Bản án về tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng số 06/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH HÀ TĨNH

BẢN ÁN 06/2024/DS-PT NGÀY 19/02/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ MẶT BẰNG

Ngày 19 tháng 02 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Hà Tĩnh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 51/2023/TLPT-DS ngày 23/11/2023 về tranh chấp “Hợp đồng thuê mặt bằng”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 12/2023/DS-ST ngày 30/9/2023 của Tòa án nhân dân TP. Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 01/2024/QĐXX-PT ngày 05/01/2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 02/2024/QĐ-TA ngày 19/01/2024 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Lê Huy S, sinh năm 1974; Địa chỉ: Số H đường Q, thôn H, xã T, thành phố H, tỉnh Hà Tĩnh – Có mặt Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Võ Thị T - Công ty L thuộc Đoàn luật sư tỉnh H – Có mặt

2. Bị đơn: Ông Nguyễn Văn H, sinh năm 1981; Nơi thường trú: Thôn T, xã T, thành phố H, tỉnh Hà Tĩnh; Địa chỉ làm việc: Số H đường Q, thôn H, xã T, thành phố H, tỉnh Hà Tĩnh – Có mặt

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Bà Lê Thị H1, sinh năm 1975; Địa chỉ: Số H đường Q, thôn H, xã T, thành phố H, tỉnh Hà Tĩnh – Có mặt

- Bà Trần Thị H2, sinh năm 1987; Địa chỉ: Thôn T, xã T, thành phố H, tỉnh Hà Tĩnh – Có mặt

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo nội dung bản án dân sự sơ thẩm số 12/2023/DS-ST ngày 30/9/2023 của Tòa án nhân dân TP. Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh và các tài liệu có tại hồ sơ, vụ án có nội dung như sau:

Nguyên đơn ông Lê Huy S trình bày: Ngày 01/03/2021 ông Lê Huy S và ông Nguyễn Văn H ký kết hợp đồng thuê mặt bằng số 01/2021 với nội dung ông S cho ông H thuê mặt bằng có địa chỉ tại số H đường Q, thôn H, xã T, thành phố H, tỉnh Hà Tĩnh với tổng diện tích 84m2 (chiều dài 14m, chiều rộng 6m) để mở xưởng sữa chữa ô tô, thời hạn thuê là 5 năm kể từ ngày ký, sau khi hết hạn hợp đồng tùy theo thỏa thuận mà các bên có thể gia hạn hợp đồng hay không. Đến khoảng cuối tháng 10/2022 do nhu cầu muốn mở lối đi lại trên diện tích đất nói trên nên ông S muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Theo khoản 3.3 Điều 3 tại hợp đồng thuê mặt bằng: Trường hợp bên A lấy lại mặt bằng trước thời hạn thì bên A phải báo trước cho bên B 5 tháng, ông S đã ra thông báo lần 01 ngày 26/10/2022 về việc chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước thời hạn. Để đảm bảo quyền lợi của các bên thì ông S đề nghị ông Nguyễn Văn H phải giao trả mặt bằng cho ông S chậm nhất vào ngày 30/3/2023 (sau 5 tháng kề từ ngày thông báo chấm dứt hợp đồng). Sau khi nhận được thông báo, ông H đã không liên hệ với ông S để thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng và có hành vi đưa các thông tin sai sự thật lên mạng xã hội làm ảnh hưởng đến danh dự uy tín của ông S. Ngày 01/03/2023 ông S gửi thông báo lần 2 về việc hoàn trả mặt bằng chậm nhất vào ngày 30/3/2023. Đến ngày 30/3/2023, ông Nguyễn Văn H vẫn không dời dọn trả mặt bằng cho ông S. Ông Nguyễn Văn H đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền: chậm trả tiền 01 tháng theo chu kỳ thanh toán tiền thuê mặt bằng tại khoản 3.2 điều 3 của hợp đồng. Vì vậy, ông Lê Huy S đề nghị Tòa án tuyên bố chấm dứt hợp đồng cho thuê mặt bằng số 01/2021 ngày 01/03/2021, đề nghị ông Nguyễn Văn H dời dọn toàn bộ tài sản trên đất và trả lại mặt bằng ban đầu cho gia đình ông S và yêu cầu ông Nguyễn Văn H trả số tiền thuê mặt bằng là 2.500.000 đồng mỗi tháng theo giá thị trường tính từ ngày 01/03/2023 đến ngày xét xử sơ thẩm là 17.500.000 đồng.

