Bản án về tranh chấp hợp đồng thuê Ki ốt số 150/2024/DS-ST

TOÀ ÁN NHÂN DÂN QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

BẢN ÁN 150/2024/DS-ST NGÀY 26/08/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ KI ỐT

Ngày 26 tháng 8 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân quận Long Biên, Thành phố Hà Nội xét xử công khai sơ thẩm vụ án dân sự thụ lý số 88/2024/TLST- DS ngày 16/4/2024 về việc "Tranh chấp hợp đồng thuê Ki ốt" theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 56/2024/QĐXXST-DS ngày 08 tháng 7 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 72/2024/QĐST-DS ngày 31 tháng 7 năm 2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Công ty TNHH một thành viên dịch vụ N.

Địa chỉ: Số 1 đường N, phường Đ, quận H, Thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Thiều Hữu H – Giám đốc.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Chiến T (Có mặt).

(Văn bản ủy quyền số 234/UQ-HUDS ngày 22/4/2024)

2. Bị đơn: Ông Đặng Ngọc T Địa chỉ: Số 8 phố L, phường T, quận H, Thành phố Hà Nội (Vắng mặt).

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội Địa chỉ: Số xx phố Lê Lai, quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội (Vắng mặt).

Tổng công ty đầu tư phát triển N

Địa chỉ: Toà nhà HUD Tower, số 37 đường L, phường N, quận T, Thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Đỗ Hoài Đ – Tổng giám đốc.

Người đại diện theo uỷ quyền: Ông Trịnh Phú C (Có mặt).

(Văn bản uỷ quyền số 1680/UQ-HUD ngày 03/6/2024)

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, đơn khởi kiện bổ sung, bản tự khai và các lời khai tiếp theo, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Tổng công ty đầu tư phát triển N được giao là chủ đầu tư xây dựng khu đô thị V tại Quyết định số 3819/QĐ-UB ngày 18/6/2004 của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội.

Công ty TNHH một thành viên dịch vụ N được giao quản lý, khai thác tài sản Nhà nước là các Ki ốt tầng 1 các chung cư tại khu đô thị Việt Hưng.

Ngày 01/5/2009 Công ty N ký hợp đồng cho thuê Ki ốt số 123/09/HĐTKÔ với ông Đặng Ngọc T. Theo hợp đồng, Công ty N cho ông T thuê Ki ốt số 02, nhà chung cư K1, khu đô thị V, quận Long Biên, Thành phố Hà Nội. Diện tích thuê ban đầu là 29m2, sau điều chỉnh lên 35m2; Thời hạn thuê từ ngày 01/5/2009 đến hết ngày 15/3/2012; Giá thuê ban đầu 50.000 đồng/m2/tháng.

Sau đó hai bên ký các phụ lục hợp đồng về việc điều chỉnh đơn giá thuê hàng tháng và diện tích thuê. Sau khi hết thời hạn thuê, hai bên không ký hợp đồng mới tuy nhiên ông T vẫn tiếp tục sử dụng trái phép mặt bằng Ki ốt. Công ty N đã nhiều lần yêu cầu ông T thanh toán tiền thuê, bàn giao mặt bằng nhưng ông T không thực hiện.

HUDS yêu cầu Toà án giải quyết:

- Buộc ông Đặng Ngọc T phải di dời tài sản (nếu có) và trả lại mặt bằng Ki ốt số 2 tầng 1, chung cư K1 Khu đô thị V;

- Bồi thường cho Công ty N số tiền sử dụng trái phép Ki ốt số 2, tầng 1, chung cư K1 Khu đô thị V tạm tính từ ngày 01/6/2016 đến ngày 31/7/2020 là 261.486.533 đồng;

- Số tiền bồi thường sẽ tính tiếp kể từ ngày 01/8/2020 cho đến ngày xét xử cộng với lãi suất chậm trả thi hành án (Nếu có).

- Sau ngày xét xử sơ thẩm, bị đơn vẫn phải bồi thường cho Công ty N số tiền phát sinh do chậm thực hiện nghĩa vụ trả lại tài sản thuê cho đến ngày Công ty N thu hồi xong mặt bằng Ki ốt số 02, tầng 1, chung cư K1 Khu đô thị V.

Trường hợp bản án đã có hiệu lực pháp luật mà bị đơn chậm thi hành án thì bị đơn phải trả số tiền lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả tính đến ngày Công ty N thu hồi xong mặt bằng Ki ốt số 02, tầng 1, chung cư K1 Khu đô thị V. Lãi suất phát sinh do chậm thi hành án được xác định theo quy định của pháp luật.

Tại bản tự khai, người đại diện theo uỷ quyền của Tổng công ty N trình bày: Hợp đồng thuê Ki ốt đã hết hạn, các bên không ký hợp đồng mới nhưng bị đơn vẫn sử dụng trái phép Ki ốt. Nguyên đơn khởi kiện là có cơ sở, đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa:

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn xin rút yêu cầu buộc ông T phải thanh toán số tiền lãi chậm trả trên số tiền phải thanh toán do sử dụng trái phép mặt bằng Ki ốt.

