Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 164/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 164/2022/DS-PT NGÀY 07/09/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 07 tháng 9 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 161/2022/TLPT-DS, ngày 27/7/2022, về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2022/DS-ST ngày 02/6/2022 của Tòa án nhân dân huyện Krông Ana, tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 168/2022/QĐ-PT, ngày 10/8/2022, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Thanh H, sinh năm 1979; địa chỉ: Thôn H, xã B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk, có mặt.

2. Bị đơn: Ông Phạm Văn T, sinh năm 1966 và bà Nguyễn Thị B, sinh năm 1977 (Bà B ủy quyền cho ông T tham gia tố tụng); địa chỉ: Thôn H, xã B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk, có mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Trần Thị Thúy L, sinh năm 1985; địa chỉ: Thôn H, xã B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

Người đại diện theo ủy quyền của bà Trần Thị Thúy L: Ông Nguyễn Thanh H; địa chỉ: Thôn H, xã B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk, có mặt.

4. Người kháng cáo: Bị đơn ông Phạm Văn T.

NỘI DUNG VỤ ÁN

*/ Theo đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn ông Nguyễn Thanh H trình bày có nội dung như sau:

Ngày 18/11/2021, ông Nguyễn Thanh H và vợ chồng ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị B có thỏa thuận và lập Hợp đồng đặt cọc, về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất, theo đó: Vợ chồng ông T, bà B chuyển nhượng cho ông H thửa đất số 342, tờ bản đồ số 5, diện tích 280m2 (chiều ngang 06m, chiều dài hết chiều dài của vườn), địa chỉ thửa đất tại Thôn H, xã B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số số BY 8137xx do Ủy ban nhân dân huyện K cấp ngày 16/10/2015 cho hộ ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị B; giá thỏa thuận chuyển nhượng là 910.000.000 đồng; ông H đã đặt cọc cho ông T, bà B số tiền 100.000.000 đồng, đến ngày 19/11/2021, ông T có nhận thêm số tiền đặt cọc là 10.000.000 đồng, nên tổng cộng đã nhận tiền đặt cọc là 110.000.000 đồng. Thời hạn đặt cọc là 15 ngày, kể từ ngày 18/11/2021 đến ngày 03/12/2021, thì các bên sẽ cùng thực hiện thủ tục công chứng chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền và sau khi hai bên hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng, thì ông H có trách nhiệm giao đủ số tiền còn lại là 800.000.000 đồng cho ông T, bà B.

Ngày 03/12/2021, ông H yêu cầu ông T, bà B đến Văn phòng công chứng Trần Thanh S để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng vợ chồng ông T, bà B không cùng đi ký kết, công chứng hợp đồng mà hẹn lại. Đến buổi trưa ngày 03/12/2021, ông H cùng đại diện Văn phòng Thừa phát lại Đ đến nhà ông T, bà B và lập vi bằng, gửi thông báo yêu cầu ông T, bà B đến Văn phòng công chứng Trần Thanh S để thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng.

Đến ngày hôm sau, ông T, bà B có hẹn lại ông H sáng 06/12/2021 sẽ đóng cọc đo đất và hẹn chiều 06/12/2021 làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến chiều 06/12/2021, ông T, bà B gọi điện thoại cho ông H yêu cầu hỗ trợ thêm 30.000.000 đồng (không tính vào tiền chuyển nhượng đất hai bên thỏa thuận trước đó). Ngoài ra, còn yêu cầu ồng H trả hết số tiền 800.000.000 đồng còn lại mới đi làm thủ tục công chứng, nhưng ông H không đồng ý. Sau khi hai bên không chuyển nhượng, mua bán nữa thì ông H yêu cầu vợ chồng ông T, bà B trả lại tiền cọc và trả thêm 30.000.000 đồng nhưng ông T, bà B không đồng ý.

Do vợ chồng ông T, bà B vi phạm hợp đồng đặt cọc, nên ông H khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc vợ chồng ông T, bà B phải trả lại cho ông H số tiền đã nhận đặt cọc là 110.000.000 đồng và số tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng đặt cọc là 110.000.000 đồng. Tổng số tiền ông H yêu cầu ông T, bà B phải trả là 220.000.000 đồng.

