Bản án về tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu số 29/2024/DS-ST

TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

BẢN ÁN 29/2024/DS-ST NGÀY 02/07/2024 VỀ TRANH CHẤP YÊU CẦU TUYÊN BỐ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC VÔ HIỆU

Trong các ngày 26 tháng 6 và ngày 02 tháng 7 năm 2024, tại phòng xử án Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long, xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 113/2023/TLST-DS ngày 09 tháng 6 năm 2023 về “Tranh chấp về yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu”, theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 32/2024/QĐXXSTDS ngày 07 tháng 3 năm 2024 và Thông báo mở lại phiên toà ngày số 20/TB-TA ngày 10/6/2024 của Toà án nhân dân thành phố Hạ Long giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Chị Tô Thị L, sinh năm 1973 Địa chỉ: Tổ A, khu I, phường H, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh; Vắng mặt;

Người đại diện theo ủy quyền: ông Đặng Hồng N - theo hợp đồng ủy quyền ngày 25/7/2023 - Có mặt;

Địa chỉ: Tổ A, khu B, phường H, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh

- Bị đơn: Anh Nguyễn Văn D, sinh năm 1987; Địa chỉ: Tổ A, khu B, phường H, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh. Có mặt Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Ông Bùi Văn V, sinh năm 1964 Địa chỉ: Tổ A, khu I. Phường H, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh; Có mặt; Người đại diện theo ủy quyền: ông Đặng Hồng N - theo hợp đồng ủy quyền ngày 25/7/2023 - Có mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Bùi Văn V: luật sư Đặng Quốc A - Công ty L2. Có mặt.

- Chi Phạm Thị T, sinh năm 1996; Địa chỉ: Tổ A, khu B, phường H, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh; Có mặt.

Người làm chứng: Bà Lê Thị L1; Địa chỉ: Tổ A, khu B, phường H, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh; Vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện ngày 09/5/2024, bản tự khai ngày 07/7/2023 và trong quá trình giải quyết vụ án, Nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của Nguyên đơn trình bày:

Do có nhu cầu mua bất động sản nên ngày 27/4/2022 bà L có hói anh Nguyễn Văn D về việc anh D bán nhà đất tại tổ A, khu B, phường H, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh thì được anh D trả lời nhà đất trên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện đang nằm trong Ngân hàng và cam kết nhà đất trên không nằm trong quy hoạch. Sau khi thỏa thuận, hai bên thống nhất mức mua bán là 3.740.000.000 đồng. Ngày 05/5/2022, các bên làm giấy đặt cọc với số tiền 550.000.000 đồng, anh D cam kết nhà không tranh chấp, không vào quy hoạch... Việc đặt cọc có sự chứng kiến của là Lê Thị L1 là tổ trưởng tổ A, khu B, phường H. Bà L và anh D đã ra Ngân hàng để lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và anh D đã đưa bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà L. Sau đó, bà L đã lên UBND phường H để nhờ cán bộ địa chính kiểm tra thông tin nhà đất thì được biết nhà đất trên đang nằm trong quy hoạch. Ngay tối hôm đó, bà L đã đến nhà và yêu cầu anh D trả lại tiền cho bà L nhưng anh D không đồng ý. Mặc khác, bà L kiểm tra diện tích của ngôi nhà thì phát hiện nhà đất trên bị thiếu diện tích, không đúng với cam kết mà hai bên đã thỏa thuận với nhau. Kết quả thẩm định tại chỗ thể hiện việc thửa đất của anh D đang sử dụng có chồng lấn sang các hộ bên cạnh. Anh D1 là người biết rõ về việc này vì đã tham gia việc ký văn bản mượn đất nhưng không thông báo cho bà biết về thông tin đó là có sự gian dối. Sau nhiều lần lên gặp và nói chuyện nhưng anh D1 không đồng ý trả lại số tiền đã đặt cọc cho vợ chồng bà L. Vì vậy, bà L khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bị đơn trả toàn bộ số tiền đặt cọc 550.000.000 đồng theo giấy đặt cọc ngày 05/5/2022 và tuyên bố Giấy đặt cọc ngày 05/5/2022 được thỏa thuận ký kế giữa bà Tô Thị L và anh Nguyễn Văn D là vô hiệu.

