Bản án về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở số 112/2024/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT, TỈNH ĐĂK LĂK

BẢN ÁN 112/2024/DS-ST NGÀY 10/07/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

Ngày 10 tháng 7 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự sơ thẩm thụ lý số: 705/2022/TLST-DS ngày 16 tháng 12 năm 2022 theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 111/2024/QĐXXST-DS ngày 29 tháng 05 năm 2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 109/QĐST-DS ngày 20/06/2024 giữa các đương sự:

* Nguyên đơn: Bà Trần Thị Hoài N, sinh năm: 1981(Có mặt) Địa chỉ: Số nhà 41/1 Lê Hồng Phong, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.

* Bị đơn: Công ty Đ;

Đại diện theo pháp luật: Ông Vũ Bá S – Tổng giám đốc(Vắng mặt).

Địa chỉ: Km 7, đường N, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk;

Người được ủy quyền của bị đơn: Bà Nguyễn Ngọc Huyền T- Phụ trách dịch vụ chăm sóc khách hàng của Công ty Đ(Có mặt) - Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn: Bà Nguyễn Thị Phương N – Luật sư thuộc Công ty luật TNHH BMP GROUP (Có mặt) Địa chỉ: Số 86 phố T, phường N, quận C, thành phố Hà Nội.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Trần Công T(Có đơn xin xét xử vắng mặt.

Địa chỉ: 58 T, phường M, quận N, thành phố Hà Nội.

NỘI DUNG VỤ ÁN

1]. Trong quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án cũng như tại phiên tòa nguyên đơn bà Trần Thị Hoài N trình bày:

Tháng 3 năm 2022, thông qua nhân viên môi giới bất động sản là anh Phạm Hữu H, tôi được biết Công ty Đ (sau đây gọi tắt là Công ty Đắk Lắk) là Chủ đầu tư dự án Ecocity Premia tại địa chỉ km7, đường Nguyễn Chí Thanh, phường Tân An, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.

Vào ngày 24/03/2022 Công ty Đ và tôi có ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở số: ML1/2022/HĐMB-ECOCITYPREMIA để mua căn hộ số ML1 tại Khu đô thị Ecocity, km 7, đường Nguyễn Chí Thanh, TP. Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk với giá 7.644.000.000 đồng. Thời hạn thanh toán theo phụ lục 02 giá bán nhà ở, thời hạn thanh toán giá bán nhà chia làm 08 đợt đối với quyền sử dụng đất và thanh toán làm 05 lần đối với giá trị nhà ở. Thời hạn bàn giao nhà ở theo phụ lục số 03.

Có ký bàn giao cho Công ty 3 bộ Hợp đồng, Công ty Đ hẹn sẽ ký sau và hứa trả lại Hợp đồng cho tôi sau 15 ngày kể từ ngày ký. Cùng ngày, tôi đã thanh toán số tiền Đợt 1 cho Công ty Đắk Lắk là 729.0000.000 đồng, tương đương 15% giá trị quyền sử dụng đất.

Khi hết thời hạn hẹn trả Hợp đồng, tôi đã nhiều lần liên hệ với Công ty Đ để yêu cầu trả Hợp đồng gốc nhưng phía Công ty Đ liên tục lấy lý do người có thẩm quyền bận việc gia đình nên chưa thể ký Hợp đồng; do đó, đến khoảng cuối tháng 6 năm 2022, tôi mới được bàn giao Hợp đồng. Sau đó, tôi đã chủ động liên hệ để thanh toán các đợt tiếp theo nhưng Công ty Đ trả lời là dữ liệu chưa có nên chưa thanh toán được. Tuy nhiên, tôi vẫn chuyển khoản thanh toán vào tài khoản Công ty Đ theo đợt 2 vào ngày 30/8/2022 và đợt 3 vào ngày 01/10/2022 nhưng sau đó Công ty Đ lại chuyển trả tôi toàn bộ số tiền đợt 1, đợt 2 và đợt 3.

