Bản án về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ số 97/2025/DS-PT

TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

BẢN ÁN 97/2025/DS-PT NGÀY 24/02/2025 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ

Ngày 24 tháng 02 năm 2025 , tại trụ sở Toà án nhân dân thành phố Hà Nội, xét xử công khai vụ án Dân sự phúc thẩm thụ lý số 547/DSPT ngày 16/12/2025 về Tranh chấp Hợp đồng mua bán căn hộ.

Do Bản án Dân sự sơ thẩm số 75/2024/DS-ST ngày 27/09/2024 của Toà án nhân dân Quận Cầu Giấy bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 34/2024/QĐPT ngày 21/01/2025, Quyết định hoãn phiên toà số 60/QĐHPT-PT ngày 10/2/2025 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Nguyễn Bạch M, sinh năm 1955 Trú tại: KV3P đường Nguyễn Văn C, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trần Ngọc C, sinh năm 1986.

Bà Nguyễn Phương L, sinh năm 1998.

Địa chỉ: Px tập thể Phương M, phường Phương M, quận Đống Đa, Hà Nội.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Luật sư Trần Thị H – Công ty Luật TNHH F – số xx đường Hoàng Quốc Việt, Quận Cầu Giấy, Hà Nội.

Bị đơn: Công ty Cổ phần tập đoàn F ( gọi tắt Công ty) Trụ sở: Tầng xx, số xxx Cầu Giấy, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, Hà Nội.

Trụ sở hiện nay: Tầng x, tòa nhà F Landmark, ngõ x, phố Lê Đức T, phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Vũ Anh T – Chủ tịch HĐQT.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Minh Đ - sinh năm 1999.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Đinh Thị C sinh năm 1957

Trú tại: KV3P đường Nguyễn Văn C, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định Bà L, luật sư H, ông Đ có mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện, bản tự khai và tại phiên tòa luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn – bà Trần Thị Hà trình bày:

Do có nhu cầu đầu tư nên ông Nguyễn Bạch M đã ký kết với Công ty Hợp đồng mua bán căn hộ số 25B5B/2018/HĐMBCH-THECOASTALHILL ngày 02/01/2018 để mua căn hộ số 5B tại tầng 5B Zone 2 thuộc Dự Án. Giá bán căn hộ chưa bao gồm Kinh Phí Bảo Trì Phần Sở Hữu Chung Khu Căn Hộ, đã bao gồm thuế VAT là 2.020.400.000 đồng. Thanh toán bằng đồng Việt Nam trực tiếp bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản. Thời hạn thanh toán Giá Bán Căn Hộ được chia làm 05 đợt theo như quy định tại Điều 2 Phụ lục 03 Hợp đồng.

Quá trình thực hiện Hợp đồng:

Về nghĩa vụ thanh toán tiền của Bên Mua: Ông Nguyễn Bạch M đã thực hiện thanh toán đúng và đầy đủ giá bán căn hộ cho Công ty theo đúng nội dung về thời hạn, tỷ lệ và số tiền. Cụ thể như sau: Ông Nguyễn Bạch M đã thanh toán 05 đợt với tổng số tiền mua căn hộ là 1.872.080.000 đồng tương ứng 95% giá mua bán căn hộ. Ngoài ra, Ông Nguyễn Bạch M đã không vi phạm bất kì nghĩa vụ nào theo Hợp đồng mua bán căn hộ và các Phụ lục đã ký kèm theo đối với Bên Bán là Công ty.

Đối với nghĩa vụ bàn giao căn hộ của Bên Bán: theo các thỏa thuận tại Điều 8.2 của Hợp đồng mua bán căn hộ, ngày chậm nhất Công ty có nghĩa vụ bàn giao căn hộ là ngày cuối cùng của Quý 4/2018 tức là ngày 31/12/2018. Và theo thỏa thuận về việc gia hạn tối đa 02 lần, mỗi lần không quá 45 ngày thì ngày cuối cùng Công ty phải bàn giao căn hộ cho Ông Nguyễn Bạch M là ngày 31/3/2019. Tính đến nay, Công ty vẫn không thực hiện được nghĩa vụ bàn giao Căn Hộ cho Ông Nguyễn Bạch M theo đúng thỏa thuận của Hợp đồng đã ký kết.