Bị đơn anh Nguyễn Văn D tại bản tự khai và tại phiên tòa có lời khai thể hiện: Giữa anh và bà Tô Thị L có ký thoả thuận đặt cọc để mua nhà và đất của anh chị như nội dung thoả thuận thể hiện trong hồ sơ. Trước khi giao dịch đặt cọc mua bán đất, anh đã nói rõ hiện trạng thửa đất bị thiếu cho bà L. Anh đã đăng thông tin bán đất trên mạng xã hội với nội dung: diện tích thực tế 68,6 m2; mặt tiền 4,15 m.... Bà L biết được thông tin này và chủ động liên lạc với anh để đặt vấn đề mua đất. Việc nhà đất nằm trong quy hoạch anh D không biết do không để ý nên anh D đã ký vào giấy đặt cọc và cam kết đảm bảo nhà đất không tranh chấp, không vào quy hoạch, không thiếu đất, không chuyển nhượng được và được phép dựng.

Sau khi nhận tiền đặt cọc của bà L, anh D đã đặt cọc 200.000.000 đồng vào thửa đất khác. Bà L tự ý phá bỏ hợp đồng nên anh D không đồng ý trả lại tiền, vợ chồng anh D cũng bị mất 200.000.000 đồng tiền đặt cọc cho người khác.

Đối với việc thửa đất vợ chồng anh đang sử dụng, có sự chồng lấn sang thửa đất nhà bên cạnh anh có biết vì có ký vào thoả thuận mượn đất nhưng không thông báo cho bà L. Anh không có ý kiến nào khác về kết quả thẩm định tại chỗ.

Ngoài ra, hiện tại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh D bà L đang cầm, chiếm dụng bất hợp pháp của anh D. Nay bà L khởi kiện tại Tòa án, anh D yêu cầu bà L trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh D. Anh D sẽ có trách nhiệm trả lại cho bà L, ông V 350.000.000 đồng, tuy nhiên anh D không có tiền, công việc đang khó khăn trong thời gian này nên anh D đề nghị được trả theo hàng tháng Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Bùi Văn V có bản tự khai thể hiện đồng ý với nội dung khởi kiện của bà Tô Thị L và yêu cầu Tòa án buộc bị đơn Nguyễn Văn D trả toàn bộ số tiền đặt cọc 550.000.000 đồng theo giấy đặt cọc ngày 05/5/2022 và tuyên bố Giấy đặt cọc ngày 05/5/2022 được thỏa thuận ký kế giữa bà Tô Thị L và anh Nguyễn Văn D là vô hiệu.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Pham Thị T có bản tự khai thể hiện: đồng ý với quan điểm của anh Nguyễn Văn D, do bà L tự ý phá bỏ hợp đồng nên chị T không đồng ý trả lại số tiền 550.000.000 đồng,vợ chồng chị cũng bị mất 200.000.000 đồng tiền đặt cọc cho người khác. Ngoài ra, hiện tại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh D bà L đang cầm, chiếm dụng bất hợp pháp của vợ chồng chị T. Nay bà L khởi kiện tại Tòa án, anh D yêu cầu bà L trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh D. Vợ chồng chị T sẽ có trách nhiệm trả lại cho bà L, anh V 300.000.000 đồng, tuy nhiên anh chị đề nghị được trả theo hàng tháng.

Kết quả thẩm định tại chỗ do Toà án án tiến hành ngày 28/5/2024 thể hiện:

1. Diện tích thửa đất 175 (hộ ông D, bà T) theo GCNQSDĐ là 72m2. Trong đó:

- Diện tích thửa 175 không sử dụng theo giấy chứng nhận = 15,7m2;

- Diện tích thửa số 175 theo giấy chứng nhận còn lại = 56,3m2;

2. Diện tích hiện trạng hộ ông D, bà T đang sử dụng thực tế là 76,9m2. Trong đó:

- Diện tích thửa số 175 theo giấy chứng nhận còn lại = 56,3 m2;

- Diện tích sử dụng trong thửa 114 = 0,8 m2;

- Diện tích sử dụng trong thửa 115 không cấp giấy chứng nhận = 9,4 m2;

- Diện tích sử dụng trong thửa 51 không cấp giấy chứng nhận = 0,8 m2;

- Diện tích sử dụng trong thửa 176 = 9,6 m2;

Tại Công văn 3218 ngày 02/5/2024 của Ủy ban nhân dân thành phố H thể hiện:

+ Thửa đất số 175, 72m2 trên là của ông D bà T trong đó 50m2 là đất ở, 22m2 là đất TCLN. Theo quy hoạch của thành phố H (QĐ 72) thửa đất có một phần diện tích 10,4m2 hoạch định là đất giao thông, diện tích còn lại 61,6m2 là đất ở hiện trạng.