Ngày 30/8/2022, tôi bất ngờ nhận được thông báo chấm dứt Hợp đồng của Công ty Đ với lý do tôi đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán căn cứ theo Điều 13.1.2 của Hợp đồng.

Ngày 31/8/2022, theo thông báo, tôi đã đến làm việc với bà Nguyễn Ngọc Huyền T - đại diện Công ty Đ(Chức vụ: Phó trưởng phòng Dịch vụ chăm sóc khách hàng). Tại buổi làm việc, Công ty Đ thông báo việc đơn phương chấm dứt Hợp đồng là do tôi đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Tuy nhiên tôi không đồng ý yêu cầu của Công ty Đ vì cho rằng lý do tôi chậm thanh toán là do lỗi của Công ty Đ khi chậm bàn giao Hợp đồng gốc đã ký kết và gây khó khăn khiến tôi không thể thanh toán theo đúng tiến độ.

Công ty Đ đã từ chối gặp gỡ, giải quyết tranh chấp, không tạo điều kiện cho tôi thanh toán các đợt tiếp theo, dẫn đến nguy cơ không thể nhận bàn giao căn hộ ML 1 như Hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết.

Do đó, tôi đề nghị Toà án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột: Buộc Công ty Đ tiếp tục thực hiện Hợp đồng mua bán nhà ở số: ML1/2022/HĐMB- ECOCITYPREMIA, đã ký ngày 24/03/2022 giữa tôi và Công ty Đ.

Đối với việc đề nghị triệu tập ông Phạm Hữu H và bà Nguyễn Thúy H để lấy lời khai trong vụ án nhưng ông Phạm Hữu H và bà Nguyễn Thúy H không lên Tòa án làm việc thì tôi không có ý kiến gì.

2].Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn và người được ủy quyền của bị đơn trình bày:

Về diễn biến sự việc cũng như quá trình ký kết bất thường Hợp đồng mua bán nhà ở số ML1/2022/HĐMB-ECOTITYPREMIA ngày 24/03/2022 (“HĐMB ML1”) đã được Công ty Đ ( viết tắt “Công ty Đắk Lắk”) nêu rõ tại Văn bản trình bày ý kiến số 235/2024/CV-ĐTĐL ngày 06/3/2024 gửi tới Quý Toà (“Văn Bản 235”). Về quan điểm Công ty Đ không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của Bà Trần Thị Hoài N là vì:

Hợp đồng mua bán ML1 được Công ty Đ và bà Trần Thị Hoài N thừa nhận và phát sinh hiệu lực kể từ ngày ký (24/03/2022): Căn cứ các quy định tại Khoản 1 Điều 401, Khoản 1 Điều 141, Khoản 1 Điều 143 BLDS 2015, Khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh BĐS 2014; Điều 17.1 HĐMB ML1 và các phân tích như đã trình bày chi tiết tại Văn Bản 235 thì có thể khẳng định 2 bên đều thừa nhận HĐMB ML1 phát sinh hiệu lực kể từ ngày 24/03/2022.

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 428 BLDS 2015 về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng; căn cứ thoả thuận tại Điều 11.1.2 và Điều 13.1.2 HĐMB ML1 thì trong trường hợp Bên Mua chậm thanh toán Giá Bán Nhà Ở và/hoặc các khoản tiền khác quá 15 ngày của mỗi đợt phải thanh toán thì Bên Bán có quyền đơn phương chấm dứt HĐMB ML1 và được hưởng lãi suất quá hạn theo quy định tại Điều 11.1.1 của HĐMB ML1. Như vậy, Công ty Đắk Lắk có quyền đơn phương chấm dứt HĐMB ML1 nếu Bà N vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận tại HĐMB ML1.