Trong quá trình giải quyết việc vi phạm của Công ty nêu trên, Ông Nguyễn Bạch M đã nhiều lần thúc giục, yêu cầu Công ty phải thực hiện đúng nghĩa vụ của Bên Bán theo Hợp đồng. Tuy nhiên, Công ty đã không thực hiện được trách nhiệm của mình và cũng không có quan điểm cụ thể về trách nhiệm của Công ty trước các vi phạm mà mình gây ra. Theo đó, Hợp đồng cũng thỏa thuận rất rõ ràng về nghĩa vụ thanh toán tiền phạt vi phạm do chậm bàn giao của Bên Bán là Công ty cho Bên Mua. Tại Điều 12.2.1 của Hợp đồng như sau: “Trường hợp Bên Mua đã thanh toán đầy đủ và đúng hạn Giá Bán Căn Hộ theo tiến độ thỏa thuận trong Hợp Đồng nhưng quá thời hạn 90 (chín mươi) ngày kể từ ngày cuối cùng của thời điểm dự kiến bàn giao Căn Hộ nêu tại Điều 8.2 (i) của Hợp Đồng mà Bên Bán vẫn chưa bàn giao Căn Hộ cho Bên Mua: Bên Bán phải thanh toán cho Bên Mua khoản tiền phạt vi phạm tương đương với số tiền lãi được tính trên (phần) Giá Bán Căn Hộ mà Bên Mua đã thanh toán với lãi suất là 150% lãi suất tín dụng đối với khoản vay kỳ hạn 12 (mười hai) tháng do Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam công bố tại thời điểm thanh toán và được tính từ ngày vi phạm nghĩa vụ bàn giao của Bên Bán đến ngày Bên Bán bàn giao Căn Hộ thực tế cho Bên Mua”.

Ngày 22/06/2023, Nguyên đơn nộp đơn khởi kiện với người bị khởi kiện là Công ty về việc Tranh chấp Hợp đồng mua bán căn hộ với các yêu cầu khởi kiện sau:

“1) Chấp nhận yêu cầu khởi kiện đòi thanh toán tiền phạt do vi phạm Hợp đồng mua bán căn hộ của Nguyên đơn:

a) Buộc Công ty phải có trách nhiệm thanh toán cho Nguyên đơn số tiền phạt vi phạm tạm tính đến ngày 31/05/2023 là 1.170.947.573 đồng.

b) Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án mà Công ty không thực hiện nghĩa vụ thanh toán toàn bộ số tiền trên thì Công ty phải chịu mức lãi suất là 10%/năm (khoản 2, Điều 468 BLDS 2015) trên tổng số tiền chưa thanh toán cho đến khi thanh toán hết nợ.

2) Buộc Công ty phải tiếp tục thanh toán khoản tiền phạt vi phạm phát sinh của những ngày vi phạm tiếp theo cho đến thời điểm bàn giao căn hộ cho Nguyên đơn.” Ngày 27/8/2024 nguyên đơn có đơn sửa đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện, đề nghị giải quyết các yêu cầu khởi kiện sau:

1. Buộc Công ty tiếp tục thực hiện Hợp đồng mua bán căn hộ số 25B5B/2018/HĐMBCH-THECOASTALHILL ngày 02/01/2018 và có nghĩa vụ bàn giao căn hộ cho Nguyên đơn.

2. Buộc Công ty phải có trách nhiệm thanh toán tiền phạt vi phạm Hợp đồng do vi phạm nghĩa vụ về bàn giao căn hộ, tính từ thời điểm Công ty bắt đầu vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ là ngày 01/04/2019 đến khi Tòa án ra quyết định hoặc bản án có hiệu lực pháp luật.

