Bản án về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ số 237/2023/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 8, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 237/2023/DS-ST NGÀY 28/08/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ

Ngày 28 tháng 8 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân Quận 8 tiến hành xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 307/2022/TLST-DS ngày 28/12/2022 về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 193/2023/QĐXXST-DS ngày 21 tháng 7 năm 2023 và Quyết định hoãn phiên tòa số 143/2023/QĐST-DS ngày 11 tháng 8 năm 2023 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Từ Thiện P, sinh năm 1964.

Địa chỉ: Đường P, Phường N, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện theo ủy quyền: Bà Lê Thị B (Giấy ủy quyền ngày 21/11/2022) (Có mặt tại phiên tòa) Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn T, luật sư thuộc Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh. (Vắng mặt tại phiên tòa) 2. Bị đơn: Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ X Địa chỉ: Đường X, Phường Y, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện theo ủy quyền: Ông Lê Minh T (Giấy ủy quyền số 04/2023/GUQ-TB ngày 12/01/2023) (Có mặt tại phiên tòa) 3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Công ty TNHH MTV B.

Địa chỉ: Đường U, Phường Y, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Văn L (Giấy ủy quyền số 455/GUQ-DVCI ngày 06/7/2023) (Có đơn đề nghị xét xử vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện cùng các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án, nguyên đơn là bà Từ Thiện P có bà Lê Thị B là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 26 tháng 01 năm 2019, bà Từ Thiện P và bị đơn đã ký Biên Bản thanh lý hợp đồng số C-1-3/ANSINH/BBTL/TB/2019 (“Biên Bản Thanh Lý”). Theo đó, bị đơn (bên A) đồng ý hoàn trả cho bà Từ Thiện P (bên B) số tiền đã nhận từ bà Từ Thiện P là 279.500.000 đồng và lãi suất 30% trên tổng số tiền mà bà Từ Thiện P đã thanh toán tương đương 83.850.000 đồng.

Tổng tiền Bị Đơn phải thanh toán là 363.350.000 đồng, chia thành 03 đợt lần lượt như sau: đợt 1 sẽ vào ngày 30/4/2019 với số tiền 72.670.000 đồng; đợt 2 vào ngày 31/05/2019 với số tiền 109.005.000 đồng và đợt 3 vào ngày 30/06/2019 với số tiền là 181.675.000 đồng.

Thực tế, bị đơn đã thanh toán 10.000.000 đồng vào ngày 07/05/2019 và 20.000.000 đồng vào ngày 08/07/2021. Bởi tổng tiền bị đơn hoàn trả 02 đợt (30.000.000 đồng) thấp hơn số tiền thanh toán đợt 1 (72.670.000 đồng) và trong thời hạn thanh toán đợt 2 và sau đợt 3. Theo đó, ghi nhận ý chí của bị đơn và tiện trong việc tính toán. Nguyên đơn tự nguyện xác định số tiền bị đơn đã hoàn trả được khấu trừ vào đợt 1 như đã cam kết trước đó. Nên tổng số tiền nợ đợt 1 còn lại là: 72.670.000 đồng – 30.000.000 = 42.670.000 đồng.

Vì vậy, tổng số nợ còn lại bị đơn chưa trả theo cam kết tại Biên bản thanh lý là: 363.350.000 đồng - 30.000.000 đồng = 333.350.000 đồng.

Như vậy, tính đến ngày lập đơn khởi kiện, chiếu theo khoản 3 Điều 2 Biên bản thanh lý hợp đồng thì bị đơn còn phải trả lãi suất lần lượt cho 03 đợt thanh toán như sau:

+ Lãi suất đợt 1 (từ ngày 30/04/2019 đến 14/7/2023) là 1534 ngày x 0,05%/ngày x 42.670.000 đồng = 32.727.890 đồng;

+ Lãi suất đợt 2 (từ ngày 31/05/2019 đến 14/7/2023) là 1504 ngày x 0,05%/ngày x 109.005.000 đồng đồng = 81.971.760 đồng;

+ Lãi suất đợt 3 (từ ngày 30/06/2019 đến 14/7/2023) là 1474 ngày x 0,05%/ngày x 181.675.000 đồng đồng = 133.894.475 đồng.

Tổng số tiền lãi bị đơn phải thanh toán tính đền này 14/7/2023 là 248.594.125 đồng.

Từ thời điểm phát hiện vi phạm, bà Từ Thiện P đã nhiều lần yêu cầu, nhưng bị đơn không thiện chí thanh toán như đã cam kết, gây thiệt hại nghiêm trọng đến lợi ích chính đáng của bà Từ Thiện P.