Theo quy định tại Khoản 1, Khoản 3 Điều 440 BLDS 2015; Điều 16, Khoản 2 Điều 21, Khoản 1 Điều 24 Luật KDBĐS 2014 thì Bên Mua có nghĩa vụ thanh toán tiền theo thời hạn, phương thức, số tiền mà các bên đã thỏa thuận tại hợp đồng. Theo thoả thuận tại Điều 3, Điều 4.2, Điều 5.1.1, Điều 6.2.1 HĐMB ML1; Điều 1.2, Điều 2, Điều 3.1.2 Phụ lục 02 kèm theo HĐMB ML1 thì đến ngày 29/8/2022, bà N đã chậm thanh toán đợt 2 là 99 ngày và đợt 3 là 39 ngày. Theo thoả thuận của các bên tại Điều 3.1.2 HĐMB ML1, trường hợp Công ty Đắk Lắk không gửi thông báo của mỗi đợt thanh toán thì Bà N cũng không được trì hoãn hoặc không H thành việc thanh toán. Bà N có nghĩa vụ căn cứ lịch thanh toán đã thỏa thuận tại HĐMB ML1 và Phụ lục kèm theo HĐMB ML1 để tự thực hiện thanh toán cho Công ty Đắk Lắk, do đó, Công ty Đắk Lắk có đủ cơ sở để xác định bà Trần Thị Hoài N đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận và có quyền đơn phương chấm dứt HĐMB ML1.

(Ngoài ra, theo Điều 6.2.8 HĐMB ML1 đã thỏa thuận rõ: Bên Mua cam kết đã tìm hiểu, xem xét kỹ thông tin về Nhà Ở, đã được cung cấp bản sao các giấy tờ, tài liệu và thông tin cần thiết liên quan đến Nhà Ở, Bên Mua đã đọc cẩn thận và hiểu các quy định của Hợp Đồng cũng như các phụ lục đính kèm. Bên Mua đã tìm hiểu mọi vấn đề mà Bên Mua cho là cần thiết để kiểm tra mức độ chính xác của các giấy tờ, tài liệu và thông tin đó).

Căn cứ các quy định tại Điều 357, Điều 418, Điều 440, Khoản 1 Điều 468 BLDS 2015; Điều 16 Luật Kinh doanh BĐS 2014; Điều 4.2, Điều 11.1.1, Điều 11.2, Điều 13.1.2, Điều 13.4 HĐMB ML1, Điều 2 Phụ lục 02 kèm theo HĐMB ML1, tiền lãi quá hạn (60.317.260 VND) và số tiền phạt vi phạm Hợp đồng (611.520.000 VND) do Công ty Đắk Lắk nêu tại Thông Báo Chấm Dứt HĐMB ML1 là phù hợp với thoả thuận của các bên và không trái pháp luật. Theo đó, Công ty Đắk Lắk có cơ sở để yêu cầu Bà N thực hiện thanh toán các khoản tiền lãi quá hạn và số tiền phạt vi phạm hợp đồng này. Tuy nhiên, như ý kiến của Công ty Đắk Lắk đã trình bày tại Văn Bản 235, do xem xét đến thiệt thòi của Bà N trong việc đã chuyển một khoản tiền lớn cho bà H nên khi Công ty Đắk Lắk H trả tiền đợt 1 cho bà N đã không khấu trừ các số tiền phạt này mà vẫn H trả đầy đủ cho bà N.

Việc Công ty Đắk Lắk H trả lại cho bà N các khoản tiền thanh toán đợt 1 ngày 24/03/2022, đợt 2 và đợt 3 (Bà N đã chuyển khoản vào các ngày 30/8/2022, 29/9/2022, 01/10/2022) là có cơ sở do Công ty Đắk Lắk đã thực hiện đúng quyền đơn phương chấm dứt HĐMB ML1, đã gửi Thông báo chấm dứt HĐMB ML1 vào ngày 30/8/2022 cho bà N nên căn cứ quy định tại Điều 165, Khoản 1 Điều 159, Khoản 1 Điều 580 BLDS 2015, Công ty Đắk Lắk không có căn cứ để chiếm hữu, thụ hưởng số tiền này.