Cách tính số tiền phạt vi phạm do chậm bàn giao căn hộ như sau: Căn cứ theo Điều 8.2 (i), (ii) và Điều 12.2.1 Hợp đồng, Công ty có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền phạt vi phạm cho Nguyên đơn tương đương với số tiền lãi được tính trên phần Giá bán căn hộ Nguyên đơn đã thanh toán là: (1) 1.872.080.000 đồng x (2) mức lãi suất là 9%/365 ngày (lãi suất tín dụng đối với khoản vay 12 tháng của Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam công bố tại thời điểm tháng 09/2024 đối với khách hàng cá nhân là 6%x150%) x (3) thời gian vi phạm theo Hợp đồng tạm tính từ ngày Công ty bắt đầu vi phạm nghĩa vụ 01/04/2019 đến ngày xét xử 27/9/2024 là 926.448.796 đồng.

3. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án mà Công ty không thực hiện nghĩa vụ thanh toán toàn bộ số tiền trên thì Công ty phải chịu mức lãi suất là 10%/năm theo quy định tại khoản 2, Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 trên tổng số tiền chưa thanh toán cho đến khi thanh toán hết nợ.

Ông M xác nhận bà Đinh Thị Chiến là vợ của ông. Tiền mua căn hộ là tiền chung của vợ chồng nên bà Chiến có cùng quyền lợi, nghĩa vụ với ông trong việc thực hiện Hợp đồng mua bán căn hộ với Công ty. Ông đề nghị Tòa án tuyên Công ty thực hiện các nghĩa vụ trả tiền cho cả ông M và bà Chiến.

* Công ty trình bày:

Ngày 01/02/2018, ông Nguyễn Bạch M và Công ty ký kết “Hợp đồng mua bán căn hộ” số 25B5B/2018/HĐMBCH-THECOASTALHILL về việc mua bán căn hộ số 5B tầng 5B Zone 2 thuộc tổ hợp nhà ở căn hộ khách sạn The Coastal Hill tại Dự án Khu đô thị du lịch sinh thái F Quy Nhơn. Giá mua bán căn hộ là: 2.020.400.000 đồng.

Sau khi ký hợp đồng, ông M đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán 95% toàn bộ giá trị hợp đồng theo tiến độ như sau:

Theo quy định tại điều 8.2 của Hợp đồng, thời hạn bàn giao căn hộ dự kiến là tại Quý 4/2018, gia hạn thời gian bàn giao căn hộ tối đa 02 lần, không vượt quá 90 ngày kể từ thời điểm dự kiến bàn giao căn hộ.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Công ty đề nghị Tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn theo quy định của mục 2 chương X và Điều 429 Bộ luật dân sự để xác định thời hiệu khởi kiện là 03 năm kể từ thời điểm Công ty vi phạm nghĩa vụ bàn giao (ngày 31/12/2018). Như vậy đến thời điểm khởi kiện đã hết thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ.

Đề nghị Tòa án áp dụng quy định tại điểm e khoản 1 Điều 217 Bộ luật tố tụng để đình chỉ giải quyết vụ án dân sự đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

*Tại văn bản gửi tới Tòa án, bà Đinh Thị Chiến trình bày:

Bà Chiến là vợ của ông Nguyễn Bạch M, bà Chiến hoàn toàn nhất trí với nội dung khởi kiện của ông M. Do hoàn cảnh địa lý xa xôi nên bà xin vắng mặt tại tất cả các buổi làm việc tại Tòa án và các phiên tòa xét xử.

