Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 526/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 526/2024/DS-PT NGÀY 20/09/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 20 tháng 9 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 365/2024/TLPT-DS ngày 07 tháng 8 năm 2024, về việc: “tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 197/2024/DS-ST ngày 25/6/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 379/2024/QĐ-PT ngày 15 tháng 8 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Trương Lâm Phương T, sinh năm 1981; địa chỉ: số H Chung cư D, H, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Đặng Văn T1, sinh năm 1980, địa chỉ: số B khu phố L, phường L, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh;

hoặc ông Châu Đinh T2, sinh năm 1994, địa chỉ: số A Cầu X, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh; hoặc bà Hồ Thị Lệ M, sinh năm 1985, địa chỉ: số B khu phố L, phường L, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 10/4/2024); ông T1 có mặt, ông T2, bà M vắng mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn H, là Luật sư thuộc Văn phòng Luật sư H và N, thuộc Đoàn Luật sư Thành phố H; có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt.

- Bị đơn: Công ty Cổ phần Đ; địa chỉ: số A ấp H, xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai; địa chỉ liên hệ: tầng G, tòa nhà A G, số D Đ, Phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Phạm Việt H1, sinh năm 1992; địa chỉ: tầng B, tòa nhà A G, số D Đ, Phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 27/5/2024); có mặt.

- Người kháng cáo: bị đơn Công ty Cổ phần Đ.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Nguyên đơn bà Trương Lâm Phương T trình bày: Vào ngày 11 tháng 5 năm 2021, bà T ký với Công ty Cổ phần Đ (gọi tắt: Công ty Đ) thỏa thuận đặt cọc số: B1-28.10/TTĐC-LDGSKY/2021, phụ lục 01, phụ lục 02 để đảm bảo cho việc xác lập và ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ số B1-28.10 thuộc dự án khu C (khu C) tại lô C, khu đô thị M, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương với giá 2.609.789.000 đồng. Sau khi ký bà T đã thanh toán tiền cọc cho Công ty Đ tổng cộng 05 đợt với tổng số tiền 521.957.800 đồng. Theo Điều 4 của thoả thuận đặt cọc, hợp đồng mua bán căn hộ phải được ký kết vào ngày 30/03/2022 (có thể chậm hơn hoặc sớm hơn không quá ba (03) tháng). Đến hạn ký hợp đồng mua bán, bà T liên hệ làm việc yêu cầu Công ty Đ hoàn thành thủ tục để ký hợp đồng mua bán căn hộ nhưng phía Công ty Đ không thực hiện nghĩa vụ cơ bản trong thỏa thuận đặt cọc đã ký kết.

Ngày 15/6/2022, bà T ký với Công ty Đ để gia hạn thời hạn ký hợp đồng mua bán căn hộ đến ngày 30/09/2022 (có thể chậm hơn hoặc sớm hơn không quá ba (03) tháng. Đến hết ngày 31/12/2022, Công ty Đ vẫn không ký hợp đồng mua bán với bà T, ngày 08/4/2024 bà T có gửi email đến Công ty thông báo về việc tiến hành khởi kiện Công ty Đ.

Bà Trương Lâm Phương T yêu cầu Toà án giải quyết 1. Chấm dứt thỏa thuận đặt cọc số B1-28.10/TTĐC-LDGSKY/2021, phụ lục 01, 02 và phụ lục số 03 ngày 15/6/2022 giữa bà T và Công ty Cổ phần Đ.

2. Buộc Công ty Cổ phần Đ trả lại cho bà T toàn bộ tiền cọc còn nợ là 521.957.800 đồng theo thỏa thuận đặt cọc số B1-28.10/TTĐC-LDGSKY/2021.

3. Buộc Công ty Cổ phần Đ trả tiền lãi do vi phạm thời hạn thanh toán tạm tính từ ngày 01/7/2022 đến ngày 25/6/2024 theo phụ lục 03 ngày 15/6/2022 là 108.880.396 đồng cụ thể như sau:

Tiền lãi ngày 01/07/2022 đến hết ngày 30/09/2022: 521.957.800 đồng x 0,02%/ngày x 92 ngày = 9.604.023 đồng.

