Bản án về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ số 376/2017/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 10 - TP. HỒ CHÍ MINH

- Nguyên đơn: bà Lưu Ngọc D, sinh năm 1983. (Có mặt)

Cư trú: Căn hộ số 14 Tầng 2, Khối 1, Chung cư KG, Phường Y, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền : Ông Nguyễn Văn H.

- Bị đơn: Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và Phát Triển Địa ốc K

Địa chỉ: 103 Đường Sư Vạn Hạnh (nối dài), Phường 12, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh.

Có ông Trịnh Minh T, Tổng giám đốc đại diện sinh năm: 1985 (vắng mặt).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh T

Có ông Nguyễn Huy H đại diên theo ủy quyền (Có đơn xin vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo hợp đồng số 0086/014 T02- K1GV/HĐMB ngày 12/9/2012, bà Lưu Ngọc D đã ký hợp đồng với Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và Phát Triển Địa ốc K, để mua căn hộ chung cư số Z , tầng 2, tại block 1, Cao Ốc K, đường Q, Phường Y, Quận G, thành phố Hồ Chí Minh. Với mục đích mua nhà để ở. Giá trị hợp đồng sau chiết khấu là781.348.896 đồng. Theo điều 4 của hợp đồng, bên công Ty K cam kết thời hạn giao nhà hạn chót là vào trước ngày 30/3/2014. Nếu giao nhà chậm trễ thì bên Công ty K sẽ trả lãi cho bên bà D trên tổng số tiền của các đợt mà bà đã thanh toán tính từ ngày trễ hạn theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm 12 tháng của Ngân hàng Vietcombank.

Theo đó bên mua bà D đã giao cho bên bán số tiền theo hợp đồng đã thỏa thuận là 781.348.896 đồng.

Đến ngày 10/12/2015, bên bán mới bàn giao nhà cho phia mua nhà sử dụng, trễ 20 tháng. Do vậy, nay Bà D yêu cầu công ty K phải:

1. Trả tiền lãi theo thỏa thuận tại điều 10 khoản 10.1 của hợp đồng. Cụ thể: 749.531.988 đồng đồng x 7%: 12 tháng x 20 tháng = 86.599.502 đồng.

2. Bồi thường thiệt hại do vay tiền của Ngân Hàng Quân Đội chi nhánh Bắc Sài Gòn để trả tiền cho công ty K , số tiền lãi là 93.750.000 đồng.

Tại phiên tòa, bà D có đơn rút lại một phần đơn khởi kiện đối với yêu cầu bồi thường tiền lãi vay của Ngân hàng Quân đội - Chi nhánh Sài Gòn, là 93.750.000 đồng, bà chỉ yêu cầu tính lãi của hợp đồng trên số tiền đã trả trước thởi điểm giao nhà.Và yêu cầu Công ty K phải giao giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho bên mua. Hiện bên mua còn giử lại số tiền 0.5% giá trị hợp đồng bao gồm thuế VAT, nhưng theo điều 3, mục 3.2 của trong hợp đồng thì ngay khi Công ty này thực hiện việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho bên mua, thì bên mua bà D sẽ chuyển trả số tiền này cho phía công ty K.

Bị đơn công ty cổ phần đầu tư và phát triển địa ốc K đã được Toà án triệu tập hợp lệ nhiều lần đến Toà để tham gia tố tụng, cũng như đã được tống đạt giấy triệu tập Tòa án nhân dân Quận 10, mở phiên tòa xét xử, nhưng bị đơn vẫn vắng mặt. Theo kết quả xác minh trả lời yêu cầu xác minh của Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh thì Công ty K có trụ sở tại địa chỉ số J đường S, phường Y, Quận X , thành Phố Hồ Chí Minh, Ông Trịnh Minh T người đại diện theo pháp luật của công ty có hộ khẩu thường trú tại đây và đang cư trú tại địa chỉ số M đường B , Phường 6, Quận T , Thành phố Hồ Chí Minh.

Sau khi hoãn phiên tòa lần 1,và Tòa án đã tống đạt xét xử lần thứ 2 đối với bị đơn hợp lệ, nhưng công ty K và ông Trịnh Minh T vẫn vắng mặt, Hội đồng xét xử xét xử vắng mặt bị đơn và Người đại diện theo pháp luật của công ty này.

Theo kết quả trả lời xác minh của Sở Nhà Đất Thành Phố Hồ Chí Minh thì công ty Khiện thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án Chung cư K Quận G tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh T, nên Tòa án triêu tập Ngân hàng nói trên vào tham gia vụ án với tư cách Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Hiện Ngân hàng có văn bản trình bày đối với hồ sơ khách hàng, nếu khách hàng chứng minh được đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với công ty K thì Ngân hàng đồng ý cho Công ty này lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho bà D , Ngân hàng có yêu cầu được vắng mặt trong tham gia tố tụng tại Tòa và cam kết không khiếu nại thắc mắc về sau.