Tại phiên tòa sơ thẩm :

Nguyên đơn đề nghị: Buộc Công ty tiếp tục thực hiện Hợp đồng mua bán căn hộ số 25B5B/2018/HĐMBCH-THECOASTALHILL. Buộc Công ty hoàn thiện việc bàn giao căn hộ cho Nguyên đơn. Buộc Công ty có nghĩa vụ thanh toán cho Nguyên đơn số tiền phạt vi phạm do chậm bàn giao căn hộ, tạm tính từ ngày Công ty bắt đầu vi phạm nghĩa vụ 01/04/2019 đến hết ngày đưa vụ án ra xét xử 27/09/2024, số tiền là 926.448.796 đồng (Chín trăm hai mươi sáu triệu, bốn trăm bốn mươi tám nghìn, bảy trăm chín mươi sáu) đồng. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án mà Công ty không thực hiện nghĩa vụ thanh toán toàn bộ số tiền trên thì Công ty phải chịu mức lãi suất là 10%/năm theo quy định tại khoản 2, Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 trên tổng số tiền chưa thanh toán cho đến khi thanh toán hết nợ.

Bản án Dân sự sơ thẩm số 75/2025/DS – ST ngày 27/09/2024 của Toà án nhân dân Quận Cầu Giấy đã quyết định như sau:

Xử: 1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện tại đơn khởi kiện sửa đổi ngày 27/8/2024 của ông Nguyễn Bạch M đối với Công ty cổ phần tập đoàn F.

2. Buộc Công ty cổ phần tập đoàn F có nghĩa vụ thanh toán cho ông Nguyễn Bạch M, bà Đinh Thị Chiến số tiền phạt vi phạm do chậm bàn giao căn hộ số 5B tầng 5B Zone 2 thuộc tổ hợp nhà ở căn hộ khách sạn The Coastal Hill tại dự án khu đô thị du lịch sinh thái F Quy Nhơn là 926.448.796 (chín trăm hai mươi sáu triệu bốn trăm bốn mươi tám nghìn bảy trăm chín mươi sáu) đồng.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (Đối với trường hợp cơ quan thi hành án có thẩm quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (Đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ Luật dân sự năm 2015.

*Về án phí: Ông Nguyễn Bạch M không phải chịu án phí Dân sự sơ thẩm.

Công ty cổ phần tập đoàn F phải chịu 39.793.000 (ba mươi chín triệu bảy trăm chín mươi ba nghìn) đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Sau khi xét xử sơ thẩm :

Công ty kháng cáo toàn bộ bản án.

Tại phiên toà phúc thẩm:

Nguyên đơn và bị đơn thống nhất thoả thuận như sau:

Do ảnh hưởng của đại dịch COVID, hai bên cùng thống nhất giảm thời gian tính tiền phạt vi phạm là 06 tháng, số ngày vi phạm chậm bàn giao còn 1827 ngày.

Số tiền phạt do chậm bàn giao căn hộ mà Công ty phải trả cho ông Nguyễn Bạch M là 843.359.000 đồng. Đề nghị Toà án ghi nhận sự thoả thuận trên của hai bên. Những phần khác của bản án sơ thẩm giữ nguyên.

Tại phiên tòa vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội có quan điểm:

- Về thủ tục tố tụng: Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội tiến hành thụ lý và giải quyết vụ án theo đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về nội dung: Đơn kháng cáo của Công ty trong thời hạn Luật định và hợp lệ.

Tại phiên toà hai bên đương sự đã thoả thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án, thấy rằng sự thoả thuận của hai bên đương sự là tự nguyện và phù hợp pháp luật, nên đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ điều 300, khoản 2 điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự sửa bản án sơ thẩm ghi nhận sự thoả thuận của các đương sự.

Về án phí phúc thẩm : Công ty phải chịu án phí phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

* Về thủ tục tố tụng:

Đơn kháng cáo của Công ty trong thời hạn Luật định và hợp lệ.

- Nguyên đơn khởi kiện bị đơn yêu cầu bị đơn phải tiếp tục thực hiện Hợp đồng và bồi thường do chậm nghĩa vụ bàn giao nhà, do vậy Toà án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật của vụ án là Tranh chấp Hợp đồng mua bán căn hộ theo khoản 3 điều 26 Bộ luật dân sự là có căn cứ.

