Bản án 110/2022/DS-ST về tranh chấp hợp đồng thuê đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN KRÔNG PẮC, TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 110/2022/DS-ST NGÀY 29/09/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT

Ngày 29 tháng 9 năm 2022, tại trụ sở Tòa án huyện K, tỉnh Đắk Lắk xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 35/2020/TLST-DS ngày 11 tháng 02 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê đất”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 108/2022/QĐST-DS ngày 22 tháng 8 năm 2022, Quyết định hoãn phiên tòa số: 62/2022/QĐST-DS ngày 09 tháng 9 năm 2022, giữa:

1.Nguyên đơn: Ông Lương Văn D, sinh năm 1977.

Địa chỉ: Thôn P 3, xã E, huyện K, tỉnh Đắk Lắk (Có mặt).

2.Bị đơn: Ông Y Đ Ayun, sinh năm 1962 và bà Đoàn Thị B, sinh năm 1962.

Địa chỉ: Buôn P A, xã E, huyện K, tỉnh Đắk Lắk (Vắng mặt).

2.Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

+Chị Đoàn Thị Thu H, sinh năm 1988. Địa chỉ: Tổ 4, khối 3, thị trấn K, huyện K1, tỉnh Đắk Lắk (Vắng mặt).

+Anh Y N Niê, sinh năm 1992 và chị H’N Byă, sinh năm 1994. Địa chỉ: Buôn P A, xã E, huyện K, tỉnh Đắk Lắk (Vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

1.Trong bản tự khai, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn anh Lương Văn D trình bày:

Ngày 11/12/1999 tôi có thuê 01 thửa đất có diện tích 4.070m2 của vợ chồng ông Y Đ Ayun và bà Đoàn Thị B theo hợp đồng đất màu thời hạn 20 năm, theo hợp đồng tôi có quyền canh tác, sử dụng diện tích đất này từ ngày 11/12/1999 đến ngày 11/12/2020, giá trị hợp đồng thuê là 12.000.000 đồng. Ngày 06/01/2000 tôi đã giao đủ số tiền thuê cho vợ chồng ông Y Đ và bà Bông. Sau khi nhận thửa đất trên tôi đã canh tác và trồng 450 cây cà phê, tôi sử dụng ổn định diện tích đất này từ khi ký hợp đồng cho đến nay không ai có ý kiến hay tranh chấp gì.

Đến ngày 12/01/2020, tôi đến rẫy để tưới cà phê thì phát hiện 20 cây cà phê trong rẫy bị chặt bỏ, tôi đã báo với Ban tự quản của Buôn P A, xã E, huyện K thì mới biết được diện tích đất tôi đang canh tác đã được ông Y Đ Ayun và bà Đoàn Thị B tặng cho con gái là chị Đoàn Thị Thu H, sau đó chị Đoàn Thị Thu H đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất cùng toàn bộ 450 cà phê 19 năm tuổi của tôi cho vợ chồng chị H’N Byă và anh Y N Niê. Việc vợ chồng ông Y Đ Ayun và bà Đoàn Thị B tặng cho chị Hồng và chị Hồng chuyển nhượng đất cho vợ chồng chị H’N Byă và anh Y N Niê tôi đều không được thông báo và hay biết gì. Như vậy hành vi của ông Y Đ Ayun và bà Đoàn Thị B là ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của tôi, mặc dù tôi đã tìm gặp ông Y Đ Ayun và bà Đoàn Thị B để thương lượng giải quyết nhưng cả 2 đều không chấp nhận và cố tình lảng tránh.

Vì vậy tôi làm đơn khởi kiện, đề nghị Tòa án giải quyết buộc ông Y Đ Ayun và bà Đoàn Thị B phải bồi thường cho tôi tổng số tiền là 40.600.000 đồng, các khoản tiền gồm:

-Thu nhập 01 năm bị mất đối với diện tích đất cà phê nêu trên là: 1.000kg (trung bình cà phê thu hoạch) x 30.600 đồng/kg cà phê = 30.600.000 đồng.

-Giá trị 450 cây cà phê khoảng 10.000.000 đồng.

Tôi đồng ý với kết quả định giá của Tòa án và không đề nghị định giá đối với 02 cây muồng tôi đã trồng trên đất. Cây muồng này tôi và anh Y N Niê (là người đang sử dụng đất) sẽ tự thỏa thuận, xử lý với nhau.

