Bản án 89/2023/DS-ST về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ RẠCH GIÁ – TỈNH KIÊN GIANG

BẢN ÁN 89/2023/DS-ST NGÀY 13/12/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 13 tháng 12 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang xét xử sơ thẩm công khai theo thủ tục thông thường vụ án thụ lý số: 321/2023/TLST-DS ngày 12 tháng 12 năm 2022, về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 115/2023/QĐXXST-DS ngày 10 tháng 11 năm 2023 giữa các đương sự:

* Nguyên đơn: Ông Trần Thanh V, sinh năm 1988 (có mặt);

Địa chỉ: ấp B, xã M, huyện T, tỉnh Kiên Giang.

* Bị đơn: Bà Trần Thị Hiếu L, sinh năm 1971 (có mặt);

Địa chỉ: số 772A, đường Q, phường H, thành phố R, tỉnh Kiên Giang.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Bà Thị Mỹ H, sinh năm 1991 (có mặt);

Địa chỉ: ấp Đ, xã P, huyện T, tỉnh Kiên Giang - Bà Nguyễn Thị L1, sinh năm 1981 (có mặt);

Hộ khẩu thường trú: số 33/4, đường C, khu phố 3, phường B, thành phố R, tỉnh Kiên Giang.

Chỗ ở: số 858/34, đường T, phường H, thành phố R, tỉnh Kiên Giang.

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Tại đơn khởi kiện đề ngày 26/7/2022, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn ông Trần Thanh V thống nhất trình bày: Căn cứ hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được lập ngày 22/6/2022 thì:

Bà Trần Thị Hiếu L đồng ý chuyển nhượng cho tôi diện tích đất 132,9m2, đất toạ lạc tại đường Đ, khu phố 6, phường B, thành phố R, Kiên Giang. Giá chuyển nhượng là 935.000.000đ.

Sau khi hai bên ký tên vào hợp đồng đặt cọc, tôi đã đưa cho bà L số tiền 50.000.000 đồng, phần còn lại là 885.000.000 đồng thì hai bên thống nhất như sau:

Thời gian đặt cọc là 15 ngày kể từ ngày 22/06/2022 đến hết 5 giờ chiều ngày 07/07/2022 bên A (bà L) nhận đủ tiền đặt cọc sẽ cùng bên B (anh V) làm thủ tục công chứng chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, khi thủ tục công chứng hoàn tất bên B (anh V) phải trả đủ số tiền còn lại.

Tuy nhiên, đến ngày 07/07/2022 tôi đến Văn phòng công chứng S làm thủ tục mua bán theo quy định của pháp luật, tôi đến đợi từ 7 giờ sáng cho đến 11 giờ trưa không thấy bà L đến, tôi điện thoại cho bà L nhưng bà không bắt máy.

Đến ngày 12/07/2022 tôi và cha tôi đến gặp bà L yêu cầu bà trả tiền cọc lại cho tôi 50.000.000 đồng vì bà đã sai hợp đồng nên tôi không mua bán nữa, nhưng bà L không đồng ý trả tiền cho tôi.

Tại phiên tòa, anh V yêu cầu Tòa án buộc bà Trần Thị Hiếu L phải trả cho tôi số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng, rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu buộc bà L phải bồi thường số tiền 50.000.000 đồng.

* Bị đơn bà Trần Thị Hiếu L trình bày:

Tôi có căn nhà 136/9 đường D, phường H, thành phố R, Kiên Giang, tôi có gửi cho cô Nguyễn Thị L1 bán. Vào tháng 06/2022 cô L1 nói với tôi có người hỏi mua nhà, tôi nói với cô L1 bán với giá 920.000.000 đồng. Cô L1 nói chị bán 900.000.000 đồng, thì có người mua. Tôi đồng ý, tôi nói với cô L1 nhà tôi có vay Ngân hàng 300.000.000 đồng, người mua phải hỗ trợ chị rút giấy và nhà đang cho thuê, chị báo bên thuê nhà 01 tháng, người ta dọn. Lúc coi nhà Cô L1 và bên mua lại xem nhà cũng biết nhà đang cho thuê, tới ngày đựat cọc tôi mới biết ông V là người mua và biết cô L1 bán cho ông V 930.000.000 đồng, lúc đặt cọc không nghe ông V nói ký công chứng là giao nhà mà ông V chỉ đề cập bên tôi hỗ trợ cho ông V tới khi lấy giấy Chứng nhận QSDĐ mang tên ông V tiền đặt cọc 50.000.000 đồng. Tôi giữ 25.000.000 đồng và bên cô L1 25.000.000 đồng.

