Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 30/2022/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN TÂN BIÊN, TỈNH TÂY NINH

BẢN ÁN 30/2022/DS-ST NGÀY 20/07/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 20 tháng 7 năm 2022 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Tân Biên, tỉnh Tây Ninh xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 12/2022/TLST-DS ngày 15 tháng 02 năm 2022 về “tranh chấp hợp đồng dân sự đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 28/2022/QĐXXST-DS ngày 15 tháng 6 năm 2022 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: chị Nguyễn Ngọc Kim X, sinh năm 1996; cư trú tại: tổ 4, ấp D, xã K, huyện T, tỉnh N.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chị X: ông Phạm Quốc K – Luật sư của Công ty Luật Trách nhiệm hữu hạn K.

Bị đơn: bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1954; cư trú tại: tổ 8, khu phố 2, thị trấn B, huyện B, tỉnh N.

Người đại diện hợp pháp của bà Nguyễn Thị T: anh Nguyễn Văn Y, sinh năm 1978; cư trú tại: Số 12, tổ 8, khu phố 2, thị trấn B, huyện B, tỉnh N; là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn (Hợp đồng ủy quyền ngày 28-02-2022).

Chị X, anh Y có mặt; ông K có đơn vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện ngày 09/02/2022 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn chị Nguyễn Ngọc Kim X trình bày:

Thông qua người môi giới ngày 28-8-2021, chị và bà Nguyễn Thị T ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 1.902m2, thuộc thửa đất số 254, tờ bản đồ số 30, đất tọa lạc tại ấp S, xã T, huyện B, tỉnh N, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS05365 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh N cấp ngày 20-11-2018, loại đất trồng cây hàng năm khác, giá chuyển nhượng là 1.320.000.000 đồng, tuy nhiên hai bên có thỏa thuận bổ sung tại trang 4 của Hợp đồng nội dung “Đến ngày công chứng mà chưa làm được thổ cư thì bên bán sẽ giảm cho bên mua 100.000.000 (một trăm triệu đồng)”.

Hợp đồng đặt cọc được lập thành hai bản chính ghi đầy đủ ngày tháng năm ký kết hợp đồng đặt cọc; chị và bà T mỗi người giữ một bản. Việc ký kết hợp đồng diễn ra tại nhà con của bà T, những người chứng kiến gồm có: anh Triệu (người môi giới) và anh Trần Thanh P (công tác ở xã T, huyện B, tỉnh N), còn phía bà T có những ai thì chị không rõ vì chị không trực tiếp gặp bà T mà ký tên trước vào hợp đồng và giao cho anh Triệu đến gặp bà T để bà T xem lại hợp đồng để ký tên, chị đã giao cho bà T số tiền cọc 100.000.000 đồng vào ngày ký hợp đồng đặt cọc.

Căn cứ nội dung Hợp đồng đặt cọc, hai bên có thỏa thuận 90 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng, còn địa điểm cụ thể các bên thỏa thuận miệng là tại Văn phòng công chứng C ở thị trấn B, huyện B, tỉnh N. Tuy nhiên, đến thời hạn thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng thì bà T không đến, chị liên lạc qua điện thoại thì bà T cũng không nghe máy. Sau đó, chị được biết lý do bà T không đến văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng là do bà T chưa chỉnh lý xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đến khoảng tháng 12-2021 ông Y (con bà T) có thông báo cho chị biết việc bà T đã được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đề nghị chị tiếp tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chị không đồng ý, bởi vì:

- Thứ nhất: bà T đã vi phạm thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng là 90 (chín mươi) ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng đặt cọc các bên phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng đến hạn bà T không ký hợp đồng chuyển nhượng;

- Thứ hai: diện tích đất bà T được cấp đổi lại không thể tách thửa phân lô bán nền, do chị hùn tiền với 03 chủ khác để nhận chuyển nhượng diện tích đất nêu trên. Trước khi ký hợp đồng đặt cọc giữa chị và bà T có thỏa thuận miệng nếu diện tích đất tách thửa phân lô bán nền được thì chị mới nhận chuyển nhượng và bà T cũng đảm bảo sẽ làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang thổ cư. Tuy nhiên, diện tích đất bà T được cấp đổi lại mặc dù có 400m2 đất thổ cư nhưng theo quy định hiện nay thì không thể tách thửa phân lô.