*/ Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn ông Phạm Văn T và bà Nguyễn Thị B trình bày có nội dung như sau:

Ông Phạm Văn T và bà Nguyễn Thị B thừa nhận giữa vợ chồng ông, bà và ông Nguyễn Thanh H có thỏa thuận và ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 18/11/2021; về nội dung thỏa thuận ký kết và số tiền đặt cọc ban đầu như ông H đã trình bày là đúng.

Vào sáng ngày 03/12/2021, ông H có thông báo cho vợ chồng ông T, bà B đến Văn phòng công chứng Trần Thanh S để ký hợp đồng chuyển nhượng và vợ chồng ông T, bà B hẹn đến buổi chiều, nhưng trưa ngày hôm đó (ngày 03/12/2021) ông Nguyễn Thanh H cùng người của Văn phòng Thừa phát lại đến nhà ông T và lập vi bằng, gửi thông báo yêu cầu vợ chồng ông T đến Văn phòng công chứng Trần Thanh S để thực hiện ký kết hợp đồng. Ngay sau đó vợ chồng ông T có đến nhà ông H và nói chuyện, sau đó hai bên thống nhất là sáng ngày 06/12/2021 sẽ làm thủ tục chuyển nhượng, nên ngày 03/12/2021, vợ chồng ông T, bà B không đi công chứng hợp đồng nữa.

Sáng ngày 06/12/2021, hai bên tiến hành đóng cọc để giao đất, thỏa thuận buổi chiều làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao tiền. Trước đó, ông T có yêu cầu ông H hỗ trợ thêm 30.000.000 đồng để bù tiền két nước, bơm nước nhưng ông H không đồng ý, nên ông T cũng không yêu cầu nữa. Chiều hôm đó (ngày 06/12/2021), vợ chồng ông T đến nhà và yêu cầu phía ông H trả hết số tiền theo thỏa thuận của hợp đồng là 800.000.000 đồng, rồi các bên đi làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng, nhưng ông H không đồng ý nhận chuyển nhượng đất nữa và yêu cầu trả lại tiền đặt cọc. Sau khi việc chuyển nhượng, mua bán không thành, thì bà L (là vợ ông H) đồng ý cho vợ chồng ông T chuộc lại và yêu cầu trả lại tiền cọc, vợ chồng ông T đã mang tiền sang nhà để trả nhưng vợ chồng ông H, bà L không đồng ý và yêu cầu trả tiền cọc và trả thêm 30.000.000 đồng.

Ông T xác định, việc ông H khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông T, bà B trả số tiền đặt cọc 110.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 110.000.000 đồng, thì vợ chồng ông không đồng ý, bởi vì hai bên có thỏa thuận thống nhất lại là đến sáng ngày 06/12/2021 sẽ giao đất và làm thủ tục chuyển nhượng, nên ngày 03/12/2021, vợ chồng ông T, bà B không đi công chứng hợp đồng nữa. Do đó vợ chồng ông T, bà B không vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Ông T và bà B chỉ đồng ý trả lại cho ông H số tiền đặt cọc là 110.000.000 đồng. Đối với quyền sử dụng đất của thửa đất số 342, tờ bản đồ số 05, diện tích 280m2, địa chỉ thửa đất: Thôn H, xã B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 8137xx do Ủy ban nhân dân huyện K cấp ngày 16/10/2015 cho hộ ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị B, là tài sản riêng của vợ chồng bà B tạo lập. Khi vợ chồng ông T nhận chuyển nhượng đất từ năm 2015, thì các con của ông T, bà B còn nhỏ, đang phải nuôi ăn học và không có đóng góp công sức. Con lớn của vợ chồng ông T là Nguyễn Thùy L, sinh ngày 07/6/2005 đang đi học nghề, còn hai cháu nhỏ Nguyễn Tuấn A, sinh năm 2009 và Phạm Hải Y, sinh năm 2016 còn nhỏ đang đi học phổ thông.