Từ các phân tích trên bị đơn đề nghị TAND TP Buôn Ma Thuột không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị Hoài N.

Đối với việc đề nghị triệu tập ông Phạm Hữu H và bà Nguyễn Thúy H để lấy lời khai trong vụ án thì bị đơn cho rằng ông Nguyễn Hữu H là nhân viên Công ty cổ phần CHG HOMES mà Công ty Đ có ký Hợp đồng môi giới với Công ty cổ phần CHG HOMES để môi giới bán các căn hộ của Dự án Ecocity Premia. Đối với bà Nguyễn Thu H trước đây là nhân viên Tổng công ty ngoài Hà Nội không phải là nhân viên Công ty Đ hiện đã nghỉ việc nên không liên quan đến vụ án này nên đề nghị Hội đồng xét xử không đưa ông Phạm Hữu H và bà Nguyễn Thúy H vào tham gia tố tụng vì vụ án này chỉ liên quan đến Tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà ở.

3].Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Ông Trần Công T trình bày: Tôi đồng ý với toàn bộ ý kiến của Công ty Đ theo văn bản số 235/20024/CV-ĐTĐL ngày 06/3/2024 đã gửi đến Tòa án. Do tính chất công việc nên xin vắng mặt trong tất các các phiên hòa giải, phiên làm việc liên quan, vắng mặt trong phiên tòa xét xử sơ thẩm.

Tại phiên tòa Kiểm sát viên phát biểu việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử cũng như việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng đảm bảo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Về nội dung vụ án: Đề nghị hội đồng xét xử tuyên xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị Hoài N về việc: Buộc Công ty Đ tiếp tục thực hiện Hợp đồng mua bán nhà ở số: ML1/2022/HĐMB- ECOCITYPREMIA, đã ký ngày 24/03/2022 giữa bà Trần Thị Hoài N và Công ty Đ.

-Về án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn bà Trần Thị Hoài N phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng đồng xét xử nhận định về vụ án như sau:

[1]. Về tố tụng và quan hệ tranh chấp: Nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết là “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở ” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Đối với người liên quan ông Phạm Hữu H và bà Nguyễn Thúy H vắng mặt lần thứ hai không có lý do, với lại ông H là nhân viên môi giới bất động sản, bà H không phải là nhân viên Công ty Đ nên không liên quan đến vụ án. Căn cứ khoản 2 Điều 277 Bộ luật tố tụng dân sự, nên Hội đồng xét xử vẫn xét xử vụ án theo quy định.

[2]. Về nội dung vụ án: Nguyên đơn, bị đơn đều thừa nhận vào ngày 24/03/2022 Công ty Đ và bà Trần Thị Hoài N có ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở số: ML1/2022/HĐMB-ECOCITYPREMIA để mua căn hộ số ML1 tại Khu đô thị Ecocity, km 7, đường Nguyễn Chí Thanh, TP. Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk với giá 7.644.000.000 đồng. Thời hạn thanh toán theo phụ lục 02 giá bán nhà ở, thời hạn thanh toán giá bán nhà chia làm 08 đợt đối với quyền sử dụng đất và thanh toán làm 05 lần đối với giá trị nhà ở. Thời hạn bàn giao nhà ở theo phụ lục số 03. Thực hiện hợp đồng để thanh toán theo phụ lục 2 thì:

+ Ngày 24/3/2022, bà N đã thanh toán đợt 1 cho Công ty Đắk Lắk với số tiền là 729.000.000 đồng cho Công ty Đ.

 Ngày đến hạn thanh toán đợt 2 là ngày 23/5/2022 phải thanh toán số tiền 729.000.000 đồng. Tuy nhiên đến ngày 30/8/2022 và ngày 29/9/2022 bà N mới nộp chuyển khoản số tiền 729.000.000 đồng cho Công ty Đ, nộp thanh toán chậm 99 ngày.

