Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 81/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN

BẢN ÁN 81/2024/DS-PT NGÀY 25/01/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 25 tháng 01 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Long An xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 475/2023/TLPT-DS ngày 27/11/2023 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 861/2023/QĐXXPT-DS ngày 14/12/2023, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thu H. Sinh năm 1984. Địa chỉ: ấp H, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An (Có mặt).

2. Bị đơn: Bà Phan Duy T. Sinh năm 2000. Địa chỉ: Ấp A, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An.

Người đại diện hợp pháp của bà Phan Duy T là ông Nguyễn Minh T1. Sinh năm 1983. Địa chỉ: Ấp A, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An (văn bản ủy quyền ngày 13-12-2022).

3. Người kháng cáo: Bị đơn, Bà Phan Duy T.

(Bà Nguyễn Thị Thu H, ông Nguyễn Minh T1 có mặt; bà Phan Duy T vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Nguyên đơn, bà Nguyễn Thị Thu H trình bày:

Ngày 21-6-2022, bà H ký với bà Phan Duy T hợp đồng đặt cọc (không công chứng, chứng thực) để đảm bảo cho việc chuyển nhượng thửa đất 1581, diện tích 431m2 (ngang 12m x dài hết sổ) tờ bản đồ số 3, đất tọa lạc tại ấp E, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An do bà Phan Duy T đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BU 259521. Giá chuyển nhượng đất 2.640.000.000 đồng. Bà H đã giao cho bà T 200.000.000 đồng tiền cọc. Hai bên thỏa thuận ngày 21-7-2022 làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu quá thời hạn thỏa thuận bà H không làm thủ tục nhận chuyển nhượng và trả đủ tiền thì mất cọc. Nếu bà T không tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thỏa thuận thì phải bồi thường cho bà H gấp 02 lần số tiền cọc đã nhận là 400.000.000 đồng. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà H phát hiện thửa đất 1581 tờ bản đồ số 3 xã M chiều ngang không đủ 12m như thỏa thuận ban đầu nên ngày 21-7-2022 bà H không làm thủ tục nhận chuyển nhượng như hợp đồng đặt cọc. Bà H khởi kiện yêu cầu: Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 21-6-2022 giữa bà H và bà T để chuyển nhượng thửa đất 1581, tờ bản đồ số 3, diện tích 431m2 (ngang 12m x dài hết sổ), đất tọa lạc tại ấp E, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An; Yêu cầu bà T trả cho bà H 200.000.000 đồng tiền cọc đã nhận.

Tại phiên tòa sơ thẩm, bà H thừa nhận thực tế chỉ giao cho bà T 147.200.000 đồng, còn lại là cho tiền huê hồng. Bà H yêu cầu:

- Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 21-6-2022 giữa bà H và bà T để đảm bảo việc chuyển nhượng thửa đất 1581, tờ bản đồ số 3, diện tích 431m2 (ngang 12m x dài hết sổ), đất tọa lạc tại ấp E, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An.

- Yêu cầu bà T trả lại cho bà H 147.000.000 đồng tiền cọc đã nhận.

- Bà H rút lại một phần yêu cầu khởi kiện bà T về số tiền 53.000.000 đồng đã chi huê hồng.

Bị đơn bà Phan Duy T do ông Nguyễn Minh T1 đại diện theo ủy quyền trình bày: Bà T không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà H. Ngày 21-6- 2022, bà T có ký hợp đồng đặt cọc để thỏa thuận chuyển nhượng cho bà H thửa đất số 1581, diện tích 431m2 (ngang 12m x dài hết sổ) tờ bản đồ số 3, đất tọa lạc tại ấp E, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An như bà H trình bày. Thực tế bà T chỉ nhận 147.200.000 đồng tiền cọc vì bà H và bà T đã chi trả huê hồng cho người môi giới 52.800.000 đồng. Hiện trạng đất bà T đã xây rào sau khi mua của chủ đất cũ đến nay chiều ngang đủ 12m. Bà T vẫn tiếp tục chuyển nhượng thửa đất số 1581, diện tích 431m2 và có nhắn tin yêu cầu bà H thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhưng bà H không đủ tiền để trả cho bà T mà xin gia hạn thêm 01 tuần. Bà H xin làm lại giấy đặt cọc nhưng hai bên không thỏa thuận được nên không làm lại hợp đồng đặt cọc. Bà T không đồng ý trả tiền cọc cho bà H mà bà H phải mất tiền đặt cọc vì bà H vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Tại Bản án số 10/2023/DS-ST ngày 18/07/2023, Tòa án nhân dân huyện Đức Huệ đã quyết định:

Căn cứ: Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 147 và các Điều 244, Điều 266 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 126, khoản 2 Điều 131, khoản 2 Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015; Khoản 2 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện "tranh chấp hợp đồng đặt cọc" của bà Nguyễn Thị Thu H đối với bà Phan Duy T về số tiền 147.000.000 đồng - Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện "tranh chấp hợp đồng đặt cọc" của bà Nguyễn Thị Thu H đối với bà Phan Duy T về số tiền 53.000.000 đồng.

- Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 21-6-2022 giữa bà Nguyễn Thị Thu H và bà Phan Duy T về việc đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất 1581, tờ bản đồ số 3, diện tích 431m2 (ngang 12m x dài hết sổ), đất tọa lạc tại ấp E, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An.

- Buộc bà Phan Duy T phải trả cho bà Nguyễn Thị Thu H 147.000.000 đồng (một trăm bốn mươi bảy triệu đồng) tiền cọc.

2. Về chi phí tố tụng: Buộc bà Phan Duy T phải chịu tổng cộng 7.500.000 đồng (bảy triệu năm trăm nghìn đồng) để hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị Thu H đã nộp tạm ứng và chi phí xong.

3. Về nghĩa vụ chậm thi hành án: Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Bà Phan Duy T phải chịu 7.650.000 đồng (bảy triệu, sáu trăm năm mươi nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm sung vào ngân sách nhà nước.

- Trả lại cho bà Nguyễn Thị Thu H 5.300.000 đồng (năm triệu ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm bà H đã nộp theo các biên lai thu số 0005441, 0005442 cùng ngày 25-11-2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đức Huệ.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo; quyền yêu cầu thi hành án, nghĩa vụ thi hành án và thời hiệu thi hành án theo Luật Thi hành án dân sự.

Ngày 18/7/2023, bà Phan Duy T làm đơn kháng cáo, không đồng ý Bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên toà phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ yêu cầu khởi kiện, người kháng cáo vẫn giữ yêu cầu kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết theo đúng quy định pháp luật tố tụng.

Về quan điểm giải quyết vụ án: Khi ký hợp đồng đặt cọc hai bên có ghi rõ diện tích ngang 12m x dài 36m. Theo mảnh trích đo địa chính số 154-2023 ngày 04-4-2023 thì diện tích thực tế ngang mặt tiền là 11,2m, chiều ngang mặt hậu là 11,7m, không đúng diện tích ngang 12m trong hợp đồng đặt cọc. Căn cứ khoản 1 Điều 126 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng đặt cọc giữa bà H và bà T vô hiệu do bị nhầm lẫn về nội dung là diện tích đất trên thực tế. Bản án sơ thẩm buộc bà T trả lại cho bà H 147.000.000 đồng tiền cọc đã nhận là có cơ sở. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Phan Duy T, giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Đơn kháng cáo của bà Phan Duy T được thực hiện đúng về hình thức, nội dung và thời hạn theo quy định tại các Điều 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên vụ án được xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Bản án sơ thẩm đã tuyên: 1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện "tranh chấp hợp đồng đặt cọc" của bà Nguyễn Thị Thu H đối với bà Phan Duy T về số tiền 147.000.000 đồng. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện "tranh chấp hợp đồng đặt cọc" của bà Nguyễn Thị Thu H đối với bà Phan Duy T về số tiền 53.000.000 đồng. Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 21-6-2022 giữa bà Nguyễn Thị Thu H và bà Phan Duy T về việc đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất 1581, tờ bản đồ số 3, diện tích 431m2 (ngang 12m x dài hết sổ), đất tọa lạc tại ấp E, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An. Buộc bà Phan Duy T phải trả cho bà Nguyễn Thị Thu H 147.000.000 đồng (một trăm bốn mươi bảy triệu đồng) tiền cọc.

