Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 55/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BN

BẢN ÁN 55/2023/DS-PT NGÀY 07/05/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 07 tháng 5 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh BN xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 91/2023/TLPT-DS ngày 07/3/2023 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 04/2022/DS-ST ngày 28/7/2022 của Tòa án nhân dân huyện TT bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 90/2023/QĐ-PT, ngày 03/4/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh BN, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Anh Vũ Hồng T, sinh năm 1983 (có mặt). Địa chỉ: Thôn NN, xã TL, thị xã TT, tỉnh BN.

Chị Nguyễn Thị D, sinh năm 1982 (có mặt). Địa chỉ: Thôn LN, xã NT, thị xã TT, tỉnh BN.

Người đại diện theo ủy quyền của anh Vũ Hồng T: Ông Nguyễn Công U, sinh năm 1937 (có mặt).

Địa chỉ: Thôn BX, xã Ngũ T, thị xã TT, tỉnh BN.

- Bị đơn: Anh Nguyễn Đức P, sinh năm 1974 (có mặt).

Chị Dương Thị H, sinh năm 1972 (có mặt). Cùng địa chỉ: Thôn ĐN, xã NT, thị xã TT, tỉnh BN.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chị H: Ông Nguyễn Hữu L - Luật sư thuộc Công ty luật TNHH T chi nhánh BN; địa chỉ: Số 228 phố Đ, phường H, thị xã TT, tỉnh BN (có mặt).

Người kháng cáo: Chị Dương Thị H.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo bản án sơ thẩm và các tài liệu có trong hồ sơ thì vụ án có nội dung như sau:

Nguyên đơn anh Vũ Hồng T, chị Nguyễn Thị D và người đại diện theo ủy quyền của anh T là ông Nguyễn Công U trình bày: Ngày 03/12/2021 gia đình anh Nguyễn Đức P gọi điện mời vợ chồng anh T, chị D đến nhà bàn bạc về việc chuyển nhượng lô đất có tài sản gắn liền trên đất là một căn nhà ba tầng tại thôn LK, xã SL, huyện TT. Sau khi gặp gỡ và trao đổi, hai bên đã đi đến thống nhất nội dung: Vợ chồng anh Nguyễn Đức P, chị Dương Thị H bán cho vợ chồng anh Vũ Hồng T, chị Nguyễn Thị D thửa đất số 270, tờ bản đồ số 03, diện tích 110m2 thuộc thôn LK, xã SL được Ủy ban nhân dân huyện TT cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 025017 ngày 19/01/2015 mang tên hộ anh Nguyễn Đức P với giá 2.730.000.000 đồng. Để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng, hai bên đã tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc “Về việc mua bán nhà đất” với số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng. Theo hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2021 các bên đã thống nhất, thỏa thuận nội dung như sau: Đến ngày 20/12/2021 bên bán có trách nhiệm giao đất, tài sản gắn liền với đất và các giấy tờ có liên quan cho bên mua. Bên mua có trách nhiệm giao đủ số tiền còn lại như đã thỏa thuận. Nếu quá hạn cam kết mà bên mua không thực hiện thanh toán đầy đủ hợp đồng đúng thời hạn đã ký thì sẽ bị mất số tiền đã đặt cọc cho bên bán. Nếu bên bán không bán thì phải trả gấp 03 lần số tiền bên mua đã đặt cọc ngay khi bên bán phá hợp đồng.

Ngày 20/12/2021, vợ chồng anh T, chị D đã mang số tiền 2.350.000.000 đồng đến gặp vợ chồng anh P, chị H, có sự chứng kiến của ông Man Kim Uy (Trưởng thôn Đồng Ngư). Tuy nhiên vợ chồng anh Phúc, chị H không nhận tiền thanh toán của bên mua theo hợp đồng, anh chị đưa ra lý do là các con không đồng ý để không chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng anh T, chị D là vi phạm hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2021. Do đó anh T, chị D đề nghị Tòa án buộc vợ chồng anh P, chị H phải thực hiện theo thỏa thuận theo nội dung hợp đồng đặt cọc, hoàn trả lại tiền đặt cọc đã nhận là 200.000.000 đồng và phạt cọc gấp 03 lần số tiền đặt cọc. Tổng số tiền mà anh P, chị H phải trả cho vợ chồng anh T, chị D là 600.000.000 đồng, trong đó 200.000.000 đồng là tiền đặt cọc và 400.000.000 đồng là tiền phạt cọc.

Nếu vợ chồng anh P, chị H vẫn tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng đất thì phải đảm bảo các con ký hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng.