Ngoài ra tôi không có yêu cầu nào khác. Đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

2.Trong bản tự khai bị đơn bà Đoàn Thị B trình bày:

Tôi và ông Y Đ Ayun trước đây là vợ chồng, còn anh Lương Văn D là cháu gọi tôi bằng dì. Trước đây ông Y Đ có lô đất là 4070 m2 tại buôn P A, xã E, huyện K, Đắk Lắk, đây là lô đất riêng Y Đem. Theo tôi được biết ngày 11 tháng 12 năm 1999 ông Y Đ có thỏa thuận cho ông Lương Văn D thuê thửa đất trên trong thời hạn 20 năm. Đến năm 2016 thửa đất trên được Ủy ban nhân dân huyện K cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số C Đ342500 ngày 28/12/2016 cho hộ ông Y Đ Ayun và Đoàn Thị B. Đến ngày 29/5/2017 tôi và ông Y Đ làm thủ tục tặng cho thửa đất trên cho con gái tôi là Đoàn Thị Thu H. Tháng 9 năm 2019, con gái tôi là Đoàn Thị Thu H bán thửa đất trên cho anh Y N Niê và chị H Neo Byă. Ngày 20 tháng 01 năm 2020, anh Lương Văn D có báo lên UBND xã E, có mời tôi lên làm việc tuy nhiên tại buổi làm việc tôi không có mặt do công việc bận rộn ở xa. Đối với thửa đất trên ông Y Đ Ayun làm hợp đồng cho ông D thuê tôi không biết vì do mâu thuẫn vợ chồng nên vợ chồng tôi đã ly thân từ đó, việc làm của ông Y Đ tôi không hề biết. Nay anh Lương Văn D làm đơn khởi kiện yêu cầu tôi và ông Y Đ phải bồi thường số tiền 40.600.000 đồng thì tôi không đồng ý. Đề nghị tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

3.Trong bản tự khai người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Đoàn Thị Thu H trình bày:

Ông Y Đ Ayun và bà Đoàn Thị B là bố mẹ ruột của tôi, còn anh Lương Văn D là anh họ của tôi (mẹ tôi là dì ruột của anh Dũng). Trước đây ba tôi là ông Y Đ Ayun có một thửa đất có diện tích là 4070m² tọa lạc tại buôn P A, xã E, huyện K, Đắk Lắk. Đến ngày 25/9/2017 bố mẹ tôi là Y Đ Ayun và bà Đoàn Thị B làm thủ tục tặng cho tôi thửa đất trên và đã được Ủy ban nhân dân huyện K cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi. Đến ngày 09 tháng 9 năm 2019 tôi lại tiếp tục bán thửa đất nói trên cho vợ chồng chị H Neo Byă và anh Y N Niê tại buôn P A, xã E, huyện K, Đắk Lắk với số tiền là 200.000.000 đồng, tôi đã nhận đủ tiền trên. Khi làm hợp đồng với vợ chồng anh Y N và chị H’ N thì mẹ tôi là bà Đoàn Thị B dẫn vợ chồng anh Y N và chị H’N đi xem đất. Tôi có nói là thửa đất trên đang cho anh Lương Văn D thuê thời hạn là 20 năm, tôi có bảo vợ chồng anh Y N và chị H’N là sang tháng 01/2020 thì mới nhận đất để canh tác. Theo tôi hợp đồng thuê đất có thời hạn là 20 năm tức là từ năm 1999 đến năm 2019 là đủ 20 năm, do đó tôi mới bán cho anh Y N và chị H’N. Nay anh Lương Văn D khởi kiện yêu cầu ông Y Đ Ayun và bà Đoàn Thị B phải trả số tiền thiệt hại là 40.600.000 đồng thì tôi đề nghị tòa án xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.