[3] Bà Phan Duy T kháng cáo, không đồng ý bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thu H.

[4] Về nội dung hợp đồng đặt cọc (BL 74): Ngày 21-6-2022, bà Phan Duy T và bà Nguyễn Thị Thu H lập “Hợp đồng đặt cọc”. Theo đó, bà Phan Duy T đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị Thu H đối với thửa đất số 1581, tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại ấp E, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An. Diện tích 431 m2, chiều ngang 12 m, chiều dài hết sổ. Giá chuyển nhượng là 2.640.000.000 đồng. Bà H đặt cọc cho bà T số tiền 200.000.000 đồng. Thời gian đặt cọc là 30 ngày, ngày 21/7/2022 sẽ ra công chứng làm thủ tục chuyển quyền. Nghĩa vụ thuế thì của ai người nấy đóng, bà H chịu phí công chứng. Cam kết chung: bên bà T cam kết tài sản trên thuộc quyền sở hữu của mình, có đầy đủ giấy tờ liên quan để chứng minh và cam đoan tài sản này không có thừa kế gia đình, không có tranh chấp với bất kỳ cơ quan tổ chức, cá nhân nào. Sau khi hợp đồng ký kết, quá thời hạn thỏa thuận trên, nếu bên bà T không bán, không chuyển nhượng tài sản đặt cọc trên cho bên bà H thì bên bà T phải bồi thường cho bên bà H gấp đôi số tiền mà bà H đã đặt cọc cho bà T (400.000.000 đồng).

Ngược lại, nếu bên bà H không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền cọc nêu trên.

[5] Quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc: Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà H đã giao cho bà T 200.000.000 đồng tiền cọc nhưng thực tế bà T chỉ nhận 147.200.000 đồng vì bà H và bà T đã chi trả huê hồng cho người môi giới 52.800.000 đồng. Tuy nhiên sau đó bà H không đồng ý ra công chứng để tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận. Lý do bà H cho rằng kích thước chiều ngang thửa đất không đúng như bà T đã thỏa thuận. Cụ thể, bà T chuyển nhượng thửa đất chiều ngang mặt đường là 12 m, nhưng thực tế giấy tờ chỉ có 11,2m.

[6] Phía bà T cho rằng thửa đất này bà T đã nhận chuyển nhượng từ ông Phan Thanh S theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BU 259521 do Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp cho ông Phan Thanh S ngày 26-5-2015 và đã chỉnh lý sang tên của bà T ngày 26-5-2022, do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại huyện Đ thực hiện (BL 84-85), bà T đã bán lại toàn bộ thửa cho bà H. Hiện thửa đất đã được bà T cắm cọc đo chiều ngang đều là 12m, là đúng theo thỏa thuận giữa hai bên.

[7] Theo kết quả mảnh trích đo địa chính số 154-2023 ngày 04-4-2023 của Trung tâm Q được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Đ duyệt ngày 04-5-2023 (BL 133) thì: thửa đất số 1581, tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại ấp E, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An mà hai bên thỏa thuận chuyển nhượng nêu trên, có diện tích là 431 m2, chiều ngang giáp đường Tỉnh lộ 838 là 11,2m (0,8 m còn lại thì lại thuộc thửa đất khác liền kề là thửa đất số 1584, mục đích BKH, của bà Võ Hồng P, hiện bà P chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), chiều ngang giáp thửa 1580 là 11,7m (0,3m còn lại thì thuộc thửa đất khác liền kề là thửa đất số 1582, mục đích LUA, của bà Võ Hồng P, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Như vậy, tuy diện tích không thay đổi, nhưng kích thước chiều ngang thửa đất thực tế ít hơn chiều ngang mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