Do đó, chị khởi kiện yêu cầu bà Nguyễn Thị T phải hoàn trả cho chị số tiền cọc đã nhận 100.000.000 đồng và phạt cọc số tiền 100.000.000 đồng, tổng cộng là 200.000.000 đổng.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người đại diện hợp pháp của bị đơn Nguyễn Thị T là anh Nguyễn Văn Y trình bày:

Bà T thừa nhận giữa bà T và chị Nguyễn Ngọc Kim X có ký kết hợp đồng đặt cọc để để chuyển nhượng quyền sử dụng đất về: diện tích, số thửa, số tờ bản đồ, vị trí đất, giá chuyển nhượng, số tiền đặt cọc, thỏa thuận phạt cọc như chị X trình bày là đúng. Hợp đồng đặt cọc được lập thành 02 bản chính, mỗi bên giữ 01 bản, tuy nhiên bản hợp đồng mà bà T lưu giữ không ghi ngày tháng ký hợp đồng; bà T thừa nhận chữ ký họ tên bên A trong hợp đồng đặt cọc ngày 28-8- 2021 do chị X cung cấp khi khởi kiện là do bà T trực tiếp ký nhận.

Căn cứ thỏa thuận của Hợp đồng đặt cọc, hai bên có thỏa thuận trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng, còn địa điểm cụ thể thì không thỏa thuận. Tuy nhiên, do thời điểm ký kết hợp đồng thì toàn huyện Tân Biên, tỉnh Tây Ninh phải thực hiện giãn cách xã hội theo Chỉ thị số 16/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ để phòng, chống dịch Covid – 19, việc đi lại để làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T gặp nhiều khó khăn nên bị chậm trễ thời hạn, do đó bà T không đến Văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chị X. Ngày 15-12-2021 bà T mới được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 1.901,5m2 (bao gồm 400m2 đất ở nông thôn, thửa đất số 66, tờ bản đồ số 52 và 1.501,5m2 đất trồng cây hàng năm khác, ửa đất số 65, 67, tờ bản đồ số 52), các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp giấy CS07484 và số CS07483 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh N cấp cùng ngày 15-12-2021 cho bà Nguyễn Thị T. Ngày 17-12-2021, bà T có điện thoại thông báo cho người môi giới nhờ liên lạc với chị X để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời cũng trực tiếp điện thoại cho chị X nhưng chị X không đồng ý tiếp tục nhận chuyển nhượng đất với lý do diện tích đất không thể tách thửa phân lô bán nền.

Nay chị X khởi kiện yêu cầu bà Nguyễn Thị T hoàn trả số tiền cọc đã nhận 100.000.000 đồng và phạt cọc số tiền 100.000.000 đồng, tổng cộng 200.000.000 đổng do vi phạm thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì bà T chỉ đồng ý trả lại tiền cọc đã nhận là 100.000.000 đồng, không đồng ý trả tiền phạt cọc 100.000.000 đồng, bởi vì: sau khi được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà T đã chủ động liên lạc với chị X để yêu cầu ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quá trình tòa án giải quyết vụ án, bà T cũng tiếp tục có ý kiến đồng ý ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chị X, nhưng chị X không đồng ý. Việc chị X trình bày giữa chị X và bà T có thỏa thuận miệng điều kiện tách thửa đất để phân lô bán nền là không có và không được thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

Tại phiên tòa:

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn, ông Phạm Quốc K có bản luận cứ với nội dung:

Về xác định quan hệ tranh chấp: chị Nguyễn Ngọc Kim X khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà Nguyễn Thị T hoàn trả số tiền cọc 100.000.000 đồng và phạt cọc một khoản tiền tương ứng 100.000.000 đồng, tổng số tiền là 200.000.000 đồng, yêu cầu của chị X là có căn cứ pháp lý.