Yêu cầu Toà án giải quyết:

- Buộc ông Đặng Ngọc T phải di dời tài sản và trả lại mặt bằng Ki ốt số 2 tầng 1, chung cư K1 Khu đô thị V;

- Bồi thường số tiền sử dụng trái phép Ki ốt số 2, tầng 1, chung cư K1 Khu đô thị V tạm tính từ ngày 01/6/2016 đến ngày 26/8/2024 là 437.439.225 đồng;

- Sau ngày xét xử sơ thẩm, bị đơn vẫn phải bồi thường cho Công ty N số tiền phát sinh do chậm thực hiện nghĩa vụ trả lại tài sản thuê cho đến ngày HUDS thu hồi xong mặt bằng Ki ốt số 02, tầng 1, chung cư K1 Khu đô thị V. Trường hợp bản án đã có hiệu lực pháp luật mà bị đơn chậm thi hành án thì bị đơn phải trả số tiền lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả tính đến ngày Công ty N thu hồi xong mặt bằng Ki ốt số 02, tầng 1, chung cư K1 Khu đô thị V. Lãi suát phát sinh do chậm thi hành án được xác định theo quy định của pháp luật.

Đại diện theo uỷ quyền của Tổng công ty N vẫn giữ nguyên ý kiến như đã trình bày trong quá trình giải quyết vụ án.

Bị đơn vắng mặt lần thứ hai tại phiên toà.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Long Biên phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử; việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước khi Hội đồng xét xử nghị án đảm bảo thẩm quyền và xác định đúng quan hệ tranh chấp.

Về nội dung: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Buộc bị đơn phải trả lại Ki ốt và thanh toán cho nguyên đơn số tiền sử dụng Ki ốt từ ngày 01/6/2016 đến ngày 26/8/2024 là 437.439.225 đồng.

Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu của nguyên đơn đã rút tại phiên toà.

Không chấp nhận yêu cầu buộc bị đơn phải thanh toán số tiền sử dụng Ki ốt phát sinh sau ngày 26/8/2024.

Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm trên số tiền phải thanh toán. Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu không được chấp nhận.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử thấy:

[1] Về tố tụng: Đây là vụ án tranh chấp hợp đồng thuê Ki ốt được quy định tại Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự, nơi thực hiện hợp đồng tại quận Long Biên, Thành phố Hà Nội. Theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 40 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân quận Long Biên.

Tòa án đã tiến hành tống đạt, niêm yết các văn bản tố tụng đối với bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nhưng bị đơn vắng mặt tại phiên tòa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có đơn đề nghị xử vắng mặt. Hội đồng xét xử căn cứ Điều 227, Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự, vẫn tiến hành xét xử vụ án.

[2] Về yêu cầu trả lại mặt bằng Ki ốt:

Theo Quyết định số 3819/QĐ-UB ngày 18/6/2004 của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội về việc thu hồi 1.980.233m2 đất tại các phường Việt Hưng, Giang Biên, Thượng Thanh, Đức Giang giao cho Tổng HUD để đầu tư xây dựng khu đô thị mới Việt Hưng.

Công ty N được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh với các ngành nghề: Kinh doanh bất động sản, kinh doanh phát triển nhà, khu đô thị và khu công nghiệp, cung cấp các dịch vụ nhà ở cao tầng, quản lý khu công cộng trong nhà chung cư, khai thác các dịch vụ Ki ốt … Sau khi hoàn thành xây dựng dự án và đưa vào sử dụng khu đô thị mới Việt hưng, Tổng công ty N đã giao cho Công ty N quản lý, vận hành các chung cư bao gồm quản lý và cho thuê Ki ốt theo Hợp đồng số 114/HĐKT-TCT ngày 14/11/2006 và văn bản số 2836/HUD-PCTT ngày 12/9/2019. Do đó Công ty N đã ký hợp đồng thuê Ki ốt số 02 chung cư K1 khu đô thị Việt Hưng với ông Đặng Ngọc T.

Theo hợp đồng cho thuê Ki ốt số 123/09/HĐTKÔ ngày 01/5/2009 Công ty N cho ông Tuyến thuê Ki ốt số 02, nhà chung cư K1, khu đô thị V, quận Long Biên, Thành phố Hà Nội. Diện tích thuê ban đầu là 29m2, sau điều chỉnh lên 35m2; Thời hạn thuê từ ngày 01/5/2009 đến hết ngày 15/3/2013. Sau khi hết hạn hợp đồng, hai bên không gia hạn hợp đồng, không ký hợp đồng thuê mới nên xác định hợp đồng thuê Ki ốt giữa HUDS và ông T đã chấm dứt. Công ty N đã nhiều lần yêu cầu ông T bàn giao Ki ốt nhưng ông Tuyến không thực hiện mà vẫn tiếp tục sử dụng. Do đó yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải di dời tài sản (nếu có) và bàn giao mặt bằng Ki ốt là phù hợp với quy định tại Điều 256 Bộ luật dân sự năm 2005 nên được chấp nhận.