[8] Xét thấy, hợp đồng đặt cọc ngày 21-6-2022 tại Điều 1, các bên ghi thửa 1581 diện tích 431m2 nhưng cũng ghi cụ thể ngang 12m x dài hết sổ nhưng kết quả mảnh trích đo số 154-2023 thể hiện diện tích tổng của thửa 1581 là 431m2 nhưng chiều ngang tiếp giáp mặt đường 838 là 11,2m, chiều ngang giáp thửa 1580 là 11,7m. Đại diện bà T cho rằng khi nhận chuyển nhượng thửa đất 1581 diện tích là 431m2 từ chủ cũ là ông Phan Thanh S thì chiều ngang 12m, bà T căn cứ vào thỏa thuận với chủ cũ mà không yêu cầu cơ quan chuyên môn đo đạc thực tế để kiểm tra độ dài từng cạnh. Hồ sơ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà T từ ông Phan Thanh S cũng không có mảnh trích đo thể hiện cụ thể độ dài từng cạnh mà chỉ có trích lục bản đồ địa chính ghi tổng diện tích thửa 1581. Như vậy đối tượng được thỏa thuận chuyển nhượng trong hợp đồng đặt cọc ngày 21-6-2022 không đúng với thực tế là do nhầm lẫn của cả hai bên, làm cho bên nhận chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Thu H không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch nên thuộc trường hợp bị vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều 126 Bộ luật dân sự năm 2015. Do đó, Bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thu H, hủy hợp đồng đặt cọc ngày 21-6- 2022 giữa bà Nguyễn Thị Thu H và bà Phan Duy T buộc bà Phan Duy T phải trả lại cho bà Nguyễn Thị Thu H 147.000.000 đồng (một trăm bốn mươi bảy triệu đồng) tiền cọc đã nhận là có cơ sở. Không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bà Phan Duy T.

[9] Các phần khác của án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị cấp phúc thẩm không xem xét.

[10] Về án phí: Các bên đương sự phải chịu án phí theo quy định chung của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

 Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Không chấp nhận kháng cáo của bà Phan Duy T. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2023/DS-ST ngày 18-7-2023 của Tòa án nhân dân huyện Đức Huệ, tỉnh Long An.

Căn cứ: Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 147 và các Điều 244, Điều 266 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 126, khoản 2 Điều 131, khoản 2 Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015; Khoản 2 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện "tranh chấp hợp đồng đặt cọc" của bà Nguyễn Thị Thu H đối với bà Phan Duy T về số tiền 147.000.000 đồng - Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện "tranh chấp hợp đồng đặt cọc" của bà Nguyễn Thị Thu H đối với bà Phan Duy T về số tiền 53.000.000 đồng.

- Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 21-6-2022 giữa bà Nguyễn Thị Thu H và bà Phan Duy T về việc đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất 1581, tờ bản đồ số 3, diện tích 431m2 (ngang 12m x dài hết sổ), đất tọa lạc tại ấp E, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An.

- Buộc bà Phan Duy T phải trả cho bà Nguyễn Thị Thu H 147.000.000 đồng (một trăm bốn mươi bảy triệu đồng) tiền cọc.

2. Về chi phí tố tụng: Buộc bà Phan Duy T phải chịu tổng cộng 7.500.000 đồng (bảy triệu năm trăm nghìn đồng) để hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị Thu H đã nộp tạm ứng và chi phí xong.

3. Về nghĩa vụ chậm thi hành án: Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Bà Phan Duy T phải chịu 7.650.000 đồng (bảy triệu, sáu trăm năm mươi nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm sung vào ngân sách nhà nước.

- Trả lại cho bà Nguyễn Thị Thu H 5.300.000 đồng (năm triệu ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm bà H đã nộp theo các biên lai thu số 0005441, 0005442 cùng ngày 25-11-2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đức Huệ.

5. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Phan Duy T phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0003423 ngày 20-7-2023 của Chi cục Thi hành án huyện Đức Huệ, tỉnh Long An. Bà Phan Duy T đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

6. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

7. Án xử phúc thẩm công khai, có hiệu lực pháp luật thi hành.