Tiền lãi từ ngày 01/10/2022 đến hết ngày 31/12/2022: 521.957.800 đồng x 0,03%/ngày x 92 ngày =14.406.035 đồng.

Tiền lãi từ ngày 01/01/2023 tạm tính đến hết ngày ngày 25/06/2024:

521.957.800 đồng x 0,03%/ngày x 542 ngày = 84.870.338 đồng.

Tổng cộng số tiền bà Trương Lâm Phương T yêu cầu Công ty Đ phải trả 630.838.196 đồng.

Tại đơn khởi kiện, nguyên đơn bà Trương Lâm Phương T yêu cầu Toà án buộc Công ty Đ tiếp tục trả tiền lãi phát sinh cho đến khi Công ty Đ hoàn tất nghĩa vụ thanh toán thực tế đối với bà T; tuy nhiên tại phiên toà sơ thẩm, đại diện nguyên đơn xác định chỉ yêu cầu tiền lãi tính đến ngày xét xử sơ thẩm.

- Bị đơn Công ty Đ trình bày: thống nhất về việc ký kết thỏa thuận đặt cọc, nội dung đặt cọc, số tiền đặt cọc như nguyên đơn trình bày. Đến ngày 15/8/2022 Công ty Đ và bà T có ký phụ lục 03 điều chỉnh một số nội dung hợp đồng để phù hợp với tiến độ dự án. Tại mục 1.2.1 Điều 1 của phụ lục 03 có thỏa thuận về mức hỗ trợ dưới hình thức trả lãi do chậm tiến độ ký hợp đồng. Để được hưởng mức hỗ trợ tương đương lãi suất này bà T phải đề nghị chấm dứt thoả thuận đặt cọc này “trong vòng 07 (bảy) ngày kể từ ngày 01/01/2023” bằng văn bản, số tiền này sẽ được thanh toán cho bà T theo quy định tại mục 1.2.3 điều 1 Phụ lục 03. Quá thời gian này bà T không có đề nghị trong việc chấm dứt thỏa thuận đặt cọc, nên được hiểu thỏa thuận đặt cọc được tiếp tục thực hiện.

Đối với các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Công ty Đ đồng ý chấm dứt thỏa thuận đặt cọc số B1-28.10/TTĐC-LDGSKY/2021 với bà Trương Lâm Phương T sẽ thanh toán số tiền bà T đã đặt cọc là 512.957.800 đồng.

Đối với yêu cầu trả số tiền lãi từ ngày 01/01/2022 đến ngày 25/6/2024 với số tiền lãi là 108.880.396 đồng, Công ty Đ không đồng ý do nguyên đơn chưa ký biên bản thanh lý theo thỏa thuận, vì vậy, việc phát sinh lãi bổ sung là không có căn cứ.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì các lý do sau:

- Thứ nhất, bị đơn đã vi phạm nghĩa vụ trong thoả thuận đặt cọc đã ký kết, đến thời điểm hiện nay, bị đơn vẫn chưa đáp ứng được các điều kiện cần thiết để ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với nguyên đơn.

- Thứ hai, thoả thuận đặt cọc và các phụ lục được ký kết giữa nguyên đơn và bị đơn là các giao dịch dân sự tự nguyện xác lập, đúng ý chí của các bên, không vi phạm điều cấm của pháp luật, không thuộc các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu khác do đó căn cứ Điều 117, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng và các phụ lục này có hiệu lực pháp luật, bắt buộc thi hành với các bên. Nguyên đơn và bị đơn đều thống nhất số tiền đặt cọc mà bà T đã thanh toán cho Công ty Đ là 512.957.800 đồng. Phụ lục 03 ngày 15/8/2022 có thoả thuận về lãi suất chậm ký kết hợp đồng mua bán vì vậy nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lãi là có căn cứ.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 197/2024/DS-ST ngày 25/6/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương đã quyết định như sau:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trương Lâm Phương T đối với bị đơn Công ty Cổ phần Đ về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

1.1. Chấm dứt Thỏa thuận đặt cọc số B1-28.10/TTĐC-LDGSKY/2021 ngày 11/5/2021, phụ lục 01, 02 và phụ lục 03 ngày 15/8/2022 giữa Công ty Cổ phần Đ và bà Trương Lâm Phương T.

