng pháp luật. Bên cạnh đó, việc làm lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông T đứng tên nộp hồ sơ đến nay vẫn chưa cấp lại nên ông T yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng là không có cơ sở. Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của ông D tự nguyện hỗ trợ cho ông Nguyễn T số tiền 30.000.000 đồng, xét thấy là phù hợp nên ghi nhận sự tự nguyện của ông Trần D đối với ông Nguyễn T.

[3] Từ những phân tích trên, HĐXX không có cơ sở để chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn T.

[4] Về án phí DSST: Ông Nguyễn T và bà Phan Thị H phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

[5] Do không chấp nhận kháng cáo nên ông Nguyễn T phải chịu án phí DSPT.

[6] Tại phiên tòa, Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án dân sự ở giai đoạn phúc thẩm và đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa một phần Bản án sơ thẩm cề phần hỗ trợ 30.000.000 đồng của ông Trần D đối với ông Nguyễn T với nội dung không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn T. Buộc bà Phan Thị H trả lại cho ông Nguyễn T số tiền đặt cọc là 170.000.000 đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 296, khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, Điều 280, Điều 117, 122, 131, 207, 210, 213, 218, 328, 407 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 26, 29, 33, 34 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn T.

2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 07/2022/DSST ngày 09 tháng 3 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng về phần hỗ trợ tiền.

2.1.Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần D đối với ông Nguyễn T.

2.2. Tuyên bố 2 hợp đồng đặt cọc ngày 10/02/2019 giữa bà Phan Thị H và ông Nguyễn T vô hiệu.

2.3. Buộc bà Phan Thị H phải có nghĩa vụ trả lại cho ông Nguyễn T số tiền đặt cọc là 170.000.000 đồng (Một trăm bảy mươi triệu đồng).

2.4. Ghi nhận sự tự nguyện hỗ trợ của ông Trần D đối với ông Nguyễn T số tiền 30.000.000 đồng (ba mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

2.5. Án phí DSST: Ông Nguyễn T phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng). Bà Phan Thị H phải chịu 8.500.000 đồng (Tám triệu năm trăm ngàn đồng). Hoàn trả lại cho ông Trần D 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0008539 ngày 01/12/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng.

2.6. Án phí DSPT: Ông Nguyễn T phải chịu 300.000 đồng nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0004255 ngày 24/3/2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.