*/ Quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Trần Thị Thúy L thống nhất với ý kiến trình bày của ông Nguyễn Thanh H.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2022/DS-ST ngày 02/6/2022 của Tòa án nhân dân huyện Krông Ana, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

Căn cứ: Khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39;

khoản 1 Điều 147; Điều 271; khoản 1 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ: Điều 117, Điều 119, Điều 328, Điều 418 của Bộ luật Dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 26, khoản 4 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Thanh H.

Buộc ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị B phải trả cho ông Nguyễn Thanh H tổng số tiền là 220.000.000 đồng (hai trăm hai mươi triệu đồng), trong đó số tiền đã nhận cọc là 110.000.000 đồng và tiền phạt cọc do vi phạm Hợp đồng đặt cọc là 110.000.000 đồng.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí và tuyên quyền kháng cáo, quyền yêu cầu thi hành án cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 12/6/2022, bị đơn ông Phạm Văn T có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm, với nội dung: Các bên đã thỏa thuận dời lại ngày đi công chứng hợp đồng, trong khi đó ngày 06/12/2021 ông H có gọi người đến đo đạc ranh giới và nhận bàn giao đất, nên ông T, bà B không vi phạm hợp đồng đặt cọc. Do đó việc bản án sơ thẩm buộc ông T, bà B phải trả tiền cọc và phạt cọc là không đúng, đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thanh H.

Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn giữ nguyên nội dung đơn khởi kiện; bị đơn ông Phạm Văn T vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và chỉ đồng ý trả lại cho nguyên đơn số tiền đặt cọc là 110.000.000 đồng, không đồng ý phạt cọc.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk tham gia phiên tòa trình bày ý kiến xác định: Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán cũng như tại phiên tòa, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký và các đương sự đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự; về nội dung: Qua các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án và lời trình bày của các đương sự, thì thấy: Hợp đồng đặt cọc giữa hai bên là để ký kết và tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất; ông H đã giao tiền đặt cọc, tuy nhiên ông T, bà B không thực hiện việc ký kết và công chứng hợp đồng theo thời hạn thỏa thuận, sau đó lại yêu cầu ông H trả thêm tiền, là vi phạm thỏa thuận và hợp đồng đặt cọc. Do đó bản án sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là căn cứ, nên kháng cáo của bị đơn ông T là không có sơ sở chấp nhận. Đại diện Viện kiểm sát đề nghị:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự: Không chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn ông Phạm Văn T, giữ nguyên án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Krông Ana, tỉnh Đắk Lắk.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được thẩm tra tại phiên toà; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ, lời trình bày của các đương sự và ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

Đối với kháng cáo của bị đơn ông Phạm Văn T, xét thấy:

[1] Theo Hợp đồng đặt cọc lập ngày 18/11/2021, thì ông Nguyễn Thanh H đặt cọc cho vợ chồng ông Phạm Văn T và bà Nguyễn Thị B số tiền 110.000.000 đồng, để hai bên ký kết và tiến hành các thủ tục chuyển nhượng thửa đất số 342, tờ bản đồ số 5, diện tích 280m2 (chiều ngang 06m, chiều dài hết chiều dài của vườn), địa chỉ thửa đất tại Thôn H, xã B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số số BY 8137xx do Ủy ban nhân dân huyện K cấp ngày 16/10/2015 cho hộ ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị B; giá thỏa thuận chuyển nhượng là 910.000.000 đồng; thời hạn đặt cọc là 15 ngày, kể từ ngày 18/11/2021 đến ngày 03/12/2021, thì các bên sẽ cùng thực hiện thủ tục công chứng chuyển nhượng và sau khi hai bên hoàn tất thủ tục công chứng, thì ông H có trách nhiệm giao đủ số tiền còn lại là 800.000.000 đồng cho ông T, bà B.

[2] Như vậy Hợp đồng đặt cọc ngày 18/11/2021, giữa ông Nguyễn Thanh H với ông Phạm Văn T và bà Nguyễn Thị B, mục đích là để đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hình thức và nội dung của hợp đồng là phù hợp với quy định tại Điều 117, Điều 119 và Điều 328 của Bộ luật dân sự, nên hợp đồng đặt cọc ngày 18/11/2021 có hiệu lực pháp luật.