+ Nếu ông D bà T đảm bảo các điều kiện thì sẽ được xem xét giải quyết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với phần diện tích đất phù hợp là đất ở được xem xét cấp giấy phép xây dựng nhà ở theo quy định + Hiện tại thửa đất trên không nằm trong ranh giới thu hồi đất để thực hiện. Quan điểm của Kiểm sát viên tại phiên toà:

+ Việc tuân theo pháp luật tố tụng của thẩm phán và Hội đồng xét xử, cũng như việc chấp hành pháp luật của đương sự đã được thực hiện đầy đủ, đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự;

+ Về nội dung: yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ theo quy định của pháp luật nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thủ tục tố tụng, quan hệ tranh chấp và thẩm quyền: Nguyên đơn chị Tô Thị L khởi kiện bị đơn anh Nguyễn Văn D trả lại số tiền đặt cọc và tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu, nên đây là vụ án“Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc” được quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Bị đơn có địa chỉ cư trú tại tổ A, khu B, phường H, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh nên căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

Quá trình giải quyết vụ án các đương sự đã được biết, thực hiện quyền, nghĩa vụ theo thủ tục tố tụng dân sự và không có ý kiến gì khác.

[2] Về cầu của nguyên đơn Tô Thị L: Về yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải trả lại số tiền cọc 550.000.000 đồng và tuyên bố thoả thuận đặt cọc vô hiệu, Hội đồng xét xử xét thấy:

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, lời khai thống nhất của các đương sự trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử đủ cơ sở xác định, vào ngày 05/5/2022 bà Tô Thị L và anh Nguyễn Văn D có ký thoả thuận về việc đặt cọc thông qua Giấy đặt cọc có nội dung: bên A đồng ý mua và đặt cọc trước một khoản tiền để mua bất động sản của bên B với những đặc điểm sau: nhà đất tại thửa đất số 175, tờ bản đồ số 31 tại tổ A, khu B, phường H, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh có diện tích 72m2 đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CO020670 do UBND thành phố H cấp cho anh Nguyễn Văn D và chị Phạm Thị T với giá bán 3.740.000.000 đồng, cam kết nhà đất không tranh chấp, không vào quy hoạch, không thiếu đất, ... bên B không làm đúng cam kết thì sẽ phải hoàn trả cho bên A số tiền mà bên A đã đặt cọc ... trong vòng 10 ngày kể từ ngày bên B cam kết bán bất động sản cho bên A. Thoả thuận nêu trên có sự chứng kiến của bà Lê Thị L1 - Tổ trưởng tổ dân phố A, khu B phường H, thành phố H.

Sau khi đặt cọc số tiền 550.000.000 theo thoả thuận, bà L phát hiện ra bị đơn bán nhà đất không đúng cam kết. Nhà đất trên không đủ diện tích đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nằm trong quy hoạch theo quyết định số 702/QĐ-TTg ngày 07/6/2019 của Thủ tướng chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung của thành phố H đến năm 2040 tầm nhìn đến năm 2050. Anh D1 và chị T đều thừa nhận việc thửa đất không đủ diện tích và đất nằm trong quy hoạch là có thật.

Kết quả thẩm định tại chỗ thể hiện: Phía Bắc giáp đường quốc lộ 336. Tài sản trên đất gồm: 01 ngôi nhà cấp 4 (1 tầng + 1 gác lửng + 1 tum) có diện tích tầng 1: 55,6m2, tầng 2: 62,2m2, tum: 26m2. 01 sân diện tích 13m2, phía trên sân có 01 tưởng rào bao quanh và 01 cổng. 01 mái tôn trên sân có diện tích 13m2. Diện tích thừa đất số 175 không sử dụng trong GCNQSD là 15,7m2. Phần lấn chiếm: DT trong thừa số 115, không cấp GCN là 9,4m2; diện tích trong thừa số 51, không cấp GCN là 0,8m2; diện tích trong GCN thừa số 176 là 9,6m2. Việc anh D1 biết hiện trạng nhà anh D1 đang sử dụng có mượn đất của những hộ xung quanh mà không thông báo cho bà L biết khi thực hiện giao dịch đặt cọc là có sự gian dối, vi phạm Điều 127 của Bộ luật Dân sự. Mặt khác, khi giao dịch, anh D1 phải biết đất đang giao dịch có liên quan đến quyền và lợi ích của người thứ ba, nếu không có ý kiến của người này thì giao dịch không thể thực hiện được. Vì vậy, căn cứ vào Điều 408 Bộ luật Dân sự, hợp đồng này không thể thực hiện được nên vô hiệu.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự thì “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…”. Bà L có đơn đề nghị anh D1 phải trả lại toàn bộ số tiền đặt cọc, anh D1 đề nghị bà L phải hoàn trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất anh đã đưa cho bà L sau khi giải chấp ở Ngân hàng. Căn cứ vào yêu cầu của các đương sự, Hội đồng xét xử tiến hành xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật.

