Bản án 33/2024/DS-PT về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC

BẢN ÁN 33/2024/DS-PT NGÀY 05/03/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 05 tháng 3 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 08/2024/TLPT-DS ngày 09 tháng 01 năm 2024 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do Bản án số 63/2023/DS-ST ngày 20/11/2023 của Tòa án nhân dân thị xã C bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 30/2024/QĐPT-DS ngày 19/01/2024 và Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 37/2023/QĐ-PT ngày 05/02/2024, giữa các đương sự:

*Nguyên đơn: Ông Nguyễn Minh L, sinh năm 1984; địa chỉ: khu phố 1, phường M, thị xã C, tỉnh Bình Phước; (vắng mặt)

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Huỳnh Văn L1, sinh năm 1982; địa chỉ: khu phố P, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước. (có mặt)

*Bị đơn: Ông Nguyễn Ngọc B, sinh năm 1999; địa chỉ: khu phố 3, phường M, thị xã C, tỉnh Bình Phước; (vắng mặt)

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Trần Thanh H, sinh năm 1977; địa chỉ: 1208 L, phường 13, quận G, TP. H. (có mặt)

*Người kháng cáo: Bị đơn ông Nguyễn Ngọc B.

NỘI DUNG VỤ ÁN

*Theo đơn khởi kiện ngày 10/3/2023 và trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn ông Nguyễn Minh L và người đại diện theo ủy của nguyên đơn là ông Huỳnh Văn L1 trình bày:

Ngày 19/10/2022, ông Nguyễn Minh L đã đặt cọc cho ông Nguyễn Ngọc B số tiền 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất số 102, tờ bản đồ số 32, diện tích 379,1m2, địa chỉ thửa đất: Khu phố 1, phường M, thị xã C, tỉnh Bình Phước.

Việc đặt cọc các bên có lập Hợp đồng đặt cọc và hai bên cùng thống nhất ký tên, điểm chỉ. Ông L và ông B đã thống nhất thỏa thuận sau 90 ngày kể từ ngày đặt cọc, cụ thể là đến ngày 09/01/2023 cả hai sẽ đến tổ chức hành nghề công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, tại buổi làm việc và ký kết hợp đồng đặt cọc, ông L và ông B cũng đã thỏa thuận và thống nhất với nhau rằng nếu thửa đất số 102, tờ bản đồ số 32 nêu trên bị quy hoạch thì hai bên hủy bỏ hợp đồng đặt cọc này, ông B sẽ hoàn trả đầy đủ số tiền cọc đã nhận cho ông L.

Khoảng 01 tháng sau ngày đặt cọc, ông L tìm hiểu và biết được thửa đất nêu trên bị Nhà nước quy hoạch nên đã liên hệ với ông B yêu cầu trả lại tiền cọc. Ban đầu, hai bên nhắn tin, gọi điện trao đổi thì ông B đồng ý trả lại tiền cọc cho ông L và hứa đến ngày 19/3/2023 sẽ đưa tiền nhưng khi gần đến ngày hẹn ông L liên hệ để nhắc ông B đưa tiền đúng ngày thì ông B lại đưa ra nhiều lý do rồi lại hứa hẹn nhiều lần, đến nay ông B vẫn chưa trả lại tiền cho ông L.

Việc kéo dài thời gian trả tiền của ông B như trên xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông L. Do đó ông L khởi kiện và yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau:

1. Hủy Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông L và ông B ký ngày 19/10/2023;

2. Buộc ông B trả lại cho ông L số tiền cọc đã nhận là 300.000.000 đồng (ba trăm triệu) đồng.

*Bị đơn ông Nguyễn Ngọc B và người đại diện theo ủy của bị đơn là ông Trần Thanh H trình bày:

Vào ngày 19/10/2022, ông Nguyễn Ngọc B nhận được điện thoại của ông Nguyễn Minh L muốn mua của ông B thửa đất số 102, tờ bản đồ số 32, địa chỉ thửa đất tại phường M, thị xã C, tỉnh Bình Phước. Sau khi xem đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông L đồng ý mua và hai bên tiến hành ký hợp đồng đặt cọc, cụ thể: Số tiền đặt cọc là 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng, thời hạn đặt cọc là 90 ngày, kể từ ngày 19/10/2022 đến hết ngày 19/01/2023. Khi ký hợp đồng đặt cọc xong thì ông B có lấy điện thoại chụp lại bản chính của hợp đồng này.