[3] Nội dung hợp đồng đặt cọc thể hiện ông T và bà B đã nhận đủ số tiền cọc 110.000.000 đồng, tại Điều 3 thể hiện “Thời hạn đặt cọc … kể từ ngày 18/11/2021 đến ngày 03/12/2021. Bên A nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với bên B làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất, bên B phải giao đủ số tiền còn lại cho bên A”; tại phần cam kết chung của hợp đồng đặt cọc thể hiện “Sau khi hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thỏa thuận nêu trên nếu bên A không bán, chuyển nhượng tài sản đặt cọc trên cho bên B, thì bên A phải bồi thường cho bên B gấp 2 lần số tiền mà bên B đã đặt cọc cho bên A, ngược lại nếu bên B không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc trên”.

Đến ngày 03/12/2021, mặc dù đã nhận đủ tiền đặt cọc nhưng vợ chồng ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị B không tiến hành các thủ tục công chứng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để sang tên quyền sử dụng đất cho ông H như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, là vi phạm hợp đồng đặt cọc. Đến ngày 06/12/2021, ông T và bà B đã yêu cầu ông H phải giao hết toàn bộ số tiền 800.000.000 đồng còn lại và trả thêm 30.000.000 đồng tiền hỗ trợ két nước và máy bơm, thì mới đi công chứng hợp đồng, là vi phạm thỏa thuận về thời hạn đặt cọc và thanh toán trong hợp đồng đặt cọc đã ký kết. Đối với trình bày của ông T và bà B cho rằng lý do không đi công chứng đúng thời gian theo thỏa thuận trong hợp đồng, là vì vợ chồng ông đã có thỏa thuận với ông H dời lại ngày công chứng hợp đồng, nhưng ông H không thừa nhận có việc dời lại ngày công chứng và ông T cũng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ để chứng minh; đồng thời vào trưa ngày 03/12/2021, do vợ chồng ông T không thực hiện việc ký kết và công chứng hợp đồng, nên ông H cùng đại diện Văn phòng Thừa phát lại Đ đã đến nhà ông T, bà B và lập vi bằng, gửi thông báo yêu cầu ông T, bà B đến Văn phòng công chứng Trần Thanh S để thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, việc ông T cho rằng hai bên có thỏa thuận dời lại ngày ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là không có cơ sở chấp nhận.

[4] Như vậy, lý do hai bên không thực hiện được việc ký kết hợp đồng để tiến hành thủ tục chuyển nhượng đất là do hoàn toàn lỗi của vợ chồng ông T, bà B đã vi phạm hợp đồng đặt cọc, từ chối việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thanh H và buộc ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị B phải trả cho ông Nguyễn Thanh H số tiền đã nhận cọc là 110.000.000 đồng và tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng 110.000.000 đồng, là có căn cứ và đúng pháp luật. Do đó, kháng cáo của bị đơn ông Phạm Văn T là không có cơ sở chấp nhận và cần giữ nguyên bản án sơ thẩm là phù hợp với quy định của pháp luật.

[5] Về án phí: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bị đơn ông Phạm Văn T phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định pháp luật và được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Phạm Văn T, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2022/DS-ST ngày 02/6/2022 của Tòa án nhân dân huyện Krông Ana, tỉnh Đắk Lắk.

Áp dụng: Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 26, khoản 4 Điều 27 và khoản 1 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Thanh H.

1. Buộc ông Phạm Văn T và bà Nguyễn Thị B phải trả cho ông Nguyễn Thanh H tổng số tiền là 220.000.000 đồng (hai trăm hai mươi triệu đồng), trong đó: Số tiền đã nhận cọc là 110.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 110.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi suất của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Về án phí:

2.1. Án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn vợ chồng ông Phạm Văn T và bà Nguyễn Thị B phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 11.000.000 đồng.

Ông Nguyễn Thanh H không phải chịu án phí và được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 5.500.000 đồng (do bà Trần Thị Thúy L nộp thay), theo biên lai thu tạm ứng số 60AA/2021/0007383 ngày 21/12/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

2.2. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Phạm Văn T phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng, theo biên lai thu số 60AA/2021/0015085, ngày 13/6/2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.