Nay bà Từ Thiện P khởi kiện đề nghị Tòa án nhân dân Quận 8 tuyên và buộc bị đơn như sau: Trả một lần toàn bộ số tiền là 581.944.125 đồng. Trong đó, tiền bị đơn đã cam kết trả khi ký thanh lý hợp đồng là 333.350.000 đồng và tiền lãi phạt do chậm thanh toán toàn bộ số tiền tính đến ngày 14/7/2023 là 248.594.125 đồng và tiếp tục chịu tiền lãi đến ngày trả xong tiền.

Bị đơn là Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ X có ông Lê Minh T đại diện theo ủy quyền trình bày:

Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ X xác nhận có ký kết Hợp đồng mua bán chung cư cao tầng an sinh số C-1-3/HĐMB/ANSINH ngày 06/5/2017 số căn hộ C-1-3, tại tầng 1 thuộc Chung cư cao tầng An Sinh, Phường 4, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh với bà Từ Thiện P. Đến ngày 26/01/2019 thì ký kết Biên bản thanh lý số C-1-3/ANSINH/BBTL/TB/2019 như nguyên đơn đã trình bày.

Hiện nay, phía bị đơn đã thu của bà Từ Thiện P là 279.500.000 đồng, đã hoàn trả lại cho bà Từ Thiện P số tiền 30.000.000 đồng, còn giữ của khách hàng số tiền là 249.500.000 đồng. Do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 nên Công ty gặp khó khăn về tài chính vì vậy đề nghị bà Từ Thiện P hỗ trợ bỏ phần lãi phạt 30% và không tính lãi chậm thanh toán như theo biên bản thanh ký đã ký. Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ X sẽ cố gắng thu xếp nguồn tiền để trả cho bà Từ Thiện P.

Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ X công nhận hiệu lực của Hợp đồng và Biên bản thanh lý đã ký kết với nguyên đơn. Về nghĩa vụ thanh toán, xác định chỉ duy nhất Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ X có nghĩa vụ thanh toán cho nguyên đơn mà không liên quan đến tổ chức, cá nhân nào khác.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty TNHH MTV B có ông Nguyễn Văn L đại diện theo ủy quyền trình bày:

Việc tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ giữa bà Từ Thiện P và Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ X là tranh chấp giao dịch dân sự giữa hai bên, Công ty TNHH MTV B không có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, cũng không có ý kiến hay yêu cầu gì đối với nguyên đơn và bị đơn. Đề nghị Tòa án nhân dân Quận 8 giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa hôm nay:

- Đại diện nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu bị đơn thanh toán số tiền còn nợ theo Biên bản thanh lý số C-1-3/ANSINH/BBTL/TB/2019 ngày 26/01/2019 sau khi đã trừ đi số tiền đã thanh toán 10.000.000 đồng vào ngày 07/05/2019 và 20.000.000 đồng vào ngày 08/07/2021 còn lại là 333.350.000 đồng. Về số tiền lãi, nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện như sau: Yêu cầu bị đơn thanh toán tiền lãi theo mức lãi suất 18%/năm kể từ ngày 01/7/2019 (ngày tiếp theo của ngày cam kết thanh toán đợt 3 theo thỏa thuận tại Biên bản thanh lý) cho đến ngày xét xử là ngày 28/8/2023 số tiền là 249.845.825 đồng. Tổng cộng là 583.195.825 đồng. Ngoài ra bị đơn còn phải tiếp tục chịu tiền lãi phạt chậm trả theo mức lãi suất thỏa thuận tại biên bản thanh lý là 18%/năm kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong.