4.Trong bản tự khai, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan chị H’N Byă và anh Y N Niê trình bày:

Vợ chồng chúng tôi là người cùng buôn với vợ chồng ông Y Đ Ayun và bà Đoàn Thị B. Vào ngày 04/9/2019 vợ chồng tôi có nhận chuyển nhượng của chị Đoàn Thị Thu H (con gái của ông Y Đ và bà Đoàn Thị B) 01 thửa đất có diện tích 4.070m2, thuộc thửa đất số 42, tờ bản đồ số 34, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CĐ 342500 do UBND huyện Krông Pắc cấp cho hộ ông Y Đ và bà Đoàn Thị B ngày 28/12/2016 (vợ chồng ông Y Đ và bà Đoàn Thị B tặng cho chị Đoàn Thị Thu H ngày 29/5/2017). Khi nhận chuyển nhượng vợ chồng tôi không biết việc vợ chồng ông Y Đ và bà Đoàn Thị B đã cho anh Lương Văn D thuê đất và canh tác trên diện tích đất này, sau khi nhận chuyển nhượng và thanh toán toàn bộ số tiền 200.000.000 đồng, vợ chồng tôi đã chặt bỏ 12 cây cà phê đã già và hư hỏng. Do cần vốn làm ăn nên vợ chồng tôi đã vay vốn ngân hàng và thế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng. Sau khi gặp anh Lương Văn D và được Ban tự quản Buôn Puăn mời đến làm việc để giải quyết tranh chấp vợ chồng tôi mới biết thực trạng sử dụng của diện tích đất trên.

Việc anh Lương Văn D tranh chấp và khởi kiện vợ chồng ông Y Đ và bà Đoàn Thị B như thế nào chúng tôi không có ý kiến gì và không liên quan, vì chúng tôi đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Chúng tôi đề nghị Tòa án giài quyết vụ án đúng theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho tất cả các đương sự trong vụ án.

Trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn ông Y Đ Ayun vắng mặt.

Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Krông Pắc, tỉnh Đắk Lắk tại phiên tòa:

- Về tố tụng: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán và của Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đầy đủ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Nguyên đơn thực hiện đúng quy định tại Điều 70,71 Bộ luật tố tụng dân sự; Bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan chưa thực hiện đúng quy định tại Điều 70,72 Bộ luật tố tụng dân sự - Về nội dung: Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 139, Điều 146, Điều 716 Bộ luật dân sự 1995; Căn cứ Điều 78 Luật đất đai 1993;

Căn cứ Điều 12, 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và Lệ phí Tòa án.

Đề nghị Hội đồng xét xử xem xét quyết định:

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Buộc bị đơn ông Y Đ và bà Đoàn Thị B phải trả lại giá trị tài sản trên đất cho ông Lương Văn D là 153.089.600 đồng.

Buộc bị đơn ông Y Đ và bà Đoàn Thị B phải trả lại giá trị cà phê cho ông Lương Văn D là 30.600.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp: Đây là“Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại Điều 26, khoản 1 Điều 35; khoản 1 Điều 39; Điều 184 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về thủ tục tố tụng: Bị đơn ông Y Đ Ayun và bà Đoàn Thị B, Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan chị Đoàn Thị Thu H, anh Y N Niê, chị H’N Byă vắng mặt tại phiên tòa lần thứ hai không có lý do. Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn và Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

[3] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Tại phiên tòa, nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả giá trị vườn cây cà phê, tài sản trên đất và bồi thường thu nhập 01 năm bị mất đối với diện tích đất cà phê nêu trên là 1.000kg. Hội đồng xét xử xét thấy:

[3.1] Quyền sử dụng đất mà nguyên đơn thuê của bị đơn vào năm 1999 có diện tích là 4070m2, do bị đơn ông Y Đ Ayun sử dụng thực tế và được UBND huyện K cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CĐ 342500 cho ông Y Đ Ayun và bà Đoàn Thị B ngày 28/12/2016. Bị đơn sử dụng quyền sử dụng đất này và cho nguyên đơn thuê sử dụng 20 năm, nhưng hai bên chỉ viết giấy tay với nhau, không đến chứng thực tại UBND cấp xã theo quy định do đó giao dịch này vô hiệu về hình thức theo quy định tại Điều 139, 146 Luật đất đai 1993, Điều 139 và 716 Bộ luật dân sự 1995. Bên cạnh đó, diện tích đất này đã được bị đơn ông Y Đ Ayun và bà Đoàn Thị B tặng cho con gái là Đoàn Thị Thu H vào ngày 29/5/2017 (khi vẫn đang còn trong thời hạn cho thuê mà hai bên thỏa thuận), đến ngày 09 tháng 9 năm 2019, chị Đoàn Thị Thu H tiếp tục chuyển nhượng diện tích đất này cho anh Y N Niê và chị H Neo Byă, hiện nay anh Y N Niê và chị H’N Byă đang trực tiếp quản lý và sử dụng. Do đó, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn phải trả lại phần tài sản trên đất tranh chấp do nguyên đơn tạo lập là có căn cứ.

