Bản án 35/2024/DS-PT về tranh chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH SÓC TRĂNG

BẢN ÁN 35/2024/DS-PT NGÀY 29/01/2024 VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT

Ngày 29 tháng 01 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh S, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 296/2023/TTPT-DS ngày 20 tháng 11 năm 2023, về “Tranh chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 89/2023/DS-ST ngày 25 tháng 9 năm 2023 của Toà án nhân dân huyện Thạnh Trị, tỉnh S bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 368/2023/QĐ-PT ngày 14 tháng 12 năm 2023, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Trương Văn T, sinh ngày 01/01/1970, địa chỉ: Ấp B, xã V, huyện V, tỉnh B (có mặt).

- Bị đơn: Ông Nguyễn Văn D (tên gọi khác Lương Văn D1), sinh năm 1969, địa chỉ: Ấp A, xã V, huyện T, tỉnh S (có mặt).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1/ Bà Nguyễn Thị C (tên gọi khác Lương Thị T), sinh ngày 01/01/1960 (có mặt).

2/ Bà Lê Thị T1, sinh năm 1974 (có mặt).

3/ Ông Lương Văn V, sinh năm 1962 (vắng mặt).

Cùng địa chỉ: Ấp A, xã V, huyện T, tỉnh S.

4/ Bà Đặng Thị N, sinh ngày 01/01/1968, địa chỉ: Ấp B, xã V, huyện V, tỉnh B.

Người đại diện hợp pháp của bà N: Ông Trương Văn L - là nguyên đơn trong vụ án, đại diện theo văn bản ủy quyền ngày 05/9/2023 (có mặt).

5/ Anh Trương Công T2, sinh năm 1992 (có mặt).

6/ Chị Lương Như Ý, sinh năm 1992 (có mặt).

Cùng địa chỉ: ấp M, xã V, huyện H, tỉnh B.

- Người kháng cáo: Ông Nguyễn Văn D là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện đề ngày 20/6/2023, trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn ông Trương Văn L trình bày:

Vào năm 2015, ông nhận chuyển nhượng đất của ông Nguyễn Văn D và đã làm thủ tục đăng ký được cấp quyền sử dụng đất thửa số 539 diện tích 12.100m² và thửa số 540 diện tích 3.500m², tờ bản đồ số 15, tọa lạc ấp A, xã V, huyện T, tỉnh S theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CA 235871, 235867 của UBND huyện T cấp cho ông Trương Văn L. Giá chuyển nhượng đất là 24 lượng vàng 24K, tính giá vàng quy đổi và đã giao ông D nhận tiền tương ứng 24 lượng vàng, ông D đến UBND xã ký hợp đồng chuyển nhượng đúng quy định. Do không có điều kiện canh tác, ông đồng ý cho ông D thuê lại với giá 3.000.000 đồng/công tầm cấy, tổng tiền thuê đất là 36.000.000 đồng/năm. Đến năm 2021, ông D không trả tiền thuê, ông yêu cầu lấy lại đất chuyển nhượng cho người khác thì ông D hẹn đến năm sau cho ông D mua lại phần đất trên nhưng đến thời hạn ông D không có khả năng chuyển nhượng, ông yêu cầu lấy lại đất thì ông D đồng ý giao trả đất ở vị trí khác không đúng vị trí đất đã nhận chuyển nhượng. Ông có yêu cầu hòa giải cơ sở nhưng không thành nên khởi kiện yêu cầu Tòa án xem xét buộc ông D giao trả đất và tiền thuê đất. Ông yêu cầu ông D giao trả phần đất thửa số 539, diện tích 12.100m² và thửa số 540, diện tích 3.500m², tờ bản đồ số 5, tọa lạc ấp A, xã V, huyện T, tỉnh S và tiền thuê 02 năm là 60.000.000 đồng.