- Đại diện bị đơn xác định có ký Hợp đồng mua bán Căn hộ Chung cư cao tầng An Sinh và Biên bản thanh lý hợp đồng như nội dung nguyên đơn trình bày. Phía bị đơn đã thu của bà Từ Thiện P số tiền là 279.500.000 đồng, đã hoàn trả lại cho bà Từ Thiện P số tiền 30.000.000 đồng, còn giữ của bà P số tiền là 249.500.000 đồng. Nay bị đơn đồng ý trả lại cho nguyên đơn số tiền nợ gốc và lãi phạt 30% theo biên bản thanh lý tổng cộng là 333.350.000 đồng. Do đang khó khăn về tài chính nên bị đơn đề nghị nguyên đơn không tính lãi chậm thanh toán 18%/năm như thỏa thuận theo biên bản thanh ký đã ký. Bị đơn sẽ cố gắng thu xếp nguồn tiền để trả dứt điểm cho nguyên đơn thành 03 đợt vào 11/2023, 12/2023 và 01/2024.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến: Tòa án đã xác định đúng quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án; Xác định đúng tư cách đương sự; Thực hiện đầy đủ thủ tục tống đạt văn bản tố tụng; Thu thập chứng cứ đúng theo quy định; Tiến hành Phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo đúng quy định của pháp luật Tố tụng Dân sự; Đảm bảo thời hạn chuẩn bị xét xử. Hội đồng xét xử, Thư ký đã thực hiện đúng quy định; các bên đương sự tham gia tố tụng tại phiên tòa thực hiện đúng quy định.

- Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, lời phát biểu ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết vụ án:

Xét yêu cầu khởi kiện của bà Từ Thiện P thì đây là vụ án dân sự về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ. Bị đơn là Công ty TNHH Sản Xuất -Thương mại - Dịch vụ X hiện có trụ sở tại Quận 8 nên căn cứ theo qui định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì vụ án dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.

[2]. Về thủ tục tố tụng :

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai mà vắng mặt; Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty TNHH MTV B có đơn đề nghị xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử quyết định xét xử vắng mặt là phù hợp quy định tại Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3]. Về việc thay đổi yêu cầu khởi kiện tại phiên tòa của nguyên đơn:

Tại phiên tòa hôm nay, nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện đối với thời điểm tính lãi để tiện cho việc tính toán. Xét thấy, việc nguyên đơn thay yêu cầu khởi kiện là hoàn toàn tự nguyện, việc thay đổi không vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu, có lợi cho bị đơn và phù hợp với quy định tại Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự, nên có cơ sở để Hội đồng xét xử chấp nhận.

[4]. Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Bà Từ Thiện P đã cùng Công ty TNHH Sản Xuất -Thương mại - Dịch vụ X ký Hợp đồng mua bán Chung cư cao tầng An Sinh số C-1-3/HĐMB/ANSINH ngày 06/5/2017. Trong quá trình thực hiện hợp đồng các đương sự đã có thỏa thuận chấm dứt việc thực hiện hợp đồng và tiến hành thanh lý hợp đồng theo Biên bản thanh lý hợp đồng số C-1-3/ANSINH/BBTL/TB/2019 ngày 26/01/2019. Việc các đương sự thỏa thuận thanh lý hợp đồng là phù hợp với quy định tại Điều 422 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Căn cứ vào biên bản thanh lý hợp đồng số C-1-3/ANSINH/BBTL/TB/2019 ngày 26/01/2019, các đương sự tự nguyện thỏa thuận về việc thanh lý hợp đồng như sau: Công ty TNHH Sản Xuất -Thương mại - Dịch vụ X đồng ý hoàn trả lại cho bà Từ Thiện P số tiền đã nhận là 279.500.000 đồng, bồi thường số tiền tương ứng 30% trên tổng số tiền đã nhận là 83.850.000 đồng, tổng số tiền phải thanh toán là 363.350.000 đồng, chia thành 03 đợt lần lượt như sau: đợt 1 thanh toán vào ngày 30/4/2019 với số tiền là 72.670.000 đồng; đợt 2 thanh toán vào ngày 31/05/2019 với số tiền là 109.005.000 đồng và đợt 3 thanh toán vào ngày 30/06/2019 với số tiền là 181.675.000 đồng.

Tính đến nay, Công ty TNHH Sản Xuất -Thương mại - Dịch vụ X mới chỉ thanh toán được số tiền là 10.000.000 đồng vào ngày 07/05/2019 và 20.000.000 đồng vào ngày 08/07/2021, số tiền còn lại chưa thanh toán theo biên bản thanh lý là 333.350.000 đồng, là vi phạm về nghĩa vụ thanh toán. Do đó, ngoài số tiền gốc chưa thanh toán theo biên bản thanh lý, việc bà Từ Thiện P yêu cầu Công ty TNHH Sản Xuất -Thương mại - Dịch vụ X còn phải trả số tiền lãi phát sinh do chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán là phù hợp với quy định tại Mục 3 Điều 2 của Biên bản thanh lý và Điều 357 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Thỏa thuận mức lãi suất 18%/năm phù hợp với quy định tại Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015. Do đó, số tiền lãi tính từ ngày 01/7/2019 (ngày tiếp theo của ngày Công ty TNHH Sản Xuất -Thương mại - Dịch vụ X cam kết thanh toán đợt 3 của theo thỏa thuận tại biên bản thanh lý) tính đến ngày 28/8/2023 là 249.845.825 đồng mà bà P yêu cầu Công ty TNHH Sản Xuất -Thương mại - Dịch vụ X thanh toán là có cơ sở.