[3.2].Đối với số tiền thuê đất nguyên đơn đã trả cho bị đơn, nguyên đơn không đặt ra yêu cầu nên không xem xét.

[3.3].Đối với tài sản trên đất: Tại phiên tòa, nguyên đơn xác định theo Biên bản thẩm định ngày 09/9/2020 và không thay đổi. Theo biên bản định giá ngày 13/4/2021 thì tổng giá trị tài sản trên đất là là 153.089.600 đồng, gồm 451 cây cà phê trồng năm 2001 giá 144.139.600 đồng; 01 giếng nước có giá 8.950.000 đồng. Do đó, tài sản trên đất hình thành đều xuất phát từ lỗi của hai phía. Hội đồng xét xử nhận thấy, hợp đồng thuê đất của hai bên là vô hiệu, việc xử lý hợp đồng vô hiệu được giải quyết bằng cách nguyên đơn trả lại quyền sử dụng đất cho bị đơn, và thực tế thì diện tích đất đã được bị đơn lấy lại và chuyển nhượng cho người khác, bị đơn được quyền sử dụng toàn bộ giá trị của hiện vật hiện hữu trên đất, việc bị đơn trả lại giá trị tài sản trên đất là 153.089.600 đồng cho nguyên đơn là hoàn toàn phù hợp.

Đối với 02 cây muồng mà nguyên đơn đã trồng trên đất vào năm 2001, quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn không yêu cầu định giá và xác định sẽ tự thỏa thuận xử lý với anh Y N Niê và cho H Neo Byă nên không đặt ra để giải quyết.

Khi hai bên thỏa thuận hợp đồng thuê đất màu thì hai bên thỏa thuận thời gian thuê là đến ngày 30/12/2020. Tuy nhiên 12/01/2019 thì bị đơn đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất và tài sản trên đất cho người khác, điều này đã làm thiệt hại đến quyền lợi của nguyên đơn khi không được thu lợi tức (sản lượng cà phê) trên vườn cây đang được chăm sóc. Vì vậy việc nguyên đơn khởi kiện buộc bị đơn phải bồi thường giá trị tài sản bị thiệt hại là có căn cứ. Vì vậy cần buộc bị đơn phải bồi thường sản lượng cà phê thu hoạch (tính trung bình) 01 năm bị mất đối với diện tích đất cà phê nêu trên là:

1.000 kg x 30.600 đồng/kg cà phê = 30.600.000 đồng là có căn cứ chấp nhận.

[4] Về chi phí tố tụng: Nguyên đơn và bị đơn mỗi bên phải chịu 2000.000 đồng tiền chi phí thẩm định, định giá. Nguyên đơn đã nộp tạm ứng chi phí tố tụng 4.000.000 đồng nên bị đơn có trách nhiệm hoàn trả số tiền 2000.000 đồng cho nguyên đơn.

[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận vì vậy bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo mức như sau: 183.689.600 đồng x 5% = 9.184.000 đồng.

Nguyên đơn được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 165, điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228, Điều 271 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 139, Điều 146, Điều 716 Bộ luật dân sự 1995; Căn cứ Điều 78 Luật đất đai 1993;

Căn cứ Điều 12, 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và Lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1.Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lương Văn D.

Buộc bị đơn ông Y Đ Ayun và bà Đoàn Thị B phải trả lại giá trị tài sản trên đất cho ông Lương Văn D là 153.089.600 đồng.

Buộc bị đơn ông Y Đ Ayun và bà Đoàn Thị B phải trả lại giá trị cà phê cho ông Lương Văn D là 30.600.000 đồng.

Kể từ ngày nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bị đơn không toán số tiền nêu trên thì còn phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015, nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về chi phí tố tụng: Nguyên đơn và bị đơn mỗi bên phải chịu 2000.000 đồng tiền chi phí thẩm định, định giá. Nguyên đơn đã nộp tạm ứng chi phí tố tụng 4.000.000 đồng nên bị đơn có trách nhiệm hoàn trả số tiền 2000.000 đồng cho nguyên đơn.

3.Về án phí: Bị đơn ông Y Đ Ayun và bà Đoàn Thị B phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 9.184.000 đồng.

Ông Lương Văn D được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 1.015.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số AA/2019/0007216 ngày 10/02/2020 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

4. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc được niêm yết hợp lệ.

“Trong trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện Thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự”.