[3] Về yêu cầu thanh toán số tiền thuê Ki ốt và bồi thường thiệt hại tương ứng với số tiền sử dụng Ki ốt từ ngày 01/6/2016:

Hợp đồng thuê Ki ốt đã hết hạn và hai bên không ký hợp đồng thuê mới nhưng bị đơn vẫn tiếp tục sử dụng mà không trả lại tài sản thuê đã gây thiệt hại cho nguyên đơn do không bàn giao được mặt bằng cho Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội để kinh doanh khai thác, do đó cần buộc bị đơn phải thanh toán số tiền thuê Ki ốt và bồi thường thiệt hại tương ứng với tiền thuê mặt bằng đến ngày xét xử.

[4] Về diện tích Ki ốt: Theo hợp đồng, diện tích thuê ban đầu là 29m2, sau điều chỉnh lên 35m2, sau đó Công ty N đã đo đạc lại và xác định diện tích Ki ốt là 31,3m2 để làm cơ sở tính tiền thuê. Việc điều chỉnh giảm diện tích thuê có lợi cho bị đơn nên ghi nhận sự tự nguyện của Công ty N.

[5] Về đơn giá để truy thu tiền thuê: Công ty N căn cứ vào đơn giá tại Phụ lục kèm theo văn bản số 462/UBND-ĐT ngày 17/02/2021 của UBND thành phố Hà Nội để làm cơ sở truy thu tiền thuê kiốt, theo đó giá thuê kiốt là 141.359 đồng/m2/tháng, đơn giá này đã được UBND Thành phố tham khảo trên cơ sở Chứng thư số 72201/CT-VVGC/BAN5 ngày 22/7/2020 của Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam. Do vậy, Công ty Công ty N thực hiện việc áp giá truy thu theo văn bản số 462/UBND-ĐT ngày 17/02/2021 của UBND thành phố Hà Nội là có cơ sở.

[6] Về số tiền truy thu: Công ty N yêu cầu Toà án buộc ông T phải trả số tiền tính từ ngày 01/06/2016 đến ngày 26/8/2024 là 437.439.225 đồng là có căn cứ nên được chấp nhận.

[7] Về yêu cầu buộc bị đơn phải bồi thường số tiền phát sinh sau ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thu hồi xong mặt bằng Ki ốt: Xét thấy trách nhiệm bù đắp tổn thất vật chất thực tế thành tiền do bên vi phạm gây ra. Tuy nhiên sau ngày xét xử chưa có tổn thất thực tế nên không có căn cứ chấp nhận yêu cầu này của nguyên đơn.

Để đảm bảo quyền lợi của người được thi hành án, cần áp dụng Điều 357, 468 Bộ luật dân sự năm 2015 để tính lãi suất trong thời gian chậm thi hành án.

[8] Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm trên số tiền phải thanh toán.

Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu không được chấp nhận.

Các đương sự có quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm g khoản 1 Điều 40; Điều 146, 147, 227, 228, 271, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 256, 305, 401, 402, 490 Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 280, 357, 468 Bộ luật dân sự năm 2015; Nghị quyết  326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc Hội quy định về án phí, lệ phí Toà án.

Xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH một thành viên dịch vụ N đối với ông Đặng Ngọc T.

Buộc ông Đặng Ngọc T phải di dời tài sản ra khỏi Ki ốt, trả lại mặt bằng Ki ốt số 02, nhà chung cư K1, khu đô thị V, quận Long Biên, Thành phố Hà Nội cho Công ty TNHH một thành viên dịch vụ N.

Buộc ông Đặng Ngọc T phải thanh toán tiền sử dụng Ki ốt số 02, nhà chung cư K1, khu đô thị V, quận Long Biên, Thành phố Hà Nội từ ngày 01/6/2016 đến ngày 26/8/2024 cho Công ty TNHH một thành viên dịch vụ N với số tiền là 437.439.225 (Bốn trăm ba mươi bảy triệu bốn trăm ba mươi chín ngàn hai trăm hai mươi lăm) đồng.

Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu nguyên đơn đã rút tại phiên toà.

Không chấp nhận yêu cầu buộc bị đơn phải bồi thường số tiền phát sinh sau ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thu hồi xong mặt bằng Ki ốt của nguyên đơn.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.

Ông Đặng Ngọc T phải chịu 11.497.569 (Mười một triệu bốn trăm chín mươi bảy ngàn năm trăm sáu mươi chín) đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Công ty TNHH một thành viên dịch vụ N phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 6.537.000 (Sáu triệu năm trăm ba mươi bảy ngàn) đồng đã nộp tại biên lai số 18635 ngày 10/4/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Long Biên. Công ty TNHH một thành viên dịch vụ N được nhận lại 6.237.000 (Sáu triệu hai trăm ba mươi bảy ngàn) đồng.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Đương sự có mặt tại phiên toà có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

Đương sự vắng mặt tại phiên toà có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày được tống đạt bản án hoặc bản án được niêm yết.