Theo đơn yêu cầu phản tố ngày 26/7/2023, quá trình giải quyết vụ án bị đơn ông Nguyễn Văn D trình bày:

Ông có chuyển nhượng đất ruộng cho ông Trương Văn L vào năm 2015, chuyển nhượng 12 công tầm cấy với giá 60.000.000 đồng/công. Sau khi thỏa thuận các bên đã ký kết hợp đồng tại UBND xã V, cùng với việc chuyển nhượng đất thì vợ chồng ông đồng thời thỏa thuận thuê lại đất đã chuyển nhượng để canh tác với giá 3.000.000 đồng/công tầm cấy nên không tiến hành giao nhận đất. Do có thỏa thuận thêm khi nào ông hoặc gia đình có điều kiện thì ông L sẽ cho chuộc lại, nên khi làm thủ tục không tiến hành đo đạc chỉ tiến hành tách quyền sử dụng trên hồ sơ đăng ký của ông trước đây. Đối với yêu cầu khởi kiện của ông L thì ông đồng ý giao trả quyền sử dụng đất đủ 12 công tầm cấy, gồm phần đất thửa số 539 do ông L đứng tên quyền sử dụng đất và phần đất thửa số 274 do ông đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông đã trả đủ tiền thuê đất hàng năm, nên không đồng ý đối với yêu cầu của ông L về tiền thuê đất. Phần đất thửa số 540 do ông L đứng tên được tách từ thửa đất số 273 của ông đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thực tế đây là đất của chị ông tên Nguyễn Thị c, do khi chuyển nhượng đất chỉ cắt trên giấy chứ không đo đạc nên ông yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với ông L ký ngày 18/6/2015 đối với phần đất thửa số 540, diện tích 3.500m² là vô hiệu.

Theo đơn yêu cầu độc lập ngày 27/7/2023, quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị C trình bày:

Phần đất ông L tranh chấp với ông D giáp lộ 3.500m² là của bà, khi cha chia đất cho bà và ông D có anh chị em trong gia đình biết, thửa đất của ai tự người đó quản lý. Sau khi cha mẹ mất, ông D cần tiền làm vốn nên bà đồng ý làm thủ tục cho ông D nhận đăng ký được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay tiền Ngân hàng. Việc cho ông D đứng tên quyền sử dụng đất là bà cho mượn, mục đích làm để ông D vay tiền và cố cho ông V cách đây khoảng 10 năm. Vào thời điểm ông D chuyển nhượng đất cho ông L thì bà không biết do họ không có đến đất đo đạc, bản thân ông D vẫn sử dụng đúng vị trí đất được chia cho đến khoảng thời gian trước ông L yêu cầu địa chính đo đất để giao nhận thì bà mới phát hiện việc chuyển nhượng đất của họ liên quan đến đất của bà. Bà yêu cầu công nhận cho bà quyền sử dụng đất có diện tích 3.500m², thửa đất số 540, tờ bản đồ số 15, tọa lạc ấp A, xã V, huyện T, tỉnh S và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 540 do ông Trương Văn T đứng tên.

Quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị T1 trình bày:

Bà và ông D vay tiền Ngân hàng đến hạn không có tiền trả, vợ chồng còn vay nợ ngoài của vợ chồng ông L nên đề nghị chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà N để lấy tiền trả nợ. Do đó việc ông D chuyển nhượng đất cho ông L là sự thật, sau khi chuyển nhượng có thuê lại đất canh tác nên không đo đạc giao nhận đất chỉ tách quyền sử dụng đất trên hồ sơ đăng ký trước đây của ông D. Đối với tiền thuê đã thanh toán hàng năm, bà đồng ý với ông D trình bày là không có nợ tiền thuê đất của ông L. Bà thống nhất với ý kiến ông D là giao trả phần đất cho ông T tại thửa đất số 539, còn thửa đất số 540 là của chị C nên thống nhất với ông D tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông D với ông L đối với phần đất này, đồng ý công nhận cho bà C phần đất theo yêu cầu.

Quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lương Văn V trình bày:

Ông nhận cố đất của ông D, qua đo đạc đất thuộc thửa 540 và 539 của ông L đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với phần đất cố, ông không yêu cầu giải quyết trong vụ án.

Quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trương Công T2 có ý kiến:

Ông và vợ là Lương Như Ý cùng với cha vợ Lương Văn V có cố đất của ông D tại ấp A, xã V, huyện L, tỉnh S. Đối với hợp đồng cầm cố này không yêu cầu giải quyết trong vụ án, ông D chuộc thì ông và gia đình ông đồng ý cho chuộc đất.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 89/2023/DS-ST ngày 25/9/2023, Tòa án nhân dân huyện Thạnh Trị, tỉnh S đã quyết định:

“Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trương Văn L đối với bị đơn ông Nguyễn Văn D.

Buộc Ông Nguyễn Văn D, bà Lê Thị T1, bà Nguyễn Thị C, ông Lương Văn V, anh Nguyễn Công T3 và chị Lương Như ý giao trả cho ông Trương Văn L phần đất thửa số 540, diện tích 3.828,7m² và thửa số 539, diện tích 12.307,8m², thuộc tờ bản đồ số 15, tọa lạc ấp A, xã V huyện T, tỉnh S do ông Trương Văn L tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CA 235871 ngày 05/8/2015 và CA 235867 ngày 18/8/2015.

Phần đất thửa số 540 có tứ cận (có sơ đồ kèm theo): Hướng đông giáp lộ đai, có số đo 4,52m + 36,98m; Hướng tây giáp thửa đất số 539, có số đo 7,43m + 36,59m; Hướng nam giáp thửa đất số 272 và 270, có số do 30,98m + 11,98m + 14,05m + 19,54m + 6,49m + 7,72m; Hướng bắc giáp thửa đất số 273, có số đo 86,70m.

Phần đất thửa số 539 có tứ cận (có sơ đồ kèm theo): Hướng đông giáp thửa đất số 540, có số đo 7,43m + 36,59m; Hướng tây giáp thửa đất số 275, có số đo 28,93m + 12,59m; Hướng nam giáp thửa đất số 269, 267 và 266, có số đo 30,95m + 18,50m + 27,93m + 24,78m + 38,56m + 47,73m + 23,61m + 38,06m + 18,10m + 20,88m + 23,61m; Hướng bắc giáp thửa đất số 274, có số đo 287,03m.

2. Buộc ông Trương Văn L trả giá trị quyền sử dụng đất chênh lệch cho ông Nguyễn Văn D là 31.047.453 đồng (ba mươi mốt triệu không trăm bốn mươi bảy nghìn bốn trăm năm mươi ba đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án cho đến khi thi hành xong, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền chậm thi hành án.

3. Đình chỉ yêu cầu của ông Trương Văn L về tiền thuê đất 60.000.000 đồng đối với ông Nguyễn Văn D.

4. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Văn D về tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng giữa ông với ông Trương Văn L xác lập ngày 18/6/2015 đối với phần đất thửa số 540, tờ bản đồ số 15, tọa lạc ấp A, xã V, huyện T, tỉnh S.

5. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Nguyễn Thị C về công nhận cho bà quyền sử dụng đất thửa 540, diện tích 3.828,7m², tờ bản đồ số 15, tọa lạc ấp A, xã V, huyện T, tỉnh S do ông Trương Văn L đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CA 235867, ngày 18/8/2015.” Ngoài ra, trong bản án còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 10/10/2023, ông Nguyễn Văn D có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng giao cho ông nhận phần đất dư có diện tích 536,5m² thuộc thửa 539 và 540, ông không nhận giá trị đất theo quyết định của bản án sơ thẩm .

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn không rút đơn khởi kiện, ông Nguyễn Văn D giữ nguyên đơn kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh S phát biểu ý kiến: về việc tuân thủ và chấp hành pháp luật tố tụng của người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm. Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của Nguyễn Văn D về việc nhận diện tích đất dư, tuy nhiên tại phiên tòa phúc thẩm ông L đồng ý nâng giá trị phần đất dư lên 60.000.000 đồng trả cho ông D để đảm bảo cho việc canh tác đất được thuận lợi, do vậy cần phải sửa bản án sơ thẩm về nội dung này.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Ông Trương Văn L yêu cầu ông Nguyễn Văn D và bà Lê Thị T1 giao trả thửa đất 539 và 540, tờ bản đồ số 15, tọa lạc ấp A, xã V, huyện T, tỉnh S. Hai thửa đất này, ông D và bà T1 đã chuyển nhượng cho ông L vào năm 2015 và ông đã được UBND huyện T, tỉnh S cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CA 235871 ngày 05/8/2015, CA 235867 ngày 18/8/2015.