Bị đơn anh Nguyễn Đức P và chị Dương Thị H trình bày: Do có nhu cầu về vốn để làm ăn nên vợ chồng anh P, chị H bán thửa đất số 270, tờ bản đồ số 03, diện tích 110m2 và tài sản gắn liền trên đất là 01 ngôi nhà ba tầng ở tại thôn LK, xã SL. Vào ngày 03/12/2021 anh Vũ Hồng T có đến nhà anh chị để thỏa thuận về việc mua bán thửa đất với giá là 2.730.000.000 đồng. Sau khi thỏa thuận xong, anh T có xem xét các loại giấy tờ liên quan rồi hai bên thống nhất làm hợp đồng đặt cọc với số tiền 200.000.000 đồng. Anh T là người đọc nội dung, chị H là người viết hợp đồng đặt cọc, còn anh P do không biết viết nên chỉ ký tên vào hợp đồng đặt cọc. Nội dung cụ thể của hợp đồng đặt cọc là hai bên đồng ý thỏa thuận mua bán thửa đất số 270, tờ bản đồ số 03, diện tích 110m2 và tài sản gắn liền trên đất là 01 ngôi nhà ba tầng ở tại thôn LK, xã SL với giá 2.730.000.000 đồng, đặt cọc số tiền 200.000.000 đồng, còn lại số tiền 2.530.000.000 đồng hẹn đến ngày 20/12/2021 bên mua phải thanh toán hết. Bên mua sẽ thanh toán đồng thời với việc làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công chứng. Trong hợp đồng đặt cọc ghi rõ cam kết: Nếu quá hạn mà bên mua không thanh toán thì sẽ mất số tiền đặt cọc, còn bên bán không bán thì phải trả gấp 03 lần số tiền đặt cọc.

Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc vợ chồng anh P, chị H đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, sổ hộ khẩu, căn cước công dân (bản gốc) cho anh T đi photo để làm thủ tục chuyển nhượng. Tuy nhiên đến ngày 06/12/2021 do không làm được thủ tục chuyển nhượng nên anh T đã đem toàn bộ giấy tờ về hỏi tại sao giấy chứng nhận đứng tên hộ gia đình anh Nguyễn Đức P thì vợ chồng anh chị có trả lời là do là nhà nước cấp nên vợ chồng anh chị không nắm được vấn đề này. Vì vậy anh T đã yêu cầu vợ chồng anh P, chị H phải bảo các con cùng ký vào hợp đồng chuyển nhượng, nhưng các con của anh chị không đồng ý và nói rằng hiện nay đã trưởng thành lập gia đình nên cần để lại đất để ở chứ không bán.

Do việc bán đất đứng tên hộ gia đình thì cần phải có các thành viên trong hộ gia đình ký đồng ý bán thì mới làm thủ tục chuyển nhượng được nên anh T tiếp tục đến nhà vợ chồng anh P, chị H đưa bản xác nhận nhân khẩu bảo anh P ký, đồng thời yêu cầu anh P viết văn bản từ các con để vợ chồng anh chị trực tiếp làm thủ tục bán đất nhưng anh P chỉ đồng ý ký bản xác nhận nhân khẩu chứ không đồng ý viết văn bản từ các con. Đến ngày 20/12/2021 là hạn thanh toán nốt số tiền còn lại nhưng anh T không làm được các giấy tờ để chuyển nhượng thửa đất và cũng không mang tiền đến thanh toán khoản tiền còn lại để giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Tiếp đó, vào ngày 05/01/2022 anh T còn làm đơn ra xã Ngũ T đòi anh P, chị H phải trả tiền đặt cọc và vu khống vợ chồng anh P, chị H không trả lại tiền cọc. Nay anh T khởi kiện yêu cầu vợ chồng anh chị phải trả lại số tiền 600.000.000 đồng, trong đó 200.000.000 đồng là tiền đặt cọc và 400.000.000 đồng là tiền phạt cọc, anh chị chỉ đồng ý trả số tiền 200.000.000 đồng chứ không đồng ý trả tiền phạt cọc vì anh T đã vi phạm vào điều cấm của luật, không tìm hiểu đất đứng tên ai, không xem xét kỹ giấy chứng nhận và sổ hộ khẩu gia đình. Bản thân vợ chồng anh P, chị H vẫn đồng ý chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền trên đất chứ không phá hợp đồng. Ngoài ra, đối với đề nghị tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng đất của anh T, chị D thì anh P, chị H cho rằng không thể tiếp tục thực hiện được vì anh P, chị H không đảm bảo ký để hoàn tất hợp đồng.