Từ sự phân tích nêu trên, kết hợp với quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hạ Long tại phiên toà, Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Tô Thị L là có căn cứ pháp luật, cần chấp nhận. Anh D1 phải hoàn trả lại cho bà Tô Thị L toàn bộ số tiền cọc 550.000.000 đồng.

Xét anh Nguyễn Văn D và chị Pham Thị T là vợ chồng; đối tượng để các bên thực hiện hợp đồng đặt cọc là để chuyển nhượng quyền sử dụng thừa đất là tài sản chung của anh chị. Việc đặt cọc số tiền 550.000.000 đồng là để giải chấp đối với thừa đất nói trên tại ngân hàng. Như vậy, chị Pham Thị T phải có nghĩa vụ liên đới trả cho bà Tô Thị L toàn bộ số tiền nêu trên theo quy định tại khoản 2 Điều 27 và khoản 3 Điều 37 Luật Hôn nhân và Gia đình.

[3]. Đối với yêu cầu buộc anh D phải trả lãi phát sinh đối với số tiền 550.000.000 đồng: bà L bổ sung yêu cầu này sau khi đã tiến hành hoà giải và công khai chứng cứ. Yêu cầu này vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu nên Hội đồng xét xử không có căn cứ để giải quyết.

[4]. Đối với đề nghị của anh Nguyễn Văn D và chị Pham Thị T về việc buộc bà Tô Thị L phải trả lại cho anh chị Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo hướng dẫn tại Mục 2 Phần IV Giải đáp số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của Tòa án nhân dân tối cao, Hội đồng xét xử thấy yêu cầu này là chính đáng (xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu). Vì vậy, buộc bà Tô Thị L phải trả lại cho anh Nguyễn Văn D và chị Phạm Thị T giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh Nguyễn Văn D và chị Phạm Thị T.

[5]. Về án phí và chi phí tố tụng: Bị đơn phải chịu án phí và chi phí tố tụng theo quy định của pháp luật.

[5.1]. Bị đơn phải chịu án phí có giá ngạch theo quy định tại Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Q.

[5.2]. Trong quá trình giải quyết vụ án, chi phí xem xét thẩm định tại chỗ hết 6.800.000 đồng, nguyên đơn đã thực hiện việc thanh toán và có yêu cầu bị đơn phải chịu chi phí theo quy định của pháp luật nên bị đơn phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho nguyên đơn toàn bộ số tiền 6.800.000 đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

[1]. Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a, c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự. Điều 117; khoản 2 Điều 131; Điều 328; Điều 401; Điều 407; khoản 1 Điều 408 Bộ luật Dân sự. Khoản 2 Điều 27; khoản 3 Điều 37 Luật Hôn nhân và Gia đình; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[2]. Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Tô Thị L đối với anh Nguyễn Văn D

[2.1]. Tuyên bố Giấy đặt cọc ngày 05 tháng 5 năm 2022 giữa bà Tô Thị L và anh Nguyễn Văn D là vô hiệu.

[2.2]. Buộc anh Nguyễn Văn D và chị Phạm Thị T phải có nghĩa vụ liên đới hoàn trả cho chị Tô Thị L số tiền 550.000.000đ (Ba trăm triệu đồng).

[2.3]. Bà Tô Thị L phải có nghĩa vụ trả lại cho anh Nguyễn Văn D và chị Phạm Thị Thanh G chứng nhận quyền sử dụng đất số số CO 020670 do Ủy ban nhân dân thành phố H cấp ngày 20 tháng 5 năm 2019 cho anh Nguyễn Văn D và chị Phạm Thị T.

[3]. Về án phí và chi phí tố tụng khác:

[3.1]. Anh Nguyễn Văn D và chị Phạm Thị T phải liên đới chịu 26.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

[3.2]. Trả lại chị Tô Thị L số tiền 13.000.000đ (Mười ba triệu đồng) tạm ứng án phí theo biên lai thu tiền số 0001732 ngày 07/6/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Hạ Long.

[3.3]. Anh Nguyễn Văn D và chị Phạm Thị T có nghĩa vụ hoàn trả lại cho bà Tô Thị L số tiền 6.800.000 đồng (tiền chi phí tố tụng)

[4]. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật bên được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả cho đến khi thi hành xong nghĩa vụ tại tiểu mục [2.2] và [3.3] của Quyết định này (lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 357 Bộ luật Dân sự).

[5]. Căn cứ Điều 271 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; nguyên đơn, bị đơn có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm.

[6]. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện và cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.