[2] Theo kết quả đo đạc thực tế diện tích đất thửa số 539 và 540 của chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện T ghi nhận: Diện tích thửa đất thửa số 539 là 12.307,8m² và thửa 540 là 3.828,7m², so với diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đà cấp cho ông L thì thửa 539 dư 207,8m² và thửa 540 dư 328,7m². Cấp sơ thẩm giao cho ông L được quyền sử dụng 02 phần đất dư nêu trên và thanh toán cho ông D, bà T1 giá trị đất với số tiền là 31.047.453 đồng.

[3] Nay ông D kháng cáo yêu cầu giao cho ông được quyền sử dụng diện tích đất dư nêu trên, ông không nhận giá trị đất. Nhận thấy, hai thửa đất 539 và 540 giáp ranh nối liền nhau, mặt tiền giáp lộ đal nối dài ra phía sau hậu giáp thửa đất 275; vị trí phần đất dư của thửa 540 nằm ở phía sau hậu giáp ranh với thửa 539 và vị trí phần đất dư của thửa 539 nằm ở phía sau hậu giáp ranh với thửa đất 275; nếu giao cho ông D quyền sử dụng 02 phần đất dư này thì thửa đất 539 và 540 sẽ bị ngăn cách, không thuận tiện cho ông L canh tác. Đồng thời, diện tích đất dư 207,8m2 của thửa 539 là loại đất lúa và diện tích đất dư 328,7m² của thửa 540 là loại đất cây lâu năm, đều không đủ điều kiện về diện tích đế tách thửa giao quyền sử dụng đất cho ông D. Do vậy, cấp sơ thẩm giải quyết cho ông L được quyền sử dụng 02 phần đất dư nêu trên và thanh toán giá trị đất cho ông D, bà T1 là hợp lý và đúng quy định pháp luật, nên việc ông D kháng cáo yêu cầu được nhận hiện vật là chưa có cơ sở cấp phúc thẩm chấp nhận. Tuy nhiên tại phiên tòa phúc thẩm, ông L đồng ý nâng giá trị phần đất dư lên 60.000.000 đồng thanh toán cho ông D, để đảm bảo cho 02 thửa đất được liền ranh thuận tiện cho việc canh tác, như vậy hài hòa lợi ích của cả 02 bên, nên Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm về nội dung này.

[4] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận nội dung kháng cáo của ông Nguyễn Văn D. Chấp nhận đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh S là giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

[5] Các nội dung khác trong quyết định của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị nên Hội đồng xét xử phúc thẩm không đặt ra xem xét.

[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Văn D phải chịu án phí với số tiền 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng).

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội;

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Văn D về việc yêu cầu được nhận diện tích đất dư là: 207,8m² tại thửa 539 và 328,7m₂ tại thửa 540, cùng tờ bản đồ số 15, tọa lạc ấp A, xã V, huyện T, tỉnh S.

2. Sửa một phần bản án sơ thẩm 89/2023/DS-ST ngày 25/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Thạnh Trị, tỉnh S như sau: Buộc ông Trương Văn L có nghĩa vụ trả giá trị diện tích đất dư: 207,8m² tại thửa 539 và 328,7m² tại thửa 540 nêu trên cho ông Nguyễn Văn D và bà Lê Thị T1 với số tiền là 60.000.000 đồng (sáu mươi triệu đồng).

3. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

4. Án phí dân sự phúc thẩm: ông Nguyễn Văn D phải chịu với số tiền 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng) nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0008269 ngày 12/10/2023 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Thạnh Trị, tỉnh S.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kề từ ngày tuyên án.

6. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014