Tới ngày ký công chứng tôi liên lạc với cô Lời rút giấy ngân hàng để ra ký. Thì phía cô L1 nói lý do: Ký công chứng là tôi phải giao nhà, trong khi đó còn 10 ngày nữa thì người thuê nhà mới dọn. Cô L1 còn nói để cô nói với ông V, đợi bên chủ thuê nhà dọn ra, mới đi công chứng được. Bên ông V không đồng ý, khi ông V đặt cọc nhà khoảng 2-3 ngày ông V tự động gặp bên thuê nhà buộc người ta dọn ra, ông V nói đã mua rồi.

Tôi không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông Trần Thanh V.

Tôi chỉ đồng ý trả cho ông V số tiền đặt cọc là 25.000.000 đồng.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị L1 có ý kiến: Tôi là người mai mối bán nhà cho chị L. Khi hai bên tiến hành đặt cọc 50.000.000 đồng, tôi nhận 25.000.000 đồng, còn 25.000.000 đồng chị L nhận. Số tiền này tôi chỉ giữ lại được 8.000.000 đồng, số tiền còn lại đã chia cho 02 người môi giới khác, không biết rõ họ, tên. Tôi đồng ý trả lại số tiền 8.000.000 đồng, Tòa án quyết định trả cho ai thì tôi sẽ trả cho người đó.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Rạch Giá phát biểu tại phiên tòa sơ thẩm:

- Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán: Qua kiểm sát việc giải quyết vụ án từ khi thụ lý vụ án theo thủ tục sơ thẩm đến thời điểm này Thẩm phán đã chấp hành đúng quy định tại Điều 48 của BLTTDS.

Về thẩm quyền thụ lý vụ án, đúng quy định tại Điều 26, Điều 35 BLTTDS. Việc thu thập chứng cứ, cấp, tống đạt các văn bản và xử lý kết quả tống đạt văn bản tố tụng cho đương sự đúng quy định tại Điều 96-101, Điều 106, 108, 109, Điều 170, Điều 171, Điều 175 BLTTDS.

Về thời hạn giải quyết vụ án, chưa đảm bảo quy định tại Điều 203 BLTTDS.

Việc tuân theo pháp luật của Hội đồng xét xử, Thư ký phiên toà: Đã thực hiện đúng, đầy đủ quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: Nguyên đơn bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã chấp hành đúng, đầy đủ các quy định của BLTTDS và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan về quyền và nghĩa vụ của đương sự.

Về nội dung: Theo nguyên đơn trình bày, vào ngày 22/6/2022, ông Trần Thanh V và bà Trần Thị Hiếu L lập hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng nhà đất tại hẻm đường Đ là tài sản do bà L đứng tên, khi lập hợp đồng ông V đã giao đủ 50.000.000 đồng nhưng đến thời hạn ra Văn phòng công chứng làm thủ tục chuyển nhượng thì bà L không đến nên ông V khởi kiện yêu cầu bà L phải hoàn trả lại cho ông số tiền 50.000.000 đồng đã nhận, ông V rút lại yêu cầu bồi thường. Nhận thấy, quá trình giải quyết vụ án, tại bản tự khai và biên bản hòa giải tại Tòa án, bà L xác nhận có ký kết hợp đồng đặt cọc như ông V đã trình bày, ông Vcũng đã đưa số tiền đặt cọc theo nội dung hợp đồng là 50.000.000 đồng, trong đó bà L giữ 25.000.000 đồng, chị L1 giữ 25.000.000 đồng (Bl 19) nên dù đôi bên không lập biên nhận tiền nhưng đây là những tình tiết, sự kiện không cần phải chứng minh theo quy định tại Khoản 2 Điều 92 BLTTDS.

Về giá trị pháp lý của Hợp đồng đặt cọc, mặc dù tại thời điểm hai bên ký hợp đồng thì nhà đất đang được bà L thế chấp cho ngân hàng nhưng đây là hợp đồng độc lập, nhằm cam kết việc bà L sẽ chuyển nhượng nhà đất cho ông V mà không phải người nào khác trong khoảng thời gian đôi bên thỏa thuận (từ ngày 22/6/2022 đến 05 giờ ngày 07/7/2022), mục đích và nội dung của thỏa thuận đặt cọc không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, tại thời điểm giao kết hợp đồng các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, do đó, căn cứ vào Điều 117, Điều 294, Điều 295 và Điều 328 của BLDS, Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất ngày 22/6/2022 phát sinh hiệu lực đối với các bên.