Với nội dung trên, bản án sơ thẩm căn cứ các Điều 26, 35, 39, 144, 147 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 102, 212, 328, 429 của Bộ luật Dân sự; Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Vũ Hồng T và chị Nguyễn Thị D. Buộc anh Nguyễn Đức P và chị Dương Thị H phải trả cho anh Vũ Hồng T và chị Nguyễn Thị D số tiền 600.000.000 đồng, trong đó số tiền 200.000.000 đồng tiền đặt cọc và 400.000.000 đồng tiền phạt cọc.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 10/8/2022, chị Dương Thị H có đơn kháng cáo toàn bộ bản án.

Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; bị đơn là chị Dương Thị H giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Trong phần tranh luận, Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chị Dương Thị H phát biểu quan điểm đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc thì ngày 20/12/2021 anh T và chị D không mang tiền đến để thực hiện hợp đồng. Ngoài ra, thửa đất số 270, tờ bản đồ số 03 mang tên hộ gia đình anh Nguyễn Đức P, tuy nhiên tại phiên tòa phúc thẩm đã làm rõ trước khi ký hợp đồng đặt cọc anh P đã đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính cho anh T, anh T biết là đất cấp cho hộ gia đình nhưng không yêu cầu các thành viên trong gia đình anh P ký mà chỉ anh T và anh P ký hợp đồng đặt cọc. Như vậy là anh T cũng có lỗi; về phía gia đình bị đơn thì đến nay anh P, chị H vẫn có thiện chí bán đất nhưng không được sự đồng ý của các con anh chị là khách quan. Mặt khác, phía anh P mắc bệnh tâm thần hơn 10 năm nay đã có bệnh án điều trị tại bệnh viện. Căn cứ Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP của Tòa án nhân dân tối cao thì trong trường hợp này cả hai bên đều có lỗi nên không phạt cọc, đề nghị Hội đồng xét xử tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu, buộc anh P và chị H phải hoàn trả anh T, bà D số tiền 200.000.000 đồng.

Chị Dương Thị H và anh Nguyễn Đức P nhất trí với luận cứ của Luật sư, không tham gia tranh luận.

Ông Nguyễn Công U, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn tham gia tranh luận đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Anh Vũ Hồng T, chị Nguyễn Thị D không tham gia tranh luận.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh BN tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa; việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự kể từ khi thụ lý phúc thẩm cho đến phần tranh luận tại phiên tòa là đảm bảo theo đúng trình tự, quy định của pháp luật.

Về nội dung, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, xử sửa bản án sơ thẩm.

Bị đơn không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của chị Dương Thị H nộp trong hạn luật định là kháng cáo hợp lệ nên được chấp nhận xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2]. Về nội dung: Giữa anh Vũ Hồng T và anh Nguyễn Đức P có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất của thửa đất số 270, tờ bản đồ số 03, diện tích 110m2 tại thôn LK, xã SL, huyện TT, tỉnh BN mang tên hộ anh Nguyễn Đức P với giá 2.730.000.000 đồng. Để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng, hai bên đã ký hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2021 về việc mua bán nhà đất với số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng. Nội dung của hợp đồng các bên thỏa thuận đến ngày 20/12/2021 bên bán có trách nhiệm giao đất và các giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng thửa đất cho bên mua. Bên mua phải thanh toán số tiền 2.530.000.000 đồng cho bên bán. Nếu quá hạn mà bên mua không thực hiện thanh toán thì sẽ mất số tiền đặt cọc; nếu bên bán không bán thì sẽ phải trả gấp 03 lần số tiền bên mua đặt cọc.

Do hợp đồng đặt cọc không thực hiện được nên anh T, chị D khởi kiện đề nghị Tòa án buộc vợ chồng anh P, chị H phải trả tổng số tiền là 600.000.000 đồng, trong đó 200.000.000 đồng tiền đặt cọc và 400.000.000 đồng tiền phạt cọc. Bản án sơ thẩm xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc anh P, chị H phải trả anh T, chị D 600.000.000 đồng.

Sau khi xét xử sơ thẩm, chị Dương Thị H kháng cáo toàn bộ bản án.

