Bản án 21/2023/DS-ST về yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN VĨNH CỬU, TỈNH ĐỒNG NAI

BẢN ÁN 21/2023/DS-ST NGÀY 31/05/2023 VỀ YÊU CẦU TUYÊN BỐ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU

Ngày 31 tháng 5 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Cửu xét xử công khai vụ án dân sự sơ thẩm thụ lý số: 215/2022/TLST-DS ngày 17/12/2022 về việc: “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và yêu cầu giải quyết hậu quả của việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”. Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 19/2023/QĐXXST-DS ngày 17/4/2023 và Quyết định hoãn phiên tòa số: 346/2023/QĐHPT-DS ngày 10/5/2023 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Cửu giữa:

* Nguyên đơn: Ông Nguyễn Đoàn Minh T, sinh năm 1990. Trú tại: tổ 4, K3, phường T, TP.B, tỉnh Đồng Nai.

Đại diện theo ủy quyền ông Nguyễn Thanh Q, sinh năm 1980 Trú tại: khóm 4, TT.T, huyện T, tỉnh Đồng Tháp.

* Bị đơn: Bà Nguyễn Thu T1, sinh năm 1973. Trú tại: 7, KP2, phường T, TP.B, tỉnh Đồng Nai.

(ông Q, bà T1 vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Theo đơn khởi kiện đề ngày 26/12/2022 và lời khai có tại hồ sơ đại diện nguyên đơn ông Nguyễn Thanh Q trình bày:

Vào ngày 04/5/2018 ông T có thỏa thuận nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thu T1 01 lô đất thuộc lô số 92 có diện tích là 100m2 với giá chuyển nhượng là 250.000.000 đồng thuộc một phần thửa đất số 124 tờ bản đồ số 106 tọa lạc tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai. Hai bên đã cùng nhau ký hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng (QSD) đất và có lăn tay, sau đó ông T đã trả đủ tiền trực tiếp cho bà T1 là 250.000.000 đồng. Sau khi bà T1 nhận đủ tiền bà T1 đã ký biên bản nhận tiền và lăn tay.

Sau khi bà T1 bán cho ông T và nhiều người khác, bà T1 tiến hành làm đường thì bị Ủy ban nhân dân xã Tân An lập biên bản đình chỉ hoạt động không cho rải đá mi, làm đường và san ủi mặt bằng nữa. Sau này ông T tìm hiểu thì được biết phần diện tích đất này là đất nuôi trồng thủy sản không cho phép phân lô bán nền và chuyển mục đích lên thổ cư, sau khi biết sự thật ông T cùng nhiều người dân đã nhiều lần tìm bà T1 để giải quyết cho xong vụ việc nhưng bà T1 cố tình trốn tránh. Vì vậy lỗi hoàn toàn thuộc về bà T1, hiện tại bà T1 vẫn là người trực tiếp đang quản lý thửa đất trên và đất vẫn để trống.

Vì vậy nay tại Tòa ông đề nghị Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng một phần QSD đất tại lô số 92 có diện tích là 100m2 thuộc một phần thửa đất số 124 tờ bản đồ số 106 xã Tân An. Yêu cầu bà Nguyễn Thu T1 phải có trách nhiệm trả lại cho ông T số tiền đã nhận là 250.000.000 đồng.

Đối với chi phí tố tụng ông Q đề nghị theo quy định của pháp luật, ai thua kiện thì người đó phải chịu.

* Bị đơn bà Nguyễn Thu T1 không có lời khai tại tòa:

* Quan điểm của Kiểm sát viên tại phiên tòa: Về thẩm quyền giải quyết, Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Cửu giải quyết là đúng thẩm quyền; Về xác định tư cách tố tụng là đúng; Thời hạn giải quyết đúng quy định; Hồ sơ gửi Viện kiểm sát đúng quy định; Thủ tục tống đạt cho đương sự đúng quy định; Xác minh thu thập tài liệu chứng cứ đúng quy định; đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Về chi phí tố tụng và án phí bà T1 phải chịu theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

1]. Về tố tụng:

1.1. Áp dụng Điều 26; 35; 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định căn cứ vào nơi có bất động sản là UBND xã Tân An, nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Cửu.

1.2. Căn cứ vào Điều 85; 86 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về đại diện theo ủy quyền, ông Nguyễn Đoàn Minh T có hợp đồng ủy quyền ngày 04/01/2023 cho ông Nguyễn Thanh Q được Văn phòng công chứng Lê Tâm công chứng hợp lệ, nên được chấp nhận.