Tại Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc, các bên đã thỏa thuận:

“Thời hạn đặt cọc là 15 (ngày), kể từ ngày 22/6/2022 đến hết 05 giờ ngày 07/7/2022.

Bên A nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với bên B làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất, bên B phải giao đủ số tiền còn lại cho bên A.” Đồng thời, phần Cam kết chung của Hợp đồng đặt cọc các bên đã thống nhất nội dung: “Sau khi Hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thỏa thuận trên, nếu bên A không bán, chuyển nhượng tài sản đặt cọc trên cho bên B thì bên A phải bồi thường cho bên B gấp đôi (…) lần số tiền mà bên B đã đặt cọc cho bên A. Tổng số tiền hoàn trả và bồi thường = 100.000.000 (Bằng chữ: Một trăm triệu đồng). Ngược lại nếu bên B không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc trên.” Tuy nhiên, ngày 07/7/2022, bà L không đến phòng công chứng để thực hiện việc chuyển nhượng, trước đó giữa bà L với ông V không có thỏa thuận nào khác về thời điểm giao nhà cũng như phương thức, trách nhiệm của mỗi bên để bà L rút GCN QSDĐ từ Ngân hàng về giao dịch với ông V nên căn cứ nội dung Hợp đồng đặt cọc đôi bên đã ký kết, bà L không thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho ông V trong thời hạn 15 ngày là đã vi phạm các thỏa thuận và cam kết trong Hợp đồng.

Bà L cho rằng thực tế chỉ nhận 25.000.000 đồng nên chỉ trả cho ông V 25.000.000 đồng và xin trả dần mỗi tháng 01 triệu đến khi thanh toán xong. Nhận thấy, nội dung Hợp đồng đặt cọc thể hiện bà L (Bên A) là người nhận tiền cọc, tại bản tự khai của bà L cũng xác định ông V đã giao 50.000.000 đồng tiền cọc (Bl 19), trong quá trình giải quyết vụ án, bà L cũng trình bày việc không đến công chứng là do chưa thống nhất được thời điểm giao nhận nhà do còn vướng mắc với người đang thuê nhà chứ không phải vì chưa nhận đủ tiền cọc. Do đó, trình bày của bà L chỉ đồng ý trả 25.000.000 đồng là không có căn cứ để chấp nhận. Trường hợp bà L có tranh chấp với chị L1 hay cá nhân nào khác để đòi lại 25.000.000 đồng đã đưa thì bà L được quyền khởi kiện trong vụ án khác để được xem xét, giải quyết. Đối với số tiền 8.000.000 đồng chị L1 tự nguyện trả lại cho ông V, do ông V chỉ yêu cầu trách nhiệm của bà L, không yêu cầu trách nhiệm trả tiền của người khác nên không có căn cứ để xem xét.

Từ những phân tích trên, xét thấy yêu cầu của ông V về việc buộc bà L hoàn trả và bồi thường số tiền 100.000.000 đồng là có căn cứ để chấp nhận theo quy định tại Điều 117 và Điều 328 của BLDS. Tuy nhiên, tại phiên tòa hôm nay, ông V đã tự nguyện rút lại yêu cầu về số tiền bồi thường, chỉ yêu cầu bà L hoàn trả 50.000.000 đồng nên cần áp dụng quy định tại Khoản 2 Điều 244 BLTTDS, đề nghị HĐXX đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện đối với số tiền 50.000.000 đồng đồng thời chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông V về việc buộc bà L hoàn trả 50.000.000 đồng tiền cọc đã nhận. Về tiền lãi phát sinh do bà L chậm thực hiện nghĩa vụ trả lại tiền cọc, nguyên đơn không yêu cầu nên không xem xét trong vụ án này, trường hợp có yêu cầu thì nguyên đơn được quyền khởi kiện trong vụ án khác.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Nguyên đơn anh Trần Thanh V khởi kiện yêu cầu bị đơn bà Trần Thị Hiếu L phải trả số đặt cọc. Đây là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo quy định tại khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang.

[2] Về nội dung vụ án:

Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; lời trình bày của nguyên đơn; bị đơn; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong quá trình giải quyết vụ án và các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, Hội đồng xét xử nhận định:

Trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn anh Trần Thanh V và bị đơn bà Trần Thị Hiếu L đều thống nhất xác định anh V và bà L có ký hợp đồng đặt cọc ngày 22/6/2022, với số tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng.