 Ngày đến hạn thanh toán Đợt 3 là ngày 22/7/2022 phải nộp số tiền 972.000.000 đồng. Tuy nhiên đến ngày 01/10/2022, bà N mới nộp số tiền 972.000.000 đồng cho Công ty Đ, nộp thanh toán chậm 69 ngày.

Bà Trần Thị Hoài N cho rằng khi hết thời hạn hẹn trả Hợp đồng, bà N đã nhiều lần liên hệ với Công ty Đ để yêu cầu trả Hợp đồng gốc nhưng phía Công ty Đ liên tục lấy lý do người có thẩm quyền bận việc gia đình nên chưa thể ký Hợp đồng. Nên đến khoảng cuối tháng 6 năm 2022, bà N mới được bàn giao Hợp đồng gốc. Sau đó, bà N đã chủ động liên hệ để thanh toán các đợt tiếp theo nhưng Công ty Đ trả lời là dữ liệu chưa có nên chưa thanh toán được. Tuy nhiên, bà N vẫn chuyển khoản thanh toán vào tài khoản Công ty Đ đợt 1 vào ngày 24/3/20222, đợt 2 ngày 30/8/2022, ngày 29/9/2022 và đợt 3 là ngày 01/10/2022 nhưng sau đó Công ty Đ lại chuyển trả toàn bộ số tiền đợt 1, 2,3 cho bà N.

Hội đồng xét xử thấy: Việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở giữa nguyên đơn và bị đơn là H toàn tự nguyện. Thỏa thuận mua bán đã ghi rõ số tiền thanh toán từng đợt mà các bên đều biết và đã ký kết. Bà N cho rằng bà không nhận được Hợp đồng gốc nên không biết các đợt thanh toán nên đã nộp chậm số tiền thanh toán theo đợt là không có căn cứ vì bà N là người có đủ năng lực hành vi dân sự nên nội dung đã ký kết trong hợp đồng về thời hạn thanh toán cho Công ty Đ buộc bà Trần Thị Hoài N phải biết và đã thanh toán tiền đợt 1 nên bà N đã vi phạm nghĩa vụ trả tiền theo đợt 2 là 99 ngày, đợt 3 là 69 ngày cho bên bán là Công ty Đ theo hợp đồng mua bán ngày 24/3/2022. Do đó Công ty Đ căn cứ Điều 11.1.2, Điều 13.1.2 của Hợp Đồng ML1/2022/HĐMB-ECOCITYPREMIA ngày 24/03/2022 giữa Công ty Đ và bà Trần Thị Hoài N thì ngày 30/8/2022 Công ty Đ đã thông báo chấm dứt Hợp đồng mua bán nhà với bà Trần Thị Hoài N là có căn cứ.

Từ những căn cứ phân tích trên xét thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị Hoài N là: Buộc bị đơn Công ty Đ tiếp tục thực hiện Hợp đồng mua bán nhà ở số: ML1/2022/HĐMB-ECOCITYPREMIA, đã ký ngày 24/03/2022 giữa bà Trần Thị Hoài N và Công ty Đ là không có căn cứ chấp nhận nên cần bác yêu cầu này.

[4]. Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu của nguyên đơn không được chấp nhận nên nguyên đơn bà Trần Thị Hoài N phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm theo quy định. Được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng bà N đã nộp theo biên lai số 0022799 ngày 06/12/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố Buôn Ma Thuột.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, Điều 161, Điều 266, Điều 271, Điều 273, Điều 277 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 430, Điều 433, Điều 434, Điều 440 Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1.Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của bà Trần Thị Hoài N về việc:

Buộc Công ty Đ tiếp tục thực hiện Hợp đồng mua bán nhà ở số: ML1/2022/HĐMB-ECOCITYPREMIA, đã ký ngày 24/03/2022 giữa bà Trần Thị Hoài N và Công ty Đ.

2.Về án phí: Bị đơn bà Trần Thị Hoài N phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng bà N đã nộp theo biên lai số 0022799 ngày 06/12/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố Buôn Ma Thuột.

3.Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

Đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết bản án hợp lệ Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.