Bản án 75/2024/DS-PT về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ và hợp đồng thuê và quản lý căn hộ

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH ĐỊNH

BẢN ÁN 75/2024/DS-PT NGÀY 11/04/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ VÀ HỢP ĐỒNG THUÊ VÀ QUẢN LÝ CĂN HỘ

Ngày 11 tháng 4 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 02/2024/TLPT-DS ngày 03 tháng 01 năm 2024 về việc “Tranh chấp Hợp đồng mua bán căn hộ; Hợp đồng thuê và quản lý căn hộ; Hợp đồng tín dụng”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 259/2023/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơn bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 31/2024/QĐXXPT-DS ngày 27 tháng 02 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Hoàng Minh H, sinh năm 1982 Địa chỉ: 1 đường số H, phường A, quận G, Tp ..

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Hoàng Minh T, sinh năm 1978 (vắng mặt - có đơn đề nghị xét xử vắng mặt) Địa chỉ: D đường T (Hẻm D L), phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

(Theo văn bản ủy quyền số công chứng 000752 ngày 19/9/2020).

- Bị đơn: Công ty cổ phần T4 Trụ sở: Tầng B, Tòa nhà B, số B đường C, phường D, quận C, Thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo pháp luật: ông Lê Tiến D - Tổng giám đốc.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trần Văn H1, sinh năm 1994; Địa chỉ: Thôn B, xã T, huyện V, tỉnh Thái Bình (theo Giấy ủy quyền số 28/GUQ-TGĐ ngày 13/3/2024) (vắng mặt - có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Công ty cổ phần T4 (vắng mặt) Trụ sở: Khu phố D, khu du lịch biển N - C, xã N, thành phố Q.

Người đại diện theo pháp luật: Bà Trần Thị Kim Q - Giám đốc Công ty.

2. Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H (H4) Trụ sở: số B B, đường N, phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh. Người đại diện theo pháp luật: ông Phạm Quốc T1 - Tổng giám đốc.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Lê Anh T2 - Chuyên viên xử lý nợ - Ngân hàng TMCP Phát triển thành phố H (có mặt).

Địa chỉ liên hệ: Số F P, phường V, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh.

(Theo văn bản ủy quyền số 24/2022/GUQ-HDBANK-XLN ngày 07/4/2022).

3. Bà Dư Lý Thu H2, sinh năm 1982 (vắng mặt) Địa chỉ: 1 đường số H, phường A, quận G, Tp ..

4. Ngân hàng TMCP P (OCB) Địa chỉ trụ sở chính: Số D và D L, phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Trịnh Văn T3 - Chủ tịch HĐQT.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Văn L - Cán bộ phòng xử lý nợ (vắng mặt - có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

(Theo văn bản ủy quyền số 372.01/2023/UQ-OCB ngày 15/9/2023).

- Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Hoàng Minh H; Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H là Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Ông Hoàng Minh T là người đại diện hợp pháp của nguyên đơn Ông Hoàng Minh H trình bày:

Ngày 04/04/2018, giữa ông Hoàng Minh H với Công ty cổ phần T4 (gọi tắt là Tập đoàn T4) có ký Hợp đồng mua bán căn hộ số 40210/2018/HĐMBCH - THECOASTALHILL (gọi tắt là HĐMB). Theo đó, ông H đồng ý mua căn hộ số A, tại tầng 02, Z, diện tích 40m², thuộc Dự án Khu đô thị S tọa lạc tại Khu K, xã N, TP ., tỉnh Bình Định với giá chưa bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung là 1.806.480.000 đồng. Theo thoả thuận tại Điều 8.2 của Hợp đồng này, thời điểm bàn giao căn hộ dự kiến của bên bán cho bên mua vào quý IV/2018. Hai bên thống nhất, thời gian bàn giao căn hộ có thể được gia hạn tối đa 02 lần, mỗi lần không được chậm quá 45 ngày. Việc chậm bàn giao phải được lập bằng văn bản gửi đến bên mua trong đó nêu rõ lý do chậm bàn giao. Tuy nhiên, tới thời điểm này ông H đã thanh toán cho Tập đoàn T4 được 95% giá bán căn hộ với số tiền là 1.697.155.000 đồng nhưng chưa thanh toán 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, theo Giấy xác nhận của Tập đoàn T4 ngày 04/06/2020, số tiền tương ứng 5% còn lại ông H sẽ đóng cho Tập đoàn T4 ngay khi nhận bàn giao giấy chứng nhận. Để có đủ tiền nộp cho Tập đoàn T4, ngày 21/06/2018 ông H và bà Dư Lý Thu H2 đã vay của Ngân hàng TMCP Phát triển thành phố H (gọi tắt là H4) số tiền 993.564.000 đồng. Tài sản thế chấp là căn hộ hình thành trong tương lai và trước mắt là bảo đảm bằng bản chính Hợp đồng mua bán căn hộ mà ông đã ký kết với Tập đoàn T4. Ngày 22/06/2018, H4 đã giải ngân và ông H, bà H2 đã thanh toán cho Tập đoàn T4. Do đã thanh toán được 95% giá trị căn hộ nên cùng ngày ông H được ký hợp đồng thuê và quản lý tài sản số 40210/2018/HĐTCH-THECOASTALHILL (gọi tắt là hợp đồng thuê) với Công ty cổ phần T4 (gọi tắt là T4) để được hưởng tiền thuê mỗi năm. Theo thỏa thuận Hợp đồng thuê, giá tính tiền thuê là 1.642.254.545 đồng. Giá thuê mà bên thuê trả cho ông H trong mọi trường hợp sẽ không thấp hơn 10% giá tính tiền thuê/năm. Hợp đồng thuê có hiệu lực ngay khi ông H thanh toán cho Tập đoàn T4 95% giá bán căn hộ. Theo Điều 6.2 của Hợp đồng thuê quy định ông H đồng ý bàn giao căn hộ cho bên thuê quản lý, khai thác ngay tại thời điểm chủ đầu tư bàn giao căn hộ. Bên cho thuê sẽ không được tính giá thuê tương ứng với thời hạn bên cho thuê trì hoãn, không bàn giao căn hộ cho bên thuê. Thực tế, ông H đã nhận tiền thuê từ T4 tính từ khi ký Hợp đồng thuê cho đến ngày 30/6/2019 với số tiền 147.502.909 đồng. Tuy nhiên, từ đó đến nay ông H chưa nhận được tiền thuê của T4. Tính đến thời điểm khởi kiện, Tập đoàn T4 chưa bàn giao căn hộ cho ông H, mặc dù ông H đã thanh toán 95% giá bán căn hộ. Chủ đầu tư Tập đoàn T4 đã vi phạm hợp đồng chậm bàn giao căn hộ cho ông. Theo thỏa thuận, Tập đoàn T4 ngoài việc trả tiền phạt do vi phạm và tiền bồi thường cho ông H, còn phải trả cho ông H một khoản tiền tương ứng với tiền lãi chậm bàn giao tính đến ngày hai bên chấm dứt Hợp đồng căn cứ trên giá bán căn hộ mà ông H đã thanh toán. Ngày 19/9/2020, ông H đã có thông báo việc đơn phương chấm dứt hợp đồng và giải quyết trả lại tiền nhưng Tập đoàn T4 nại nhiều lý do, trong đó lý do khách quan là đại dịch Covid, để cố tình trì hoãn, né tránh giải quyết.

Vì vậy, ông H khởi kiện yêu cầu chấm dứt HĐMB giữa ông H với Tập đoàn T4 và buộc Tập đoàn T4 phải thanh toán cho ông các khoản tiền sau: Tiền mua căn hộ là 1.697.155.000 đồng mà ông đã thanh toán theo Giấy xác nhận của Tập đoàn T4 ngày 04/06/2020; Tiền phạt vi phạm 8% tính trên giá bán căn hộ trước thuế là 131.380.000 đồng; Tiền bồi thường thiệt hại 164.000.000 đồng, tương ứng tiền cho thuê căn hộ mà lẽ ra ông H được nhận từ T4; Tiền lãi chậm bàn giao tính từ ngày 31/3/2019 đến ngày xét xử vụ kiện (30/9/2023) là 1.040.890.000 đồng. Như vậy, tổng số tiền mà ông yêu cầu Tập đoàn T4 phải thanh toán là 3.033.425.000 đồng.

Đối với yêu cầu độc lập của T4, yêu cầu ông H hoàn trả tiền thuê đã thanh toán và tiền nghỉ đêm, tổng cộng là 162.502.909 đồng, ông H không đồng ý. Đề nghị Tòa án không chấp nhận. Đối với yêu cầu Tòa án tuyên bố chấm dứt Hợp đồng thuê, đề nghị Tòa án chấp nhận.

Đối với yêu cầu độc lập của H4, ông H thống nhất. Đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu xử lỷ tài sản thế chấp của H4.

Bị đơn Công ty cổ phần T4 trình bày:

Thống nhất lời trình bày của nguyên đơn về thời gian ký kết HĐMB, số căn hộ và giá cả hai bên thoả thuận cùng các phụ lục hợp đồng. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Hợp đồng, do phải thực hiện Quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan đến việc kinh doanh sản phẩm Căn hộ khách sạn - Condotel đồng thời do ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh Covid 19 đã dẫn đến việc bàn giao căn hộ không thể diễn ra theo dự kiến như trong Hợp đồng đã ghi nhận. Tại phiên toà, Tập đoàn T4 không đồng ý đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, cụ thể: Thứ nhất, về yêu cầu chấm dứt HĐMB và buộc Tập đoàn T4 hoàn trả lại số tiền mua căn hộ là 1.697.155.000 đồng, căn cứ khoản 2 Điều 351 BLDS 2015 việc Tập đoàn T4 không thể bàn giao căn hộ cho khách hàng là do những sự kiện bất khả kháng. Do đó, Tập đoàn T4 cho rằng lý do chấm dứt Hợp đồng của nguyên đơn trong trường hợp này không thuộc (các) trường hợp chấm dứt Hợp đồng đã được hai bên thỏa thuận tại Điều 15.1 Hợp đồng. Thứ hai, việc Tập đoàn T4 chậm bàn giao căn hộ là do sự kiện bất khả kháng do đó đây không được coi là vi phạm nghĩa vụ đề nguyên đơn yêu cầu Tập đoàn T4 thanh toán tiền phạt vi phạm 8% tính trên giá bán căn hộ sau khi từ thuế VAT là 131.380.000 đồng. Thứ ba, về yêu cầu Tập đoàn T4 bồi thường thiệt hại số tiền 164.000.000 đồng tương ứng tiền cho thuê căn hộ, căn cứ Điều 419 BLDS 2015 thì đây không phải là thiệt hại thực tế, trực tiếp phát sinh từ việc chậm bàn giao căn hộ của Tập đoàn T4. Theo thoả thuận, ngay sau khi ký HĐMB với Tập đoàn T4 nguyên đơn đã ký kết Hợp đồng thuê căn hộ với T4. T4 đã thanh toán tiền thuê căn hộ cho nguyên đơn mà không phụ thuộc vào việc nguyên đơn đã nhận bàn giao căn hộ hay chưa. Do đó, việc có tranh chấp phát sinh liên quan đến việc thanh toán tiền thuê căn hộ là quan hệ tranh chấp riêng giữa nguyên đơn và T4. Tập đoàn T4 không có nghĩa vụ liên quan đến khoản tiền thuê này. Thứ tư, về yêu cầu thanh toán lãi chậm bàn giao 1.054.704.000 đồng, căn cứ theo Điều 12.2.1 Hợp đồng thì lãi chậm bàn giao căn hộ được áp dụng khi nguyên đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng với Tập đoàn T4. Tuy nhiên, hiện nay mặc dù Tập đoàn T4 đã có thông báo nhận bàn giao căn hộ đến nguyên đơn ngày 18/11/2020 nhưng nguyên đơn đã không đến nhận bàn giao, đồng thời khởi kiện Tập đoàn T4 yêu cầu chấm dứt HĐMB. Do đó, nguyên đơn không đủ điều kiện để yêu cầu tính lãi chậm bàn giao căn hộ đối với Tập đoàn T4.

Đối với yêu cầu của H4 buộc nguyên đơn thanh toán tiền gốc và lãi, đây là quan hệ tín dụng vay mượn độc lập giữa nguyên đơn và H4, Tập đoàn T4 không phải là một bên chủ thể tham gia giao dịch nên không có ý kiến đối với yêu cầu này. Đối với yêu cầu về việc phát mãi các tài sản thế chấp đề nghị Tòa án căn cứ Hợp đồng tín dụng, Hợp đồng thế chấp và Thỏa thuận ba bên về việc xử lý tài sản đảm bảo để giải quyết nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên liên quan.

Đối với yêu cầu độc lập của T4, việc nguyên đơn khởi kiện yêu cầu chấm dứt HĐMB với Tập đoàn T4 đồng nghĩa với việc nguyên đơn không có quyền tiếp tục cho T4 thuê căn hộ nêu trên. Điều này là vi phạm thỏa thuận của các bên trong Hợp đồng thuê về thời hạn cho thuê. Do đó, đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu độc lập của T4.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Công ty Cổ phần T4 trình bày :