Bị đơn ông Nguyễn Văn H trình bày: Ngày 01/03/2021 ông H có thuê của ông S mặt bằng để mở gara sửa ô tô và ký kết hợp đồng như ông S trình bày. Tại hợp đồng, về thời hạn hợp đồng ông S có ghi rõ: “Thời gian năm năm nhưng mà mười năm cũng nên nhưng mà chị H2 làm nhà thì phải báo trước mà thôi (ngoài ra các trường hợp khác là không được)”. Sau khi ký kết hợp đồng, ông H đã tiến hành san lấp mặt bằng, xây dựng nhà xưởng chi phí hết 100.000.000 đồng. Ông H đã trả cho ông S tiền thuê mặt bằng 2 năm từ ngày 01/03/2021 đến 01/03/2023 nhưng ngày 28/10/2022 ông H nhận được thông báo của ông S chấm dứt hợp đồng với lý do làm lối đi (thông báo 5 tháng sau tức là đến tháng 3/20220. Như vậy, là không đúng với thoả thuận trong hợp đồng vì ông S đã thoả thuận chỉ chấm dứt hợp đồng khi bà H2 em ông S làm nhà nên ông H không đồng ý. Từ đó đến nay ông H không kinh doanh tại đất cho thuê nữa nhưng chưa dời dọn nhà xưởng. Quá trình làm nhà xưởng ông H mua vật liệu làm nền nhà xưởng hết 10.330.000 đồng, tiền thuê thợ xây nền nhà hết 3.600.000 đồng, tiền mua tấm lợp (ngói sáng) hết 1.600.000 đồng, tiền công thợ hàn xì làm nhà xưởng hết 9.000.000 đồng, tiền tôn và sắt thép dựng nhà xưởng hết 22.734.000 đồng, ngoài ra còn một số chi phí khác. Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, do ông S vi phạm hợp đồng nên ông H đồng ý chấm dứt hợp đồng nhưng yêu cầu ông S phải bồi thường cho ông H số tiền san lấp mặt bằng, láng nền và tiền công xây dựng với số tiền 24.530.000 đồng, đồng thời yêu cầu ông S trả lại tiền thuê mặt bằng 4 tháng (từ 01/11/2022 đến ngày 01/3/2023) tương ứng 4.000.000 đồng ông H đã trả cho ông S mà bị ông S chấm dứt hợp đồng trước hạn; Còn tiền tôn và sắt ông H tháo dỡ mang về nên không yêu cầu bồi thường. Tổng cộng là 28.530.000 đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị H1 trình bày: Thống nhất với trình bày của nguyên đơn ông Lê Huy S và đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị H2 trình bày: Thống nhất với trình bày của bị đơn ông Nguyễn Văn H và đồng ý với quan điểm của bị đơn.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 12/2023/DS-ST ngày 30/9/2023 của TAND thị TP. Hà Tĩnh, Căn cứ các Điều 116, 117, 472, 422, 428, 429, 351, 360, 361, 419 Bộ luật Dân sự; khoản 2 Điều 92, khoản 1 Điều 147 Bộ luật Tố tụng Dân sự; khoản 1 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, xử: Tuyên bố Hợp đồng thuê mặt bằng số 01/2021 ngày 01/3/2021 giữa nguyên đơn ông Lê Huy S và bị đơn ông Nguyễn Văn H chấm dứt kể từ ngày 28/10/2022; Buộc nguyên đơn ông Lê Huy S phải thanh toán cho bị đơn ông Nguyễn Văn H số tiền 20.353.000 đồng; Buộc bị đơn ông Nguyễn Văn H phải dời dọn các công trình, tài sản trên đất và trả lại mặt bằng cho nguyên đơn ông Lê Huy S; Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn thanh toán tiền thuê mặt bằng 17.500.000 đồng.

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo. Ngày 02/10/2023 ông Lê Huy S kháng toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên nội dung đơn khởi kiện, nội dung kháng cáo.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh sau khi nhận xét về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán chủ tọa, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và các bên đương sự đã đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của của ông Lê Huy S. Giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 12/2023/DS-ST ngày 30/9/2023 của Toà án nhân dân TP. Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh.

Căn cứ vào các chứng cứ và tài liệu đã được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện tài liệu, chứng cứ, ý kiến của kiểm sát viên và những người tham gia tố tụng khác,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thủ tục tố tụng:

Kháng cáo của nguyên đơn ông Lê Huy S hợp lệ nên được chấp nhận xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

Ông Lê Huy S và bà Võ Thị T người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông S có đơn đề nghị Tòa án triệu tập những người làm chứng, đưa bà Lê Thị H3 tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án. HĐXX xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định đúng tư cách người tham gia tố tụng, các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thu thập đầy đủ, đúng trình tự theo quy định BLTTDS, đủ căn cứ để giải quyết vụ án một cách khách quan, toàn diện, đúng pháp luật, nên Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu của ông S, bà T. Tại phiên tòa bà T đề nghị Hội đồng xét xử tạm ngừng phiên tòa, căn cứ Điều 259, 304 Bộ luật tố tụng dân sự Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu của bà T.

Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn ông Lê Huy S có yêu cầu rút đơn khởi kiện, bị đơn ông Nguyễn Văn H không đồng ý, căn cứ điểm a khoản 1 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự Hội đồng xét xử không chấp nhận việc rút đơn khởi kiện của nguyên đơn.

[2] Xét nội dung kháng cáo của ông S, Hội đồng xét xử thấy rằng:

[2.1] Ông S cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm lấy lời khai của những người họ hàng thân thiết của bị đơn không đảm bảo khách quan, không xem xét toàn bộ hồ sơ khởi kiện, nội dung hợp đồng thuê mặt bằng số 01/2021, một số chứng cứ bị đơn cung cấp sau phiên họp công khai chứng cứ, hòa giải đây là chứng cứ giải mạo làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi ích hợp pháp của ông S. Quá trình giải quyết vụ án Tòa án chỉ đưa nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị H1, bà Trần Thị H2 tham gia tố tụng, nên ông S cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm lấy lời khai của những người họ hàng thân thiết của bị đơn không đảm bảo khách quan là không có căn cứ. Ông S cho rằng một số chứng cứ bị đơn cung cấp sau phiên họp công khai chứng cứ, hòa giải là chứng cứ giải mạo nhưng ông không yêu cầu Tòa án trưng cầu giám định, ông S không xuất trình chứng cứ chứng minh.

[2.2] Hợp đồng thuê mặt bằng số 01/2021 ngày 01/03/2021 giữa ông Lê Huy S và ông Nguyễn Văn H được xác lập trên cơ sở tự nguyện, có nội dung phù hợp quy định tại các Điều 116, 117, 472 của Bộ luật Dân sự nên đây là hợp đồng hợp pháp, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên, các bên phải có trách nhiệm thực hiện các thỏa thuận đã cam kết trong hợp đồng.

[2.3] Hợp đồng do ông S cung cấp có ghi thời hạn hợp đồng là 5 năm, Hợp đồng do ông H cung cấp có ghi: ”Thời gian năm năm nhưng mà mười năm cũng nên nhưng mà chị H2 làm nhà thì phải báo trước mà thôi (ngoài ra các trường hợp khác là không được). Ông S thừa nhận có ghi thêm dòng chữ trên vào hợp đồng cho thuê mặt bằng và hợp đồng giao cho ông H giữ, ông S đã nhận tiền thuê mặt bằng do ông H trả 02 năm tính từ ngày 01/3/2021 đến 01/3/2023. Như vậy, các bên đã thoả thuận thời hạn hợp đồng tối thiểu là 5 năm, hợp đồng chỉ chấm dứt trong trường hợp bà H2 (em ruột ông S) xây dựng nhà. Tại khoản 3.2 Điều 3 hợp đồng có ghi “nếu bên B chậm trả tiền thuê mặt bằng trong thời gian 1 tháng thì bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn và hai bên tiến hành thanh lý hợp dồng”. Như vậy, ngoài 2 trường hợp trên, các bên không có thỏa thuận trường hợp chấm dứt hợp đồng trước thời hạn khác.

[2.4] Ông S cho rằng tại khoản 3.3 Điều 3 của hợp đồng ghi: “Trường hợp bên A lấy lại mặt bằng trước thời hạn thì bên A phải báo trước cho bên B 5 tháng”. Ông S đã thông báo trước 5 tháng cho bên B nên được ông S được quyền chấm dứt hợp đồng là không có căn cứ. Đây là điều khoản quy định về thời hạn báo trước chứ không phải quy định về trường hợp được chấm dứt hợp đồng. Việc ông S thông báo chấm dứt hợp đồng trước thời hạn là đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ,vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.

[2.5] Bị đơn ông H đồng ý chấm dứt hợp đồng, yêu cầu nguyên đơn ông S phải bồi thường. Do đó, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc chấm dứt thực hiện hợp đồng nhưng buộc nguyên đơn phải bồi thường cho bị đơn. Buộc bị đơn phải dời dọn các công trình, tài sản trên đất trả lại mặt bằng cho nguyên đơn. Các khoản bồi thường mà bị đơn yêu cầu gồm chi phí san lấp mặt bằng, láng nền và tiền nhân công số tiền 24.530.000 đồng là các chi phí hợp lý nên được chấp nhận. Theo quy định tại khoản 3 Điều 428 Bộ luật Dân sự, hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bị đơn nhận được thông báo chấm dứt hợp đồng 28/10/2022, hợp đồng 2 bên thỏa thuận thuê thời hạn 5 năm, nhưng nguyên đơn đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời nên buộc nguyên đơn bồi thường cho bị đơn 2/3 chi phí: 24.530.000 đồng x 2/3 = 16.353.000 đồng. Ngày 26/10/2022 ông S thông báo lần 01 về việc chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước thời hạn cho ông H. Ngày 01/03/2023 ông S gửi thông báo lần 2 về việc hoàn trả mặt bằng chậm nhất vào ngày 30/3/2023. Tại phiên tòa ông H thừa nhận hiện nay trên phần đất ông H thuê của ông S vẫn còn mái che ông H chưa dời dọn. Do đó, trên thực tế ông hoan chưa trả lại mặt bằng cho ông S. Vì vậy, đối với số tiền thuê mặt bằng 4 tháng (12.000.000: 12 x 4 = 4.000.000 đồng) bị đơn đã trả nhưng bị thông báo chấm dứt trước hạn, bị đơn yêu cầu ông S trả lại là không có căn cứ nên không được chấp nhận.