Xét kháng cáo của chị Dương Thị H, Hội đồng xét xử thấy: Năm 2015, UBND huyện TT cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ anh Nguyễn Đức P, tại thời điểm đó hộ anh P bao gồm 4 thành viên gồm anh Nguyễn Đức P, chị Dương Thị H (vợ), Nguyễn Đức Tùng (con trai), Nguyễn Thị Liễu (con gái). Như vậy, việc anh P một mình ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất và tài sản trên đất khi chưa có sự đồng ý của các con anh P, chị H là chưa đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Hợp đồng đặt cọc giữa anh T và anh P là để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 270, tờ bản đồ số 03, diện tích 110m2, tài sản trên đất là căn nhà 03 tầng tại thôn LK, xã SL, huyện TT, tỉnh BN nhưng tại mục “người bán” của hợp đồng chỉ có chữ ký của anh P, không có chữ ký của các thành viên khác trong hộ gia đình anh P, như vậy là thiếu chủ thể giao kết hợp đồng. Ngoài ra, trong hợp đồng đặt cọc các bên thỏa thuận chuyển nhượng tài sản gắn liền trên đất là ngôi nhà 3 tầng, trong khi tài sản chưa có chứng nhận quyền sở hữu. Vì vậy, hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2021 giữa anh T và anh P vô hiệu. Bản án sơ thẩm xác định hợp đồng đặt cọc là hợp pháp và nhận định về quyền và nghĩa vụ của các bên đã phát sinh theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 là không phù hợp.

Như vậy, việc ký hợp đồng đặt cọc về việc mua bán nhà đất giữa anh T và anh P thì cả hai bên đều có lỗi như đề nghị của Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chị Dương Thị H là phù hợp. Căn cứ vào khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 và hướng dẫn tại Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi P lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, anh P, chị H phải trả lại cho anh T, chị D 200.000.000 đồng tiền đặt cọc. Do đó, Hội đồng xét xử thấy có căn cứ chấp nhận kháng cáo của chị Dương Thị H và sửa bản án sơ thẩm.

Đối với kháng cáo của chị H cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm xác định chị H là bị đơn trong vụ án là sai tư cách đương sự do chị không ký hợp đồng đặt cọc và xác định thiếu tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là hai người con là Nguyễn Đức Tùng, Nguyễn Thị Liễu. Về nội dung kháng cáo này Hội đồng xét xử thấy: Thứ nhất, căn cứ khoản 3 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự thì bị đơn trong vụ án dân sự là người bị nguyên đơn khởi kiện; thứ hai, căn cứ vào lời khai của chị H thừa nhận chị là người trực tiếp viết hợp đồng đặt cọc, do anh P không biết chữ, chị và anh P cùng nhận số tiền 200.000.000 đồng của anh T. Do đó bản án sơ thẩm xác định chị Dương Thị H là bị đơn trong vụ án là có căn cứ; Đối với anh Nguyễn Đức Tùng và Nguyễn Thị Liễu không tham gia giao kết hợp đồng đặt cọc và không biết việc anh P, chị H ký hợp đồng đặt cọc về việc mua bán nhà đất nên anh P, chị H đề nghị Tòa án không các con của anh chị vào tham gia tố tụng, do đó cấp sơ thẩm không đưa anh Tùng, chị Liễu vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án này là phù hợp.

Ngoài ra, chị H kháng cáo cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm không xác minh và đưa người làm chứng vào tham gia tố tụng như ông Man Kim Uy, Trưởng thôn Đồng Ngư thì thấy khi ký kết hợp đồng đặt cọc không có sự chứng kiến của ông Uy đồng thời tại lời khai của ông Man Kim Uy xác nhận khi cùng anh T, chị D đến nhà anh P, chị H, ông Uy chỉ đứng bên ngoài không vào trong nhà nên không biết việc trao đổi thỏa thuận giữa hai bên, ông Uy đề nghị Tòa án không đưa ông vào tham gia tố tụng cũng là phù hợp.

[3]. Về án phí: Chị Dương Thị H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309, 148 Bộ luật Tố tụng dân sự, xử sửa bản án sơ thẩm.

Áp dụng Điều 116, 117, 119, 122, 123, 131, 102, 212, 429 Bộ luật Dân sự 2015; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội.

1. Chấp nhận kháng cáo của chị Dương Thị H, tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2021 giữa anh Vũ Hồng T và anh Nguyễn Đức P vô hiệu.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Buộc anh Nguyễn Đức P và chị Dương Thị H phải trả cho anh Vũ Hồng T và chị Nguyễn Thị D số tiền 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng) tiền đặt cọc.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, Hng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Về án phí: Anh Nguyễn Đức P và chị Nguyễn Thị H phải chịu 10.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả anh Vũ Hồng T và chị Nguyễn Thị D 14.000.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0005444 ngày 21/02/2022 của Chi cục thi hành dân sự huyện TT (nay là thị xã TT, tỉnh BN).

Chị Dương Thị H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm (xác nhận chị H đã nộp 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu số 0005642 ngày 12/8/2022 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã TT).

Trường hợp bản án được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.