Sau 01 tháng từ ngày đặt cọc, ông B có nhắn tin cho bà Phạm Thị Bích T (là người môi giới đất, người làm chứng trong hợp đồng đặt cọc) để yêu cầu ông L đưa thêm tiền cho hợp đồng chuyển nhượng thì ông L nói với bà T là không đưa thêm tiền nữa vì sẽ lỗ. Trước đó 02 tuần ông L có yêu cầu trả lại số tiền 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng vì lý do đất bị dính dự án treo.

Trong thời gian trước đó thì ông Nguyễn Minh L đã tự ý viết và bổ sung thêm tại Điều 4 của bản “Hợp đồng đặt cọc ngày 19/10/2022” với nội dung “Nếu đất có dính bớt kỳ quy hoạch 6 nào thì bên A phải trả lại cọc cho bên B”. Ông B khẳng định giữa ông B và ông L chưa bao giờ trao đổi, thỏa thuận và ghi nội dung câu chữ này vào bản chính Hợp đồng đặt cọc lập ngày 19/10/2022.

Đến ngày 27/01/2023, ông Nguyễn Ngọc B có tự mình liên hệ Văn phòng công chứng Huỳnh Trung Cang để yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức với ông Nguyễn Minh L và ông B có nhiều lần gọi điện thoại yêu cầu ông L đến Văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông L không nghe và không gọi lại cho ông B.

Nay ông L khởi kiện ông B, ông B không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

*Tại biên bản lấy lời khai ngày 24/7/2023, người làm chứng bà Phạm Thị Bích T trình bày:

Bà là người môi giới để ông L và ông B chuyển nhượng diện tích đất 379,1m2, thửa đất số 102, tờ bản đồ số 32, đất tọa lạc tại ấp 1, xã Minh Thành, huyện C (nay là khu phố 1, phường M, thị xã C), tỉnh Bình Phước. Ngày 19/10/2022, bà và ông B dẫn ông L đi xem đất và chỉ ranh giới. Sau khi xem đất, xem sổ thì ông L đồng ý mua và các bên tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc. Các bên thỏa thuận giá chuyển nhượng 3.500.000.000 (ba tỷ năm trăm triệu) đồng, ông L đặt cọc trước 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng. Bà trực tiếp chứng kiến việc ký kết Hợp đồng đặt cọc ngày 19/10/2022 giữa ông L và ông B. Ông L và ông B chỉ thỏa thuận nội dung ông B giao ranh, cắm mốc bàn giao đất cho ông L và cam kết đất không tranh chấp. Hình ảnh ông B cung cấp cho Tòa án là đúng với Hợp đồng đặt cọc ngày 19/10/2022 do bà ký tên người làm chứng. Mặc dù hợp đồng ghi là lập thành 02 bản nhưng thực chất viết có 01 bản và ông B chỉ chụp hình lại chứ không giữ bản giấy. Có 01 bản giấy duy nhất là do ông L giữ. Tuy nhiên lúc viết hợp đồng thì bà còn lưu 01 liên (giấy màu hồng) trong sổ đặt cọc của bà. Bà đã giao cho ông B để ông B nộp cho Tòa án.

*Tại biên bản lấy lời khai ngày 24/7/2023 người làm chứng bà Nguyễn Thị Ngọc Q trình bày:

Bà là bạn của bà T và là chị vợ của ông L. Bà trực tiếp trực tiếp chứng kiến các bên thỏa thuận đặt cọc và là người viết hợp đồng đặt cọc ngày 19/10/2022 giữa ông L và ông B. Bà xác nhận có viết nội dung “Nếu đất có dính bớt kỳ quy hoạch 6 nào thì bên A trả cọc lại cho bên B” trong Hợp đồng đặt cọc ngày 19/10/2022. Lúc đầu bà viết thì không có nội dung này. Ngay sau khi các bên ký tên, lăn tay thì các bên phát hiện ra bị thiếu nội dung này và yêu cầu bà ghi bổ sung. Lúc bà ghi bổ sung có sự chứng kiến và thống nhất giữa ông L, ông B, bà T. Hình ảnh chụp từ điện thoại là do ông B chụp trước khi ghi bổ sung thêm nội dung này vào hợp đồng. Bà ghi bổ sung là ghi trực tiếp vào Hợp đồng gốc vì thời điểm đó không nghĩ các bên sẽ xảy ra tranh chấp và bà cũng không chuyên về bất động sản nên các bên bảo bà ghi hợp đồng như thế nào thì bà ghi như vậy.