1.3. Bà T1 được triệu tập hợp lệ nhiều lần, nhưng vẫn vắng mặt, ông Q có đơn xin xét xử vắng mặt. Căn cứ vào khoản 1, 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự xét xử vắng mặt bà T1 và ông Q.

1.4. Về tư cách đương sự ông Q đại diện nguyên đơn xác định đây là tài sản của ông T bỏ tiền ra mua không còn ai khác liên quan, kể cả vợ ông T được vợ ông T là bà Lê Thị T2 vợ ông T xác nhận đây là tài sản riêng của ông T, nên không xác định bà Lê Thị T2 là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Ông Q xác định ông T chỉ kiện mình bà T1 không còn ai khác liên quan.

2] Về nội dung:

2.1. Căn cứ vào yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Đoàn Minh T yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa ông Nguyễn Đoàn Minh T với bà Nguyễn Thu T1 tại lô đất số 92 thuộc một phần của thửa đất số 124 tờ bản đồ số 106 xã Tân An và đề nghị Tòa án giải quyết hậu quả của việc tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSD đất nêu trên nên xác định quan hệ tranh chấp là “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và Yêu cầu giải quyết hậu quả của việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”.

2.2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T với bà T1 là có thật được các bên thực hiện bằng hợp đồng chuyển nhượng QSD đất, khi chuyển nhượng các bên có làm giấy tay với nhau. Việc chuyển nhượng lô 92 có diện tích là 100m2 với giá là 250.000.000 đồng được các bên ký nhận và trực tiếp lăn tay vào hợp đồng và biên bản nhận tiền, nên việc chuyển nhượng này là có thật.

2.3. Về nguồn gốc thửa đất 124, tờ bản đồ số 106 tọa lạc tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai cấp cho bà Nguyễn Thu T1 có diện tích 15.429,1m2 trong đó mục đích sử dụng đất gồm đất nuôi trồng thủy sản 1.697,0m2 và đất rừng sản xuất 13.732,1m2.

2.4. Tại Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số: 7235/QD-XPVPHC ngày 12/12/2018 của UBND huyện Vĩnh Cửu về việc xử phạt bà T1 về hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất rừng sản xuất mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép sang đất phi nông nghiệp, cụ thể bà Nguyễn Thu T1 đã đổ đất đá làm 3 con đường trên một phần thửa đất số 124 tờ bản đồ số 106 xã Tân An.

2.5. Nay đại diện ông T yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng QSD đất tại lô số 92 thuộc một phần thửa đất số 124 tờ bản đồ số 106 xã Tân An được ký kết giữa ông Nguyễn Đoàn Minh T với bà Nguyễn Thu T1 vì ông Q cho rằng hợp đồng chuyển nhượng này bà T1 không thể thực hiện được do bà Thủy không thể giao đất cho người mua được. Xét thấy việc chuyển nhượng QSD đất giữa các bên là vi phạm vào điều cấm của pháp luật, do phần diện tích đất này là loại đất nuôi trồng thủy sản và đất rừng sản xuất, nên không được phép phân lô, chuyển nhượng.

2.6. Tại văn bản số: 4948/UBND ngày 19/7/2021 của Ủy ban nhân dân huyện Vĩnh Cửu xác định bà Nguyễn Thu T1 chia tách thửa đất số 124 tờ bản đồ số 106 xã Tân An không thực hiện theo quy định. Do đó chủ tịch UBND huyện đã ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với bà Nguyễn Thu T1. Căn cứ Quyết định số: 03/2018/QĐ-UBND ngày 30/01/2018 và Quyết định số: 22/2020/QĐ-UBND ngày 08/6/2020 Và quyết định số: 35/2022/QĐ-UBND ngày 29/8/2022 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.

2.7. Tại văn bản số: 2461/UBND-KT ngày 06/4/2023 của UBND huyện Vĩnh Cửu xác định bà T1 tách thành nhiều thửa, mỗi thửa có diện tích từ 100m2 đến 200m2 là không đảm bảo diện tích tối thiểu để tách thửa. Vì vậy trường hợp của bà T1 tách thửa đất cho ông T không phù hợp với quy định. Nên không đủ điều kiện để cấp giấy công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2.8. Đối với lời trình bày của ông Q cho rằng do bà T1 không thực hiện được việc giao đất theo thỏa thuận, nên ông T làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng giữa ông T với bà T1 do vi phạm quy định của pháp luật. Vì hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất nêu trên vi phạm điều cấm và vi phạm về hình thức, nên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122, 123 Bộ luật dân sự năm 2015. Xét thấy lời trình bày của ông Q là phù hợp với tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, nên có cơ sở chấp nhận.