Kiểm sát viên Viện Kiểm sát nhân dân Quận 10 phát biểu quan điểm của Viện kiểm sát về việc tuân thủ pháp luật của Thẩm phán và Hội đồng xét xử từ khi thụ lý giải quyết vụ án cho đến trước khi Nghị án.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, Hội đồng xét xử nhận định:

- Về tố tụng: Việc khởi kiện của nguyên đơn bà Lưu Ngọc D đòi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với căn hộ số chung cư số Z , tầng 2, tại block 1, Cao Ốc K, đường Q, Phường Y, Quận G, cũng như đòi bồi thường thiệt hại phát sinh từ hợp đồng mua căn hộ đối với bị đơn Công ty K là quan hệ pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán căn hộ. Vụ án thuộc thẩm quyền của Toà án nhân dân Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh.

Xét giấy uỷ quyền ngày 29/7/2017 của bà Lưu Ngọc D cho ông Nguyễn Quang H là đại diện theo uỷ quyền là hợp lệ nên căn cứ khoản 1 Điều 138 Bộ Luật Dân Sự 2015 về đại diện đại diện theo uỷ quyền, Hội đồng xét xử chấp nhận việc đại diện cho nguyên đơn của ông Hải. Hôm nay bà D có mặt trực tiếp tham gia phiên tòa.

Xét bị đơn Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và Phát Triển Địa ốc K đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ 2, mà vẫn vắng mặt được coi là từ bỏ quyền trình bày ý kiến trước Hội đồng xét xử, căn cứ Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử xét xử vắng mặt bị đơn.

Đới với Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam- Chi nhánh T có văn bản trình bày đầy đủ nội dung yêu cầu của Tòa án và có yêu cầu xin không tham gia tố tụng tại Tòa án, nhận thấy Ngân hàng đã có văn bản trình bày rõ ràng ý kiến của mình, nên việc xin vắng mặt cũng như việc xét xử vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng không làm ảnh hưởng việc giải quyết vụ án, Hội đồng xét xử xét xử vắng mặt Ngân hàng.

- Về nội dung vụ án:

Căn cứ vào yêu cầu khởi kiện của Lưu Ngọc D đòi bị đơn Cổ Phần Đầu Tư Và Phát Triển Địa ốc K phải trả số tiền lãi do Công ty K chậm thực hiện nghĩa vụ giao nhà, Hội đồng xét xử căn cứ vào điều 4 của hợp đồng quy định thời hạn giao nhà: Hai bên thỏa thuận hạn chót quý 4 năm 2013, nhưng không được chậm quá 3 tháng. Như vậy hạn chót giao nhà trước ngày 01/4/2014 là hết hạn. Nhưng căn cứ biên bản bàn giao nhà của phía công ty K ký xác nhận, thì công ty này giao nhà cho vào ngày 10/12/2014. Trể 20 tháng.

Căn cứ theo thỏa thuận tại điều 10 khoản 10.1 của Hợp đồng thì việc công ty K cam kết trả lãi do vi phạm nghĩa vụ giao nhà, Hội đồng xét xử chấp nhận việc tính lãi của nguyên đơn.

Hội đồng xét xử buộc Công ty K thanh toán cho bà D số tiền này là đúng theo thỏa thuận của hợp đồng.

Đối với yêu cầu đòi tiền lãi 93.750.000 đồng, đã trả cho Ngân hàng Quân đội, tại phiên tòa, bà D xin rút lại yêu cầu này, được Hội đồng xét xử ghi nhận và đình chỉ giải quyết đối với phần yêu cầu này.

Về yêu cầu Công ty K thực hiện nghĩa vụ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, thì theo công văn số 8762/STNMT-QLĐ trả lời xác minh của Sở Tài nguyên và Môi trường Thành Phố trả lời Tòa án Quận 10 thì “ Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm tổng hợp toàn bộ hồ sơ pháp lý liên quan đến đầu tư xây dựng công trình chung cư (pháp lý khu đất; hồ sơ cấp phép xây dựng và bộ bản vẽ thiết kế đính kèm; hồ sơ hoàn công và bộ bản vẽ đính kèm; công văn xác nhận nghiệm thu công trình xây dựng Chung cư và cơ sở hạ tầng kỹ thuật tại dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; phòng cháy chữa cháy, môi trường, cấp số nhà; sơ đồ nhà đất từng căn hộ và hạng mục công trình tại dự án...) và liên hệ Sở Tài nguyên và Môi trường để phối hợp các cơ quan liên quan kiểm tra và có ý kiến cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng trong dự án (trong trường hợp dự án nhà ở đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng). Sau đó, Chủ đầu tư dự án nộp hồ sơ hoặc cung cấp hồ sơ cho người mua, nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố giải quyết cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng theo quy định. Qua rà soát hồ sơ, hiện nay Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc K chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ và nhận chuyển nhượng các hạng mục công trình tại dự án Chung cư KG nêu trên theo quy định tại Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP”.