Về thẩm quyền giải quyết: căn cứ điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Tân Biên, tỉnh Tây Ninh.

Về nội dung vụ án:

Thứ nhất: bà Nguyễn Thị T đã vi phạm hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 27/8/2021. Theo quy định tại Điều 2.2 của Hợp đồng đặt cọc thì thời hạn đặt cọc là 90 ngày, kể từ ngày đặt cọc (tức ngày 27-8-2021 đến ngày 25-11-2021) các bên phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên đến hạn chị X đã liên hệ với bà T đến Văn phòng công chứng C để ký hợp đồng nhưng bà T cố tình không đến và cũng không liên lạc với chị X. Bà T từ chối việc giao kết thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc.

Thứ hai: bà T có nghĩa vụ hoàn trả tiền cọc và bồi thường tiền cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 và thỏa thuận tại Điều 6.4 của Hợp đồng đặt cọc về nghĩa vụ của bên nhận cọc.

Trên cơ sở phân tích, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguY đơn chị X, buộc bị đơn bà Nguyễn Thị T có nghĩa vụ hoàn cho nguyên đơn tổng số tiền 200.000.000 đồng và thanh toán thực hiện một lần ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Nguyên đơn chị Nguyễn Ngọc Kim X bổ sung ý kiến: chị thay đổi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu bà T có nghĩa vụ hoàn trả cho chị số tiền cọc 100.000.000 đồng và yêu cầu tính tiền lãi suất theo mức lãi suất 0,83%/tháng với số tiền 8.490.000 đồng; không yêu cầu bà T trả số tiền phạt cọc 100.000.000 đồng.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn - anh Nguyễn Văn Y tranh luận: bà T đồng ý hoàn trả cho chị X số tiền cọc 100.000.000 đồng và tiền lãi suất theo mức lãi suất 0,83%/tháng là 8.489.000 đồng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Tân Biên, tỉnh Tây Ninh phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án đã tuân thủ theo trình tự thủ tục, thực hiện đầy đủ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại phiên tòa Hội đồng xét xử đã thực hiện các thủ tục đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, không xảy ra vi phạm về tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án.

- Về nội dung vụ án: đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ các Điều 328, 357, 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Ngọc Kim X đối với bà Nguyễn Thị T về tranh chấp hợp đồng dân sự đặt cọc.

Buộc bà Nguyễn Thị T có nghĩa vụ hoàn trả cho chị Nguyễn Ngọc Kim X số tiền đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 100.000.000 (một trăm triệu) đồng và tiền lãi suất theo mức lãi suất 0,83%/tháng, số tiền 8.490.000 đồng.

2. Đình chỉ xét xử yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Ngọc Kim X đối với bà Nguyễn Thị T về việc phạt cọc số tiền 100.000.000 (một trăm triệu) đồng.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: bà Nguyễn Thị T không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm do thuộc trường hợp được miễn án phí theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: ông Phạm Quốc K là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn vắng mặt và có đơn đề nghị vắng mặt, căn cứ khoản 1 Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vụ án vắng mặt ông K.

[2] Về việc thay đổi, bổ sung, rút yêu cầu khởi kiện: tại phiên tòa, nguyên đơn chị Nguyễn Ngọc Kim X tự nguyện rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với số tiền phạt cọc 100.000.000 đồng, căn cứ Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử chấp nhận và đình chỉ xét xử đối với phần yêu cầu mà chị X đã rút.

[3] Về nội dung tranh chấp: xét yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Ngọc Kim X về việc yêu cầu bà Nguyễn Thị T hoàn trả số tiền cọc 100.000.000 đồng, Hội đồng xét xử nhận thấy:

3.1. Chị Nguyễn Ngọc Kim X và bà Nguyễn Thị T đều thừa nhận có ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 1.901,5m2 (bao gồm 400m2 đất ở nông thôn, thửa đất số 66, tờ bản đồ số 52 và 501,5m2 đất trồng cây hàng năm khác, thửa đất số 65, 67, tờ bản đồ số 52), các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp giấy CS07484 và số CS07483 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh N cấp cùng ngày 15-12-2021 cho bà Nguyễn Thị T, giá chuyển nhượng là 1.320.000.000 đồng; để đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chị X đã giao cho bà T số tiền cọc 100.000.000 đồng vào ngày 28-8-2021. Xét thấy, khi ký kết hợp đồng đặt cọc các bên hoàn toàn tự nguyện, có đủ năng lực hành vi dân sự và hợp đồng đặt cọc được lập thành văn bản, căn cứ Điều 117 của Bộ luật Dân sự, Hội đồng xét xử xác định hợp đồng đặt cọc xác lập ngày 28-8-2021 do chị X cung cấp khi khởi kiện là chứng cứ hợp pháp để giải quyết vụ án.

3.2. Quá trình giải quyết vụ án, các bên thống nhất không tiếp tục thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các thửa đất nêu trên và bên nhận cọc bà Nguyễn Thị T đồng ý hoàn trả cho chị Nguyễn Ngọc Kim X số tiền cọc đã nhận 100.000.000 đồng, căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự Hội đồng xét xử ghi nhận.

3.3. Xét yêu cầu của chị X về việc yêu cầu bà T trả tiền lãi suất của số tiền cọc 100.000.000 đồng theo mức lãi suất 0,83%/tháng, số tiền 8.490.000 đồng thấy rằng: tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn đồng ý trả tiền lãi suất 8.490.000 đồng cho chị X. Xét thấy sự thỏa thuận của các đương sự là hoàn toàn tự tự nguyện, phù hợp với quy định tại các Điều 357, 468 của Bộ luật Dân sự, Hội đồng xét xử ghi nhận.

[4] Từ những phân tích và nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Ngọc Kim X, buộc bà Nguyễn Thị T có nghĩa vụ hoàn trả cho chị Nguyễn Ngọc Kim X số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng và tiền lãi suất 8.490.000 đồng, tổng cộng là 108.490.000 đồng.

[5] Tại phiên tòa, nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với số tiền phạt cọc 100.000.000 đồng, nên xét trình bày của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguY đơn về việc phạt cọc là không có cơ sở chấp nhận.

[6] Xét ý kiến của Kiểm sát viên về việc giải quyết vụ án là có căn cứ chấp nhận.

[7] Về án phí dân sự sơ thẩm: bà Nguyễn Thị T là người cao tuổi và có đơn xin miễn tiền án phí thuộc trường hợp được miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm; chị Nguyễn Ngọc Kim X không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm do yêu cầu khởi kiện được chấp nhận, theo quy định tại Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự, điểm đ khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ các Điều 328, 357, 468 của Bộ luật Dân sự; các Điều 147, 244 Bộ luật Tố tụng dân sự; điểm đ khoản 1 Điều 12 và khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Ngọc Kim X đối với bà Nguyễn Thị T về tranh chấp “Hợp đồng dân sự về đặt cọc”.

Buộc bà Nguyễn Thị T có nghĩa vụ hoàn trả cho chị Nguyễn Ngọc Kim X số tiền cọc 100.000.000 (một trăm triệu) đồng và tiền lãi suất 8.490.000 (tám triệu bốn trăm chín mươi nghìn) đồng; tổng cộng số tiền 108.490.000 (một trăm lẻ tám triệu bốn trăm chín mươi nghìn) đồng.

Kể từ ngày chị Nguyễn Ngọc Kim X có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bà Nguyễn Thị T không chịu trả số tiền nêu trên thì hàng tháng bà T còn phải trả cho chị X tiền lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

2. Đình chỉ xét xử yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Ngọc Kim X đối với bà Nguyễn Thị T về việc phạt cọc số tiền 100.000.000 (một trăm triệu) đồng.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Nguyễn Thị T không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm do thuộc trường hợp được miễn tiền án phí.

Chị Nguyễn Ngọc Kim X không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho chị Nguyễn Ngọc Kim X số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 5.000.000 (năm triệu) đồng theo biên lai thu số 0003725 ngày 15-02-2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Biên, tỉnh Tây Ninh.

4. Về quyền kháng cáo: các đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

5. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án.