Tại phiên tòa cấp sơ thẩm, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện cụ thể: Yêu cầu Tòa án tuyên chấm dứt hợp đồng đặt cọc ngày 19/10/2022 và buộc ông B phải trả lại cho ông L số tiền cọc đã nhận là 300.000.000 đồng và đại diện theo ủy quyền của bị đơn đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 63/2023/DS-ST ngày 20/11/2023 của Tòa án nhân dân thị xã C, tỉnh Bình Phước quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Minh L;

1. Tuyên bố chấm dứt hợp đồng đặt cọc giữa ông Nguyễn Minh L và ông Nguyễn Ngọc B ký ngày 19/10/2022.

2. Buộc ông Nguyễn Ngọc B trả lại cho ông Nguyễn Minh L số tiền cọc đã nhận là 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng).

Ngoài ra, bản án còn tuyên phần án phí, nghĩa vụ thi hành án, quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 27/11/2023 bị đơn ông Nguyễn Ngọc B có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 63/2023/DS-ST ngày 20/11/2023 của Tòa án nhân dân thị xã C, tỉnh Bình Phước theo hướng không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên ông Nguyễn Minh L, cụ thể không chấp nhận yêu cầu buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước:

- Về việc tuân thủ pháp luật tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án của Tòa án từ khi thụ lý đến khi xét xử phúc thẩm của Thẩm phán, Thư ký Tòa án, Hội đồng xét xử và các đương sự đã tuân thủ đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về nội dung giải quyết vụ án: Đề nghị HĐXX căn cứ Khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Ngọc B, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 63/2023/DS-ST ngày 20/11/2023 của Tòa án nhân dân thị xã C, tỉnh Bình Phước

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử thấy rằng:

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn làm trong thời hạn luật định, có hình thức, nội dung và phạm vi kháng cáo phù hợp với quy định tại các Điều 271, 272 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Ngọc B, HĐXX thấy rằng:

[2.1] Ngày 19/10/2022, ông L và ông B thỏa thuận đặt cọc để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 102, tờ bản đồ số 32, diện tích 379,1m2 địa chỉ thửa đất tại ấp 1, xã Minh Thành, huyện C (nay là khu phố 1, phường M, thị xã C), tỉnh Bình Phước, thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông B, giá chuyển nhượng 3.500.000.000 (ba tỷ năm trăm triệu) đồng, ông Nguyễn Minh L đã đặt cọc cho ông Nguyễn Ngọc B số tiền 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng. Thời hạn đặt cọc là 90 ngày. Ngoài ra các bên còn thỏa thuận về trách nhiệm khi vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng và các cam kết chung. Hợp đồng đặt do bà Nguyễn Thị Ngọc Q viết và có bà Phạm Thị Bích T làm chứng.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông L tìm hiểu thì đươc biết diện tích đất chuyển nhượng trên thuộc đất quy hoạch đường giao thông nên hủy bỏ hợp đồng đặt cọc và yêu cầu ông B trả lại số tiền cọc đã nhận. Ông B cho rằng ông L từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng nên không đồng ý trả lại tiền cọc cho ông L.

Ngày 23/3/2023 ông B đã tặng cho diện tích đất trên cho mẹ ruột là bà Nguyễn Thị Hiền, ngày 12/4/2023 bà Hiền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên. Do vậy, các bên phát sinh tranh chấp.

[2.2] Trong quá trình giải quyết vụ án, ông L cho rằng sau khi ký hợp đồng đặt cọc ngày 19/10/2022, các bên thỏa thuận thêm nội dung cam kết “Nếu đất có dính bất kỳ quy hoạch 6 nào thì bên A trả cọc lại cho bên B” và bà Q ghi bổ sung nội dung này tại Điều 4 của hợp đồng. Bà Q xác nhận ghi thêm nội dung này theo sự thống nhất của các bên. Tuy nhiên, lời trình bày của ông L bà Q không được bị đơn và bà T thừa nhận, ông B và bà T cho rằng các bên không đề cập đến tình trạng đất thuộc quy hoạch, nội dung này do bên ông L tự ghi thêm. Xét thấy bà Q ghi thêm nội dung trên sau khi các bên đã ký kết hợp đồng đặt cọc, bà Q là chị vợ ông L nên lời khai không đảm bảo tính khách quan và không phù hợp với các tài liệu, chứng cứ khác có trong hồ sơ vụ án. Do vậy, không có căn cứ xác định thời điểm đặt cọc các bên có thỏa thuận nội dung đất thuộc quy hoạch thì ông B trả lại tiền cọc cho ông L.