1.2. Buộc Công ty Cổ phần Đ phải trả cho bà Trương Lâm Phương T tổng số tiền 630.838.196 đồng (sáu trăm ba mươi triệu, tám trăm ba mươi tám nghìn, một trăm chín mươi sáu đồng), trong đó tiền cọc 521.957.800 đồng (năm trăm hai mốt triệu, chín trăm năm bảy nghìn, tám trăm đồng) và tiền lãi 108.880.396 đồng (một trăm lẻ tám triệu, tám trăm tám mươi nghìn, ba trăm chín sáu đồng).

Ngoài ra bản án còn quyết định nghĩa vụ thi hành án, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 05/7/2024, bị đơn Công ty Đ kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn giữ nguyên xác định chỉ kháng cáo phần lãi, án phí, các đương sự không thoả thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn vắng mặt, có văn bản trình bày ý kiến như sau:

Tại phiên tòa sơ thẩm: bị đơn thỏa thuận chấm dứt thỏa thuận đặt cọc và các phụ lục kèm theo đối với nguyên đơn; bị đơn đồng ý trả lại cho nguyên đơn số tiền 521.957.800 đồng nên Tòa án cấp sơ thẩm ghi nhận sự tự nguyện của các bên là có cơ sở. Tiền lãi theo thỏa thuận từ ngay 01/7/2022 tạm tính đến ngày 25/6/2024 là 108.880.396 đồng do nguyên đơn xác định căn cứ vào Phụ lục 03 ngày 15/6/2922 ký kết giữa bà T và Công ty Đ là chính xác theo ý chí và thỏa thuận của các bên. Do đó, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm buộc Công ty Đ phải thanh toán, lãi thỏa thuận và tiền lãi chậm trả do vi phạm nghĩa vụ chậm hoàn trả tổng cộng 630.838.196 đồng, bác toàn bộ yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu ý kiến:

Về tố tụng những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

Về nội dung: Tòa án cấp sơ thẩm tính án phí có giá ngạch đối với phần trả tiền cọc, căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án là không đúng. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa bản án sơ thẩm về án phí.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về tố tụng: kháng cáo của bị đơn trong hạn luật định, căn cứ Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự Tòa án xét xử vụ án theo quy định của pháp luật.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn Công ty Đ thấy rằng: nguyên đơn và bị đơn thống nhất thời gian, nội dung của thỏa thuận đặt cọc số B1-28.10/TTĐC- LDGSKY/2021 ngày 11/5/2021, phụ lục số 01, 02 và 03 ký kết giữa bà T với Công ty Đ; số tiền bà T đã đặt cọc cho Công ty Đ 521.957.800 đồng. Sự thừa nhận của các đương sự là tình tiết, sự kiện không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Quá trình giải quyết tại Tòa án cấp sơ thẩm, bị đơn đồng ý chấm dứt hợp đồng đặt cọc với bà T nhưng không đồng ý thanh toán tiền vi phạm hợp đồng (tiền lãi). Tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn giữ nguyên quan điểm đồng ý chấm dứt hợp đồng, đồng ý trả lại số tiền cọc đã nhận là 521.957.800 đồng nhưng không đồng ý thanh toán tiền vi phạm hợp đồng. Như vậy, các bên đã tự thỏa thuận chấm dứt việc thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 422 của Bộ luật Dân sự. Sự tự thỏa thuận của các đương sự là một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự được ghi nhận tại Điều 3 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