Thống nhất lời trình bày của nguyên đơn, bị đơn về thời gian và nội dung thoả thuận Hợp đồng thuê được ký kết giữa ông Hoàng Minh H và T4. Thực hiện theo hợp đồng thuê đã ký, T4 đã thanh toán cho ông H với số tiền là 147.502.909 đồng. Đồng thời, nguyên đơn đã sử dụng 06 đêm nghỉ giá trị 15.000.000 đồng theo thỏa thuận tại Điều 7 của Hợp đồng thuê. Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên chấm dứt HĐMB và buộc Tập đoàn T4 phải hoàn trả lại cho nguyên đơn các khoản tiền, với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, T4 có yêu cầu độc lập như sau: Thứ nhất, về căn cứ pháp lý theo quy định tại Điều 427 BLDS 2015, đối tượng của hợp đồng thuê là tài sản. Tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng thì nghĩa vụ của bên cho thuê là giao tài sản và nghĩa vụ của bên thuê là phải trả tiền thuê tương ứng với thời gian thuê. Tuy nhiên, tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng thuê nêu trên, căn hộ 40210 không tồn tại như vậy rõ ràng đối tượng của hợp đồng thuê không có. Do đó, việc nguyên đơn ký hợp đồng thuê với T4 là vi phạm quy định tại Điều 427 BLDS 2015 và Điều 25 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Thứ hai, về căn cứ thực tế nguyên đơn là bên đã vi phạm hợp đồng thuê với T4 bởi lẻ nguyên đơn đã không thực hiện nghĩa vụ của bên cho thuê về việc giao tài sản cho T4 theo hợp đồng thuê (mặc dù đã nhận được thông báo bàn giao từ Tập đoàn T4). Vì vậy, trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc chấm dứt HĐMB thì đề nghị Tòa án căn cứ Điều 131 BLDS 2015 chấp nhận yêu cầu độc lập của T4, tuyên chấm dứt Hợp đồng thuê và buộc nguyên đơn hoàn trả lại số tiền thuê căn hộ đã nhận từ T4 là 147.502.909 đồng và giá trị 06 đêm nghỉ mà nguyên đơn đã sử dụng là 15.000.000 đồng, tổng cộng là 162.502.909 đồng. Đồng thời, T4 tự nguyện rút yêu cầu nguyên đơn thanh toán tiền lãi phát sinh bằng 150% lãi suất tiền gửi 6 tháng của Ngân hàng B công bố tại thời điểm nguyên đơn chấm dứt Hợp đồng thuê là 43.911.414 đồng và thanh toán số tiền tương đương với 8% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm là 131.380.364 đồng.

2. Chị Dư Lý Thu H2 trình bày:

Căn hộ số 10, tại tầng 02, Z, diện tích 40m2 thuộc Dự án Khu đô thị S tọa lạc tại Khu K, xã N, TP ., tỉnh Bình Định do chồng bà là ông Hoàng Minh H mua của Tập đoàn T4. Đây là tài sản chung của vợ chồng. Ngày 22/6/2018, ông H có ký Hợp đồng thuê với T4. Việc ông H đứng tên cá nhân trên Hợp đồng là để thuận lợi trong giao dịch. Nay ông H khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp HĐMB với Tập đoàn T4, Hợp đồng thuê với T4, bà đề nghị Tòa án giải quyết bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho vợ chồng bà theo quy định pháp luật. Đối với Hợp đồng tín dụng H4, bà thống nhất ngày 21/6/2018 vợ chồng bà có vay của H4 số tiền 993.564.000 đồng, hiện nay còn nợ gốc còn lại 835.713.997 đồng và nợ lãi hơn 200.000.000 đồng, bà đề nghị giải quyết theo quy định pháp luật.