Qua diễn biến tại phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm các bên đương sự đều thống nhất xác định khi ký kết hợp đồng đặt cọc không bên nào biết thông tin thửa đất thuộc quy hoạch làm đường giao thông.

Tại Văn bản số 430/CNVPĐKĐĐ.CT ngày 19/6/2023 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã C, tỉnh Bình Phước cung cấp như sau: Căn cứ theo Quy hoạch chung đô thị C đã được phê duyệt tại quyết định số 2892/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của UBND tỉnh Bình Phước, Bản đồ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 của UBND huyện C đã được phê duyệt tại Quyết định số 562/QĐ-UBND ngày 25/3/2022 của UBND tỉnh Bình Phước và Bản đồ kế hoạch sử dụng đất năm 2022 của UBND huyện C đã được phê duyệt tại Quyết định số 582/QĐ-UBND ngày 29/3/2022 của UBND tỉnh Bình Phước thì thửa đất số số 102, tờ bản đồ số 32 tọa lạc tại ấp 1, xã Minh Thành, huyện C (nay là khu phố 1, phường M, thị xã C), tỉnh Bình Phước thuộc quy hoạch đường giao thông.

Như vậy, trong quá trình thực hiện hợp đồng các bên mới phát hiện ra đất trong diện quy hoạch làm đường giao thông, do nội dung này không được thỏa thuận khi giao kết hợp đồng đặt cọc, nên các bên phải căn cứ vào cam kết chung trong hợp đồng đã quy định “Trong quá trình thực hiện nếu có gì trở ngại thì hai bên cùng nhau bàn bạc, thỏa thuận….” để giải quyết, nhưng các bên đã không thống nhất được nên không tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Việc các bên không ký hợp đồng chuyển nhượng được thửa đất trên là do khách quan, không bên nào có lỗi. Nay các bên đều thống nhất hủy bỏ hợp đồng đặt cọc nên các bên phải hoàn trả cho nhau số tiền đặt cọc theo quy định theo quy định tại Điều 427 BLDS 2015.

[2.3] Căn cứ vào các tài liệu trong hồ sơ còn thể hiện, sau khi biết được thửa đất thuộc quy hoạch đường giao thông, ông L đã yêu cầu ông B trả lại số tiền cọc đã nhận. Qua nội dung tin nhắn Zalo trao đổi giữa ông L và ông B tại vi bằng số 24/2023/VB-TPLDX do Văn phòng thừa phát lại Đ lập ngày 17/4/2023 thể hiện ngày 19/12/2022, ông B cam kết sau 03 tháng (đến ngày 19/3/2023) ông B trả lại tiền cọc cho ông L và ông B đã tặng cho thửa đất này cho mẹ ruột của ông B là bà Nguyễn Thị H1.

Từ các căn cứ trên, cho thấy khi biết thông tin thửa đất trên thuộc quy hoạch, các bên hủy bỏ hợp đồng đặt cọc đã ký kết ngày 19/10/2022. Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Minh L và buộc bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn số tiền 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng là có cơ sở, phù hợp quy định của pháp luật.

Kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Ngọc B không có căn cứ để chấp nhận, cần giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 63/2023/DS -ST ngày 20/11/2023 của Tòa án nhân dân thị xã C, tỉnh Bình Phước.

[3] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa là phù hợp được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên không phải chịu án phí theo quy định.

[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: Kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Ngọc B không được chấp nhận nên phải chịu theo quy định.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Ngọc B. Căn cứ các Điều 117, 274, 275, 280, 328, 422, 427 Bộ luật dân sự 2015; Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Minh L.

1. Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc giữa ông Nguyễn Minh L và ông Nguyễn Ngọc B ký ngày 19/10/2022.

2. Buộc ông Nguyễn Ngọc B trả lại cho ông Nguyễn Minh L số tiền cọc đã nhận là 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng.

3.Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn ông Nguyễn Ngọc B phải chịu án phí dân sự không có giá ngạch 300.000 (ba trăm nghìn) đồng và án phí dân sự có giá ngạch là 15.000.000 đồng (mười lăm triệu) đồng, tổng cộng 15.300.000 (mười lăm triệu ba trăm nghìn) đồng.

Hoàn trả cho ông L số tiền 7.800.000 (bảy triệu tám trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0012314 ngày 12/5/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự thị xã C, tỉnh Bình Phước.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Ngọc B phải chịu, được khấu trừ vào số tiền 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0012589 ngày 11/12/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự thị xã C, tỉnh Bình Phước.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án, hàng tháng bên có nghĩa vụ phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.