- Điểm a khoản 1 điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định: “ Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Toà án theo lãnh thổ được xác định như sau: Toà án nơi bị đơn có trụ sở”. Bị đơn có trụ sở tại Quận Cầu Giấy do vậy Tòa án nhân dân Quận Cầu Giấy thụ lý và giải quyết vụ án theo đúng quy định tại khoản 3 điều 26, điểm a khoản 1 điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

* Về nội dung vụ án:

- Ngày 02/01/2018, Công ty do bà Đàm Ngọc Bích đại diện và ông Nguyễn Bạch M ký Hợp đồng mua bán căn hộ số 25B5B/2018/HĐMBCH-THECOASTALHILL để mua căn hộ số 5B tại tầng 5B Zone 2 thuộc Dự Án. Giá bán căn hộ chưa bao gồm Kinh Phí Bảo Trì Phần Sở Hữu Chung Khu Căn Hộ, đã bao gồm thuế VAT là 2.020.400.000 đồng. Các bên không tranh chấp về việc ký kết và nội dung của Hợp đồng mua bán căn hộ số 25B5B/2018/HĐMBCH-THECOASTALHILL ngày 30/03/2018.

Thấy rằng các bên ký kết Hợp đồng trên cơ sở tự nguyện, nội dung và hình thức của Hợp đồng phù hợp với các điều Bộ luật dân sự nên phát sinh hiệu lực.

Tại phiên toà phúc thẩm ông Nguyễn Bạch M và Công ty thống nhất được với nhau về việc giải quyết vụ án đó là : “Do ảnh hưởng của đại dịch COVID, hai bên cùng thống nhất giảm thời gian tính tiền phạt vi phạm là 06 tháng, số ngày vi phạm chậm bàn giao còn 1827 ngày. Số tiền phạt do chậm bàn giao căn hộ mà Công ty phải trả cho ông Nguyễn Bạch M là 843.359.000 đồng.” Xét thấy sự thoả thuận của hai bên đương sự là tự nguyện và phù hợp pháp luật, nên căn cứ điều 300, khoản 2 điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự sửa bản án sơ thẩm ghi nhận sự thoả thuận nêu trên của các đương sự.

- Về án phí: Công ty phải chịu án phí phúc thẩm.

Quan điểm của Vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội phù hợp với pháp luật.

Từ những nhận định trên!

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ điều 147, điều 148, điều 300, khoản 2 điều 308, điều 313, 349 Bộ luật tố tụng dân sự.

Căn cứ điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm,thu, nộp, quản lý, sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Công ty Cổ phần tập đoàn F.

Sửa Bản án Dân sự sơ thẩm số 75/2025/DS – ST ngày 27/09/2024 của Toà án nhân dân Quận Cầu Giấy và quyết định như sau:

1/Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Bạch M đối với Công ty Cổ phần tập đoàn F.

- Ghi nhận sự thoả thuận của của ông Nguyễn Bạch M và Công ty Cổ phần tập đoàn F như sau: Công ty Cổ phần tập đoàn F phải trả cho ông Nguyễn Bạch M số tiền phạt do vi phạm hợp đồng mua bán căn hộ về nghĩa vụ chậm bàn giao căn hộ là 843.359.000 đồng .

Kể từ khi bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng Công ty Cổ phần tập đoàn F còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 điều 468 Bộ luật dân sự tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

2/Về án phí: Công ty Cổ phần tập đoàn F phải chịu 37.300.770 đồng án phí dân sự sơ thẩm, và 300.000 đồng án phí phúc thẩm được trừ vào số tiền nộp tại biên lai thu số 46573 ngày 23/10/2024 của Chi cục thi hành án dân sự quận Cầu Giấy, còn phải nộp 37.300.770 đồng .

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày 24/02/2025.