Từ những nhận định trên Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên buộc Công ty TNHH Sản Xuất -Thương mại - Dịch vụ X phải thanh toán cho bà Từ Thiện P số tiền gốc chưa thanh toán theo biên bản thanh lý là 333.350.000 đồng, số tiền lãi phát sinh do chậm thanh toán tính từ ngày 01/7/2019 tính đến ngày 28/8/2023 theo mức lãi suất 18%/năm là 249.845.825 đồng, tổng cộng số tiền là 583.195.825 đồng.

Ngoài ra, việc nguyên đơn yêu cầu bị đơn còn phải tiếp tục trả tiền lãi theo mức lãi suất 18%/năm đã thỏa thuận tại biên bản thanh lý hợp đồng số C-1- 3/ANSINH/BBTL/TB/2019 ngày 26/01/2019 kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán là phù hợp với quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 13 của Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của HĐTP Tòa án nhân dân Tối cao nên có cơ sở để chấp nhận.

[5]. Đối với ý kiến của bị đơn về việc đề nghị nguyên đơn không tính lãi chậm thanh toán và cho thời hạn thanh toán nhưng do nguyên đơn không đồng ý nên không có cơ sở để xem xét.

[6]. Do người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là Công ty TNHH MTV B trình bày không liên quan đến giao dịch dân sự giữa nguyên đơn và bị đơn, không có ý kiến hay yêu cầu gì. Cả nguyên đơn và bị đơn cũng đều xác định nghĩa vụ thanh toán chỉ thuộc về Công ty TNHH Sản Xuất -Thương mại - Dịch vụ X, không yêu cầu xem xét quyền lợi, nghĩa vụ của Công ty TNHH MTV B hay bên nào khác nên Hội đồng xét xử tuyên buộc bị đơn có trách nhiệm thanh toán cho nguyên đơn mà không xác định thêm người bên nào khác có nghĩa vụ liên đới.

[7]. Ý kiến phát biểu và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên có căn cứ chấp nhận.

[8]. Về án phí: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên căn cứ vào Điều 147 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Điều 26 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án thì nguyên đơn bà Từ Thiện P không phải chịu án phí, bị đơn là Công ty TNHH Sản Xuất -Thương mại - Dịch vụ X phải chịu án phí.

[9]. Về quyền kháng cáo: Các đương sự được quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào Điều 357, Điều 422 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015;

Căn cứ Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Điều 13 của Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của HĐTP Tòa án nhân dân Tối cao;

Căn cứ vào Điều 26 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Từ Thiện P.

Buộc bị đơn là Công ty TNHH Sản Xuất -Thương mại - Dịch vụ X có nghĩa vụ thanh toán cho nguyên đơn là bà Từ Thiện P số tiền là 583.195.825 đồng (Năm trăm tám mươi ba triệu một trăm chín mươi lăm nghìn tám trăm hai mươi lăm đồng) ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong, Công ty TNHH Sản Xuất -Thương mại - Dịch vụ X còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất các bên thỏa thuận trong biên bản thanh lý hợp đồng số C-1-3/ANSINH/BBTL/TB/2019 ngày 26/01/2019.

Thi hành tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

2. Án phí dân sự sơ thẩm:

Công ty TNHH Sản Xuất -Thương mại - Dịch vụ X phải chịu số tiền án phí dân sự sơ thẩm là 27.327.833 đồng (Hai mươi bảy triệu ba trăm hai mươi bảy nghìn tám trăm ba mươi ba đồng).

Hoàn trả lại cho bà Từ Thiện P số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 12.785.507 đồng (Mười hai triệu bảy trăm tám mươi lăm nghìn năm trăm lẻ bày đồng) theo biên lai thu tiền số 0017845 ngày 15/12/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.

Thi hành tại cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

3. Thời hạn kháng cáo đối với bản án của Tòa án cấp sơ thẩm là 15 ngày, kể từ ngày tuyên án; đối với đương sự không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

4. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo Điều 2 Luật thi hành án dân sự năm 2008 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì người được thi hành án dân sự; Người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành theo các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014); Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014)./.