Hiện tại, việc thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của công ty K cho Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam, Chi nhánh T là không phù hợp với quy định về giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai theo điểm đ khoản 1 điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010. Tuy nhiên, Ngân hàng đã đồng ý cho Công ty Kthực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng ông ông Đặng Thế Cường khi ông chứng minh được việc đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính của ông với công ty này. Căn cứ vào giấy xác nhận bà D đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với công ty K do công ty này xác nhận. Đồng thời qua đây, Hội đồng xét xử thấy rằng ngoài việc vi phạm hợp đồng, Công ty Cổ Phần Đầu tư Địa ốc K còn không đến Tòa tham gia tố tụng và bỏ mặc cho khách hàng về tính trạng không pháp lý đối với căn hộ mà họ đã mua và ở từ năm 2015 cho đến nay.

Hiện nay, Khách hàng không thể tiến hành chủ động xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, khi mà Công ty này đang là bên thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng các lô đất dự án Chung cư cao ốc K cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam. Theo quy định thì Công ty này là bên phải chủ động nộp hồ sơ, tự lập thủ tục xin hoàn công, kiểm tra và nghiệm thu công trình xây dựng nói trên. Dự án đã hoàn thành và đã giao cho bên mua từ tháng 12 năm 2015 nhưng cho đến nay công ty Kkhông thực hiện nghĩa vụ này đối với khách hàng mà không có cơ quan hữu quan nào xem xét xử lý việc này. Hội đồng xét xử kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường Thành Phố Hồ Chí Minh cùng Thanh tra Sở Xây dựng Thành phố, kiểm tra việc tuân thủ giấy phép xây dựng, tuân thủ quy định về an toàn trong xây dựng và bảo toàn các cao ốc chung cư cúa chủ đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc K . Kiến nghị Sở Xây Dựng ngưng cấp phép xây dựng các dự án mới khác của công ty này, để công ty này thực hiện xong đầy đủ nghĩa vụ với khách hàng đối với các dự án cũ, trước khi thực hiện dự án khác.

- Án phí dân sự sơ thẩm: Đây là vụ án có giá ngạch, bị đơn phải chịu án phí trên yêu cầu không được Toà án chấp nhận.

- Án phí dân sự sơ thẩm: Đây là vụ án có giá ngạch, bị đơn phải chịu án phí trên yêu cầu không được Toà án chấp nhận.

Vì các lẽ trên

QUYẾT ĐỊNH

- Áp dụng các Điều 26; 91; 147; 227 và 273 của Bộ luật Tố Tụng Dân Sự;

- Áp dụng điểm đ khoản 1 điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010.

- Áp dụng điều 356, điều 457 của Bộ luật Dân Sự năm 2015;

- Áp dụng Điều 5; Điều 27 Pháp lệnh về án phí, lệ phí Tòa án của Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội ;

Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn bà Lưu Ngọc D.

Buộc Bị đơn Cổ Phần Đầu Tư Và Phát Triển Địa ốc K phải trả cho bà Lưu Ngọc D số tiền là 77.483.765.566 đồng.

Đình chỉ yêu cầu đòi bồi thường tiền lãi vay ngân hàng của bà D là : 91.350.000 đồng.

Buộc Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và Phát Triển Địa ốc K phải tiến hành lập thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho bà Lưu Ngọc D đối với căn hộ số Z , tầng 2, tại block 1, Cao Ốc K, đường Q, Phường Y, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh trong thời hạn 30 ngày kể từ khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường Thành Phố Hồ Chí Minh cùng Thanh tra Sở Xây dựng Thành phố, kiểm tra việc tuân thủ giấy phép xây dựng của công ty này trong việc xây cao ốc chung cư, các tiêu chuẩn về an toàn công trình, cũng như ngưng cấp phép xây dựng các cao ốc mới khác, để công ty này thực hiện xong đầy đủ nghĩa vụ với khách hàng đối với các dự án cũ trước khi thực hiện dự án khác.

Án phí dân sự sơ thẩm: 3.874.200 đồng, ( có làm tròn số) Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và Phát Triển Địa ốc K chịu. Hoàn lại cho bà Lưu Ngọc D số tiền tạm ứng án phí là 4.508.738 đồng theo biên lai thu số 000162 ngày 04/7/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh.

Thời hạn kháng cáo đối với bản án là 15 ngày kể từ ngày tuyên án; đối với đương sự không có mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ./.