3. Ngân hàng TMCP P trình bày:

Ngày 21/6/2018, H4 đã cho ông Hoàng Văn H3 và bà Dư Lý Thu H2 vay tiền theo Hợp đồng tín dụng số: 12488/18MN/HĐTD; số tiền vay: 993.564.000 đồng; thời hạn vay: 180 tháng (từ ngày 23/6/2018 đến ngày 22/6/2033); phương thức trả nợ: Lãi trả hàng tháng, gốc trả dần theo Giấy đề nghị giải ngân kiêm khế ước nhận nợ số: 12488/18MN/HDTD ĐNGN - KUNN/CN/01 ngày 22/6/2018; lãi suất vay trong hạn được quy định cụ thể trên từng khế ước nhận nợ cụ thể theo thoả thuận của hai bên trên cơ sở lãi suất cho vay được H4 ban hành từng thời kỳ và được điều chỉnh theo thông báo của H4 trong suốt thời gian vay; mục đích vay: Mua bất động sản dự án, căn hộ số A, tại tầng 02, Z, diện tích 40m², thuộc Dự án Khu đô thị S tọa lạc tại Khu K, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định; tài sản bảo đảm cho khoản vay: Toàn bộ các Quyền tài sản, quyền và lợi ích phát sinh mà khách hàng vay được hưởng (kể cả quyền khai thác, chiếm hữu, sử dụng tài sản, hưởng hoa lợi/lợi tức và bất kỳ quyền nào phát sinh) từ HĐMB căn hộ số A, tại tầng 02, Zone 4 giữa bên bán là Tập đoàn T4 với bên mua là ông Hoàng Minh H theo Hợp đồng Thế chấp quyền tài sản số 10106/18MN/HĐBĐ ngày 21/6/2018 được ký kết giữa H4 với ông Hoàng Văn H3 và bà Dư Lý Thu H2, đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định ngày 21/6/2018. Trong quá trình thực hiện Hợp đồng vay, ông H3 và bà H2 đã thanh toán cho H4 tính đến ngày 28/9/2023 với tổng số tiền 492.124.641 đồng, trong đó tiền gốc 157.850.003 đồng, tiền lãi 334.274.638 đồng. Hiện nay, ông H3 và bà H2 đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán gốc và lãi theo thoả thuận trong Hợp đồng tín dụng đã ký với H4. Nay, ông H3 khởi kiện Tập đoàn T4 yêu cầu chấm dứt HĐMB căn hộ và yêu cầu bồi thường, trong khi đó vợ chồng ông H3 đang còn dư nợ H4 mà tài sản đảm bảo khoản vay là vợ chồng ông H3 thế chấp căn hộ căn hộ số A, tại tầng 02, Z, diện tích 40m² theo HĐMB giữa Tập đoàn T4 với ông Hoàng Minh H tại H4. Nay H4 có yêu cầu độc lập: Thứ nhất, không chấp nhận cho ông H chấm dứt hoặc hủy HĐMB nói trên. H4 chỉ đồng ý cho ông H chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng mua bán căn hộ sau khi ông H và bà H2 thanh toán toàn bộ nghĩa vụ tại H4. Thứ hai, buộc ông H và bà H2 phải thanh toán cho H4 tổng số tiền tính đến ngày 28/9/2023 là 1.083.885.930 đồng. Trong đó, nợ gốc: 835.713.997 đồng, nợ lãi trong hạn: 198.156.639 đồng, nợ lãi quá hạn: 50.015.294 đồng. Thứ ba, ông H và bà H2 phải tiếp tục thanh toán cho H4 phần nợ lãi phát sinh theo mức lãi suất tại Hợp đồng tín dụng và Khế ước nhận nợ kề từ ngày 29/9/2023 cho đến khi thanh toán xong khoản nợ. Thứ tư, kể từ ngày Bản án/Quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu ông H và bà H2 không thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản nợ nêu trên và lãi phát sinh thì H4 có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền tiến hành xử lý tài sản bảo đảm của khoản vay để thu hồi nợ cho Ngân hàng. Toàn bộ các Quyền tài sản, quyền và lợi ích phát sinh mà khách hàng vay được hưởng (kể cả quyền khai thác, chiếm hữu, sử dụng tài sản, hưởng hoa lợi/lợi tức và bất kỳ quyền nào phát sinh) từ HĐMB giữa Tập đoàn T4 với ông H. Toàn bộ số tiền thu được từ việc bán/xử lý tài sản bảo đảm được dùng đề thanh toán nghĩa vụ trả nợ của ông H và bà H2 đối với H4. Nếu số tiền thu được từ bán/xử lý tài sản bảo đảm không đủ thanh toán hết khoản nợ thì ông H và bà H2 vẫn phải có nghĩa vụ trả hết khoản nợ cho Ngân hàng bằng nguồn thu và các tài sản hợp pháp khác. Thứ năm, trường hợp HĐMB bị chấm dứt vì bất kỳ lý do nào, đề nghị Tòa án buộc các bên chuyển các khoản tiền liên quan (hoàn trả, bồi thường, phạt vi phạm hợp đồng, ...) về tài khoản của ông H và bà H2 mở tại H4, khi đó H4 có toàn quyền hạch toán thu hồi toàn bộ nợ vay của ông H và bà H2 tại H4.

4. Ngân hàng TMCP P trình bày:

Tập đoàn T4 ký kết với OCB Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được Phòng C, Sở tư pháp tỉnh Bình Định công chứng số 01650. Theo đó, Tập đoàn T4 đã thế chấp cho O quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất diện tích 57.718,1m² tại khu kinh tế N, xã N, TP ., tỉnh Bình Định, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CN 536342, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CT07540 do Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 18/6/2019 để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của Công ty Cổ phần Đ. Việc thế chấp đã được đăng ký thế chấp và Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh B chứng nhận thế chấp ngày 18/3/2020 theo đúng quy định pháp luật. Ngân hàng không có ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đối với yêu cầu độc lập của H4, về việc phát mãi, xử lý tài sản thế chấp nếu nguyên đơn không thanh toán nợ, đề nghị Tòa án không chấp nhận. Đề nghị Tòa án xem xét giải quyết vụ án đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của O.

Bản án dân sự sơ thẩm số 259/2023/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơn quyết định:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Hoàng Minh H.

1.1. Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ số 40210/2018/HĐMBCH - THECOASTALHILL, ngày 04/4/2018 giữa ông Hoàng Minh H và Công ty Cổ phần T4.

1.2. Buộc Công ty Cổ phần T4 có nghĩa vụ thanh toán cho vợ chồng ông Hoàng Minh H và bà Dư Lý Thu H2 tổng số tiền là 2.869.425.000 đồng (trong đó: hoàn lại tiền mua căn hộ là 1.697.155.000 đồng; tiền phạt vi phạm hợp đồng là 131.380.000 đồng và tiền lãi chậm bàn giao căn hộ 1.040.890.000 đồng).

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Hoàng Minh H yêu cầu Tập đoàn T4 bồi thường thiệt hại 164.000.000 đồng tương ứng với tiền cho thuê căn hộ mà ông H, bà H2 lẽ ra được nhận từ T4 (tính từ ngày 01/10/2019 đến ngày có đơn khởi kiện 01/10/2020) vì không có cơ sở.