[2.6] Ông S yêu cầu ông H trả số tiền thuê mặt bằng là 2.500.000 đồng mỗi tháng theo giá thị trường tính từ ngày 01/03/2023 đến khi trả lại mặt bằng. Tại hợp đồng các bên thỏa thuận giá thuê năm đầu tiền 11.000.000đ/năm, năm thứ hai là 12.000.000 đồng/năm, năm thứ 3 hai bên thỏa thuận lại giá thuê theo giá thị trường. Tuy nhiên, ông S thông báo chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Bị đơn đã trả tiền thuê nhà 2 năm. Vì vậy, nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả tiền thuê mặt bằng từ ngày 01/3/2023 đến ngày xét xử sơ thẩm 17.500.000 đồng (sau 2 năm) là không có căn cứ nên không được chấp nhận.

[2.7] Từ những phân tích trên, chấp nhận một phần kháng cáo của ông Lê Huy S sửa bản án dân sự sơ thẩm 12/2023/DS-ST ngày 30/9/2023 của Tòa án nhân dân TP. Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh.

[2.8] Về án phí dân sự sơ thẩm: Theo quy định tại khoản 1 Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 1 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, nguyên đơn không được Tòa án chấp nhận yêu cầu buộc bị đơn trả số tiền 17.500.000 đồng và bị Tòa án buộc bồi thường cho bị đơn số tiền 16.353.000 đồng nên buộc nguyên đơn phải chịu 1.692.650 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Tòa án chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên bố chấm dứt hợp đồng và không chấp nhận yêu cầu của bị đơn yêu cầu nguyên đơn bồi thường số tiền 12.177.000 đồng nên phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm không giá ngạch và 608.850 đồng án phí giá ngạch.

[2.9] Về án phí dân sự phúc thẩm: Căn cứ khoản 2 Điều 148 BLTTDS; khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326 ông Lê Huy S không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự, chấp nhận một phần kháng cáo của ông Lê Huy S. Sửa bản án dân sự sơ thẩm 12/2023/DS- ST ngày 30/9/2023 của Tòa án nhân dân TP. Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh.

Căn cứ các Điều 116, 117, 472, 422, 428, 429, 351, 360, 361, 419 Bộ luật Dân sự; khoản 2 Điều 92, khoản 1 Điều 147, khoản 2 Điều 148 Bộ luật Tố tụng Dân sự; khoản 1 Điều 26, khoản 2 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, xử:

1. Tuyên bố Hợp đồng thuê mặt bằng số 01/2021 ngày 01/3/2021 giữa nguyên đơn ông Lê Huy S và bị đơn ông Nguyễn Văn H chấm dứt kể từ ngày 01/3/2023.

2. Buộc nguyên đơn ông Lê Huy S phải thanh toán cho bị đơn ông Nguyễn Văn H số tiền 16.353.000 đồng.

3. Buộc bị đơn ông Nguyễn Văn H phải dời dọn các công trình, tài sản trên đất và trả lại mặt bằng cho nguyên đơn ông Lê Huy S.

4. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn thanh toán tiền thuê mặt bằng 17.500.000 đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn đề nghị thi hành án, người thi hành án không tự nguyện thi hành thì phải chịu lãi đối với số tiền chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật dân sự; Nếu không có thỏa thuận thì được thực hiện theo khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.

5. Về án phí sơ thẩm: Buộc ông Lê Huy S phải chịu 1.692.650 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí ông S đã nộp theo biên lai thu tiền số 0001254 ngày 10 tháng 7 năm 2023 tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh được trừ vào số tiền án phí dân sự ông Lê Huy S phải nộp. Buộc bị đơn ông Nguyễn Văn H phải chịu 908.850 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

6. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Lê Huy S không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Số tiền 300.000đ tạm ứng án phí ông S đã nộp theo biên lai số 001291 ngày 16/10/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự TP. Hà Tĩnh được trừ vào số tiền án phí dân sự ông Lê Huy S phải nộp.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.