Bản án về tranh chấp về hợp đồng đặt cọc số 59/2024/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN HÒA VANG, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

BẢN ÁN 59/2024/DS-ST NGÀY 07/09/2024 VỀ TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

 Ngày 07 tháng 9 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 35/2024/TLST-DS ngày 27 tháng 02 năm 2024 về việc “Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 51/2024/QĐXXST-DS ngày 30 tháng 7 năm 2024 và Quyết định Hoãn phiên tòa số: 64/2024/QĐST-DS ngày 16 tháng 8 năm 2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Lê Văn T, sinh ngày 12/07/1981;

Căn cước công dân số: 04808100xxxx; Ngày cấp: 15/03/2023; Nơi cấp: Cục Cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội. Địa chỉ: A C, tổ C, phường K, quận C, thành phố Đà Nẵng (có mặt).

2. Bị đơn: Bà Nguyễn Thị H, sinh ngày 26/07/1973;

Căn cước công dân số: 03817303xxxx; Ngày cấp: 22/12/2021; Nơi cấp: Cục Cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội. Nơi thường trú: Tổ D, phường H, quận C, thành phố Đà Nẵng; Chỗ ở hiện nay: Tổ F, thôn P, xã H, huyện H, thành phố Đà Nẵng (có mặt).

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Ông Nguyễn Tuy H1, sinh năm 1979; Địa chỉ: Tổ G, phường H, quận C, thành phố Đà Nẵng (vắng mặt).

- Ông Nguyễn Văn C, sinh năm 1991; Địa chỉ: Tổ G, phường H, quận C, thành phố Đà Nẵng (vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Theo đơn khởi kiện ngày 22/8/2023, đơn khởi kiện sửa đổi bổ sung ghi ngày 24/10/2023, quá trình tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn là ông Lê Văn T trình bày:

Vào ngày 19/04/2023, qua trung gian giới thiệu của hai người là ông Nguyễn Tuy H1 và ông Nguyễn Văn C thì ông Lê Văn T đã đồng ý ký Hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng lô đất của bà Nguyễn Thị H: thửa đất số 490, tờ bản đồ số 50 thuộc Lô 17-PK B2-9 tái định cư dọc hai bên đường H tại thôn P, xã H, huyện H, thành phố Đà Nẵng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CR974617 do UBND huyện H cấp ngày 21/8/2019 đứng tên ông Nguyễn Đức V, chỉnh lý biến động cho bà Nguyễn Thị H ngày 09/09/2022, nhưng thực tế khi chỉ đất để chuyển nhượng cho ông T thì bà H cùng hai người trung gian đã chỉ lô đất khác và cho đó là lô đất theo giấy chứng nhận. Do tin tưởng đó là lô đất đúng với giấy tờ nên ông T đã đồng ý kí hợp đồng để nhận chuyển nhượng với giá 1.710.000.000đ (Một tỷ bảy trăm mười triệu đồng) và ông T đã đặt cọc cho bà Hợp số tiền 50.000.000đ (Năm mươi triệu đồng), đồng thời hẹn ngày ra công chứng và đưa đủ số tiền còn lại. Trước khi ra công chứng ông T đã yêu cầu bà H, ông H1, ông C đo đạc và cắm mốc lô đất cho ông thì mới biết không đúng với vị trí lô đất chỉ ban đầu. Ông T cho rằng việc làm này của bà H, ông H1 và ông C đã cố tình gian dối lừa bịp làm cho ông tin tưởng mua đất. Ông T đã nhiều lần yêu cầu bà H trả lại tiền cọc nhưng bà H không trả nên ông T khởi kiện đến Tòa án yêu cầu bà Nguyễn Thị H phải trả số tiền 100.000.000 đồng; trong đó tiền bà H nhận cọc là 50.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 50.000.000 đồng. Tại phiên hòa giải ngày 18/7/2024 và tại phiên tòa hôm nay, ông T thay đổi yêu cầu khởi kiện, ông T chỉ yêu cầu bà Nguyễn Thị H phải trả số tiền đã nhận cọc là 50.000.000 đồng và không yêu cầu bà H phải trả số tiền phạt cọc là 50.000.000 đồng.