Nguyên đơn anh V xác định sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì anh Trần Thanh V đã đưa cho bà Trần Thị Hiếu L số tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng. Do giữa anh V và bà L không tiếp tục mua bán nhà đất như đã thỏa thuận, nên anh V yêu cầu bà L trả số tiền đặt cọc bà L đã nhận là 50.000.000 đồng.

Bị đơn bà L xác định bà đã nhận của anh V số tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng, nhưng bà L đã đưa cho bà Nguyễn Thị L số tiền 25.000.000 đồng, bà L chỉ nhận số tiền đặt cọc là 25.000.000 đồng, nên bà L chỉ đồng ý trả cho anh V số tiền cọc là 25.000.000 đồng.

Hội đồng xét xử xét thấy, hợp đồng đặt cọc ngày 22/6/2022 được ký kết giữa anh Trần Thanh V và bà Trần Thị Hiếu L là hoàn toàn tự nguyện, sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, anh V đã giao cho bà L số tiền cọc như đã thỏa thuận. Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử thống nhất xác định giữa ông Trần Thanh V và bà Trần Thị Hiếu L có ký kết hợp đồng đặt cọc với số tiền gốc 50.000.000 đồng và bà L đã nhận số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng là có thật.

Việc bà Trần Thị Hiếu L xác định đã đưa cho bà Nguyễn Thị L số tiền cọc là 25.000.000 đồng, nếu sau này bà L có chứng cứ chứng minh và giữa bà L với bà Nguyễn Thị L có phát sinh tranh chấp đối với số tiền trên thì bà L có quyền khởi kiện bà Nguyễn Thị L thành vụ kiệm khác.

Từ những căn cứ trên, Hội đồng xét xử thống nhất căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 buộc bà Trần Thị Hiếu L phải có nghĩa vụ trả cho anh Trần Thanh V số tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng.

Tại phiên tòa, nguyên đơn anh V rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu buộc bà Trần Thị Hiếu L phải bồi thường số tiền 50.000.000 đồng, xét việc rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là hoàn toàn tự nguyện, phù hợp với quy định tại Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự nên Hội đồng xét xử ghi nhận.

Từ những phân tích nêu trên, trong thảo luận và nghị án Hội đồng xét xử thống nhất chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn bà Trần Thị Hiếu L phải có nghĩa vụ thanh toán cho nguyên đơn anh Trần Thanh V số tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng.

[3] Về thời gian trả nợ: Tại phiên tòa, bị đơn bà L yêu cầu được trả dần mỗi tháng 1.000.000 đồng cho đến khi hết số tiền 25.000.000 đồng, nguyên đơn anh V không chấp nhận yêu cầu xin trả dần của bà L, anh V yêu cầu bà L phải trả 01 lần số tiền trên. Nên Hội đồng xét xử không có cơ sở để xem xét vì không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, trường hợp bà L có hoàn cảnh khó khăn thì có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án xem xét, giải quyết trong giai đoạn thi hành án.

[4] Về án phí: Căn cứ Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 26 Nghị quyết quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016. Bị đơn bà Trần Thị Hiếu L phải nộp án phí dân sự sơ thẩm giá ngạch đối với số tiền 50.000.000 đồng là: 50.000.000 đồng x 5% = 2.500.000 đồng.

Anh Trần Thanh V được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 2.500.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0009947 ngày 24/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 4 Điều 91; khoản 2 Điều 92; Điều 147; Điều 244 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự;

- Áp dụng khoản 4 Điều 11, Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015.

- Áp dụng Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của y Ban Thường Vụ Quốc Hội.

Xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Trần Thanh V về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” đối với bị đơn bà Trần Thị Hiếu L.

Buộc bị đơn bà Trần Thị Hiếu L phải có nghĩa vụ trả cho anh Trần Thanh V số tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng) sau khi án có hiệu lực pháp luật.

Hai bên trực tiếp giao nhận tiền hoặc giao nhận tại Cơ quan thi hành án dân sự thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu Tòa án buộc bà Trần Thị Hiếu L phải bồi thường số tiền 50.000.000 đồng.

Về án phí: Buộc bị đơn bà Trần Thị Hiếu L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm giá ngạch là: 2.500.000 đồng (Hai triệu năm trăm nghìn đồng).

Anh Trần Thanh V được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 2.500.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0009947 ngày 24/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang.

Các đương sự có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án (13/12/2023). Đương sự vắng mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niên yết công khai.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cư ng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.