[4] Xét lỗi dẫn đến việc chấm dứt hợp đồng tại Công văn số 3290/SXD- TTrXD ngày 13/9/2023 của Sở Xây dựng tỉnh B, có nội dung đến thời điểm hiện nay dự án khu C chưa được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện huy động vốn theo hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản. Căn cứ vào nội dung cung cấp thông tin của Sở Xây dựng tại Công văn nêu trên thì Công ty Đ đến ngày 16/01/2023 mới nộp hồ sơ đề nghị xác nhận đủ điều kiện huy động vốn theo hình thức huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai và đến ngày 31/01/2023 xin rút hồ sơ đề nghị đủ điều kiện xác nhận trên, điều này chứng minh Công ty Đ không muốn thực hiện hợp đồng, Công ty Đ đã nhận tiền đặt cọc từ bà T khi dự án chưa đủ điều kiện để huy động vốn, các bên đã gia hạn thời hạn để ký kết hợp đồng nhưng Công ty Đ lại không thực hiện để dự án đủ điều kiện giao kết trong thời gian hai bên gia hạn, sau khi hết gia hạn, bị đơn mới nộp hồ sơ đề nghị xác nhận đủ điều kiện huy động vốn theo hình thức huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng lại rút, do đó trong trường hợp này lỗi hoàn toàn thuộc về Công ty Đ nên bà T là bên bị thiệt hại từ việc Công ty Đ không thực hiện đúng nghĩa vụ nên bà T được bồi thường thiệt hại.

[5] Về mức bồi thường khi hợp đồng chấm dứt, khi giao kết hợp đồng và các phụ lục hợp đồng, các bên đã dự liệu và thỏa thuận trường hợp hợp đồng không thực hiện được thì bồi thường là lãi suất, mức lãi suất bồi thường mà hai bên đã thỏa thuận phù hợp quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự nên Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào mức lãi suất thỏa thuận để tính mức bồi thường khi hợp đồng chấm dứt là phù hợp.

[6] Về án phí dân sự sơ thẩm, do bị đơn đồng ý chấm dứt hợp đồng và trả lại số tiền cọc nên trong trường hợp này án phí sơ thẩm phần chấm dứt hợp đồng và trả tiền cọc là án phí không giá ngạch, đối với phần bồi thường là án phí có giá ngạch theo quy định tại khoản 4 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm tính án phí có giá ngạch đối với tiền cọc trả lại cho nguyên đơn là không đúng.

Từ những phân tích trên xét thấy kháng cáo của bị đơn là có căn cứ chấp nhận về phần án phí.

[7] Án phí phúc thẩm: kháng cáo được chấp nhận nên người kháng cáo không phải chịu.

Ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương là phù hợp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 48, khoản 148, khoản 2 Điều 308, Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự, Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Công ty Cổ phần Đ.

2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 197/2024/DS-ST ngày 25/6/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương về án phí dân sự sơ thẩm như sau:

Về án phí dân sự sơ thẩm: Công ty Cổ phần Đ phải chịu 5.744.019 (năm triệu bảy trăm bốn mươi bốn nghìn không trăm mười chín) đồng (trong đó 300.000 đồng án phí không có giá ngạch và 5.444.019 đồng án phí có giá ngạch).

Trả lại cho bà Trương Lâm Phương T số tiền 14.678.751 (mười bốn triệu sáu trăm bảy mươi tám nghìn bảy trăm năm mươi mốt) đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biênthu tiền số 0002887 ngày 02/5/2024 của Chi cục Thi hànhán dân sự thành phố D, tỉnh Bình Dương.

3. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 197/2024/DS-ST ngày 25/6/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương đối với các phần quyết định như sau:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trương Lâm Phương T đối với bị đơn Công ty Cổ phần Đ về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

3.1. Chấm dứt Thỏa thuận đặt cọc số B1-28.10/TTĐC-LDGSKY/2021 ngày 11/5/2021, phụ lục 01, 02 và phụ lục 03 ngày 15/8/2022 giữa Công ty Cổ phần Đ và bà Trương Lâm Phương T.

3.2. Buộc Công ty Cổ phần Đ phải trả cho bà Trương Lâm Phương T tổng số tiền 630.838.196 đồng (sáu trăm ba mươi triệu tám trăm ba mươi tám nghìn một trăm chín mươi sáu đồng), trong đó tiền cọc 521.957.800 đồng (năm trăm hai mốt triệu chín trăm năm bảy nghìn tám trăm đồng) và tiền lãi 108.880.396 đồng (một trăm lẻ tám triệu tám trăm tám mươi nghìn ba trăm chín sáu đồng).

Kể từ ngày, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

3.3. Các đương sự có mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 (mười lăm) ngày, kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết hợp lệ.

4. Án phí phúc thẩm: Trả lại cho Công ty Cổ phần Đ số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) đã nộp theo Biên lai số 0001159 ngày 08/7/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.