* Bị đơn là bà Nguyễn Thị H trình bày tại bản tự khai và biên bản hòa giải ngày 18/7/2024 và tại phiên tòa hôm nay:

Ngày 19/4/2023, bà Nguyễn Thị H và ông Lê Văn T có ký kết Hợp đồng đặt cọc để mua bán thửa đất thửa đất số 490, tờ bản đồ số 50 thuộc Lô 17-PK B2-9 tái định cư dọc hai bên đường H tại thôn P, xã H, huyện H, thành phố Đà Nẵng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CR974617 do UBND huyện H cấp ngày 21/8/2019 đứng tên ông Nguyễn Đức V, chỉnh lý biến động cho bà Nguyễn Thị H ngày 09/09/2022. Hai bên thỏa thuận chuyển nhượng 150m2 đất theo đó bà H là người chuyển nhượng, ông T là người nhận chuyển nhượng; cùng ngày ông T đặt cọc cho bà Hợp số tiền 50.000.000 đồng và thỏa thuận đến ngày 10/5/2023, ông T phải giao đủ số tiền còn lại là 1.660.000.000 đồng, công chứng tại Văn phòng C1. Tuy nhiên, trong khoảng thời gian từ ngày 19/4/2023 đến trước thời điểm ra công chứng thì ông T nhiều lần đến thửa đất và nói lý do bà H không chỉ đúng thửa đất trong thỏa thuận, thực tế là do mua giá cao nên ông T không muốn nhận chuyển nhượng nữa nên nói bà H không chỉ đúng lo đất; bà H đã đã chỉ đúng với thỏa thuận, chỉ đúng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến thời hạn ra công chứng là ngày 10/5/2023 bà H đã nhắn tin thông báo ông T ra công chứng nhưng ông T không thực hiện là đã vi phạm thỏa thuận theo Hợp đồng đặt cọc. Do đó, ông T phải mất số tiền đã đặt cọc là 50.000.000 đồng. Ông T khởi kiện yêu cầu bà Nguyễn Thị H phải lại số tiền đã đặt cọc là 50.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất số 490, tờ bản đồ số 50 tại xã H, huyện H, thành phố Đà Nẵng và yêu cầu bà H trả số tiền phạt cọc là là 50.000.000 đồng, tổng cộng là 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng), tại phiên tòa hôm nay ông T thay đổi yêu cầu khởi kiện yêu cầu bà H phải trả số tiền 50.000.000 đồng thì bà H không đồng ý, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Văn C trình bày tại bản tự khai ngày 25/03/2024: Ngày 19/04/2023, ông Nguyễn Văn C và ông Nguyễn Tuy H1 có giới thiệu ông T mua lô đất của bà H thửa đất số 490, tờ bản đồ số 50; địa chỉ: Lô A phân khu B TĐC dọc hai bên tuyến đường H, xã H huyện H, diện tích thỏa thuận 150m². Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc ông Lê Văn T đã giao số tiền 50.000.000 đồng, số tiền còn lại 1.660.000.000 đồng ông T và bà H thỏa thuận sẽ giao khi thực hiện công chứng ngày 10/05/2023. Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng ông T nhiều lần tới thửa đất cho rằng bà H cùng với môi giới chỉ không đúng thửa đất thực, ông C chỉ là môi giới kết hợp với ông H1 nên vị trí thửa đất do bà H với ông H1 nắm biết vị trí và nắm quyền sử dụng đất, ông C không biết rõ vị trí. Ông H1 và bà H có đề nghị ông T nếu cho rằng sai vị trí thì liên hệ Ủy ban nhân dân xã H hoặc Trung tâm kỹ thuật thực hiện cắm mốc thửa đất để xác định vị trí thửa đất nhưng ông T không đồng ý và yêu cầu bên chủ đất phải xác nhận mới công chứng và hai bên chỉ nói miệng không có văn bản cụ thể sự việc sai lệch; ông C có nhận số tiền môi giới thửa đất của bà H là 5.000.000 đồng và thực hiện xong việc môi giới nên ông không biết quá trình các bên công chứng và chuyển nhượng thửa đất sau này như thế nào. Đối với yêu cầu khởi kiện của ông T yêu cầu bà H trả số tiền và phạt cọc tổng là 100.000.000 đồng thì ông C không có ý kiến gì, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trong trường hợp bà H đồng ý trả lại tiền cọc cho ông T thì ông C đồng ý trả lại số tiền 5.000.000 đồng cho bà H.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Tuy H1 vắng mặt trong quá trình tố tụng và không có ý kiến trình bày đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa hôm nay, đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng phát biểu:

* Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã được Tòa án cho thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự;

* Về quan điểm giải quyết vụ án: Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147; điểm b khoản 2 Điều 227; Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 117, 119, 328 và 405 của Bộ luật Dân sự, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận đơn yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông Lê Văn T về việc: “Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc” đối với bị đơn là bà Nguyễn Thị H về việc yêu cầu trả số số tiền 50.000.000 đồng.