3. Không chấp nhận yêu cầu độc lập Công ty cổ phần T4 về yêu cầu Tòa án tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê vì vượt quá phạm vi yêu cầu độc lập ban đầu.

4. Không chấp nhận yêu cầu độc lập Công ty cổ phần T4 về yêu cầu vợ chồng ông Hoàng Minh H và bà Dư Lý Thu H2 hoàn trả số tiền 162.502.909 đồng (trong đó tiền thuê đã nhận 147.502.909 đồng và 06 đêm nghỉ trị giá 15.000.000 đồng) vì không có căn cứ.

5. Đình chỉ một phần yêu cầu độc lập Công ty Cổ phần T4 về yêu cầu ông H, bà H2 thanh toán tiền lãi phát sinh bằng 150% lãi suất tiền gửi 6 tháng của Ngân hàng B công bố tại thời điểm nguyên đơn chấm dứt Hợp đồng thuê là 43.911.414 đồng và thanh toán số tiền tương đương với 8% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm là 131.380.364 đồng, tổng cộng là 175.291.778 đồng.

6. Chấp nhận yêu cầu độc lập của Ngân hàng Thương mại cổ phần Phát triển Thành phố H.

6.1. Buộc vợ chồng ông Hoàng Minh H, bà Dư Lý Thu H2 có nghĩa vụ thanh toán cho Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Thành phố H tính đến ngày 28 tháng 9 năm 2023 là 1.083.885.930 đồng (trong đó, nợ gốc: 835.713.997 đồng, nợ lãi trong hạn: 198.156.639 đồng, nợ lãi quá hạn: 50.015.294 đồng). Vợ chồng ông Hoàng Minh H, bà Dư Lý Thu H2 còn phải tiếp tục trả tiền lãi phát sinh theo lãi suất thoả thuận tại Hợp đồng tín dụng số 12488/18MN/HĐTD, ngày 21/6/2018 kể từ ngày 29/9/2023 cho đến khi thanh toán xong khoản nợ.

6.2. Buộc Công ty Cổ phần T4 có nghĩa vụ chuyển khoản hoặc thanh toán trực tiếp các khoản tiền phải trả cho ông H, bà H2 đã tuyên vào tài khoản của ông H, bà H2 mở tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Phát triển Thành phố H. Ngân hàng Thương mại cổ phần Phát triển Thành phố H được toàn quyền thu hồi nợ bằng các khoản tiền này, nếu không đủ thì bằng các nguồn thu hoặc tài sản hợp pháp khác của bà H2 và ông H mà pháp luật cho phép đến khi thu hồi hết nợ.

6.3. Không chấp nhận yêu cầu của Ngân hàng Thương mại cổ phần Phát triển Thành phố H kê biên, xử lý tài sản thế chấp theo Hợp đồng thế chấp quyền tài sản số 10106/18MN/HĐBĐ ngày 21/6/2018 để thu hồi nợ vì không có cơ sở.

Ngoài ra, bản án dân sự sơ thẩm còn quyết định về án phí dân sự sơ thẩm, về chi phí tố tụng, về quyền và nghĩa vụ thi hành án của các bên đương sự và quyền kháng cáo.

- Ngày 09 tháng 10 năm 2023, ông Hoàng Minh H kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm xem xét, giải quyết, sửa Bản án sơ thẩm tuyên chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Ngày 05 tháng 10 năm 2023, Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết các vấn đề bao gồm:

+ Buộc ông Hoàng Minh H và bà Dư Lý Thu H2 phải thanh toán một lần toàn bộ nợ gốc và lãi cho H4 theo Hợp đồng tín dụng hạn mức số 12488/18MN/HĐTD ngày 21/6/2018;

+ Buộc ông Hoàng Minh H và bà Dư Lý Thu H2 phải thanh toán phần nợ lãi phát sinh đối với số nợ còn lại theo mức lãi suất quá hạn thỏa thuận trong Hợp đồng tín dụng; Khế ước nhận nợ đã ký kết với H4 cho đến khi thanh toán xong khoản nợ.

+ Kể từ ngày Bản án/Quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu ông Hoàng Minh H và bà Dư Lý Thu H2 không thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản nợ nêu trên và lãi phát sinh thì H4 có quyền yêu cầu Cơ quan có thẩm quyền tiến hành xử lý tài sản bảo đảm của khoản vay để thu hồi nợ cho H4.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Định phát biểu ý kiến: Trong quá trình tố tụng, người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng; Đồng thời đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Hoàng Minh H, Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H. Áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Sự vắng mặt của đương sự: Tại phiên tòa Người đại diện hợp pháp của Công ty Cổ phần T4 và R đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt; Riêng ông Hoàng Minh T là người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Hoàng Minh H, ông Trần Văn H1 là người đại diện hợp pháp của bị đơn Công ty cổ phần T4, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Dư Lý Thu H2 và ông Nguyễn Văn L là người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng thương mại cổ phần P có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt nên theo quy định tại khoản 2 Điều 296 Bộ luật Tố tụng Dân sự, Tòa vẫn tiến hành xét xử vụ án.