2.9. Đối với yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của việc tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa ông T với bà T1 và đề nghị Tòa án buộc bà T1 phải trả lại cho ông T số tiền mà ông T đã bỏ ra là 250.000.000 đồng. Xét thấy Tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do vậy, trong trường hợp này, bà T đã nhận của ông T số tiền của hợp đồng chuyển nhượng trên là 250.000.000. đồng (hai trăm năm mươi triệu đồng) theo biên bản nhận tiền ngày 04/5/2018 thì phải có trách nhiệm hoàn trả lại cho ông T là có cơ sở chấp nhận.

2.10. Đối với vấn đề xem xét thẩm định tại chỗ hiện trạng trên phần diện tích đất tranh chấp là đất trống, trên đất không có tài sản gì, theo ông Qcho rằng bà T1 vẫn đang quản lý phần đất này, không phát sinh thiệt hại gì nên Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét.

2.11. Đối với bà Nguyễn Thu T1 vắng mặt tại Tòa mặc dù Tòa án đã triệu tập hợp lệ nhiều lần trực tiếp giao văn bản tố tụng cho anh Nguyễn Phan A là con ruột của bà T1 và anh A cho rằng vẫn thường xuyên gặp bà T1. Như vậy thể hiện bà T1 đã cố tình không lên Tòa làm việc và cung cấp tài liệu chứng cứ theo quy định thì coi như bà T1 tự tước bỏ quyền trình bày tại tòa.

2.12. Từ những phân tích trên. Xét thấy yêu cầu đề nghị Tòa tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Đoàn Minh T với bà Nguyễn Thu T1 và yêu cầu giải quyết hậu quả của việc tuyên hợp đồng vô hiệu của ông T là phù hợp với tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, nên được chấp nhận.

3]. Về chi phí tố tụng: Ông T có nộp tạm ứng chi phí tố tụng là 2.000.000 đồng để đi xem xét thẩm định tại chỗ, Tòa án đã đi xem xét và chi phí hết số tiền trên. Tại biên bản quyết toán ông Q nhất trí với chi phí trên, ông không tự nguyện chịu chi phí này và đề nghị ai thua kiện thì người đó phải chịu theo quy định của pháp luật. Do yêu cầu của ông T được chấp nhận, nên buộc bà T1 phải có trách nhiệm trả lại cho ông T số tiền 2.000.000 đồng nêu trên.

4]. Về án phí: Do yêu cầu của ông T được chấp nhận nên buộc bà T1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch về việc yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSD đất là 300.000 đồng và án phí có giá ngạch của số tiền phải trả lại cho ông T 250.000.000 đồng là 12.500.000 đồng. Tổng cộng là 12.800.000 đồng.

Do yêu cầu của ông T được chấp nhận, nên hoàn trả lại tạm ứng án phí đã nộp cho ông Nguyễn Đoàn Minh T là 300.000 đồng và 6.250.000 đồng.

5]. Xét quan điểm của Viện kiểm sát phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử, nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

1. Căn cứ các Điều 26; 35; 39; 85; 86; 147; 157; 165; 269; 271; 273; 278; 280 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 122; 123; 131; 500; 501; 502 Bộ luật dân sự năm 2015. Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

2. Tuyên xử:

* Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất ngày 04/5/2018 giữa bà Nguyễn Thu T1 với ông Nguyễn Đoàn Minh T tại lô đất số 92 có diện tích là 100m2 được đo tách từ một phần thửa đất số: 124 tờ bản đồ số 106 xã Tân An.

- Buộc bà Nguyễn Thu T1 phải có trách nhiệm trả lại cho ông Nguyễn Đoàn Minh T số tiền nhận chuyển nhượng đất tại lô số 92 là 250.000.000 đồng (hai trăm năm mươi triệu đồng).

- Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án thì người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi, theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành.

3. Về chi phí tố tụng: Buộc bà Nguyễn Thu T1 phải có trách nhiệm trả lại cho ông Nguyễn Đoàn Minh T số tiền chi phí tố tụng là 2.000.000 đồng.

4. Về án phí: Bà Nguyễn Thu T1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch của hợp đồng chuyển nhượng là 300.000 đồng và phải chịu án phí có giá ngạch là 12.500.000 đồng. Tổng là 12.800.000 đồng Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự, có quyền thỏa thuận thi hành, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7,7a và 9 Luật thi hành án; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án Dân sự.

5. Các đương sự vắng mặt tại phiên tòa nên được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc tống đạt hợp lệ./.