Về án phí: Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án buộc ông Lê Văn T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa; ý kiến của Kiểm sát viên; Hội đồng xét xử xét thấy:

[1] Về pháp luật áp dụng: Căn cứ vào Hợp đồng đặt cọc ngày 19/04/2023 giữa bên bán (bên nhận đặt cọc) là bà Nguyễn Thị H với bên mua (bên đặt cọc) là ông Lê Văn T. Đây là hợp đồng đặt cọc được quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015; các bên có tranh chấp, ông Lê Văn T khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà Nguyễn Thị H phải trả số tiền đã nhận cọc và tiền phạt cọc. Vì vậy Tòa án xem xét áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải quyết vụ án.

[2] Về thẩm quyền: Bị đơn là bà Nguyễn Thị H có địa chỉ cư trú tại thôn P, xã H, huyện H, thành phố Đà Nẵng. Do đó, theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Hoà Vang, thành phố Đà Nẵng.

[3] Về thủ tục tố tụng:

[3.1] Tại phiên tòa hôm nay, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Tuy H1 và ông Nguyễn Văn C mặc dù đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do; Vì vậy, áp dụng điểm b khoản 2 Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án với sự vắng mặt của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông C và ông H1.

[3.2] Tại phiên tòa hôm nay, ông Lê Văn T thay đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện, ông chỉ yêu cầu bà Nguyễn Thị H phải trả số tiền 50.000.000 đồng mà ông đã đặt cọc, ông không yêu cầu bà H phải trả số tiền phạt cọc là 50.000.000 đồng. Hội đống xét xử xét thấy, việc thay đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện của ông T không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện nên căn cứ vào khoảm 1 Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử chấp nhận.

[4] Về nội dung: Vào ngày 19/04/2023 giữa bà Nguyễn Thị H và ông Lê Văn T có ký kết với nhau “Hợp đồng đặt cọc”, theo đó bà H là người nhận đặt cọc, ông Lê Văn T là người đặt cọc, bà ý bán cho bên B (ông T) nhà đất tại thửa đất số 490, tờ bản đồ số 50; địa chỉ thửa đất: Lô A, Phân khu B2-9 TĐC dọc hai bên tuyến đường H, xã H, huyện H, thành phố Đà Nẵng, diện tích 150m2. Thỏa thuận giá bán, chuyển nhượng: 1.710.000.000đ (Một tỷ bảy trăm mười triệu đồng). Bên B đặt cọc trước số tiền 50.000.000 đồng, số tiền còn lại: 1.660.000.000 đồng. Thời hạn đặt cọc, thanh toán: 20 ngày, kể từ ngày 19/04/2023 đến 18 giờ ngày 10/05/2023. Bên A nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với bên B làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất, Bên B phải giao đủ số tiền còn lại cho bên A; bên A bán đến công chứng, bên B trả phí sang tên. Thỏa thuận khác: Công chứng tại Văn phòng C1 (địa chỉ: F đường N, thành phố Đà Nẵng). Ngoài ra, các bên còn có cam kết chung là sau khi hợp đồng được ký kết, quá thời hạn nêu trên nếu bên A không bán, chuyển nhượng tài sản đặt cọc trên cho bên B thì bên A phải bồi thường gấp hai lần số tiền mà bên B đã đặt cọc cho bên A. Tổng số tiền hoàn trả và bồi thường là 100.000.000 đồng. Ngược lại nếu bên B không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc.

Tại phiên tòa hôm nay, ông Lê Văn T yêu cầu Tòa án buộc bà Nguyễn Thị H phải trả số tiền đã nhận cọc là 50.000.000 đồng.

Bà Nguyễn Thị H không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T, bà H cho rằng bà không vi phạm hợp đồng đặt cọc, ông T không thực hiện đúng cam kết Hợp đồng đặt cọc, không tiếp tục nhận chuyển nhượng nên ông T phải mất tiền đã đặt cọc.