[2] Xét kháng cáo của nguyên đơn ông Hoàng Minh H, Hội đồng xét xử thấy rằng:

Nguyên đơn ông Hoàng Minh H kháng cáo yêu cầu Tập đoàn T4 bồi thường thiệt hại 164.000.000 đồng tương ứng với tiền cho thuê căn hộ mà ông H, bà H2 lẽ ra được nhận từ T4 (tính từ ngày 01/10/2019 đến ngày có đơn khởi kiện 01/10/2020) là không có cơ sở, bởi lẽ: Tiền thuê căn hộ là đối tượng của Hợp đồng thuê giữa ông H (bên cho thuê) và Công ty T4 (bên thuê) theo Hợp đồng thuê và quản lý tài sản căn hộ số 40210/2018/HĐTCH-THECOASTALHILL ngày 22/6/2018; nếu có tranh chấp về việc chậm thanh toán tiền thuê thì thuộc về nghĩa vụ của bên thuê (Công ty T4) có vi phạm hay không chứ không liên quan đến nghĩa vụ của bên bán trong Hợp đồng mua bán căn hộ.

Tại đơn khởi kiện ngày 19/9/2020 nguyên đơn ông Hoàng Minh H khởi kiện yêu cầu chấm dứt Hợp đồng mua bán giữa ông H với Tập đoàn T4 và buộc Tập đoàn T4 phải thanh toán cho ông các khoản tiền sau: Tiền mua căn hộ là 1.697.155.000 đồng mà ông đã thanh toán theo Giấy xác nhận của Tập đoàn T4 ngày 04/6/2020; Tiền phạt vi phạm 8% tính trên giá bán căn hộ trước thuế là 131.380.000 đồng; Tiền bồi thường thiệt hại 164.000.000 đồng, tương ứng tiền cho thuê căn hộ mà lẽ ra ông H được nhận từ T4; Tiền lãi chậm bàn giao tính từ ngày 31/3/2019 đến ngày xét xử vụ kiện (30/9/2023) là 1.040.890.000 đồng. Như vậy, tổng số tiền ông yêu cầu Tập đoàn T4 phải thanh toán là 3.033.425.000 đồng mà không yêu cầu chấm dứt Hợp đồng mua bán và quản lý căn hộ với T4. Do đó, nguyên đơn yêu cầu Công ty cổ phần T4 bồi thường tiền thuê là không có căn cứ.

[3] Xét kháng cáo của Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Thành phố H, xét thấy:

Như đã phân tích ở mục [2] việc chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của Hợp đồng tín dụng và người vay tiền của Ngân hàng H4 vẫn phải có trách nhiệm thanh toán nợ đến hạn cho Ngân hàng cho nên Ngân hàng H4 không đồng ý chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ là không có căn cứ.

Mặt khác theo quy định tại Điều 6.2.4 Thoả thuận hợp tác được ký kết ngày 27/6/2018 giữa Tập đoàn T4, H4 và vợ chồng ông H, bà H2 phù hợp với việc xử lý tài sản thế chấp nên bản án sơ thẩm buộc Công ty cổ phần T4 phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán các khoản tiền cho ông H và bà H2 bằng việc chuyển khoản hoặc thanh toán trực tiếp vào tài khoản của ông H, bà H2 mở tại H4 và H4 được toàn quyền xử lý thu hồi nợ bằng các khoản tiền này nếu không đủ thì bằng các nguồn thu hoặc tài sản hợp pháp khác của ông H, bà H2 mà pháp luật cho phép đến khi thu hồi hết nợ là có căn cứ, đúng quy định pháp luật.

Đồng thời ông H và bà H2 đã thế chấp các quyền tài sản phát sinh từ HĐMB căn hộ hình thành trong tương lai số 10, tại tầng 02, Z cho Ngân hàng theo Hợp đồng thế chấp quyền tài sản số 10106/18MN/HĐBĐ ngày 21/6/2018 được ký kết giữa H4 với ông Hoàng Minh H và bà Dư Lý Thu H2, đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định ngày 21/6/2018 nên Hợp đồng thế chấp quyền tài sản là hợp pháp (theo các Điều 117, 317 và Điều 319 BLDS năm 2015). Tuy nhiên, căn hộ nói trên hiện chưa được cấp giấy chứng nhận. Hơn nữa, việc thế chấp tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán khác với việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Mặt khác, tại mục 3.3 thỏa thuận hợp tác 03 bên thì trong mọi trường hợp dẫn đến việc chấm dứt HĐMB căn hộ không làm chấm dứt quyền sở hữu, định đoạt của T4 đối với căn hộ số A, tại tầng 02, Z. Đồng thời, khi HĐMB căn hộ đã chấm dứt thì quyền về tài sản đối với căn hộ số A, tại tầng 02, Z không còn là của ông H, bà H2 nữa. Do đó, H4 yêu cầu thi hành án kê biên, xử lỷ tài sản thế chấp căn hộ số A, tại tầng 02, Z để thu hồi nợ là không phù hợp với quy định tại Điều 299, Điều 323 BLDS năm 2015 nên không có căn cứ chấp nhận.