[5] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì thấy: Bà Nguyễn Thị H là chủ sử dụng đất thuộc thửa đất số 490, tờ bản đồ số 50, diện tích 150m2; địa chỉ: Lô A phân khu B, khu tái định cư dọc hai bên tuyến đường H - H, xã H, huyện H theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CR 974617 do UBND huyện H cấp ngày 21/08/2019 đứng tên chủ sử dụng là ông Nguyễn Đức V; ngày 09/09/2022, bà Nguyễn Thị H được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện H chỉnh lý biến động đứng tên trong giấy chứng nhận. Căn cứ vào Hợp đồng đặt cọc ngày 19/04/2023 giữa ông T với bà H, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ được ghi trong hợp đồng đặt cọc mà các bên đã ký kết. Ông T cho rằng bà H cùng với ông H1 và ông C đã chỉ không đúng vị trí lô đất nên sau khi đặt cọc ông đã lên cắm mốc thì biết sai lệch không đúng với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phía trước lô đất có cống và trụ điện nên ông không tiếp tục nhận chuyển nhượng nữa và yêu cầu bà H trả lại tiền mà ông đã đặt cọc. Hội đồng xét xử xét thấy, lời trình bày của ông T là không có căn cứ, bởi lẽ, không có tài liệu chứng cứ nào thể hiện bà H cùng với ông H1 và ông C chỉ cho ông lô đất trống như ông đã trình bày, trong hợp đồng không có thỏa thuận là trước lô đất không có trụ điện hay cống, bà H không chấp nhận lời trình bày của ông T. Trong hợp đồng đặt cọc đã ghi rõ số thửa đất, số tờ bản đồ, diện tích; địa chỉ thửa đất, lẽ ra trước khi tiến hành đặt cọc ông T phải cùng với bà H liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để lập biên bản xác định cụ thể vị trí thửa đất mà bà H chuyển nhượng cho ông nhưng ông T không làm như vậy mà tiến hành đặt cọc nên ông phải chịu trách nhiệm về việc đặt cọc của mình.

Tòa án đã tiến hành cho ông T, bà H và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông H1 và ông C đối chất với nhau nhưng ông H1 và ông C vắng mặt không lý do, việc đối chất giữa ông T và bà H cũng không có căn cứ thể hiện bà H chỉ vị trí lô đất trống bên cạnh lô đất của bà H cho ông T như ông T trình bày, bà H không vi phạm vi phạm Hợp đồng đặt cọc nên yêu cầu khởi kiện của ông T là không có căn cứ để chấp nhận.

[6] Xét lời trình bày của bị đơn là bà Nguyễn Thị H thì thấy: Bà H là chủ sử dụng thửa đất nêu trên, bà có nhận số tiền ông T đặt cọc là 50.000.000 đồng để chuyển nhượng cho ông T, đến ngày công chứng bà H có nhắn tin cho ông T để ra công chứng nhưng ông T không ra công chứng để nhận chuyển nhượng thửa đất mà các bên đã ký kết trong Hợp đồng đặt cọc. Do ông T không nhận chuyển nhượng nên bà H đã xây dựng căn nhà 2 tầng + gác lửng trên đất, ông T là người vi phạm Hợp đồng đặt cọc nên phải mất số tiền 50.000.000 đồng như lời trình bày của bà H, phù hợp với quy định tại Hợp đồng đặt cọc mà các bên đã ký kết và phù hợp với Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015.

[7] Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: Do không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên nguyên đơn phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ theo quy định của pháp luật.

[8] Án phí dân sự sơ thẩm, do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu theo giá ngạch 50.000.000 đồng x 5% = 2.500.000 đồng; bị đơn là bà Nguyễn Thị H không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. [9] Xét đề nghị của vị đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa là có căn cứ, phù hợp với quy định của pháp luật nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147; Điều 157; điểm b khoản 2 Điều 227; khoản 1 Điều 244; Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Căn cứ vào các Điều 116, 117, 118, 119 và 328 của Bộ luật dân sự;

Tuyên xử:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông Lê Văn T về việc: “Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc” đối với bị đơn là bà Nguyễn Thị H.

1. Không chấp nhận yêu cầu của ông Lê Văn T về việc yêu cầu bà Nguyễn Thị H phải trả số tiền 50.000.000 đồng.

2. Án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ vào khoản 1, khoản 3 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

+ Buộc ông Lê Văn T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 2.500.000đ (hai triệu năm trăm nghìn đồng) nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 2.500.000 đồng ông T đã nộp theo biên lai thu số 0002706 ngày 25 tháng 10 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng. Ông Lê Văn T đã nộp đủ tiền án phí.

+ Do không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông Lê Văn T nên bị đơn là bà Nguyễn Thị H không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

3. Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: 3.000.000đ (ba triệu đồng) buộc ông Lê Văn T phải chịu (đã nộp và đã chi xong).

4. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn và bị đơn có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận hoặc niêm yết trích sao bản án.