[4] Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Hoàng Minh H, Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Thành phố H, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[5] Những quyết định khác của bản án dân sự sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị, hội đồng xét xử cấp phúc thẩm không giải quyết, có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: Theo quy định khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội ông Hoàng Minh H, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Thành phố H phải chịu.

[7] Tại phiên tòa đại diện Viện kiếm sát nhân dân tỉnh Bình Định phát biểu ý kiến: Đề nghị không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Hoàng Minh H, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Thành phố H, giữ nguyên bản án sơ thẩm là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Căn cứ các 108, 117, 295, 298, 299, 317, 319, 323, 398, 430,431, 483, 484, 488 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ các Điều 118, 119, 121 Luật nhà ở năm 2014;

Căn cứ các Điều 91, 95, 98 Luật các tổ chức tín dụng;

Căn cứ Điều 13 Nghị quyết số 01/2019/ NQ-HĐTP ngày 11 tháng 01 năm 2019 của Hội đồng Thâm phán Tòa án nhân dân tối cao về hướng dẫn một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm;

Căn cứ khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Hoàng Minh H, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Thành phố H. Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 259/2023/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Hoàng Minh H.

2.1. Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ số 40210/2018/HĐMBCH - THECOASTALHILL, ngày 04/4/2018 giữa ông Hoàng Minh H và Công ty cổ phần T4.

2.2. Buộc Công ty Cổ phần T4 có nghĩa vụ thanh toán cho vợ chồng ông Hoàng Minh H và bà Dư Lý Thu H2 tổng số tiền là 2.869.425.000 đồng (trong đó: hoàn lại tiền mua căn hộ là 1.697.155.000 đồng; tiền phạt vi phạm hợp đồng là 131.380.000 đồng và tiền lãi chậm bàn giao căn hộ 1.040.890.000 đồng).

3. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Hoàng Minh H yêu cầu Tập đoàn T4 bồi thường thiệt hại 164.000.000 đồng tương ứng với tiền cho thuê căn hộ mà ông H, bà H2 lẽ ra được nhận từ T4 (tính từ ngày 01/10/2019 đến ngày có đơn khởi kiện 01/10/2020) vì không có cơ sở.

4. Chấp nhận yêu cầu độc lập của Ngân hàng Thương mại cổ phần Phát triển Thành phố H.

4.1. Buộc vợ chồng ông Hoàng Minh H, bà Dư Lý Thu H2 có nghĩa vụ thanh toán cho Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Thành phố H tính đến ngày 28 tháng 9 năm 2023 là 1.083.885.930 đồng (trong đó, nợ gốc: 835.713.997 đồng, nợ lãi trong hạn: 198.156.639 đồng, nợ lãi quá hạn: 50.015.294 đồng). Vợ chồng ông Hoàng Minh H, bà Dư Lý Thu H2 còn phải tiếp tục trả tiền lãi phát sinh theo lãi suất thoả thuận tại Hợp đồng tín dụng số 12488/18MN/HĐTD, ngày 21/6/2018 kể từ ngày 29/9/2023 cho đến khi thanh toán xong khoản nợ.

4.2. Buộc Công ty cổ phần T4 có nghĩa vụ chuyển khoản hoặc thanh toán trực tiếp các khoản tiền phải trả cho ông H, bà H2 đã tuyên vào tài khoản của ông H, bà H2 mở tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Phát triển Thành phố H. Ngân hàng Thương mại cổ phần Phát triển Thành phố H được toàn quyền thu hồi nợ bằng các khoản tiền này, nếu không đủ thì bằng các nguồn thu hoặc tài sản hợp pháp khác của bà H2 và ông H mà pháp luật cho phép đến khi thu hồi hết nợ.

4.3. Không chấp nhận yêu cầu của Ngân hàng Thương mại cổ phần Phát triển Thành phố H kê biên, xử lỷ tài sản thế chấp theo Hợp đồng thế chấp quyền tài sản số 10106/18MN/HĐBĐ ngày 21/6/2018 để thu hồi nợ vì không có cơ sở.

5. Những quyết định khác của bản án dân sự sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

6. Án phí dân sự phúc thẩm:

6.1 Ông Hoàng Minh H phải chịu 300.000 đồng, được trừ 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0000032 ngày 06/11/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Quy Nhơn.

6.2 Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Thành phố H phải chịu 300.000 đồng, được trừ 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0000724 ngày 11/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Quy Nhơn.

7. Về quyền, nghĩa vụ thi hành án:

7.1. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án), hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả khác khoản tiền hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.

7.2. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

8. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.